【正文】 等級(jí)三級(jí)。 （三）建筑分類等級(jí) 根據(jù)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5000720xx 和《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001020xx,本工程結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)合理使用年限50 年，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。建筑不會(huì)出現(xiàn)漩渦現(xiàn)象，從而導(dǎo)致不利于室內(nèi)的自然通風(fēng)。 （四）風(fēng)環(huán)境分析 根據(jù)數(shù)值模擬方法分析了該地塊建筑布局和風(fēng)環(huán)境的關(guān)系本次項(xiàng)目平面布置風(fēng)環(huán)境合理，因?yàn)楦邔优挪枷鄬?duì)稀疏，同時(shí)在滿足日照的情況下盡量錯(cuò)開排列，夏季風(fēng)環(huán)境良好，冬季則由于北側(cè)高層可以遮擋一部分， 能夠降低風(fēng)速。 （三）日照分析 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB5018093） 20xx 年版 （ 2） 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500961999） 20xx 年版 （ 3）《贛州市高層建筑日照分析實(shí)施細(xì)則》 （ 4）項(xiàng)目地形圖、總平面圖、豎向布置圖 日照分析參數(shù) 地點(diǎn)：南康市唐江鎮(zhèn) 經(jīng)緯度：根據(jù)南康市 經(jīng)緯度來(lái)分析，其經(jīng)緯度為 東徑 114176。廚房連精致生活陽(yáng)臺(tái)，生活歸納更整潔。套型設(shè)計(jì)特色：南北通透、全明設(shè)計(jì)，空氣婉轉(zhuǎn)流暢，陽(yáng)光和熙流連。 消防撲救設(shè)計(jì) 所有消防車道均嚴(yán)格按照國(guó)家及贛州市有關(guān)部門制定的相關(guān)法規(guī)進(jìn)行設(shè)計(jì)，每幢 樓房周圍都能構(gòu)成消防環(huán)路，以便消防車道能到達(dá)區(qū)內(nèi)任一消防車場(chǎng)，進(jìn)行消防撲救工作，同時(shí)每幢高樓設(shè)有消防登高面。同時(shí)，組團(tuán)綠地作為進(jìn)入小區(qū)住宅的序幕，給經(jīng)過(guò)一天繁忙、帶著疲憊穿過(guò)喧囂鬧市進(jìn)入小區(qū)的居民帶來(lái) 耳目一新的感覺。中心硬質(zhì)廣場(chǎng)帶貫穿小區(qū)，聯(lián)系小區(qū)的組團(tuán)空間，使之不僅成為了小區(qū)特有的標(biāo)志性景觀軸線，而且真正做到了從整個(gè)城市發(fā)展的角度來(lái)考慮小區(qū)的景觀及特色， 使小區(qū)完全的、有機(jī)的融合在城市環(huán)境中。 通過(guò)對(duì)建筑單體、空間形式的創(chuàng)意和新技術(shù)的運(yùn)用，在整體格調(diào)統(tǒng)一、與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的前提下，使形體創(chuàng)造更具魅力。另一方面需求也趨向于多元化。單體建筑形式上服從全區(qū)的整體風(fēng)貌定位，并以現(xiàn)代的材料、結(jié)構(gòu)加以表現(xiàn)。既要滿足現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)需要，也要滿 足更高層次的規(guī)劃要求，使功能與周邊環(huán)境相契合，又能起到應(yīng)有的先導(dǎo)性。在建筑色彩與形式上追求兩者的統(tǒng)一。 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書及規(guī)劃方案修改意見 規(guī)劃用地紅線及地形圖 《 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB5035220xx） 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（房屋建筑部分） 20xx 版 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595（ 20xx 年版） 《住宅建筑規(guī)范》（ GB5038620xx） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （ GB5001620xx） 1《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（ GB5022320xx） 1 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（ JGJ9494） 1 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ JGJ2695） 1 《 汽車庫(kù) 、 修車庫(kù) 、 停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》 GB5006797； 1 《 商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 》 JGJ 4888 1 《 城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范 》 JGJ 5020xx 1《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB5018920xx 1 《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》（ 20xx 年版） 其它與本工程有關(guān)的國(guó)家及地方規(guī)范 。各項(xiàng)具體投資估算如下所述： （ 1） 工程費(fèi) 用估算 本項(xiàng)目工程費(fèi)用如表 16 所示： 南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 14 工程費(fèi) 用估算表 表 16 序號(hào) 工程項(xiàng)目 單位 數(shù)量 單價(jià)（元） 金額（萬(wàn)元） 一 建筑工程 費(fèi)用 ㎡ 1 地上建筑工程 ㎡ 34284 1300 2 地下建筑工程 ㎡ 1800 二 配套工程 1 圍墻和大門 項(xiàng) 1 20xx00 2 道路及硬化工程 ㎡ 6338 300 3 綠化工程 ㎡ 100 4 給排水工程 ㎡ 150 5 供電工程 ㎡ 100 6 消防工程 ㎡ 60 7 燃?xì)夤こ? ㎡ 80 三 總計(jì) （ 2） 其他費(fèi)用估算 本項(xiàng)目 其他費(fèi)用估算 如表 17 所示： 其他費(fèi)用估算 表 表 17 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積 工程費(fèi)用 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi) 用 （ m2） （萬(wàn)元） （萬(wàn)元） 1 土地出讓金及稅費(fèi) 1800 元 /㎡ 2 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 元 /m2 3 前期 工作費(fèi) 估算 15 4 勘察費(fèi) 估算 30 5 投標(biāo)交易費(fèi) 工程費(fèi)用% 6 招標(biāo)代理費(fèi) 工程費(fèi)用 % 7 工程監(jiān)理費(fèi) 工程費(fèi)用 % 8 施工圖審查費(fèi) 1 元 /m2 9 工程保險(xiǎn)費(fèi) 工程費(fèi)用 % 10 環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi) 估算 11 管理費(fèi)用 工程費(fèi)用 % 合 計(jì) 南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 15 （ 3）預(yù)備費(fèi)用估算 本項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和工程其他費(fèi)用的 5%計(jì)取，約 。 （ 3）工程監(jiān)理費(fèi)按國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部【 1992】?jī)r(jià)費(fèi)字 479 號(hào)文計(jì)取。 投資估算編制依據(jù)及說(shuō)明 1） 建設(shè)單位提供的相關(guān)資料。建安施工期： 20xx 年 5 月 — 20xx 年 8 月 。 （ 4） 公告發(fā)布 根據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》， 該項(xiàng)目將在國(guó)家公開發(fā)行的報(bào)刊上刊登資格預(yù)審公告。 招標(biāo)工作依據(jù) （ 1） 《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》； （ 2） 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》； （ 3） 七部委聯(lián)合發(fā) 布《評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)辦法暫行規(guī)定》 。施工單位要接受質(zhì)監(jiān)和監(jiān)理對(duì)其資質(zhì)和質(zhì)量保證體系的監(jiān)督檢查，要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖 紙和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程進(jìn)行施工，對(duì)每道工序都要按質(zhì)量要求，確定施工工序，并對(duì)施工的工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)國(guó)家和建設(shè)主管部門有關(guān)規(guī)定建立健全質(zhì)量保證體系和層層負(fù)責(zé)的質(zhì)量責(zé)任制。 南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 9 為保證項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期效益，生產(chǎn)人員和管理人員應(yīng)進(jìn)行專業(yè)知識(shí)和管理知識(shí)培訓(xùn)。 董事會(huì) 工 程 部 營(yíng) 銷 部 行 政 部 財(cái) 務(wù) 部 銷 售 財(cái) 務(wù) 策 劃 計(jì) 劃 總經(jīng)理 南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 8 圖 11 公司組織機(jī)構(gòu)圖 ① 行政部 協(xié)調(diào)各部關(guān)系；做好供求客戶、來(lái)賓接待工作；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理日常工作；文秘檔案管理工作；會(huì)同有關(guān)部門制訂各項(xiàng)規(guī)章、管理制度。有按勞動(dòng)效率計(jì)算定員，有按設(shè)備計(jì)算定員，有按勞動(dòng)定額計(jì)算定員，有按崗位計(jì)算定員，有按比率計(jì)算定員。以上定價(jià)具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。二是城市總體規(guī)劃的修編，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的舞臺(tái)。以現(xiàn)均價(jià)為基價(jià)， 按住宅 19%年均增長(zhǎng)幅度推算 ， 預(yù)計(jì) 20xx 年本項(xiàng)目上半年產(chǎn)品上市階段，商品房均價(jià)將在 7000 元 /㎡。其理由除城市化進(jìn)程、城市總體規(guī)劃的修編等因素外，還包括一是隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)改變；二是城市建設(shè)的不斷 回快，城市品位得到提高；三是隨著人民生活水平的提高，對(duì)住房需求的品質(zhì)也越來(lái)越高；四是銀行存款利率較低，社會(huì)資金缺乏其它投資渠道，紛紛擠向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)投資熱情不減；五是房地產(chǎn)成本的增加，包括土地價(jià)格、建筑材料價(jià)格上揚(yáng)、收費(fèi)項(xiàng)目的增加等將引起商品房?jī)r(jià)格上漲。 20xx年下半年城區(qū)商品住宅均價(jià)為 20xx 元 /㎡，最高價(jià)位已達(dá)到 3000 元 /㎡。 20xx 年以來(lái)，在新世紀(jì)購(gòu)物中心、中聯(lián)鞭蓉新城、蘇馨園、現(xiàn)代商城、國(guó)際公館等有一定規(guī)模、檔次、水平項(xiàng)目的帶動(dòng)下，小區(qū)規(guī)模、品位、消費(fèi)理念上了一個(gè)新的層面，價(jià)格才有上升的趨勢(shì)。從商品房銷售面積與竣工面積外， 20xx 年 20xx 年兩者基本一致，表明 20xx 年商品房供給和需求基本處于平衡狀態(tài)，而 20xx 年銷售面積則已是竣工面積的 3 倍，表明自 20xx 年起南康房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，不但原空置房已銷售完畢，且已銷售期房 萬(wàn)平方米，考慮到銷售相對(duì)于房屋開工的滯后期，隨著 20xx 的釋放，將對(duì)南康市 20xx 后商品房銷售市場(chǎng)帶來(lái)一定的壓力競(jìng)爭(zhēng)亦將更為激烈 。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于企業(yè)的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ IC=12%），投資利潤(rùn)率 %,說(shuō)明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，表明該項(xiàng)南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 3 目在財(cái)務(wù)上是可行的。具體建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容如表 11： 南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 2 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容表 表 11 序號(hào) 名稱 單位 指標(biāo) 1 用地面積 ㎡ 2 建筑占地面積 ㎡ 3 總建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 沿街商業(yè) ㎡ 物業(yè)管理用房 ㎡ 社區(qū)服務(wù)用房 ㎡ 公廁 ㎡ 地下建筑面積 ㎡ 4 綠化面積 ㎡ 5 總戶數(shù) 戶 298 6 機(jī)動(dòng)車停車位 個(gè) 256 地上停車位 個(gè) 53 地下停車位 個(gè) 203 7 非機(jī)動(dòng)車停車位 個(gè) 103 總投資及資金籌措 總投資：項(xiàng)目總投資估算為 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元，建設(shè)期利息 萬(wàn)元。公司資金充足，無(wú)債權(quán)債務(wù)糾紛。現(xiàn)有員工 10 人，其中初中級(jí)技術(shù)人員 6 人。 主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 項(xiàng)目總 占地 面積 ㎡ (約 畝 )，建筑占地面積 ㎡， 總建筑面積 ㎡，項(xiàng)目將可提供 298 套居住用房，提供 256個(gè)機(jī)動(dòng)車位和 103 個(gè)非機(jī)動(dòng)車位，項(xiàng)目并建設(shè)給排水、供電、供氣等相配套的基礎(chǔ)設(shè)施工程。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅前為 %，稅后為 %；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ IC＝ 12%時(shí)）稅前為 萬(wàn)元，稅后為 萬(wàn)元；投資回收期稅前為 年（含 2 年建設(shè)期），稅后為 年（含 2 年建設(shè)期）。從該市近年來(lái)房地產(chǎn)供求發(fā)展情況來(lái)看，房 地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)組年增長(zhǎng)，其中 20xx 年呈快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 南康市商品房?jī)r(jià)格情況 南康市商品住宅價(jià)格總體還比較低， 20xx 年以前，南康市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模小 ，檔次低，品位上不去，商品住宅價(jià)格一直在每平方米 800南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 5 元左右徘徊，且低價(jià)位與開發(fā)建設(shè)水平相互牽制。當(dāng)城市品位、項(xiàng)目品質(zhì)提高時(shí)，必然會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)、 地價(jià)的提高，促進(jìn)購(gòu)房者的購(gòu)房消費(fèi)。從南康市的實(shí)際情況看，由于南康市商品住宅一直處于較低水平，加上諸多因素的影響，南康市商品住宅價(jià)格趨勢(shì)仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。 截止 20xx 年 6 月底，南康市商品住宅銷售均價(jià) 4945 元 /平方米。 20xx 年，南康市的城市化率為 32%，城鎮(zhèn)人口 12 萬(wàn)人，到 20xx 年全市城市化率達(dá)到35%以上，城鎮(zhèn)人口達(dá)到 20 萬(wàn)人以上，三年時(shí)間要增加 8 萬(wàn)以上城鎮(zhèn)人口，按照人均 25 ㎡，需要增加 200 萬(wàn) ㎡住宅，每年在 66 萬(wàn)㎡以上，等于 20xx 年竣工驗(yàn)收面積的 倍。 本項(xiàng)目定價(jià) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，參考南康市周邊房?jī)r(jià)，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目初步設(shè)定價(jià)格（均價(jià)）： 住宅均價(jià) 4800 元 /平米 ，商鋪 5500 元 /平米 ，車位 6000元 /㎡。 人力資源配置 （ 1）人力資源配置的依據(jù) 人力資源配置的方法不同行業(yè)、不同單位，配置的方法不同。 2） 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置：行政部、營(yíng)銷部、工程部、財(cái)務(wù)部。 （二） 勞動(dòng)定員 公司勞動(dòng)定員為 25 人左右，公司根據(jù)業(yè)務(wù)拓展的需要可增加相應(yīng)數(shù)量的臨時(shí)工 ，人員配制見表 13： 人員安排表 表 13 部 門 崗 位 定 員（人） 總經(jīng)理 1 各部門主管 4 工程部 5 營(yíng)銷部 策 劃 3 銷 售 5 行政部 3 財(cái)務(wù)部 計(jì) 劃 2 財(cái) 務(wù) 2 合 計(jì) 25 項(xiàng)目竣工前，為做好售后服務(wù)，將行政部、工程部、財(cái)務(wù)部一并轉(zhuǎn)為物業(yè)管理公司，對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。該工程項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格按《 建筑法》及贛州市有關(guān)建筑市場(chǎng)管理和質(zhì)量監(jiān)督管理有關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工質(zhì)量管理。 施工單位必須選擇 三 級(jí)以上資質(zhì)的施工企業(yè)承擔(dān)施工任務(wù)。 （二） 工程招標(biāo)方案 根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) 20xx 年第 9 號(hào)令，結(jié)合該南康市唐江御錦城商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 10 項(xiàng)目的特點(diǎn)，制訂招標(biāo)方案。 （ 3） 招標(biāo)范圍 該項(xiàng)目全部工程 采用 邀請(qǐng)招標(biāo)，招標(biāo)內(nèi)容包括工程監(jiān)理、勘察設(shè)計(jì) 、土建工程、 建筑材料、設(shè)備采購(gòu) 、附屬工程等。 招標(biāo)基本情況 本項(xiàng)目的勘察、設(shè)