【正文】 主體就會(huì)不一致，如果有一方處置權(quán)利，會(huì)影響到另一方的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，特別是土地使用權(quán)人處置權(quán)利時(shí)，如土地權(quán)利權(quán)人將土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)給租賃權(quán)人帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3）租賃土地上的建筑物“房地分離”問(wèn)題 根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)法》第三十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi) 的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”；《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓”；第二十四條“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。因此，大量通過(guò)租賃方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)，都在租賃合同中約定了盡可能長(zhǎng)的租賃期，如南京港與南京港務(wù)管理局簽署的《土地租賃協(xié)議》，約定的租賃期限為自公司成立之日起四十五年，其他如馬應(yīng)龍、陜西建設(shè)等公司的招股文件中也披露了類似的租賃期限。 2022 年 4 月，公司與農(nóng)墾總公司簽署了正式的《土地使用權(quán)租賃合同》。國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)，由國(guó)家土地管理局審批，并發(fā)給國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書，被授權(quán)的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司憑授權(quán)書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資（入 股）或租賃等方式配置土地，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書和有關(guān)文件，按規(guī)定辦理變更土地登記手續(xù)。對(duì)于這種方式，應(yīng)注意國(guó)土資源部 1999 年 6 月 18 日發(fā)布的《關(guān)于企業(yè)改 制中土地資產(chǎn)處置有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定“對(duì)于改制后新組建的公司為從事基建工程（如公路工程）的公司和物業(yè)公司的企業(yè)，由于該類企業(yè)的土地使用是其業(yè)務(wù)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素，需要取得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地使用權(quán)，因此不宜采用‘先出讓再出租’的方式處置土地資產(chǎn)”，根據(jù)該文件的精神，上述企業(yè)也不宜采取“先租賃再轉(zhuǎn)租賃”、“先授權(quán)經(jīng)營(yíng)再租賃”的方式取得土地使用權(quán)。改制后的股份公司，主要向兩類主體通過(guò)租賃取得土地使用權(quán)，一類是向縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門租賃取得，即一級(jí)市場(chǎng)租賃，如航天電器，其使用的 5 宗土地是向遵義市國(guó)土資源局辦理了土地使用權(quán)租賃手續(xù)，取得了租賃土地的使用權(quán)，這類主體在資格上是沒有問(wèn)題的。以租賃方式取得的土地使用權(quán)在符合法律規(guī)定的情況下可以轉(zhuǎn)租賃。 （ 4）出讓土地 的用途與期限 我國(guó)實(shí)行土地用途管制和土地利用總體規(guī)劃制度，因此，要關(guān)注企業(yè)取得的土地使用權(quán)的用途，如果企業(yè)改變用途，可能會(huì)面臨補(bǔ)繳土地出讓金的問(wèn)題。土地出讓金的 80%（ 萬(wàn) ＝ 萬(wàn)元）市政府同意緩交。企業(yè)全額支付占地補(bǔ)償費(fèi)后，高新區(qū)管委會(huì)以出讓方式核發(fā)國(guó)有土地使用證，企業(yè)可以用 于抵押貸款，待企業(yè)發(fā)行上市后，向管委會(huì)繳納土地出讓金差價(jià)款”；湛江市政府 2022 年 1 月發(fā)布的《關(guān)于大力發(fā)展和利用資本市場(chǎng)的實(shí)施意見》規(guī)定：“已完成上市輔導(dǎo)的擬上市企業(yè)，在申辦土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證等有關(guān)證照時(shí)可先行辦理變更登記手續(xù)，其在實(shí)施上市過(guò)程中所涉及的土地出讓金，經(jīng)同級(jí)政府批準(zhǔn)，可以申請(qǐng)延緩至上市后一個(gè)月內(nèi)繳清”。山鷹紙業(yè)在其招股書中載“依據(jù)馬鞍山市土人民政府馬政秘【 2022】 58 號(hào)文的規(guī)定，該塊土地出讓金按評(píng)估值 15％計(jì)繳”。另外，根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》的規(guī)定：“對(duì)其他采用成熟技術(shù)進(jìn)行產(chǎn)品更新和技術(shù)改造的國(guó)有企業(yè)，可將原使用的劃撥土地按出讓方式處置，土地收益可作為應(yīng) 付帳款暫留企業(yè)，全額用于技術(shù)改造，并參照技改貸款方式進(jìn)行管理”。2022 年《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第五條規(guī)定“協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的 70％”。但企業(yè)通過(guò)出讓取得土地使用權(quán)要面臨沉重的資金負(fù)擔(dān)，對(duì)于一些贏利能力好、現(xiàn)金壓力小、用地面積小的企業(yè)或改變用途、被拍賣等規(guī)定必須以出讓方式取得土 地使用權(quán)的企業(yè)多采用。 1998 年 2 月 17 日國(guó)家土地管理局發(fā)布的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》和 1999 年 11 月 25 日國(guó)土資源部發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》規(guī)定了改制企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)的指導(dǎo) 性原則。 行政法規(guī) 《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（ 1998年 12月 27日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 256號(hào)）第二條“國(guó)家所有的土地”、第十七條“開發(fā)未確定使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘”、第二十九條“國(guó)有土地有償使用的方式”、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（ 1990 年 5 月 19 日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 55 號(hào)） 部門規(guī)章與規(guī)范性文件 《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》（國(guó)家土地管理局 1992 年 2 月 24 日發(fā)布 ）、《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（國(guó)家土地管理局 1994 年 12 月 3 日發(fā)布， 2022 年 2 月 20 日已廢止）、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)若干問(wèn)題的規(guī)定》（國(guó)家土地管理局 1995 年 3 月 15 日發(fā)布）第二章“國(guó)家土地所有權(quán)”、第四章“國(guó)有土地使用權(quán)”、《關(guān)于股份有限公司國(guó)有土地作價(jià)入股股權(quán)持有等問(wèn)題的請(qǐng)示的批復(fù)》（國(guó)家土地管理局 1997 年 3 月 25 日發(fā)布）、《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（國(guó)家土地管理局 1998 年 2 月 17 日發(fā)布）、《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》（國(guó)土資源部 1999 年 7 月 27 日發(fā)布）、《 關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國(guó)土資源部 1999 年 11 月 25 日發(fā)布）、《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國(guó)土資源部 2022 年 2 月 13 日發(fā)布）、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部 2022 年 5 月 9 日發(fā)布）、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)家土地管理局 2022 年 6 月 11 日發(fā)布）、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)最低價(jià)確定辦法》（國(guó)土資源部 2022 年 6 月 11 日發(fā)布）。 土地使用權(quán)及相關(guān)的土地他項(xiàng)權(quán)利是企業(yè)尤其是生產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的重要條件，因此，企業(yè)在改制上市過(guò)程中的土地資產(chǎn)處置是企業(yè)資產(chǎn)重組的重要內(nèi)容，也是發(fā)行監(jiān)管部門重點(diǎn)關(guān)注的法律問(wèn)題。 土地使用權(quán) 在我國(guó)，土地所有權(quán)是禁止交易的，但法律允許將土地占有、使用、收益等權(quán)能同土地所有權(quán)相分離，土地使用權(quán)即是與土地所有權(quán)相分離的獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。 （二）土地權(quán)利概述 企業(yè)改制、上市過(guò)程中，涉及到的土地權(quán)利處置主要是使用權(quán)的取得和流轉(zhuǎn)及它項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，以下對(duì)我國(guó)的土地權(quán)利體系做一個(gè)概述?！? （ 1）農(nóng)用地 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。 （ 2）集體所有的土地 我國(guó)《土地管理法》第八條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。這兩條法律規(guī)定，確定了國(guó)有土地的基本范圍： ①城市市區(qū)的土地 城市市區(qū)的界定，一般以城市建制區(qū)為準(zhǔn)。[轉(zhuǎn)帖 ]企業(yè)改制上市過(guò)程中土地使用權(quán)處置的法律問(wèn)題（經(jīng)典） 企業(yè)改制上市過(guò)程中土地使用權(quán)處置的法律問(wèn)題 目錄 一、我國(guó)土地分類與土地權(quán)利概述 ... 2 （一）土地的分類 ... 2 依據(jù)土地所有權(quán)屬分類 ... 2 依據(jù)土地用途分類 ... 4 （二）土地權(quán)利概述 ... 4 土地所有權(quán) ... 4 土地使用權(quán) ... 5 土地他項(xiàng)權(quán)利 ... 5 二、企業(yè)改制上市過(guò)程中國(guó)有土地使用權(quán)處置的法律問(wèn)題 ... 5 （一）國(guó)有土地使用權(quán)處置的法律規(guī)范體系 ... 5 法律 ... 6 行政法規(guī) ... 6 部門規(guī)章與規(guī) 范性文件 ... 6 地方政策 ... 7 （二）國(guó)有土地使用權(quán)處置的基本方式 ... 7 國(guó)有土地使用權(quán)出讓 ... 7 國(guó)有土地使用權(quán)租賃 ... 11 國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股 ... 16 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥 ... 19 受讓取得土地使用權(quán) ... 21 以招拍掛的方式取得土地使用權(quán) ... 21 未確定使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘的利用 ... 22 企業(yè)改制過(guò)程中土地使用權(quán)處置的程序 ... 23 三、企業(yè)改制上市過(guò)程中集體土地使用權(quán)處置的法律問(wèn)題 ... 26 （一）集體土地使用權(quán)權(quán)處置的法律規(guī)范體系 ... 26 法律 ... 26 部門規(guī)章與規(guī)范性文件 ... 27 地方法規(guī)、規(guī)章與政策 ... 27 司法解釋 ... 27 （二）企業(yè)改制上市過(guò)程中集體土地使用權(quán)的處置方式 ... 27 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的處置方式 ... 28 農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)的處置方式 ... 32 農(nóng)村集體未利用地使用權(quán)的處置方式 ... 37 四、其他地表資源權(quán)屬 ... 39 （一）草原權(quán) ... 40 草原所有權(quán) ... 40 草原使用權(quán)的取得與流轉(zhuǎn) ... 40 （二）林地權(quán) ... 41 林地所有權(quán) ... 41 林地使用權(quán)的取得與流轉(zhuǎn) ... 42 （三）海域權(quán) ... 43 海域所有權(quán) ... 43 海域使用權(quán)的取得與流轉(zhuǎn) ... 44 （四）灘涂權(quán) ... 46 灘涂所有權(quán) ... 46 灘涂使用權(quán)的取得與流轉(zhuǎn) ... 47 （五）水面養(yǎng)殖權(quán) ... 48 一、我國(guó)土地分類與土地權(quán)利概述 （一）土地的 分類 在我國(guó)，依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，土地有多種分類方法，如依據(jù)土地的所有權(quán)屬、自然屬性、用途、質(zhì)量、承載狀況等進(jìn)行分類，本文僅介紹與企業(yè)改制（本文所稱的改制是指有限責(zé)任公司或其他非公司制企業(yè)按照公司法及其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定變更為股份有限公司的過(guò)程）上市關(guān)系最為密切的兩種分類方法，即依據(jù)土地所有權(quán)屬和土地用途的分類。 （ 1）國(guó)家所有的土地 我國(guó)《憲法》第十條規(guī)定“城市的土地以及法律規(guī)定為國(guó)有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有”，《土地管理法》第八條也作了相同的規(guī)定。 ③推定為國(guó)家所有的 土地 根據(jù)國(guó)家土地管理局 1995 年發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第十八條：“土地所有權(quán)有爭(zhēng)議，不能依法證明爭(zhēng)議土地屬于農(nóng)民集體所有的，屬于國(guó)家所有”，該規(guī)定體現(xiàn)了國(guó)家所有權(quán)優(yōu)先的原則。 我國(guó)《土地管理法》第四條第二款規(guī)定：“國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 國(guó)家和集體所有的土地，均可以按照用途劃分為上述三類土地。土地所有權(quán)的客體為土地，屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇，土地所有權(quán)的取得、喪失和變更必須履行一定的法律手續(xù)，以表征權(quán)利狀況。 土地他項(xiàng)權(quán)利 土地他項(xiàng)權(quán)利是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外的土地權(quán)利，這些權(quán)利的權(quán)利人是土地所有權(quán)和使用權(quán)的相對(duì)人，常見的抵押權(quán)、租賃權(quán)即屬他項(xiàng)權(quán)利的范疇，此等權(quán)利也需要在土地管理機(jī)關(guān)登記，取得《土地他項(xiàng)權(quán)利證書》。我國(guó)目前涉及到這一問(wèn)題的法律法規(guī)體系如下： 法律 《中華人民共和國(guó)土地管理法》（ 2022 年 8 月 28 日修正）第九條“土地使用權(quán)”、第十五條“國(guó)有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”、第四十條“開發(fā)未確定使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘”、第五十四條“建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式”、第五十五條“土地有償使用費(fèi)的繳納和使用”、第五十六條“土 地用途的變更”、第五十七條“臨時(shí)用地”、第五十八條“國(guó)有土地使用權(quán)的收回”。 2022 年至 2022 年 4 月首次公開發(fā)行上市的大多數(shù)公司，土地使用權(quán)的取得會(huì)涉及到上述兩種