【正文】 16層12層23層，地下1層車位數(shù)量100多個35個地下40個，地上100多個使用年限40年40年左右41年周邊配套中國銀行、國土資源局、新恒潤大酒店電信、郵政、朝陽市場郵政、銀行、廣場交通情況2069路公交車可達2343路公交車可達裝修及配套情況外墻玻璃幕墻花崗巖、玻璃幕墻毛坯房內(nèi)墻刮膩子刮膩子膩子地面瓷磚花崗巖地毯天花板吊頂?shù)蹴數(shù)蹴旈T窗金色玻璃窗、玻璃門鋁合金窗、玻璃門不銹鋼玻璃門大堂大理石花崗巖大理石通道大理石大理石地面大理石電梯/間3部23（兩大一?。┬l(wèi)生間/部每單位有獨立衛(wèi)生間每層1間1間空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)價格銷售均價/元/M2物業(yè)已抵押，不售6000只有19層出售，6600元/㎡租金情況/元/月/M23638（包空調(diào)物管）2537（帶裝修）32（不帶裝修）元/㎡物業(yè)管理費/元/月/M2租金已含物管、不含空調(diào)費無租售情況入駐率（%）入駐32家公司入駐率：55%入駐32家公司入駐率：60%入駐82家公司入駐率：55%第三部分 商業(yè)部分一、珠海商業(yè)物業(yè)2003年供需狀況統(tǒng)計指標全市市屬香洲區(qū)斗門區(qū)金灣區(qū)萬山區(qū)施工面積合計竣工面積合計實際銷售面積合計出租面積合計——預售面積合計——空置面積合計（上表數(shù)據(jù)來源于《2004年珠海統(tǒng)計年鑒》，單位為萬平方米）財務指標（單位：萬元）統(tǒng)計指標全市市屬香洲區(qū)斗門區(qū)金灣區(qū)萬山區(qū)竣工價值3778216348177929693702303實際銷售額5244826180217373206797528（上表數(shù)據(jù)來源于《2004年珠海統(tǒng)計年鑒》）分析：由上表的數(shù)據(jù)，我們可以看出，在海海，商業(yè)地產(chǎn)的供給絕對值大于其市場需求，僅去年而言，絕對值相當大，但在增幅方面，市場需求與市場供給基本持平，可以預測，珠海商業(yè)地產(chǎn)市場隨著時間的推進，將在2年后出現(xiàn)較大改善。目標客戶特征分析⑴公司類：尊重對方和被對方尊重、歷史悠久、資金雄厚、信用良好、管理規(guī)范、理性運作、對中國華南區(qū)的發(fā)展持積極樂觀態(tài)度并謹慎投資。 各公司所能承受的寫字樓的最高售價是：A：10000元/ M2以上（3%） B：100008000元/ M2（11%） C：80006000元/ M2（27%）D：6000元/ M2以下（59%）在另一個方面上，市場調(diào)研結果說明了本案價格應在6000元以下最為合理。35元/m2月12個月=5250元因為本案已經(jīng)用去13年產(chǎn)權,尚有37年產(chǎn)權,扣除這一因素,本案銷售價格為5250(37/50) =3885元。（％，％）。二、項目市場價格定位區(qū)域?qū)懽謽亲馐刍厩闆r項目名稱銷售均價（元/m2）租賃價格（元/m2）物管費用（元/m2）吉大區(qū)光大國貿(mào)65003520（含空調(diào)費）粵財大廈78006510（不含空調(diào)費，每方5元）水灣大廈6718只售不租(不含空調(diào)費,分體空調(diào))平安保險大廈只租不售50租金含物管，拱北區(qū)中珠大廈暫不銷售40租金含物管, 分體空調(diào)名門大廈650045全包(包括空調(diào),公共水電、物管費）中信西南　只租不售35租金含物管費, 分體空調(diào)香洲區(qū)安平大廈抵押不售3638租金含物管費與空調(diào)費怡華商業(yè)中心600025(分體空調(diào))太和商業(yè)中心66003237租金含物管費、空調(diào)費、水電公攤根據(jù)我們的調(diào)查,以上項目中,粵財大廈可打9折,并還有商談的余地,其實際售價在7000元/m2左右。市屬（吉大、拱北）是珠海寫字樓的主要存在區(qū)域，近90%的寫字樓都集中在該區(qū)域，本案位于吉大，屬市屬區(qū)域，數(shù)據(jù)反應，市屬區(qū)域的寫字樓狀況影響著整個珠海寫字樓的市場，市屬區(qū)域?qū)懽謽枪┣蟾鼮槭Ш?，競爭更為激烈，市場更為殘酷?寫字樓產(chǎn)品較多，市場競爭激烈；216。 珠海經(jīng)濟每年以兩位數(shù)增長，房地產(chǎn)無疑會得到社會的有力支撐；威脅—T216。 大廈的配套仍然不夠完善；機會—O216。 樓齡較長，剩余的使用年限短；216。 現(xiàn)樓發(fā)售，投資回報快；216。 周圍景觀為海景為主的生態(tài)景觀；216。 商業(yè)物業(yè)進深較深,門面相對較窄,對經(jīng)營商家不利。 10中間有凹槽，格局不合理；216。原本為光大國投物業(yè)，后因國家宏觀政策調(diào)整，作為開發(fā)方的光大國投屬下全資子公司光大國信物業(yè)逐漸淡出該物業(yè)，后由中油集團與奧通投資管理有限公司在2003年底拍賣所得，奧通公司與中油集團乃掛靠關系。 停車位不足，312個寫字樓單位，加之區(qū)域商場的影響，車位比較緊張；216。 在交通方面,本案交通路網(wǎng)方便快捷,公交系統(tǒng)四通八達。 在所處的方位上,光大處于珠海的CBD(中央商務區(qū))核心位置。 使用年限僅為37年；利好面：216。 單位凈空高：216。 停車位：150個左右216。 商業(yè)面積：7800 M2216。服務盡心 追求卓越珠海光大國貿(mào)中心市場診斷及定位報告**********房地產(chǎn)代理有限公司2004年9月16日目 錄第一篇 市場綜合分析 5第一部分 項目基本概況及分析 5一、項目區(qū)位 5二、經(jīng)濟參數(shù) 5基本參數(shù) 5小結 6三、配套情況 6自身配套 6周邊配套 7業(yè)主反饋 7分析總結 8四、產(chǎn)權關系 8五、滯銷物業(yè)品質(zhì) 9滯銷物業(yè)分布情況 9小結 10六、項目SWOT分析 10七、項目總結 11第二部分 寫字樓部分 11一、供求市場分析 11珠海寫字樓2003年供需狀況 11目前寫字樓市場狀況 12本案市場狀況總結 12二、項目市場價格定位 13區(qū)域?qū)懽謽亲馐刍厩闆r 13本案市場市場價格分析 13本案市場價格 15三、目標客戶群分析及定位 15光大目前客戶情況 15本案目標客戶定位 15目標客戶特征分析 16四、典型案例類比參考 17周邊同類典型項目市場調(diào)查表 17第三部分 商業(yè)部分 20一、珠海商業(yè)物業(yè)2003年供需狀況 20二、周邊商業(yè)物業(yè)市場狀況 20三、本案商業(yè)物業(yè)招商狀況 22四、商業(yè)物業(yè)的價格定位 22臨街面商鋪價值 22非臨街面商業(yè)價值 23商業(yè)部分總價值 23第二篇 本案營銷策略建議 24一、本案整體營銷原則建議 24二、營銷突破口 24確定合理的市場營銷價格體系 24完善商務配套，擴展商務功能 27降低進駐企業(yè)的運營成本 28選擇多種靈活且合理的銷售方式 28立竿見影的推廣策略 30第三篇 附件：珠海概況 31第一篇 市場綜合分析第一部分 項目基本概況及分析一、項目區(qū)位二、經(jīng)濟參數(shù)基本參數(shù)216。 寫字樓面積：55000 M2216。 實用率：%；%216。 寫字樓標準層高：3米216。 寫字樓公攤面積高，實用率低；216。賓館珠海賓館（四星級）、國際會議中心（五星級）、碧麗華酒店、假日酒店、恒富酒店等配套設施餐飲雪園飯店、喜來閣自助餐廳、KFC、麥當勞娛樂場所海濱公園，海濱浴場，海濱冰場，景山公園郵電所珠海市吉大區(qū)郵電所政府機構市園林管理處，市煙草專賣局其它珠海國際貿(mào)易展覽中心、新華書店、珠海市中醫(yī)院、平安保險，陽光醫(yī)院業(yè)主反饋今年4月份，光大項目銷售處針對入駐業(yè)主做過一次客戶滿意度的專項調(diào)查，其內(nèi)容與統(tǒng)計結果顯示如下：①讓各公司決定入駐本大廈辦公的主要因素：A交通便利（26%） B辦公環(huán)境優(yōu)良（48%） C租金價格適中（3%） D符合各公司文化（19%） E未表態(tài)（3%）②：A認同（21%） B基本認同（73%） C不認同（2%） D未明（4%）③影響各公司在本項目內(nèi)商務辦公最大問題是：A區(qū)域位置不理想（6%） B區(qū)域經(jīng)濟不發(fā)達（11%） C物業(yè)形象不佳（8%）D產(chǎn)品軟硬件較差（51%） E未表態(tài)（23%）④各公司對下列問題的態(tài)度:A戶型不合理（16%） B采光不足、通風不暢（63%） C層高較矮（7%） D未表態(tài)（14%）⑤各公司對光大物業(yè)管理公司的物業(yè)服務水平的評價：A很好（62%） B一般（13%） C較差（13%） D未表態(tài)（13%）⑥各公司認為本大廈急需改進的硬件設施是：A增加停車位（55%） B優(yōu)化本案交通（3%） C園林綠化（33%） D未表態(tài)（9%）⑦各公司認為本案急需改進的商務配套是：A商務休閑餐廳（38%） B精品百貨專業(yè)店（48%） C美容康體保健中心（0%）D未表態(tài)（14%）分析總結經(jīng)過以上分析,本案在配套方面,基本可以概括為以下兩個方面:利好面:216。216。 在景觀方面，本案毗鄰海濱，景觀資源眾多；不利面：216。 項目綠化面積少，采風不足，通風不暢；四、產(chǎn)權關系本項目土地使用年限是50年，自1991年10月14日起，還有37年左右的使用期，是由中國光大國際信托投資公司興建。 所銷物業(yè)多集中在景觀相對較差的西面區(qū)域；216。216。 周邊交通便利；216。 內(nèi)部裝修及配套為甲級寫字樓標準，辦公條件優(yōu)越