【正文】 防門外窗:實木窗陽臺:地面、墻面高級瓷磚，全封閉單框雙玻鋁塑窗落地窗:實木落地窗廚房、衛(wèi)生間:地面、墻面高級瓷磚，預(yù)留上水、下水孔位樓梯:水泥壓光地面，鋼扶手。服務(wù)核心理念:私人管家親情服務(wù)。 瑪歌莊園項目概況 地理位置瑪歌莊園位于天津市西青區(qū)友誼南路延長線() 主要經(jīng)濟指標(biāo)項目名稱:瑪歌莊園二期項目建設(shè)進程:預(yù)計2009年3月中旬開盤，9月底交房物業(yè)現(xiàn)狀:內(nèi)、外裝修占地面積:330000平方米總建筑面積:120000平方米停車位:1:物業(yè)管理附加信息:開發(fā)商:天津津濱創(chuàng)輝發(fā)展有限公司物業(yè)管理公司:天津津濱聯(lián)合物業(yè)有限公司 項目規(guī)劃①項目理念設(shè)計產(chǎn)品核心理念:高規(guī)格、高技術(shù)、高附加值的純住宅公寓。“津濱品牌”已經(jīng)為越來越多的公眾所熟知，美譽度越來越高。3 天津津濱發(fā)展有限公司企業(yè)概況 天津津濱發(fā)展有限公司簡介天津津濱發(fā)展股份有限公司(簡稱津濱公司)成立于1998年12月28日，是天津濱海新區(qū)首家以募集方式創(chuàng)立的股份公司。開發(fā)商的市場任務(wù)也不再是制定和實施計劃，而是對顧客的希望作及時的回復(fù)和反應(yīng)，滿足顧客不斷變化地需求的同時，獲得合理的利潤回報，達到一個雙贏的市場局面。因此良好的口碑是拓寬客戶資源的最有效方法。適合于競爭日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)。 2)4C的廣泛運用使房地產(chǎn)企業(yè)不能形成營銷個性和營銷特性，無法形成營銷優(yōu)勢，從而保證企業(yè)市場份額的穩(wěn)定性、積累性和發(fā)展性。 房地產(chǎn)營銷中的4C理論[12]4C理論是在4P理論的基礎(chǔ)上，對4P理論的進一步發(fā)展。但其現(xiàn)實作用在于:1)直觀、可操作、易控制。房地產(chǎn)市場營銷不是簡單的銷售部門或營銷管理部門的業(yè)務(wù),而是一個系統(tǒng)的,涉及財務(wù)支持、產(chǎn)品支持、成本控制、人力資源管理等等各個部門的業(yè)務(wù),是參與房地產(chǎn)市場經(jīng)營活動的各有關(guān)方面構(gòu)成的相互聯(lián)系、相互影響、相互制約的有機整體。隨著營銷管理理論的不斷創(chuàng)新，如何深刻認(rèn)識營銷的理念與策略，以對房地產(chǎn)營銷組合進行深層次調(diào)整和整合，便是開發(fā)商面對來市場的關(guān)鍵因素之一。又過了50年，市場營銷才成為美國學(xué)術(shù)界的研究領(lǐng)域，進而登上企業(yè)經(jīng)營管理的舞臺。 寫作思路本文通過參加實際工作，對天津津濱發(fā)展有限公司現(xiàn)行的市場營銷策略進行分析和研究，找出問題關(guān)鍵所在，運用所學(xué)的市場營銷學(xué)、營銷調(diào)研等理論知識制定行之有效的營銷策略。隨著房地產(chǎn)市場從賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變,其營銷重要性日益突出,在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的地位也越來越重要。其中，%；商品房銷售額24071億元，%。美國事實上已經(jīng)陷入經(jīng)濟衰退。河北工業(yè)大學(xué)2009屆畢業(yè)論文河 北 工 業(yè) 大 學(xué)畢 業(yè) 論 文作 者： 學(xué) 號： 學(xué) 院： 系(專業(yè))： 管理系 工商管理專業(yè) 題 目： 天津津濱發(fā)展公司瑪歌莊園項目的市場營銷策略研究 指導(dǎo)者： (姓 名) (專業(yè)技術(shù)職務(wù))評閱者： (姓 名) (專業(yè)技術(shù)職務(wù)) 26目 次1 引言…………………………………………………………………………………1 寫作背景…………………………………………………………………………1 寫作思路…………………………………………………………………………22 市場營銷相關(guān)理論綜述……………………………………………………………2 營銷理論的發(fā)展…………………………………………………………………2 房地產(chǎn)市場營銷概述……………………………………………………………3 4P、4C、4R理論在房地產(chǎn)營銷中的適用性分析………………………………33 天津津濱發(fā)展有限公司企業(yè)概況…………………………………………………5 天津津濱發(fā)展有限公司簡介……………………………………………………5 瑪歌莊園項目概況………………………………………………………………54 天津津濱發(fā)展公司營銷現(xiàn)狀分析…………………………………………………7 天津津濱發(fā)展?fàn)I銷現(xiàn)狀分析……………………………………………………7 津濱發(fā)展在營銷過程中的特點…………………………………………………75 津濱公司面臨的營銷問題…………………………………………………………86 瑪歌莊園項目市場因素分析………………………………………………………9 宏觀環(huán)境分析……………………………………………………………………9 微觀環(huán)境消費者分析……………………………………………………………11 天津高檔住宅需求現(xiàn)狀分析……………………………………………………14 項目SWOT分析…………………………………………………………………147 瑪歌莊園市場定位…………………………………………………………………16 市場形象定位……………………………………………………………………16 消費者生活觀定位………………………………………………………………16 消費者職業(yè)定位…………………………………………………………………168 津濱發(fā)展市場營銷策略……………………………………………………………17 產(chǎn)品策略…………………………………………………………………………17 價格策略…………………………………………………………………………19 促銷策略…………………………………………………………………………20 渠道策略之網(wǎng)絡(luò)營銷策略………………………………………………………23結(jié)論……………………………………………………………………………………24參考文獻………………………………………………………………………………25致謝……………………………………………………………………………………261 引言 寫作背景改革開放以來, 我國房地產(chǎn)發(fā)展已有20多年的歷史，到2008年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一個相對高峰期，全國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)達到5萬多家，房地產(chǎn)開發(fā)作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭迅速崛起,不僅拉動了經(jīng)濟增長,加速了城市化進程,而且對房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。對于世界其他國家而言，金融危機的影響首先是心理預(yù)期層面，其次是金融資產(chǎn)價值縮水，再次是實體經(jīng)濟消費需求的萎縮。金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)某種意義上是對孿兄弟，世界金融危機不可避免地波及到中國，在全球經(jīng)濟危機帶來的經(jīng)濟下滑趨勢中,中國房地產(chǎn)行業(yè)的真正“冬天”已經(jīng)在2008年末與2009上半年開始顯現(xiàn)，房產(chǎn)業(yè)的成交量持續(xù)下滑、購房者信心減弱和持幣觀望、空房率持續(xù)增加與毛利率下降, 據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2008年1月至12月，%。房地產(chǎn)市場營銷以其市場化、專業(yè)化、科學(xué)化的健康發(fā)展體現(xiàn)著營銷的經(jīng)濟價值。同時為其他房地產(chǎn)公司市場營銷策略提供借鑒和參考。直到19世紀(jì)中葉，市場營銷作為企業(yè)的自覺實踐才在美國國際收割機公司出現(xiàn)。1994年以后，房地產(chǎn)市場的競爭加劇，房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險開始凸顯，廣大的房地產(chǎn)開發(fā)商開始用理性的眼光看待市場營銷的價值。[4]這些活動包括從市場調(diào)研→顧客研究→市場細(xì)分→目標(biāo)顧客選擇→產(chǎn)品定位→客戶定位→形象定位→產(chǎn)品創(chuàng)新→銷售渠道選擇→促銷方式選擇→銷售管理→顧客管理等內(nèi)容。出現(xiàn)這些問題的根本原因是4P營銷理論在指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)營銷中的弊端體現(xiàn)。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)都采用項目合作制，4P從企業(yè)出發(fā)，以追求最大利潤為原則。從企業(yè)的營銷實踐和市場的發(fā)展趨勢來看，“4C”理論仍然存在著缺陷:[19]1)4C是顧客導(dǎo)向，不是競爭導(dǎo)向，中國的房地產(chǎn)企業(yè)營銷己經(jīng)轉(zhuǎn)向了市場競爭導(dǎo)向階段，既不但要考慮客戶，也要考慮競爭對手。 房地產(chǎn)營銷中的4R理論[15] 1)4R營銷理論的理論中軸是為競爭服務(wù)，在新的層面上組合了營銷的新框架。通過關(guān)聯(lián)、關(guān)系和反應(yīng)，提出了如何建立關(guān)系、長期擁有客戶、保證長期利益的具體操作方式，這是一個很大的進步，符合房地產(chǎn)公司的長效營銷特點，房產(chǎn)消費的特點決定消費者消費的理智性。顧客忠誠度是變化的，要提高顧客的忠誠度，贏得長期而穩(wěn)定的市場，就要與顧客建立某種利益方面的關(guān)聯(lián)。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)為顧客提供價值和追求回報相輔相成，相互促進。 津濱公司確立了以工業(yè)房地產(chǎn)為基礎(chǔ)、以商業(yè)和民用房地產(chǎn)為重點，積極培育后備主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向，鍛造了素質(zhì)高、專業(yè)強、年輕化的管理團隊，截止2008年中期，津濱公司的總資產(chǎn)達到73億元，凈資產(chǎn)突破21億元，；，奠定了能夠支撐公司未來可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資產(chǎn)基礎(chǔ)、人才基礎(chǔ)和管理基礎(chǔ)。津濱公司秉承“穩(wěn)健務(wù)實、開拓創(chuàng)新、誠實經(jīng)營、規(guī)范運作”的經(jīng)營理念，扎根濱海新區(qū)，并憑借十年積淀的品牌影響力，伴隨著濱海新區(qū)的發(fā)展不斷成長壯大，為投資者帶來穩(wěn)定增長的回報。高附加值:生態(tài)園林、絕版地段、業(yè)主尊貴身份。結(jié)構(gòu):鋼筋混凝土，現(xiàn)澆框架剪力墻結(jié)構(gòu)外墻:高級涂料，底層高檔外墻磚大堂:大理石地面。道路綠化:本小區(qū)后庭院沿馬家溝河鋪設(shè)一條林蔭小道供居民散步，道路綠化主要種植一些云杉、胡桃秋、柳樹、灌木、花卉、草坪等植物，其主要作用