【正文】 的償付金 額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。 四、 買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同。 三、與中介公司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前，購(gòu)房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書(shū)。等到正式與上家談價(jià)格時(shí)，下家可以把所了解的該物業(yè)的這些不足之處，不失時(shí)機(jī)地亮給上家。本文由 昆山周莊二手房 本文由 昆山周莊二手房 在此時(shí)議價(jià)，將對(duì)下家殺價(jià)非常有利。如果下家在看房過(guò)程中，不經(jīng)意地通過(guò)語(yǔ)言、表情等流露出對(duì)此物業(yè)有極大興趣，上家往往會(huì)抓住這點(diǎn)乘勝追擊，咬住價(jià)格不放松。 三、買賣雙方商談房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任，買方交付定金。（過(guò)戶前會(huì)到國(guó)土部門查檔） 最后，應(yīng)提醒購(gòu)房人注意的是，購(gòu)買二手樓房，尤其要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于房改出售的房屋。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。 （其實(shí)沒(méi)有那么麻煩，有房地產(chǎn)證及有效身份證即可） 第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源。 要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購(gòu)房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其它證件。 不看屋主看警衛(wèi) 可以和小區(qū)管理員或警衛(wèi)聊聊天，因?yàn)樗麄兪亲盍私庠撔^(qū)基本狀況的人，有時(shí)甚至比業(yè)主更能客觀、準(zhǔn)確地告知買家房屋的相關(guān)情況，從他們口中獲得所需要的信息，有時(shí)還能成為買房與否的決定性因素?？匆幌率欠裼凶〖业亩?積物、消防通路是否通暢，這對(duì)日常生活也很重要。 不看冷水看熱水 如果想要知道水管是否漏過(guò)水，可以看水管周圍有沒(méi)有水垢。因此，必須要注意做工問(wèn)題，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，這些地方往往容易被忽視。各種功能區(qū)最好能有效區(qū)分開(kāi)來(lái)，如宴客功能、休息功能等。尤其要格外留意陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看是否有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。一般情況下，在確定購(gòu)房前，大家都會(huì)實(shí)地勘查一番，以免因?yàn)橘I下有缺陷的住房而遺憾。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人，到房地資源局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性 ，有沒(méi)有抵押、共有人等。哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；是否欠物業(yè)公司的費(fèi)用以及水、電、煤費(fèi)用。戶型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題。包括建筑面積和使用面積。選 擇一處好的住所，等于節(jié)省了日后在交通方面的時(shí)間和金錢的支出。是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請(qǐng)貸款。 第二 ，要留心相應(yīng)的配套設(shè)施是否到位。 延遲交付問(wèn)題如何解決 律師提醒： 對(duì)于普通業(yè)主而言，首先要在合同上好好下功 夫，隨后，清楚地了解在整個(gè)的交付環(huán)節(jié)中如何正確應(yīng)對(duì)，如何做好相關(guān)證據(jù)的固定或保全，這樣即便與開(kāi)發(fā)商發(fā)生了難以協(xié)商的糾紛，一樣可以在人民法院的主持下獲得勝訴。 合同未作約定的，按以下原則處理： （一）面積誤差比絕對(duì)值在 3％以內(nèi)（含 3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； （二）面積誤差比絕對(duì)值超出 3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。 收房附帶苛刻條件要求交一年物業(yè)費(fèi) 提醒五：未收房不應(yīng)提前繳費(fèi) 一些小區(qū)的物業(yè)公司在粘主收房時(shí)，會(huì)要求粘主先交一年的物業(yè)管理費(fèi)，才能收房。 ”如當(dāng)初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明 “房?jī)?nèi)情況未看 ”或 “未驗(yàn)房 ”等字樣，萬(wàn)一在驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)什么情況，也可保護(hù)自己的權(quán)益。最后，向開(kāi)發(fā)商索取單獨(dú)的 “二書(shū) ”（質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)）和竣工后房屋水遇 管線圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙，半簽 署鑰匙憑條。這 個(gè)時(shí)候，粘主出現(xiàn)問(wèn)題就很難找到開(kāi)發(fā)商。業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)收房時(shí)，必 須要看開(kāi)發(fā)商是否具備以下文件：一是《建筑工程竣工備案表》，二是房屋的質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)，三是國(guó)家認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位出具的關(guān)于住房面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù) 和公攤面積的報(bào)告。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé) 任等內(nèi)容做出約定。 8) 測(cè)量一下樓宇的層高，用 5 米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來(lái)源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù)， 最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本子上，同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問(wèn)題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。 在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了 (約高 2cm)?！咎崾尽浚宏P(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。 本文由 昆山周莊二手房 本文由 昆山周莊二手房 4) 水電煤暢通情況和能否正常使用。 (記得拿那些工具哦 ) 1) 詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象； (陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大 ) 【提示】 ：由于新房子空關(guān)時(shí)間較長(zhǎng)，在門窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動(dòng)，用蠻力推拉門窗，一感覺(jué)有阻塞感的時(shí)候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了 2) 檢查 墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。 確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。 交費(fèi)筆筆算清： 檢查完這些工 作，如果沒(méi)問(wèn)題的話，那就交錢去吧；換正規(guī)發(fā)票及繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用與錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。 【 提示 】：開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》必須為原件而不是復(fù)印件。 ※ 五、特別建議： ※ 可以考慮集體收房。 5. 質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房： 房 屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)確實(shí)的，買受人有權(quán)退房。 四、法定退房條件： 在房屋驗(yàn)收過(guò)程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購(gòu)買的商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來(lái)包括以下幾種： 1. 購(gòu)房合同 無(wú)效： 實(shí)踐中，造成購(gòu)房合同無(wú)效的常見(jiàn)情形有： ① 開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分該房產(chǎn)； ② 開(kāi)發(fā)商存在欺詐情形。 如買房時(shí)的樓書(shū)、廣告一定保存好，有條件購(gòu)房時(shí)拍下售樓處沙盤，收房時(shí)應(yīng)該對(duì)照小區(qū)平面圖看環(huán)境。 3. 其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。 特別提示： 1. 簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。 不應(yīng)入的公用建筑空間 ： 倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng) 車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 （三）關(guān)于分?jǐn)偯娣e 公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t： 商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。如?gòu)房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出 3％部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房者，面積誤差絕對(duì)值超過(guò) 3％部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還買受人。再 有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識(shí)掌握不夠，使得購(gòu)房過(guò)程中信息不對(duì)稱，開(kāi)發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。 消費(fèi)者常常因面積問(wèn)題出現(xiàn)糾紛而處于被動(dòng)局面，建議購(gòu)房人在購(gòu)房合同中對(duì)相關(guān)可能出現(xiàn)的問(wèn)題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。 實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開(kāi)發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。 注意事項(xiàng) 以下問(wèn)題，購(gòu)房者在買房、收房過(guò)程中會(huì)經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問(wèn)題，把關(guān)鍵注意事項(xiàng)列出，提醒消費(fèi)者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。 特別提示： 1. 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來(lái)，而不管開(kāi)發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語(yǔ)； 如果樓盤根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，則如實(shí)記錄下來(lái)，并要求發(fā)展商限期處理。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)以 “未繳納相關(guān)費(fèi)用 ”等任何理由而拒絕交房。 2. 如果開(kāi)發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商簽收 “關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函 ”后中 止辦理手續(xù)。房屋的對(duì)價(jià)是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價(jià)款，就履行了合同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該交房。 6. 如果開(kāi)發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。它是收房的前提，即使開(kāi)發(fā)商做得再好，如果沒(méi)有此表就說(shuō)明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。 4. 《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)》 5. 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》 6. 實(shí)測(cè)面積登記表 本文由 昆山周莊二手房 本文由 昆山周莊二手房 特別提示： 1. 只有具備上述文件，才說(shuō)明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以 《竣工驗(yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就是 “黑樓 ”，是不能入住的，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。 4. 若購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)， 從法律角度來(lái)說(shuō)，則一般被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。 特別提示： 1. 要 注意收房的期限 ，錯(cuò)過(guò)收樓日期麻煩多 。本文由 昆山周莊二手房 本文由 昆山周莊二手房 收房流程及收房注意事項(xiàng) 整合文件 溫馨提示：紅字或紅字以下為最重要文字，請(qǐng)大家多關(guān)注和牢記！ 前提說(shuō)明：為了大家能安全、合法、利已地收樓，特列出以下相應(yīng)重要事項(xiàng)，雖是網(wǎng)絡(luò)收集，但是值得我們?nèi)ソ韬灐⒑戏ê桶戳鞒淌辗?，希望大家能提出個(gè)人相應(yīng)寶貴的建議和意見(jiàn)，因?yàn)槲覀兊哪繕?biāo)一致，堅(jiān)決不收不合符收房標(biāo)準(zhǔn)和不合法流程的樓！ 一、注意及時(shí)接收入住通知書(shū) 1. 這是 收 房 的第一步，要 注意期限 。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見(jiàn)，并根據(jù)開(kāi)發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時(shí)間前往收房。 3. 有特殊情況不能如期到場(chǎng)的，可以書(shū)面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時(shí)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間， 并以書(shū)面形式確認(rèn)。 《竣工驗(yàn)收備案 表》中的項(xiàng)目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)。 3. 《 住宅使用說(shuō)明書(shū) 》 《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施 工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說(shuō)明和提出注意事項(xiàng)。 2. 《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張《備案表》，一定 還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案。 5. 提醒您：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。 “先驗(yàn)后收 ”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。 （三）裝修質(zhì)量 特別提示： 1. 一定要掌握 “先驗(yàn)后收 ”的原則。 5. 只要付清房款，按照合同約定購(gòu)房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該無(wú)條件交房，否則應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商違約，如果開(kāi)發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無(wú)法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮?“暫不清楚 ”、 “無(wú)法認(rèn)定 ”等字樣。 4. 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn) 題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。 如果開(kāi)發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問(wèn)題，一定要取 得證據(jù)，證明不是買房人不按時(shí)收房，而是開(kāi)發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。 繳納時(shí)間：契稅只能在過(guò)戶時(shí)交納 特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無(wú)權(quán)代收。 特別提示：任何開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司都無(wú)權(quán)收取或代收大修基金。 物業(yè)費(fèi) 一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金 特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。 （一） 存在的問(wèn)題： 1. 商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。其次，面積測(cè)量的人工操作特點(diǎn)，正常誤差都難以避免，一些開(kāi)發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購(gòu)房者一、兩米面積輕而易舉。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起 30 日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房 款利息。本文由 昆山周莊二手房 本文由 昆山周莊二手房 如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對(duì)值超出 3％時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。 多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。 凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 對(duì)于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑面積。 售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明 確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。 （二）解決辦法 1. 要注意平時(shí)的證據(jù)收集。 一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購(gòu)房者一定要盡快跟相關(guān)部門和開(kāi)發(fā)商交涉，以免形成事實(shí)，出現(xiàn) “贏了官司卻無(wú)法執(zhí)行 ”的局面。 4. 變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)