【正文】 價格策略* 總體均價的制定* 單體差價的要素指標(biāo)與系數(shù)體系產(chǎn)品系數(shù)、樓層系數(shù)、景觀系數(shù)、朝向系數(shù)、房型系數(shù)等* 協(xié)助制定一房一價的價目表（4） 銷售培訓(xùn)在本項目預(yù)認(rèn)購前對銷售員進(jìn)行培訓(xùn)。我司本次投標(biāo)為營銷策劃與廣告推廣兩部分，合計服務(wù)費用報價為15萬/月。我司全程服務(wù)包括以上五大類內(nèi)容。四．收勢戰(zhàn) /高端產(chǎn)品銷售階段產(chǎn)品攻擊第三期推出小區(qū)中央景觀房及頂層復(fù)式，對于這一群目標(biāo)客戶而言，除了產(chǎn)品力之外，最大的利益點在于身份得到了全面展現(xiàn)，而在推廣過程中更需要富有張力，以對貴族生活狀態(tài)的完整表述，達(dá)到對豪宅概念的訴求點，對項目的整體包裝完整提升，同時在銷售價格上有所超越，實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)利益最大化。【推廣節(jié)奏安排】“四大戰(zhàn)役”一．創(chuàng)勢戰(zhàn) / 開盤前品牌形象階段形象攻擊在最短的時間內(nèi)，形成品牌號召力，建立市場形象，完成開盤強(qiáng)銷的勢能儲備。 三種超越——通過四大戰(zhàn)役的實施完成三種超越:252。 178。具體而言，整體戰(zhàn)略構(gòu)想概括為“143計劃”即——“一個中心216。全案整體形象高調(diào)出場，其主要目的在于樹立品牌從而站穩(wěn)市場，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力制造市場熱點，提升項目整體形象，依靠其產(chǎn)品力上的比較優(yōu)勢，與市中心同類產(chǎn)品相抗衡，一舉達(dá)到占有市場的目的。中海觀讕郡——“觀瀾郡”，波瀾不驚、寧靜祥和。上層境界的人與上層境界的建筑，雙關(guān)語義。 【我們主張的企劃路線】——走具有中產(chǎn)階層文化氣質(zhì)的優(yōu)居型住宅文化路線。所以，我們勢必要在產(chǎn)品上去尋找突破口！ 2） 走張揚、霸氣，彰顯富貴的的市中心豪宅路線？—— 否?！硇?、責(zé)任、沉穩(wěn)、大氣企劃中目標(biāo)客戶精準(zhǔn)的心理對位，決定了最有效的溝通方式。 他們，對于安全感、穩(wěn)定感、責(zé)任感具有高度的敏感度，這也正是其理性的深刻表現(xiàn)。 他們，大多走過了人生中第一個奮斗的十年，但仍然保持著不屈的斗志，在不懈的努力中有著再創(chuàng)事業(yè)頂峰的信念與信心。 他們，具有良好的教育背景，相當(dāng)一部分具有海外的生活背景，或求學(xué)經(jīng)歷，對于國外的生活方式有深度的認(rèn)同感。 他們，毫無疑問是這個城市的精英分子，他們共同特點都是在各自所處的領(lǐng)域掌握一定的職業(yè)權(quán)力、高質(zhì)量的社會關(guān)系資源與相應(yīng)的話語權(quán)，因此，常被看作是行業(yè)的精英群體。進(jìn)而帶動中間產(chǎn)品與小戶型產(chǎn)品市場地位的整體提升。 一種是并沒有引起其他類型客戶的心理抗性，但也沒有使他們產(chǎn)生購買欲望，即對主訴求客群作用為正，對其他客群作用為零；216。在客戶構(gòu)成上以區(qū)域性客戶（或工作于陸家嘴或張江高科技園區(qū)）為主。本案顯然是針對“隱派”一類的財富階層，尤其是有海歸背景、具有高度文化背景、注重內(nèi)涵大于形式的財富階層所度身定制的。有些人很低調(diào)、內(nèi)斂，有些人則很張揚、霸道。高端產(chǎn)品 中間產(chǎn)品 小戶型產(chǎn)品 480萬330370萬200250萬？價格階梯之間的跨度代表著什么——價格階梯之間的跨度代表了客戶層次的差異！【三個層次目標(biāo)客群區(qū)分】1． 高端產(chǎn)品目標(biāo)客群——財富階層中的“隱”派：中產(chǎn)階層中的精英分子“160平米頂層復(fù)式，為財富階層度身定制的舒適尺度。【目標(biāo)客戶細(xì)分】——針對深度細(xì)分的產(chǎn)品類別，細(xì)分目標(biāo)客戶本案受一定的90平米戶型要求限制。總之，強(qiáng)化市中心地位的稀缺性，強(qiáng)化產(chǎn)品硬件、軟件設(shè)計上的創(chuàng)新型和細(xì)節(jié)上的利益點，打亂市場競爭的習(xí)慣方式，強(qiáng)調(diào)自我個性的獨特定位，是項目競爭層面的核心策略。采用渲染“生活方式”的競爭策略。 創(chuàng)新的產(chǎn)品力：恒溫恒濕，徹底告別空調(diào)時代項目的核心產(chǎn)品力，創(chuàng)新型技術(shù)和細(xì)節(jié)取勝，必然成為項目最大的機(jī)會與亮點，成為超越市場的強(qiáng)大競爭力，也是項目營銷的最大突破口。 深度細(xì)分的產(chǎn)品，代表深度細(xì)分的市場252。 受市場政策影響，小面積戶型在目前市場上占有較高的比重，競爭層面較大。216。內(nèi)環(huán)智能精品、高舒適、低能耗24小時貼身管家、國際尊貴府邸“內(nèi)環(huán)”市中心地段的稀缺性人性化居住理念、小戶型精品住宅高智能化管理系統(tǒng)、24小時貼身管家服務(wù)以國際高舒適度水準(zhǔn)、專為國際精英人士度身定制的國際尊貴府邸　競爭層面【威脅】本案最大威脅：環(huán)內(nèi)高品質(zhì)項目市場競爭激烈，環(huán)外大三林、世博兩大板塊虎視眈眈！216?！井a(chǎn)品最大機(jī)會點】——24H貼身管家，生活的“快”與“慢”u 作為城市菁英階層，快節(jié)奏是生活的主旋律。本項目通過細(xì)節(jié)的打造和產(chǎn)品獨特的高科技含量，將吸引這部分客戶，充分滿足其求新的需求。 最具比較力的產(chǎn)品：中間產(chǎn)品——舒適兩房、三房兩房和三房是本案的主力產(chǎn)品，也是目前市場的主流產(chǎn)品。復(fù)式產(chǎn)品在區(qū)域市場內(nèi)已不多見，具有一定的市場競爭力，可以帶給客戶前所未有的空間震撼。但從整體把握上，因滿足平面大開間、短進(jìn)深，實現(xiàn)居住的享受性和舒適度，各個空間布局合理、居家動線科學(xué)、使用率高。如下圖所示，將經(jīng)過深度細(xì)分的產(chǎn)品類型，依據(jù)產(chǎn)品力進(jìn)行劃分，大體上分為四個級別的產(chǎn)品。 精裝公寓產(chǎn)品為精裝修住宅，室內(nèi)請名家設(shè)計，采用豪華裝修裝飾、環(huán)保裝修建材、廚衛(wèi)采用整體化廚房設(shè)計、品牌衛(wèi)浴設(shè)備等。216。中央除塵系統(tǒng)，能及時通過密封的真空管路系統(tǒng)吸塵埃，可帶走所有灰塵和臟物，且沒有再次循環(huán)的灰塵。【產(chǎn)品力】關(guān)鍵詞：高品質(zhì)、貼身管家、小戶精品、精裝216。建議引入專業(yè)的會所管理公司經(jīng)營管理，為住戶提供一個交流、休憩的空間。此次，古北地產(chǎn)將全力以赴，立志打造環(huán)線精品住宅，以此為契機(jī)再樹古北標(biāo)志性樣板住宅。而從區(qū)域來看，截至11月11日，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：內(nèi)環(huán)以內(nèi)共有4014套存量房源，除去475套的配套房、動遷房源之后，整個內(nèi)環(huán)以內(nèi)僅3539套房源可供市場選擇。——本案的唯一性賣點與創(chuàng)新之處【地段】關(guān)鍵詞：緊貼內(nèi)環(huán)、稀缺性本地塊位于浦東花木板塊，緊貼內(nèi)環(huán)，北至龍陽路內(nèi)環(huán)，西至滬南公路、南至龍匯路。178。 營銷策劃的結(jié)果通常是賦予空間以文本意義，從VI到廣告，即空間的第三性——文本性178。 空間在本質(zhì)上是物質(zhì)