【正文】 路南端，屬于城區(qū)南拓開發(fā)的領(lǐng)頭軍，原有商業(yè)不成氣候，導(dǎo)致本區(qū)域到目前為止人氣不夠，有待提升。 四、規(guī)劃設(shè)計的優(yōu)勢 合理的總體規(guī)劃與空間設(shè)計科學(xué)合理； 商業(yè)空間設(shè)計及建筑形態(tài)設(shè)計滿足市場所需； 高爾夫及馬術(shù)的引入營造綠色休閑空間景觀新穎別致； 水域的引入得到更多的負(fù)氧離子。 第二節(jié) 間接競爭對手 不斷增量的供給市場，在有限的市場容量中搶奪客戶，使項目運作的難度及風(fēng)險增加，其他地產(chǎn)項目的推出都將對本項目形成間接競爭。祈福求壽游 ，休閑養(yǎng)生游，宗教體驗游等。每年接待游客量為 15 萬人次，為南岳的另一家高檔休閑酒店。每年接待游客量為 15 萬人次，為國內(nèi)首家佛教休閑養(yǎng)生中心。 14 類別 職業(yè) 基本特征 家庭月收入 目 標(biāo) 客 戶 群 個體經(jīng)營者 從事較大規(guī)模的個體生意的個體商戶，經(jīng)商時間長，收入高，且有相當(dāng)積累 30000 元以上 企業(yè)高層管理者 a )國企、高級管理人員、屬部門主管、技術(shù)骨干、有一定權(quán)力、部分會有灰色收入或兼職收入 b）大中型企業(yè)高級管理者，屬于部門經(jīng)理等，有較豐厚的薪金。 二、商鋪客戶 目標(biāo)消費者：私企老板、個人創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)中高級管理者、家庭投資者。 鑒于南岳住宅商品房市場現(xiàn)狀，南岳 頤景康年 國際山莊高尚住宅，只要做好街區(qū)環(huán)境的營造及產(chǎn)品本身的設(shè)計就可贏得市場的青睞，無須過多的宣傳和推廣，在南岳 頤景康年國際山莊 項目宣傳的推動下便能實現(xiàn)銷售目標(biāo)。 一、 旅游業(yè)態(tài)細(xì)分 南岳地區(qū)內(nèi)各街道分散的旅游業(yè)業(yè)態(tài)，為項目定位提供了啟示，只要做出特色，做出規(guī)模、檔次、品味、體現(xiàn)差異化，就能以全新的面貌切入市場，并能迅速提升項目的知名度與美譽度。南岳的會議酒店寥寥可數(shù)、接待能力偏小。150200 元 /間； 招待所的價格一般在： 80150 元 /間。 價格水平不高：旅游黃金周期間的價格將比淡季價格貴，山上的價格比山腰的貴，山腰的價格又比山下的價格貴。景區(qū) 10 內(nèi)眾多寺廟都可 以讓游客借宿。 房地產(chǎn)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)的調(diào)整，使得住房消費成為新的經(jīng)濟增長點，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟發(fā)展有著十分突出的貢獻(xiàn)，居民消費觀念的轉(zhuǎn)變，將增加消費市場對高品質(zhì)住宅商品房的需求。 第三節(jié) 南岳房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 一、房地產(chǎn)市場概況 住宅商品房市場正處于起步發(fā)展階段：南岳住宅市場基本是在剛起步的時期，一方面是由于城市規(guī)模小，外來人口少，地產(chǎn)市場無活力，居民住房消費意愿淡薄，對于商品房概念還不夠清晰；另外，大量私人買地建房沖擊市場，而行政事業(yè)單位在過去幾年集資建房居多，人們對居住無過多的要求，從而導(dǎo)致南岳住宅商品市場發(fā)展緩慢。 居家養(yǎng)老轉(zhuǎn)向社會養(yǎng)老：中國社會早在 20xx 年就已步入老齡化社會， 按照聯(lián)合國的傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)是一個地區(qū) 60 歲以上老人達(dá)到總?cè)丝诘?10%，新標(biāo)準(zhǔn)是 65 歲老人占總?cè)丝诘?7%，即該地區(qū)視為進(jìn)入老齡化社會。 引用一組 權(quán)威數(shù)據(jù)，城里人待得最多的地方 —— 城市房間里的負(fù)氧離子濃度是每立方厘米 100個，樓宇辦公室里的濃度甚至低到每立方厘米 40～50 個（根據(jù)世界衛(wèi)生組織劃定的標(biāo)準(zhǔn)，清新空氣的負(fù)氧離子含量為每立方厘米空氣中不低于 1000～ 1500 個）。每年前來燒香祈福 ，拜佛求壽的人絡(luò)繹不絕，成群結(jié)隊，趕至八月更是車水馬龍，人流如織，無處立足。這位有名的詩畫家興趣所至，在南岳金簡峰下，留下“壽岳”兩字刻石。 7 政府機關(guān)及企業(yè)團體尋求會議旅游消費及度假旅游消費，民眾個人尋求進(jìn)香求壽，養(yǎng)生休閑旅游消費。 分散型商業(yè)格局無法形成規(guī)模效應(yīng)：城區(qū)內(nèi)上檔次成規(guī)模的商業(yè)核心區(qū)暫時沒有展現(xiàn)出來， 90％ 以上的商業(yè)采取傳統(tǒng)的臨街小商鋪式 經(jīng)營，如服裝、飾品、鞋帽、通訊、餐飲、休閑娛樂、美容等。 商業(yè)：祝融南路和北路承載南岳古鎮(zhèn)商業(yè)重心，南北貫穿古鎮(zhèn)城區(qū)的 祝融路作為南岳古鎮(zhèn)城市主干道，其優(yōu)越的中心位置和上山必經(jīng)之道，為商業(yè)發(fā)展提供了先決條件。旅客來自湖南、湖北、廣東、江西等南方各省。 第二節(jié) 南岳旅游 市 場現(xiàn)狀 一、 旅游市場分布 旅游及進(jìn)香： 南岳因其獨特的自然風(fēng)景資源及源遠(yuǎn)流長的道教佛教文化每年吸引眾多的游客慕名前往。 旅游項目品種單一，游客依存度較小。 治安環(huán)境 鎮(zhèn)政府積極倡導(dǎo)文明新風(fēng)尚，移風(fēng)易俗，廣泛開展“十星文明戶”，“魅力村姑”，“婚育新風(fēng)進(jìn)萬家”等評選活動，通過活動的評選進(jìn)一步凈化了社會風(fēng)氣，改善了鄰里關(guān)系，促進(jìn)了社會和諧，全鎮(zhèn)持續(xù)十年實現(xiàn)了無重 5 大刑事案件發(fā)生，維護了社會穩(wěn)定。現(xiàn)居于山上的人，高壽者更多。早在漢代的《星經(jīng)》、《無象賦》、唐代的《步天歌》、《白蓮集》等古籍文獻(xiàn)中，就有南岳即“壽岳”的記 載，而每年定期舉辦的壽文化節(jié)更是讓“壽岳衡山”揚名海內(nèi)外。 它南起 “ 雁陣驚寒，聲斷衡陽止浦 ”的衡陽回雁峰，北止 “ 停車坐愛楓林晚，霜葉紅于二月花 ” 的長沙岳麓山，橫跨湖南省八個縣市區(qū)，逶迤八百里，共 72 峰，其中南岳區(qū)境內(nèi)有 43 峰，群峰巍峨，氣勢磅礴，正如清代著名學(xué)者魏源在《衡岳吟》中稱贊道： “ 唯有南岳獨如飛 ” 。 南岳壽文化節(jié)是政府振興旅游經(jīng)濟及發(fā)揚光大“壽文化”， 將敬老愛老傳統(tǒng)不斷傳承 的一大 舉措 ， 同時提倡健康養(yǎng)生休閑的生活方式， 一年一度的舉行更是為南岳休閑養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展的契機，本區(qū)域依托其大的社會環(huán)境，將帶動旅游商業(yè)及區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展。事實上，隨著泛珠三角區(qū)域的概念提出，南岳已經(jīng)成為衡陽的后花園，甚至是鄂、湘、粵的中心花園。席草、花卉苗本、無公害蔬菜、生豬養(yǎng)殖、黑山羊養(yǎng)殖已成為南岳鎮(zhèn)的特色產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)年產(chǎn)值 億元。 項目地處祝融南路南端，北接刻有宋微宗手書的“天下南岳”的石牌坊。 2 第二節(jié) 項目區(qū)域經(jīng)濟現(xiàn)狀 一、 區(qū)域概況 南岳區(qū)位于湖南省中部偏東南，土地肥沃，氣候濕潤，物產(chǎn)豐富，以山地丘陵為主，兼有崗地。 文獻(xiàn)分析法：本案有關(guān)理論及實踐探討部分，采用文獻(xiàn)分析法為主要方法，針對以往國內(nèi)外專家學(xué)者的研究文獻(xiàn)或經(jīng)驗報告，依照現(xiàn)代人居養(yǎng)身養(yǎng)老與慢生活空 間兩大主題，分別收集資料，并進(jìn)一步加以分析，以作為了解本案的理論根源。 南岳 頤景康年國際山莊 整體策劃報告 （討論稿） 湖南格瑞工程建設(shè)有限公司 設(shè)計 證書號： A143000742 工程咨詢證書號：工咨乙 12220xx0001 20xx 年 12 月 南岳 頤景康年 國際山莊 整體策劃報告 前言 本策劃案是建立在市場研究之上，運用多種方法，縱觀南岳之宏觀環(huán)境、區(qū)域市場現(xiàn)狀、項目特性，通過總體把握項目在各階段的營銷策略及運作思路，旨在為項目操作提供清晰的方案策略路線和戰(zhàn)略方向，階段性營銷具體執(zhí)行案將在本案的指導(dǎo)下制定。本案涉及市場學(xué)、建筑學(xué)、儒釋道、經(jīng)濟學(xué)、心理學(xué)等多個學(xué)科，具體研究方法包括： 實地調(diào)查法：本案中心實際調(diào)查部分，主要是采用詢問和觀察法進(jìn)行資料收集。 本案結(jié)構(gòu)和具體內(nèi)容如下：第一部分為市場研究；第二部分為產(chǎn)品定位；第三部分為整合推廣策略。 長沙黃花機場離南岳僅 130 多公里，京廣、湘桂、湘黔、湘贛鐵路經(jīng)過的衡陽火車站離南岳才 45 公里，衡山火車站距景區(qū)僅 16 公里，