廣州新裕大廈寫字樓策劃案-全文預覽
【正文】 早入市有如下理由： A、“整合型寫字樓”需提早市場預熱，并在大量的繕稿作用下占據(jù)市場龍頭位置。合理間隔樓層面積分配，避免某樓層開間斷式購買，以保證剩余面積的可開合性?！ ⌒ 〗Y： 整合型的要點是資源（人力、物力）共享，聯(lián)合創(chuàng)造商機，使買家、發(fā)展商都在經(jīng)濟效益和社會效益方面得到回報?！ ?）大大提高TI企業(yè)的客戶服務水平、高效率、熱情兩不誤。也就是說，這對初創(chuàng)業(yè)者是一種先進的企業(yè)文化思想沖擊?！ ?）部門共享：秘書、接待員、外勤、行政?！ ∷?、 整合型寫字樓方案是市場空白點 整合型寫字樓策略 針對目標買家需求，尤其創(chuàng)業(yè)者和IT業(yè)者兩大類群體需求，我們應提供一種完全適合他們的寫字樓架構。這些更明顯使買家得益?！ ±碛扇缦拢骸 ?） 東風中、東山、農(nóng)林路一帶（以新裕大廈為中心兩公里半經(jīng)營范圍內(nèi)）寫字樓可選擇性較大，檔次等級豐富，新裕大廈閃亮登場之際，高價位配合新獨特賣點一舉躋身高檔樓盤，形象鮮明地體現(xiàn)樓盤實力?！ ?）整體定價法： 方法 動作順序 市場定價 特點 適用范圍 撇脂模式 高開低走 需求彈性小的高收入人群（挑剔品質物業(yè)） 階段性高額利潤回收資金速戰(zhàn)速決 實力、信譽頗佳的公司有”新、奇、特”概念的主題物業(yè) 滲透模式 低開高走 穩(wěn)扎穩(wěn)打 平市行情 作為實現(xiàn)長期目標的兩種整體定價策略，各有適用范圍?！ 、競爭導向型定價法 這是根據(jù)競爭產(chǎn)品的價格決定企業(yè)產(chǎn)品價格的定價法。因此，不能通過增加成本來提高價格，而只能采用生產(chǎn)合理化、調整容易等方式維持價格。若降低價格，往往會等同于一般的商品，需求反而相對減少。 現(xiàn)行價格策略及選擇價格策略與定位 A、需求導向定價法 需求導向定價法可分為名聲價格定價法，通行價格定價法、端數(shù)價格定價法等定價法?！ 〗?jīng)分析，新裕大廈基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標客戶需求。投資分析思路經(jīng)常是“如果……就……，退而求其次也……，再惡劣也……”模式的填空思維?！ 【C上所述，本定位的目標是結合項目先天后天優(yōu)勢，發(fā)掘新亮點；在市場上贏取美譽并得到經(jīng)濟利益回報。針對信心不足的投資者，先從計數(shù)入手，寫字樓的租金回報率在有后市支持的情況下遠優(yōu)于住宅，后市的信心源于樓宇本身的硬件及后續(xù)服務政策。這里，針對兩種人的心理。寬帶網(wǎng)絡設置，在寫字樓市場仍未大行其道，這一設置應提高到樓宇綜合化布線的層面（估計約占項目總投資2~3%，但利潤的增長會體現(xiàn)在高價格回報和快捷回報兩方面，綜合回報評估在15~20%之間）這對新興行業(yè)（IT業(yè)）是一個必要的辦公條件，對其它行業(yè)則是發(fā)展所趨的一個新型高效和辦公模式?！ 《ㄎ魂U述： A、 位置、地段是寫字樓租、售行為重要的考慮要素，新裕大廈在該方面得天獨厚，更有完美的外觀設計，極能激發(fā)購買沖動。 市場及項目定位 準確的市場定位，最終的目的就是力求一擊即中、準確地抓住目標客戶，從而使項目熱銷，在短時間內(nèi)達到最佳銷售目標，創(chuàng)造最高利潤?！ 、創(chuàng)業(yè)者的消費取向未能被這種模式的寫字樓所吸引改變，即仍未會將過多的資金用于購置辦公用房，他們解決辦公用房的手段仍是選擇租用寫字樓。 今年，大市有了新的生機，公寓式寫字樓興起，所謂公寓式寫字樓即指亦商亦住，為的是迎合部分規(guī)模不大的公司需求，尤其外來創(chuàng)業(yè)者、初創(chuàng)業(yè)者。椐有關資料顯示，目前，全市可供使用的寫字樓面積已超過550萬平方米，其中約有70%為商品寫字樓，而商品寫字樓的空置率較高，僅95年至2000年6月全市批出預售的商品寫字樓面積就達266萬平方米，但同期登記成交的卻只有133萬平方米?！ 《?、 市場定位及目標客戶 市場分析 廣州一手寫字樓市場上半年表現(xiàn)平常?！ 、幾年前寫字樓興旺的泡沫的殘余影響仍在市場心理中作用，是一種無形的銷售壓力?！ 、發(fā)展商極具前瞻性地引入寬帶網(wǎng)絡，對現(xiàn)已建成在租、售的寫字樓來講是它們無法在短期內(nèi)逾越的優(yōu)勢。 新裕大廈的劣勢分析 A 、項目占地面積千余平方，規(guī)模不大； B 、由于臨近一線馬路，臨時停車量有一定局限。 G 無梁柱的設計與建筑物功能配合得天衣無縫。 D 規(guī)劃優(yōu)勢 在新裕大廈交付使用之后，我們可預見到相當長的一段時期內(nèi)，小范圍區(qū)域不會有對新裕大廈造成影響的工程進行。東風路，交通要塞，主干道位置無出其右；農(nóng)林下路，又有相當發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)路段，地鋪，寫字樓都是一流的理想選擇位置?！ ”静邉澐桨甘峭ㄟ^對市場及相關因素的分析，對新裕大廈銷售前期工作進行規(guī)劃性建議，為新裕大廈今后的銷售推廣方向作出描述。憑籍著數(shù)年房地產(chǎn)之經(jīng)驗，天與地廣告公司將竭盡所能，為廣州市新裕企業(yè)集團公司提供最好的服務?！ ∫?、 項目分析 新裕大廈的優(yōu)勢分析： A 無可取代的地理位置優(yōu)勢； 新裕大廈位于農(nóng)林下路與東風路交匯處?！ 配套成熟 新裕大廈周邊的商業(yè)環(huán)境及文化氛圍都非常濃厚，學校、醫(yī)院、郵政、銀行、街市、百貨商店、賓館一應俱全，滿足多方面的需求?！ ?jù)市場經(jīng)驗分析，引入寬帶網(wǎng)絡的費用相當于每平方不足50元，而引入之后所產(chǎn)生的附加值直接回報（提交單價之幅度）是遠不止于此的?！ 商場、寫字樓、公寓三位一體的多功能建筑項目能將三方面的優(yōu)勢整合，擴大優(yōu)勢面。 市場機會： A、新裕大廈是一位于相當理想地理位置的多功能建筑； B、新裕大廈是一具有高素質、好質量的建筑； C、新裕大廈的寫字樓可以靈活間隔處理以適應不同的買家需要
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