【正文】 面采光通風(fēng)的 宅院 是對以往生活的緬懷。別墅土地的稀缺優(yōu)勢和房地產(chǎn)周期性上漲期到來，企業(yè)商務(wù)度假客增多，并再次吸引部分投資客入市。 吳江市臺企業(yè)主 20% 第一居所 吳江市私營業(yè)主、吳江本籍在外地經(jīng)營的私營業(yè)主 30% 第一居所 以上海為主的周邊城市 5+2度假客 40% 第二居所 四期 20222022 200戶約4萬方 同里本鎮(zhèn)私營業(yè)主、政府官員和同里本籍在外地經(jīng)營的私營業(yè)主 5% 第一居所 項(xiàng)目配套設(shè)施全部投入運(yùn)營，在上海等周邊城市形成非常好的口碑形象，成為吳江市內(nèi)人盡皆知高檔別墅區(qū)。 未來趨勢分析 五、客戶定位 客戶定位 期別 總量預(yù)估 目標(biāo)客戶 比例 購房用途 備注 首期 20222022 100戶約2萬方 同里本鎮(zhèn)私營業(yè)主、政府官員和同里本籍在外地經(jīng)營的私營業(yè)主 60% 第一居所 對區(qū)域有感情，對位置與配套劣勢抗性最?。怀跗谝宰宰】蛻魹橹?，便于形成社區(qū)入住人氣，以給商業(yè)配套經(jīng)營生存條件，有利項(xiàng)目后期運(yùn)營 吳江市臺企業(yè)主 20% 第一居所 吳江市私營業(yè)主、吳江本籍在外地經(jīng)營的私營業(yè)主 10% 第一居所 以上海為主的周邊城市 5+2度假客 10% 第二居所 二期 20222022 150戶約3萬方 同里本鎮(zhèn)私營業(yè)主、政府官員和同里本籍在外地經(jīng)營的私營業(yè)主 30% 第一居所 入住率仍不高，僅少量配套設(shè)施投入經(jīng)營。 趨勢二： 中國老齡化人口增加速度全世界第一，城市老齡化速度快于農(nóng)村，北京、上海、廣州三大城市人口的老齡化速度快于其他城市。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析總結(jié) —— 給本案項(xiàng)目運(yùn)營的啟示參考 四、未來趨勢分析 趨勢一： 中國空前的高壓力社會環(huán)境下，每一個(gè)平均日工時(shí)超過十小時(shí)的人都有放松的需求。 ? 以價(jià)格換來距離是在配套較差情況下，郊區(qū)盤啟動(dòng)的唯一機(jī)會點(diǎn)。 ? 本案適宜以小面積獨(dú)幢做為主力產(chǎn)品，在保證居住舒適度的前提下，將戶型面積做到最小，并提供盡可能多的不計(jì)入容積率和銷售的面積，為本案重要的產(chǎn)品營銷策略思想。 ?購買本案的企業(yè)商務(wù)度假客戶群，將以上海、蘇州、浙江私營企業(yè)為主。 ?本案配套設(shè)施建設(shè)的方向和實(shí)現(xiàn)的速度，將是決定本案客戶群以第一居所或第二居所為物業(yè)定位的關(guān)鍵因素。 ?度假型和居住類型湖區(qū)的客戶都是以私營業(yè)主，企業(yè)高管為主要客群，區(qū)別是企業(yè)高管和政府官員在居住湖區(qū)所占的分額更多。陽澄湖東區(qū)的天使灣也從此處獲得靈感，以六種不同建筑風(fēng)格的小獨(dú)幢不分組團(tuán)地拼接出異域街鎮(zhèn)風(fēng)情，深受市場歡迎。 ?所有暢銷的項(xiàng)目，無論采用何種風(fēng)格，均營造了一種比較寧靜、優(yōu)美又充滿了生機(jī)的小鎮(zhèn)氛圍。但因中式傳統(tǒng)園林風(fēng)格，通常情況下建造成本高于一般西式及現(xiàn)代風(fēng)格。值得注意的是，傳統(tǒng)中式園林風(fēng)格過去都是 500萬以上的豪宅，近年該建筑風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代元素被部分小獨(dú)幢、小聯(lián)別所采用，增強(qiáng)了易得性，市場出現(xiàn)供銷兩旺局面。 基于前述建筑形式與戶型面積段的分析， 本案的主力戶型面積段建議為 200250平的小獨(dú)幢產(chǎn)品，僅沿湖線可考慮布置 300350平的常規(guī)面積段獨(dú)幢產(chǎn)品，沿街段可考慮布置 160190平的小聯(lián)別。值得注意的是，這已是獨(dú)棟別墅供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，戶型最小的面積段。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 大蘇州八大湖區(qū)別墅市場建筑類型分析 湖區(qū) 產(chǎn)品類 型 主力面積 (方 ) 06年銷量 (萬方 ) 客戶來源 同里湖版塊 大獨(dú)棟 400 約 上海、臺灣、吳 江 聯(lián)排 180、 250 約 臺灣、上海、吳 江 淀山湖版塊 大獨(dú)棟 350 約 上海、臺灣 小獨(dú)棟 250 約 臺灣、上海、本 區(qū) 雙拼 200 約 臺灣、上海、本 區(qū) 聯(lián)排 180 約 本區(qū)、上海、臺 灣 澄湖 大獨(dú)棟 300+ 約 臺灣、上海 小獨(dú)棟 250 約 臺灣、蘇州、本 區(qū) 太湖版塊 大獨(dú)棟 600+ 約 上海、蘇州 小獨(dú)棟 300400 約 上海、蘇州 聯(lián)排 250300 約 蘇州、上海 陽澄湖東版塊 大獨(dú)棟 370+ 約 昆山、上海 小獨(dú)棟 290左右 約 昆山、上海 雙拼 220 約 昆山、上海 聯(lián)排 180 約 昆山、上海 陽澄湖西版塊 小獨(dú)棟 300340 約 本區(qū)、蘇州 雙拼 270290 約 本區(qū)、蘇州 聯(lián)排 220250 約 蘇州、本區(qū) 疊加 180200 約 本區(qū)、蘇州 石湖東太湖版塊 大獨(dú)棟 400+ 約 蘇州、本區(qū) 小獨(dú)棟 280 約 蘇州、本區(qū) 雙拼 215 約 蘇州、本區(qū) 聯(lián)排 220250 約 本區(qū)、蘇州 疊加 180210 約 蘇州、本區(qū) 整體去化最好的面積段在 200220平 ,總價(jià)在 150180萬的產(chǎn)品。 而 居住型湖區(qū)版塊的啟動(dòng)均晚于最臨近的度假湖區(qū) ， 在兼具景觀與近市區(qū)優(yōu)勢的同時(shí) ，并未與最臨近的度假型版塊在價(jià)格上拉開差距 ， 使居住型湖區(qū)版塊成為臨近度假湖區(qū)版塊的營銷攔截者 。 相反 ， 澄湖和同里湖是各方面表現(xiàn)最弱的 。 ?該版塊的別墅客戶以蘇州本地自住型客戶為主，以蘇州以及吳江的小私營業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員為主。 ?由于片區(qū)配套仍然非常不完善，同樣是一個(gè)以低價(jià)換距離的版塊定位，相對市區(qū)聯(lián)排均價(jià)水平偏低， 06年聯(lián)別售價(jià)在 6500元 /平米左右 ，預(yù)計(jì) 07年聯(lián)別售價(jià)在 70007500元 /平左右。 東山景園 太湖帕堤歐 明珠城 石湖之韻 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 東太湖 /石湖別墅版塊 案名 風(fēng)格 均價(jià)（元 /㎡ ） 案量 主力面積（㎡） 主力總價(jià)（萬元） 銷售率 開盤日期 明珠城一期 地中海 聯(lián)排： 6000 256 210250 130 72% 太湖帕堤歐 地中海風(fēng)格 聯(lián)排： 5000 98 180 90 51％ 東山景園 中式古典 獨(dú)棟： 7000 27 280 170以上 74％ 雙拼： 6000 40 215 130140 80％ 石湖之韻 現(xiàn)代中式 獨(dú)棟： 12022 64 350 400 90% 聯(lián)排： 6500 234 220 150 88% 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 東太湖 /石湖別墅版塊代表項(xiàng)目 ?城市的擴(kuò)張、城市土地稀缺、快速公路聯(lián)結(jié)、政府快速的區(qū)域景觀建設(shè)及招商政策，使該區(qū)域短短一年時(shí)間即由荒僻的鄉(xiāng)郊地塊發(fā)展為城南的居住熱土。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 陽澄湖西區(qū)別墅版塊小結(jié) 石湖、東太湖湖區(qū)位于蘇州西南部近郊位置，通過西環(huán)高架、蘇震桃高速公路直聯(lián)市區(qū)。 隨著區(qū)域開發(fā)建設(shè)，火車站改造，東環(huán)路延伸等，區(qū)域未來價(jià)格將 會 有快速的增長。 ? 建筑風(fēng)格早期以北美、江南園林式、現(xiàn)代東方簡約式風(fēng)格為主；近兩年產(chǎn)品以現(xiàn)代美式、南加州風(fēng)格為主，后這風(fēng)格在多個(gè)樓盤中有所應(yīng)用。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場分析 —— 陽澄湖東區(qū)別墅版塊小結(jié) 招商 `依云水岸 中興高爾夫別墅 領(lǐng)島別墅 聆湖麗墅 陽澄湖西湖區(qū)位于蘇州的相城區(qū)，水域面積僅次于太湖。總供銷比僅為蘇州市區(qū)的城市別墅（ 70%）的一半。 ?伴隨區(qū)域定位的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品由一線臨水獨(dú)幢別墅，開始多元化發(fā)展，小獨(dú)幢、聯(lián)排、疊拼等經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng)量加大趨勢明顯。區(qū)內(nèi)旅游度假資源以“陽澄湖大閘蟹” 美食為主，高爾夫球場及度假村自行經(jīng)營夜間娛樂場為輔，湖邊公園等游樂資源剛剛建成，正漸漸成為長三角另一個(gè)較為典型的一個(gè)休閑旅游區(qū)。近兩年，配套設(shè)施建設(shè)成熟，具備了高頻率度假居住的條件，而蘇州的快速發(fā)展也催生了大量私營業(yè)主，蘇州本地客戶購買比例逐漸加大，大約占 40％的量，別墅轉(zhuǎn)換為節(jié)日、周末、商務(wù)休閑度假居住功能。一線湖景房產(chǎn)品均為獨(dú)棟別墅，早期產(chǎn)品以 300350平面向投資、度假客為主，產(chǎn)品風(fēng)格多為北美風(fēng)格；近兩年產(chǎn)品以 400800平大獨(dú)幢為主，均以東方現(xiàn)代風(fēng)格為主，面向公司商務(wù)度假客戶；非一線湖景的湖區(qū)房產(chǎn)則以小獨(dú)幢和聯(lián)別為主，面積在 230300平之間，是近年最為流行的西班牙和江南園林風(fēng)格，其中 230250平的小面積聯(lián)別更為暢銷。 隨著今年環(huán)太湖大道、繞城高速等通車，與蘇州市區(qū)以及滬浙的交通聯(lián)系性大大增強(qiáng)。從一線了解到的消費(fèi)者反應(yīng)來看， 獨(dú)棟如面積能設(shè)計(jì)得更小，將更受歡迎 。 ?兩大代表項(xiàng)目均具有一定的產(chǎn)品力水平，兩大開發(fā)商建屋、仁恒均 COPY國內(nèi)成功成熟個(gè)案建筑風(fēng)格（水墨江南 COPY萬科第五園，星島仁恒 COPY招商依云水岸），然后在戶型上進(jìn)行創(chuàng)新改進(jìn)，面對園區(qū)激烈的市場競爭，這是 在保證速度、降低成本前提下又能保證產(chǎn)品品質(zhì)、市場歡迎度的一再被印證的解決之道 。預(yù)約客戶主要是園區(qū)和市區(qū)的客戶，主要是私營業(yè)主和外企的高層管理人員。 獨(dú)墅湖位于蘇州園區(qū)金雞湖正南，機(jī)場路從兩湖間穿過，兩湖版塊交通便捷。 ?產(chǎn)品戶型設(shè)置比較陳舊，而且后期發(fā)展缺乏政府支持休閑配套設(shè)施不足，近年發(fā)展日益衰敗，獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格一成無變，均價(jià)在 6500元 /平米左右。該版塊休閑別墅發(fā)展歷史悠久，主要依托古鎮(zhèn)人文資源，而且早在 99年是江浙滬一帶唯一開發(fā)的傍湖別墅區(qū)。 ?版塊早期開發(fā)項(xiàng)目幾乎都是 、面積超過 300平方米歐美風(fēng)格的獨(dú)立別墅項(xiàng)目，近兩年也推出了帶裝修的聯(lián)排、雙拼等經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品。目前大部分項(xiàng)目都是在 04年、 05年就已推向市場，現(xiàn)以現(xiàn)房形式對外銷售，但銷售率也僅在 50%左右， 06年以后上市產(chǎn)品銷售不佳，宏觀調(diào)控對度假區(qū)別墅市場打擊沉重 。距上海市中心約 60公里。 為了避免本案弱勢區(qū)域與東太湖強(qiáng)勢區(qū)域的直接競爭， 在本案不具備足夠價(jià)格優(yōu)勢的前提下，必須在產(chǎn)品風(fēng)格上與東太湖區(qū)域?qū)嵭胁町惢呗浴? ?同里鎮(zhèn)在吳江房地產(chǎn)市場的邊緣角色、同里鎮(zhèn)現(xiàn)有別墅市場過低的供銷量、同里鎮(zhèn)現(xiàn)有別墅項(xiàng)目落后的產(chǎn)品力水平，在本案充分整合土地景觀、人文、旅游資源的背景下，在本案以國內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)和營銷手法、推廣力度進(jìn)行運(yùn)作的條件下， 同里鎮(zhèn)的別墅項(xiàng)目的供銷規(guī)律，不足以做為本案的判斷依據(jù)。度假項(xiàng)目在區(qū)域旅游度假資源方面亦整合、建設(shè)不足，以單一客房功能存在。 ?價(jià)格分界線明顯，但項(xiàng)目固有價(jià)值和附加值都對 銷售價(jià)格支撐不足 。 3. 同里鎮(zhèn)區(qū) 06年的商品房住宅總 銷售量不足3萬方。 1/2的人口為外地人的人口構(gòu)成，與蘇南模式相同，是一個(gè)典型的開放型經(jīng)濟(jì)城市，使該城市在有限的總?cè)丝诤途用裣M(fèi)水平下，具有較強(qiáng)的制造業(yè)和房地產(chǎn)發(fā)展的潛力。遠(yuǎn)期作為第一居所別墅用地的潛力更大。 本案不處于城市居住區(qū)域規(guī)劃帶。目前由于政府資金有限使本區(qū)域的旅游區(qū)規(guī)劃實(shí)施進(jìn)展停滯。地塊內(nèi)水系因拆遷被填埋。 無任何公交車配套，如本案進(jìn)入低端自住別墅市場，亦需解決該問題。 距離吳江市區(qū) 8公里，距離蘇州古城 25公里，距離上海虹橋機(jī)場 80公里。 吳江市區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，尤以餐飲業(yè)高度發(fā)達(dá)，本案距離 8公里。 本案是一塊典型的具有深厚中國文化底蘊(yùn)、江南古鎮(zhèn)文脈特色的別墅用地。中糧地產(chǎn) 同里湖項(xiàng)目市場報(bào)告 呈報(bào)時(shí)間： 2022年 3月 9日 呈報(bào)單位：麥點(diǎn)麥田聯(lián)合機(jī)構(gòu) 報(bào)告思路與結(jié)構(gòu) 土地屬性 區(qū)域細(xì)分市場 產(chǎn)品類別細(xì)分市場 未來趨勢 市場狀況 客戶定位 產(chǎn)品定位 決定 參考 參考 決定 開發(fā)主題定位 住宅定位 配套定位 物業(yè)服務(wù)定位 價(jià)格定位 銷售節(jié)奏規(guī)劃 一、土地屬性分析 土地屬性分析 —— 基本技術(shù)指標(biāo) 用地性質(zhì) 住宅 總用地面積 632,598m2 居住戶數(shù) 約 1000戶 總建筑面積 284, 容積率 (綜合 ) 地下室面積 未定 建筑覆蓋率 未定 綠地率 未定 車位比 未定 計(jì)容積率建筑面積 未