【正文】 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 23 兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè) 米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 米，而一般躍層為 米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。 躍層式住宅 住宅特點(diǎn)：占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。 六十三、多層住宅 指四層至六層的住宅。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人， 若合同雙方無法最終簽署協(xié)議，則對(duì)方無權(quán)扣留當(dāng)事人所支付的為表達(dá)履約誠意而支付的金額。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。 五十四、均價(jià) 均價(jià)是指將各單位的銷 售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子 ，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。 五十、準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 四十七、現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。 四十五、期房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。公有住房 通過住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。 四十一、已購公房 已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房 四十二、單位產(chǎn)權(quán)房 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度 裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然 采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。住宅開間一般不超過 米 ，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 。 銷售完全實(shí)用手冊(cè) 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 16 三十一、房屋建筑、樓宇開發(fā) 包括土地“三通一平”或“七通平”。 二十九、房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依法取得土地 使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。 銷售完全實(shí)用手冊(cè) 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 15 二十五、住宅間距 二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。 二十二、各套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e怎樣計(jì)算 房屋按套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e =該套（單元）內(nèi)的使用面積應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e247。 十九、什么是套內(nèi)建筑面積 房層按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積。 獨(dú)立柱的雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。 1屬房久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 建筑間房久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 220米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在 220米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。 層內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在 米以上部位計(jì)算建筑面積。逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計(jì)收。貨款期限在 1年以上的，借款人在借款期內(nèi)每月 以相等的月均還款額償還銀行貨款本金和利息。 十二、已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓 根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由 抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。 七、什么 樣的房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)讓 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用僅的；司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封的或者以下其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人的同意；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅銷售完全實(shí)用手冊(cè) 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 10 游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱 “五證 ”。只要善于做人、善于做事、善于積累，經(jīng)常盤點(diǎn)人生，一切奇跡都有隨時(shí)出現(xiàn)的可能。只有堅(jiān)持、只有總結(jié)，不斷地調(diào)整、不斷地糾正自己的行為過程，合拍市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏，做到 “ 腿勤、嘴勤、耳勤、手勤、眼勤、腦勤 ”6 勤，在市場(chǎng)定位后，找準(zhǔn)該市場(chǎng)的突破口，集中發(fā) “4 個(gè)力 ” ： 集中時(shí)間力 —— 跑； 集中資金力 —— 投； 集中精力 —— 想； 集中服務(wù)力 —— 滿足。作為營銷顧問，要既會(huì)做人，也會(huì)做事。有一位學(xué)生問當(dāng)今世界聞名的經(jīng)營大師，成功的秘訣是什么？大師答道，你只要每天比別人多拜訪 5個(gè)客戶。 本人再舉個(gè)例子，人得了癌癥，有些人頂住、挺過來了，有堅(jiān)強(qiáng)的精神理念，與病魔作斗爭(zhēng)；銷售完全實(shí)用手冊(cè) 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 8 有些人垮了，沒有精神理念、精神崩潰。直面這些困難，我們惟一的選擇，就是要利用 “ 困難 ” 這筆財(cái)富，去奮斗、去創(chuàng)造。來往折騰，找到如意的單位后，又 以 大學(xué)生自居，不肯吃苦，又不愿向同事學(xué)習(xí)，結(jié)果業(yè)績(jī)平平，收入平平，反而賺不到錢。 ” 這首民謠折射出 3個(gè)層面人物 3種心態(tài)。 學(xué)做人、喜歡人、尊重人，人家認(rèn)同你的人格、人品，不管你是做市場(chǎng)、做營銷、做網(wǎng)絡(luò)、做藝術(shù)，都要學(xué)做人。感謝別人幫你的忙，你就要真心的感謝，沒有義氣的人，到任何單位，在任何人面前，都是吃不開的。第二天第一位客戶前 來補(bǔ)足定金，我把這件事說給他聽，他很感激，連聲道謝其實(shí)象這樣的事例在銷售工作中出現(xiàn)的機(jī)率還是很多的，關(guān)鍵是看如何把握，只要將“誠信”牢牢銘記，最終都會(huì)出現(xiàn)“雙贏”。 案例： 2000 年 10 月，本人 還在案場(chǎng)從事主管工作 ， 因?yàn)槲覀兯順潜P的一種面積在 90平方米的戶型性價(jià)比很高，所以一推向市場(chǎng)，立刻被搶購。 銷售完全實(shí)用手冊(cè) 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 6 大家在不同行業(yè)做事，都是在不知不覺中信用資本的積累，做營銷更是如此，是現(xiàn)代營銷人必須重視的頭等大事。 （ 二） 信。 ”做人，用心為上，做事，還是用心為上，這叫用心做人，用心做事，沒有做不成的事。 通過 這種 1對(duì) 1的服務(wù)，深入了解他們需要什么、想什么、渴望什么，我們就提供什么，進(jìn)行全程服務(wù)，高品質(zhì)的服務(wù)，鉆進(jìn)顧客心的服務(wù)，讓客戶享受到更多、更快捷、更貼近與更周到的服務(wù)，使客戶對(duì)營銷顧問、對(duì)企業(yè) 、對(duì)產(chǎn)品和對(duì)服務(wù)無法挑剔。 銷售完全實(shí)用手冊(cè) 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 5 案例： 2002年 5月，本人前往 原公 司 檢查 員工 客戶拜訪 工作 。我說： “ 向您這樣的大公司外來員很多，您就 沒有考慮為他們的居住問題嗎？我想如果您為他們解決居住的問題，那么今后他們?yōu)橘F公司所帶來的利益是不言而喻的！”這位總 經(jīng)理聽后，覺得很有道理， 最后同意我們?cè)谒九e辦了一個(gè)“樓盤解析會(huì)”，通過這次解析會(huì)他公司有 50位員工在我們所售樓盤里找到了適合他們的“家” “ 忠 ” 字有 8筆，每一筆都是用 “ 誠 ” 寫成的。盡管這句話有些夸張，卻相當(dāng)在理，故在推銷產(chǎn)品之前，先推銷一次面談的機(jī)會(huì)至關(guān)重要，要抓住面談的機(jī)會(huì)，營銷自己。 與顧客交流、溝通感情，是做好營銷工作的首位，宣傳產(chǎn)品可以放在第二位，因?yàn)閷?duì)方的心理，一般接收人在前，接收產(chǎn)品在后，這是一般人的心理發(fā)展過程。 “ 誠 ” 的表現(xiàn)在下面 2點(diǎn)要做好 ： （ l）溝通、交流。對(duì)招聘營銷顧問，本人認(rèn)為既有智商、能力、經(jīng)歷、又有情商、品德、忠誠度，這是最理想的，如果只有前者無后者，寧可舍之； 做生意的第一要訣，就是要誠實(shí)。 本人要求招聘營銷顧問，一定要處理好三大關(guān)系： l、智商與情商的關(guān)系 —— 情義； 能力與品行的關(guān)系 —— 品德； 經(jīng)歷與忠誠度的關(guān)系 —— 對(duì)人誠，對(duì)企業(yè)誠，對(duì)職業(yè)誠。 在 中國 做 營銷，本人認(rèn)為是 4分管理 6分做人。銷售完全實(shí)用手冊(cè) 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 1 房 地 產(chǎn) 銷 售 人 員 培 訓(xùn) 寶 典 編 著：吳 君 如 二零零三年十月 銷售完全實(shí)用手冊(cè) 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 2 目 錄 ◆ 銷售人員忠誠度培訓(xùn) ◆ 銷售人員房地產(chǎn)理論知識(shí)培訓(xùn) ◆銷售人員日常行為舉止規(guī)范準(zhǔn)則 ◆ 銷售人員案場(chǎng)規(guī)章制度 ◆ 銷售人員日常接待流程培訓(xùn)（圖表及詳細(xì)接待流程、注意事項(xiàng)） ◆ 銷售人員應(yīng)對(duì)技巧培訓(xùn) ◆ 銷售人員實(shí)戰(zhàn)銷售技巧培訓(xùn) Ⅰ（入門篇） ◆銷售人員實(shí)戰(zhàn)銷售技巧培訓(xùn) Ⅱ（進(jìn)階篇） ◆ 銷講說詞（答客問）提綱 ◆ 銷售人員日常工作表格 銷售完全實(shí)用手冊(cè) 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 3 銷 售人員 忠誠度培訓(xùn) —— “ 四字箴言 ” 營銷，是一門藝術(shù)，是一門科學(xué)，入門容易，得道難，提升更難，要靠長期的修煉、長期的積累、長期的應(yīng)用。 ” 前 3個(gè)字是做人 “ 三字經(jīng) ” ，學(xué)會(huì)做人，做好人；后一個(gè)字是學(xué)會(huì)做事，做好事。 （一） 誠。據(jù)了解，是個(gè)跳槽專業(yè)戶，每個(gè) 公司 只做一年半載， 這樣 留下不同程度的后遺癥， 客服檔案混亂，報(bào)表數(shù)字錯(cuò)亂等 。但 “ 誠 ” 不等于愚蠢，營銷顧問反映要銷售完全實(shí)用手冊(cè)