【正文】 試多種模式經(jīng)營降低投資風險，實現(xiàn)持續(xù)性發(fā)展根據(jù)上文的論述，我司認為本項目地塊特別適合發(fā)展聯(lián)排別墅、疊加別墅、特色商業(yè)與酒店式公寓（緊湊裝修型2房）四種物業(yè)類型，同樣為了避免不必要的市場風險，我司建議在確定四種物業(yè)產(chǎn)品體量配比時應著重考慮以下原則：n 在保障地塊容積率的基礎上，盡量增加聯(lián)排別墅的體量，減少疊加別墅的體量n 鑒于商業(yè)用房絕大多數(shù)是用于出租的（特別在市口不好的地段），商業(yè)用房的租賃將導致發(fā)展商資金回流較慢，不能很好的實現(xiàn)貴司資金運作的目標，且本項目地塊也不是非常適合商業(yè)的發(fā)展，因此我司建議盡量減少特色商業(yè)用房的體量低容積率區(qū)聯(lián)排別墅+疊加別墅高容積率區(qū)特色商業(yè)+酒店式公寓（緊湊型精裝修2房）低容積率區(qū)高容積率區(qū)聯(lián)排別墅A疊加別墅B特色商業(yè)酒店式公寓（緊湊型精裝修2房）會所占地面積約35600M2占地面積約8000M2，則該地塊建筑面積約為32000M2B*+A*=32000；A+B=35600商業(yè)、酒店式公寓、會所組團建筑面積為43799*：約為20500M2約20000M2約12000M2約8000M2（四層）約10000M2（四層）約2500M2（四層）地塊占地面積：43799M2，總建筑面積（地上）：52500 M2建筑密度=（20000/3+12000/4+8000/4+10000/4+2500/4）/43799=33%（滿足地塊對建筑密度的要求，建筑密度＜35%容積率=（32000+20500）/43799=（滿足地塊對容積率的要求，容積率）建筑層數(shù)≤4層，用地性質為商業(yè)與酒店式公寓（將所有除商業(yè)之外的部分統(tǒng)稱為酒店式公寓）報告前文已經(jīng)詳細分析了各種物業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展模式及其風險與機會，現(xiàn)我司將最終的產(chǎn)品組合建議陳述如下：產(chǎn)品組合方案類別組合模式產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排別墅20000M2疊加別墅12000 M2酒店式公寓（緊湊型精裝修2房）10000 M2集中型出售型特色精品商鋪8000 M2會所2500 M2市場接受度好利潤值大利潤實現(xiàn)速度相對較快優(yōu)勢分析產(chǎn)品實現(xiàn)了差異化拓寬目標客戶范圍劣勢分析產(chǎn)品品種較多，物業(yè)檔次有所降低產(chǎn)品決策進入無錫大浮鎮(zhèn)項目前期策劃報告 金豐易居（普潤地產(chǎn)）20041128第四部分 項目定位方案市場定位⑴ 項目SWOT分析對本地塊而言，因所處地理位置及房產(chǎn)發(fā)展時期的特殊性，本報告從內、外兩類四個切入點分別論述。價格競爭價格可以走低價路線體量比較大，整體銷售總價過高，較難去化租賃市場承受價格將遠低于市中心之黃金地段客戶因素區(qū)域的休閑娛樂行業(yè)還是具備很大的吸引力，未來的規(guī)劃發(fā)展也被商家普遍看好。景觀因素地塊處于無錫市大浮山麓蒼翠青幽的群峰環(huán)抱中；它東隔氣勢磅礴的五里湖，與蠡園、“世界奇觀”景區(qū)隔湖相望；直面位于太湖風景旅游區(qū)的中心地段正面（東北向）為占地面積為8萬平方米的大型休閑廣場，滿眼皆綠、步步生景，自然風光秀美，景色宜人。該類物業(yè)在無錫罕見，未必得到認同；外地客戶的購買積極性很可能要強于本地客戶，跨區(qū)域推廣難度較大；影響其余住戶的心態(tài)。考慮因素機會風險地段因素本項目作為無錫旅游的黃金區(qū)域具，在旅游資源的運用上具有不可復制的地段優(yōu)勢。n 游客主要游玩景點對游客進行調查得知：游客來無錫游玩的景點平均有四個，具體概括如下：景點太湖黿頭渚三國、水滸城靈山仙境錫惠公園所占比例%%%%無錫圍繞太湖的景點還是最受推崇的，與此相關的旅游產(chǎn)業(yè)也最發(fā)達，但是同時也應該注意到，本地塊周邊的唐城的旅游影響力要比上述場所低，項目周邊并非無錫旅游旺地。并且隨著我國的進一步開放，境外游客也必然迅速增長。全市旅游環(huán)境大為改善，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大。酒店的精品商場和自選超市有各色無錫特產(chǎn)、紀念品和日常用品。寶鋼碧波園n 基本數(shù)據(jù)酒店名稱無錫寶鋼碧波園飯店星級三星級地址無錫大浮漆塘路（本地塊對面）價位240280元/天/房客房數(shù)共有100套客源上海投資商 旅游散客出租率全年平均出租率在70%以上，其中散客占出租率的1012%周邊環(huán)境位于唐城對面，靠近三國城、水滸城、黿頭渚，自然環(huán)境幽雅，交通便利，處于太湖山水城旅游區(qū)內，毗鄰新規(guī)劃的蠡湖新城。地塊限制用地性質中規(guī)定本項目用地包含酒店式公寓，因此是師出有名。新區(qū)一些相關物業(yè)價格較低。在交通上不甚便利，目前區(qū)間巴士很少目前金融及娛樂購物等配套不甚齊全景觀因素地塊處于無錫市大浮山麓蒼翠青幽的群峰環(huán)抱中；它東隔氣勢磅礴的五里湖，與蠡園、“世界奇觀”景區(qū)隔湖相望；直面位于太湖風景旅游區(qū)的中心地段正面（東北向）為占地面積為8萬平方米的大型休閑廣場，滿眼皆綠、步步生景，自然風光秀美，景色宜人。以小戶型為主力戶型的樓盤銷售率達到80%以上。n 目前市場趨于小面積目前錫城在售的小面積公寓的面積范圍從33平方米—58平方米（少量達到71平米），較小的面積控制才能保證較低的總價，也是能夠提升銷售單價的重要支撐，但是在同時也說明較大面積的酒店式公寓屬于市場空白。長江綠島、長江國際花園、長江金岸、東方銀座位于新區(qū)，地段相對較為偏遠，人氣指數(shù)相對較小，但是隨著無錫市對新區(qū)開發(fā)力度的不斷加大，其地段價值將會逐漸提升。大大減少了每戶的得房率。市內競爭項目的推出，讓消費者用有更大的選擇空間地塊限制，可適當提高局部容積率，降低別墅區(qū)域容積率 發(fā)展獨立別墅比較容易形成產(chǎn)品同質化 獨立別墅將不容易實現(xiàn)地塊規(guī)劃目標，在一定程度上降低了項目可銷售面積結論：綜上所述，本項目具備發(fā)展亞別墅產(chǎn)品的先決條件（但必須解決聯(lián)排別墅與疊加別墅最優(yōu)體量比例的問題）酒店式公寓產(chǎn)品發(fā)展研判⑴ 無錫酒店式公寓項目基本狀況無錫酒店式公寓個案項目名稱地理位置套數(shù)面積范圍（m2）均價 （元/ m2）銷售狀況交房標準物管費（元/月/m2）金鳳凰鳳翔路135號12542—625300預約50%精裝修盛世天下清揚路與永樂路交匯處16440—71620080—90%精裝修金馬商城興源北路與春申路交叉處400主力62450070%毛坯房 優(yōu)族聯(lián)盟人民中路27號44840—90700070%精裝修. 0長江金岸新區(qū)800603900未開盤毛坯房長江綠島新區(qū)3005779400080%毛坯房東方銀座新區(qū)15048683000已售完毛坯房嘉德假日廣場五愛路與建業(yè)路交界處25033385000已售完毛坯房 ⑵ 典型個案分析金鳳凰■ 開發(fā)商: 無錫普潤投資擔保有限公司 ■ 物業(yè)管理公司: 無錫中房物業(yè) ■ 代理公司（策劃、廣告公司）: 新總體事業(yè)營銷策劃■ 地址: 無錫市鳳翔路135號鳳翔路與鳳賓路交口處■ 交通狀況: 乘公交K90路，K57路，58路，29路，313路均可達■ 周邊基本情況描述: 項目近歐風街，商業(yè)氛圍濃厚，位于諷翔路、鳳賓路及通惠東路的交匯處附近，交通便捷■ 總建筑面積: 15000平方米左右■ 總套數(shù): 共161套■ 建筑層數(shù):10層■ 層高: ■ 項目物業(yè)類型：1—2層為商鋪；3層為寫字樓（5000 m2）；4—10層為公寓■ 項目建筑風格特征: 老樓改造■ 停車位：與相鄰的鳳賓花園共享■ 會所: 無 ■ 餐飲美食: 黃金海岸大酒店、狀元樓、漁鄉(xiāng)樓、豪客來■ 生活購物：誠隆超市、好買得分店、一百商廈 ■ 休閑娛樂：光輝歲月音樂酒吧、名典咖啡、樂波門休閑娛樂中心 ■ 醫(yī)療保?。喝骸⒈碧玲t(yī)院、101醫(yī)院■ 金融配套：建設銀行、工商銀行、交通銀行、無錫商業(yè)銀行■ 學校: 無錫市北高級中學、無錫外國語學校、連元街小學■ 戶型基本分析: 主要戶型為1室1廳格局，主要戶型面積分布為40—65m2，衛(wèi)生間基本為暗室，戶型基本雷同，沒有太多變化。178。 項目周邊區(qū)域別墅產(chǎn)品價位為：獨立別墅均價將達到12000元/M2；聯(lián)排別墅均價為8000元/M2；疊加別墅均價為6000元/M2。 廣告訴求：住到湖邊去178。 交房時間：2005年（具體不詳）178。 停車位：每戶獨立車位，車位戶數(shù)比為1：178。 容積率：178。PA建筑師事務所178。 全程代理：賽博地產(chǎn)顧問機構178。 周邊交通：、77路178。但從嚴格意義上說，這些產(chǎn)品并不能被完全成為別墅，因為其非真正的獨立住宅，兩戶之間仍有共用的墻體。同時也是國內消費需求的反映。這類別墅已經(jīng)突破了普通別墅用于居住的功能，更接近于私人會所。疊加別墅因其在無錫市場剛剛出現(xiàn)不久，市民接受度不高，還需對市民進行長期培育，其銷售情況一般，但推出產(chǎn)品很少，存在很大的發(fā)展空間與市場前景。由此可見無錫市民對獨立式別墅物業(yè)的地段要求、環(huán)境要求非常強烈，價格也因此而有較大差異。然而近兩年來，無錫別墅市場日益火爆，共推出13個別墅項目，總套數(shù)約1500套（含明年推出的部分別墅），還有個別別墅大盤如山水湖濱花園與檀溪灣別墅等，將在明后兩年陸續(xù)推出自己的后期別墅，在已推出的約1100套別墅項目中，共吸納套數(shù)約800套，目前市場上還有約300套左右的別墅在售，吸納率平均達到73%，市場反映狀況良好，即無錫目前別墅正處于一個高速發(fā)展，且供需兩旺的階段。假日花園聯(lián)排別墅獨立別墅（一期）聯(lián)排200套獨立26套聯(lián)排：41504800獨立：60007000聯(lián)排：50%獨立：50%聯(lián)排：190270獨立：3004001：1香梅假日花園當上海、北京、杭州等一線城市由于別墅類用地供應過大，導致別墅房空置率上升時，無錫的別墅市場卻還未啟動。由此普潤地產(chǎn)分別對無錫市內各相關物業(yè)類型做了較為詳細的市場調研，下文將從市場、財務、客戶以及項目本身等幾個角度對各種產(chǎn)品發(fā)展模式及其組合方式分別進行研判，以確定最終之產(chǎn)品發(fā)展模式。n 項目地塊不近湖，不能很好的利用湖景資源項目地塊雖然位于湖邊，但與湖還有一定的距離，沒有親水性。 n 項目地塊地理區(qū)位較偏，區(qū)域常住人口較少，人氣商氣較難集聚由于區(qū)域地理位置較偏，遠離市中心，區(qū)域內固定人口較少，僅有太湖明珠苑、太湖山莊以及其他少量別墅區(qū)固定人口入駐，區(qū)域整體人氣、商氣略顯不足，同時由于項目地塊位于無錫著名的旅游區(qū)——黿頭諸風景區(qū)之內，區(qū)域內日間有較多的旅游人口與旅游工作人員，但他們較少在此過夜，因此區(qū)域內夜間人流量非常小，夜間非常安靜。n 綜合論述單純從地段角度來看，本地塊距離無錫傳統(tǒng)市中心的距離比較遠，交通不夠便利；而從一些主要的配套方面來看，生活在本地塊周邊的居民在一定程度上將降低生活的便捷度，但是就本案來說，地塊具有不可復制的景觀及豐富的旅游黃金資源，因此如何揚長避短，充分挖掘項目的景觀及旅游資源賣點，并在一定程度上的改造產(chǎn)品，就成為項目成功運作的關鍵。n 教育配套無錫太湖山水城旅游區(qū)擁有南洋國際學校、南洋學院、江蘇省江南志立學院和光華學校等多家大中專院校。以湖光山色和港灣半島為環(huán)境特色。n 人口環(huán)境（3公里半徑內）大浮鎮(zhèn)、南泉鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)合并建立濱湖鎮(zhèn)。n 成交勢頭雖然放緩，但已初現(xiàn)回暖跡象㎡，％。本季的均值雖然微漲三個百分點，但各區(qū)域發(fā)展極為不平衡，最大單季增幅相差二十多個百分點。除錫山、惠山兩區(qū)外，㎡，％和90．3％。㎡，㎡，㎡，％， ％和52．5％。今年19月共出讓土地689萬㎡。n 近年商品房銷售狀況商品房銷售數(shù)據(jù)表（單位：萬平方米 ）年份19992000200120022003年商品房銷售面積住宅銷售面積由2001年起無錫房地產(chǎn)業(yè)進入了銷售高速增長的階段，而在所有的銷售商品房種，住宅的需求始終占據(jù)著最大的市場份額。n 人均可支配收入22003年無錫城市居民的可支配收入突破11500元，%，收入增加極大的刺激著市民的消費，而購房消費則是其中的重要組成部分。為了實現(xiàn)該項目目標利潤最大且風險最小，普潤地產(chǎn)將全力以赴，依靠自己的專業(yè)知識為貴司提供最優(yōu)質的代理服務，并希望能為貴司的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展錦上添花。在與貴司就該項目進行多次商談之后，普潤地產(chǎn)商業(yè)部派出大量精干人員對無錫房地產(chǎn)市場主要包括別墅市場、酒店市場、商鋪市場、酒店式公寓市場以及“無錫大浮鎮(zhèn)項目”本身進行了較為深入全面地分析，幷結合普潤地產(chǎn)商業(yè)部多年來房產(chǎn)代理的扎實經(jīng)驗，提出了普潤地產(chǎn)對該項目的前期策劃報告。n