【正文】 其日常運行管理及定期檢查維修。 （五）設施、設備的維修與維護 高檔物業(yè)對機電設備維護管理要求甚高，為保障設備運行的安全、高效，我們將結(jié)合 XX 市公共衛(wèi)生大樓 辦公樓項目的實際情況，把頤正園在設備管理方面的成功管理經(jīng)驗和模式運用到本物業(yè)的設備管理與維護當中，在實際的管理運行中建立一套有效而完善設備管理模式。以保證物業(yè)的衛(wèi)生達到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在物業(yè)人流低谷時和下班時進行，盡量減少對用戶辦公的影響。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟又能保持物業(yè)美觀。 （ 2） 請消防支隊做有關知識講座。 停車場 機動車區(qū) 非機動車電動、自行車 內(nèi)部車輛 外來業(yè)務單位車輛 （ 2） 應急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等； （ 3） 各種消防標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。 （ 6）加強區(qū)域巡邏 為加強對治安巡 邏的控制，保證巡邏到位。保安部一般的崗位設置為： （ 2）合理安排治安崗 A、大門口（三班倒 24 小時值班）：負責制外來人員登記，控制外來非業(yè)務車輛進場停放， B、大堂值班崗（三班倒 24 小時值班）：進一步核實來訪人員，做好來訪人員的引導工作， C、停車 場：負責所有車輛的停放秩序， 保安隊 大門口警衛(wèi)崗 大堂值班崗 停車場警衛(wèi)崗 樓層巡邏崗 外圍巡邏崗 D、樓層巡邏崗（三班倒 24 小時值班）：負責內(nèi)部秩序 E、外圍巡邏崗（三班倒 24 小時值班）：負責外圍秩序 F、保安主管負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全管理工作的總體協(xié)調(diào)。 E、 消防工作。 C、 停車場管理。 ⑵ 、主要任務： A、 門衛(wèi)工作。從本質(zhì)上看，保安就是服務，即提供保安服務。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。因而安全管理也是物業(yè)管理的一 切基礎性工作。 成本控制 在確保滿足規(guī)范化、專業(yè)化物管服務需求的同時提倡員工“一專多能”身兼多職，充分發(fā)揮員工主觀能動性以節(jié)約不必要的人力資源成本。 2）、 物業(yè)管理行政主管部門 對辦公樓的物業(yè)管理工作進行行業(yè)管理和業(yè)務指導。 建立治安快速反應系統(tǒng) 安全防范是物業(yè)管理第一要義，治安工作由頤正園保安部安全調(diào)度中心統(tǒng)一指揮調(diào)度， 并建立起及時的“治安快速反應系統(tǒng)”，該系統(tǒng)既強調(diào)迅速快捷，又強調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷，即是要求保安員在接到快速支援的命令后 90 秒鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結(jié)合即是 XX 市公共衛(wèi)生大樓 治安工作要做到流動崗與固定崗相結(jié)合、全面防范與重點防范、智能技防與專業(yè)人防相結(jié)合，確保 XX 市公共衛(wèi)生大樓 治安防范萬無一失。努力創(chuàng)造出獨具特色的物業(yè)文化，物業(yè)管理的水準達到公認的酒店服務管理標準，在 XX 市公共衛(wèi)生大樓 綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全保障、智能化管理、文化氛圍以及服務管理方面，都能達到國內(nèi)同等物業(yè)水平，樹立獨樹一幟的名牌物業(yè)形象。 大堂優(yōu)雅的布置、溫馨的氣氛，主動熱情而真誠微笑、禮貌問候，讓物業(yè)使用人體現(xiàn)星級酒店服務的感受。互助合作，良好的服務不僅僅是每一位員工的努力行為，而且更應是集體的精神體現(xiàn)。保持職業(yè)禮貌，主動問候和主動向服務對象咨詢服務感受。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務關系的紐帶。由此，應憑“以物業(yè)管理為依托、以物業(yè)使用人服務為中心”的理念，推行充分體現(xiàn)酒店式的“隱性管理”管理模式。酒店式物業(yè)管理 過程中，在滿足物業(yè)使用人歸屬需要方面，應特別注重物業(yè)使用人對管理項目和服務水平的不同感受，滿足其自我實現(xiàn)需要方面的需求；這樣，必須事前了解各種類型物業(yè)使用人的“個性”，歸類集中，擬定服務項目的實施計劃。 １、現(xiàn)代酒店服務的標準及相關要求為： （ 1）酒店式物業(yè)管理的行為標準： （微笑）：每一位員工必須對所有服務對象（物業(yè)使用人）保持真誠的微笑； （杰出）：要將每一項微小的服務工作都要求完善，做得出色。 具有超前的服務理念：頤正物業(yè)讓您更滿意。 現(xiàn)在我們列舉下公司接管貴單位辦公樓的優(yōu)勢在于； 我公司是以酒店管理為依托的物業(yè)管理企業(yè)，在管理中擁有豐富的服務經(jīng)驗，特別是目前提出較為時興的“賓館化服務”和“酒店式管理”的新興物業(yè)管理理念，公司有充分適合市場化運作的管理機制。 我們有足夠的實力和信心實現(xiàn)自己的諾言。 自我們公司接到貴單位的委托要求，公司 上下全體同仁積極為接手服務開展了各項工作，公司領導層也將進駐 XX 市公共衛(wèi)生大樓 的工作定為本年度下半年的工作計劃內(nèi)的重中之中，公司領導高度重視該物業(yè)的前期進駐和后期管理工作，對物業(yè)項目的特點和自身實力等綜合因素進行了深入地研究和分析。前 言 首先感謝您對我們的支持信任，座落在 XX市北城新區(qū)，建筑規(guī)模宏大、科技含量高、配套設施完善 的現(xiàn)代化疾病控制、衛(wèi)生監(jiān)督與緊急救援綜合大樓 ， “以下簡稱公共衛(wèi)生大樓” 體現(xiàn)了 XX 市衛(wèi)生局領導 高瞻遠矚、與進俱進的發(fā)展思想戰(zhàn)略，改善辦公環(huán)境，提高工作效率，積極響應了 XX 市委市政府提出的建設大 XX新 XX的號召，為了推進后勤管理事務體制社會化改革，為該辦公大樓實行委托專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)進行管理，充分體現(xiàn)了 XX市公共衛(wèi)生大樓 領導進一步改革開放的魄力和長遠眼光。自公司成立來，按照這一發(fā)展戰(zhàn)略，我們已經(jīng)成功承接了 XX 市環(huán)保局、 XX市蘭山區(qū)檢察院等物業(yè)管理項目，積累了豐富的寫字樓管理服務寶貴經(jīng)驗。我們的總體目標承諾是在正式接管貴單位辦公樓后，一年內(nèi)達到“ XX 市優(yōu)秀物業(yè)管理示范單位”，兩年內(nèi)達到“省級優(yōu)秀物業(yè)管理示范單位”的管理標準。加之 我們有為貴單位提供盡心、專業(yè)、周全服務的真誠愿望，更有信心為 XX 市公共衛(wèi)生大樓 提供 全面、專業(yè)和高水準的物業(yè)管理服務。 管理經(jīng)驗豐富，不但具備酒店式服務管理，同樣擁有普通物業(yè)的管理經(jīng)驗。 第一 部分 物業(yè)管理方案 第一章 物業(yè)管理模式 一、全面導入酒店式物業(yè)管理 在 XX市公共衛(wèi)生大樓 管理行為中，全面導入“以物業(yè)使用人為中心”的酒店式商務物業(yè)管理，倡導“以人為本”全方位個性化的物業(yè)使用人服務。一般而言，物業(yè)使用人追求的是便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動環(huán)境。 在提供服務時，不僅對物業(yè)管理職能 的實施效果有一致性的要求，特別應注重實施過程中的物業(yè)使用人的感受差異，在物業(yè)管理范疇中，盡所能滿足其差異服務。 溝通。 職業(yè)禮貌。 團體合作。 （ 4）物業(yè)使用人服務感受描述： 安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、折射“紀律嚴明、訓練有素”的安全防范行為。 第三章 管理與服務的重要措施 塑造個性鮮明的物業(yè)文化 我司根據(jù) XX 市公共衛(wèi)生大樓 的客戶定位，就是 XX 市公共衛(wèi)生大樓 要富有個性風格， XX 市公共衛(wèi)生大樓 規(guī)范要高度一致， XX市公共衛(wèi)生大樓 物業(yè)使用人行為具有高品位的文化意義。未來 XX 市公共衛(wèi)生大樓 的人文環(huán)境十分適合用這種具有人性化和文化色彩的物業(yè)管理模式。 1. XX 市公共衛(wèi)生大樓 物業(yè)管理外部組織架構(gòu) 外部組織架構(gòu)說明： 1）、由頤正物業(yè)公司憑借酒店管理的豐富經(jīng)驗對 XX 市公共衛(wèi)生大樓 實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理顧問指導服務。 設置形式：垂直領導、整體協(xié)調(diào) 垂直領導的形式，目的是減少管理環(huán)節(jié)，提高各 部門的工作效率；部門業(yè)務獨立操作的同時兼顧相互協(xié)調(diào)管理便利，旨在達成整體有機運作。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實的保證，物業(yè)使用人才能放心地在樓內(nèi)工作。無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的指導思想。 C、 服務性強。一個物業(yè)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設施的建設，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。定時和不定時地對物業(yè)內(nèi)外各個部位 進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。防止治安事件，對物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件積極協(xié)助公安機關進行處理。 ⑶ 、相應的治安防范措施 （ 1）安保部的組織結(jié)構(gòu) XX 市公共衛(wèi)生大樓 物業(yè)管理處保安部的班組設置與樓宇規(guī)模有關，物業(yè)面積越大，配套設施越多，班組設置也就也多， 越復雜。 （ 5）實行 24 小時巡視 巡邏人員實行 24 小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徒步巡邏方式。 ⑴ 、 位置規(guī)劃 車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、摩托車等。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應是物業(yè)中全體人員的共同職責，對于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面： （ 1） 物業(yè)防火工作的各項有關規(guī)定； （ 2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法； （ 3） 消防應急通道位置和緊急情況疏散方法； 管理處員工還應 懂得以下兩點： （ 1）遇到緊急情況時自己的職責任務； （ 2）重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法 ⑵ 日常檢查 （ 1） 防火門：是否關閉狀態(tài)，鉸鏈是否靈活，整體有否損壞。 A、 讓用戶參與物業(yè)的消防管理 （ 1） 組織物業(yè)人員開展消防演習。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。 （ 2）組織結(jié)構(gòu) 管理處經(jīng)理 環(huán)境組主管 用具保管 清潔督查 外圍清潔工 樓面清潔工 大堂清潔工 停車場清潔工 機動清潔工 綠化督查 綠化工 （ 3） 12 小時保潔制度 物業(yè)實行８小時班組保潔制度，早晨 X： 00 上班直至晚上 XX：00時下班。 （ 2）垃圾