【正文】 絡(luò)、有線電視和安全系統(tǒng)，均為很基本的需求。 雙臥室朝南最受歡迎 被訪者中 87%的人認(rèn)為臥室朝南是第一選擇； 29s%的人認(rèn)為客廳朝南是第一選擇； 13%的人喜好主臥室與次臥室朝南客廳朝北的組合。每平方米在 2020 元左右是居民最可接受的購房價格，但由于當(dāng)前房市的客觀走勢，使居民在對價格的接受度上升幅度較大。 調(diào)查結(jié)果顯示，縣城住宅均價已達(dá)到 2021 元 /平方米；城西位置的住宅個別樓盤的住宅均價已達(dá)到 2400 元 /平方米。能夠接受的人大都認(rèn)為：（ 1）價格上比較優(yōu)惠；（ 2）房型上選擇余地比較大；（ 3）有增值潛力。調(diào)查顯示，在購房動因中，改善居住條件、解決無房以及為子女購房位列前三位，分別占 30%、 35%和 11%，合計為 76%，可見自用性購房是首要目的。居民住房觀念的改變，掏錢買房住意識的形成，將會對本縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到重要的推動作用?？紤]到本次市調(diào)目的 —— 為公司即將開發(fā)的人民東路南側(cè)、環(huán)城東路西側(cè)地塊項目的產(chǎn)品研發(fā)及市場推廣決策提供依據(jù)，因此 在問卷樣本的選擇上根據(jù)本案高品質(zhì)的開發(fā)定位，做了一定的界定。 硬軟件配套 社區(qū)物管，僅為簡單的大門看守，其余智能化設(shè)施僅體現(xiàn)在入戶電子門等少量系統(tǒng)。 戶型設(shè)計 基本以滿足本縣人口剛需為主。 典型戶型： 項目現(xiàn)場實景： 在水一方 樓盤簡介 在水一方住宅小區(qū)位于碭山老城區(qū)人民東路難吃老縣委院內(nèi)，東、南兩面環(huán)水，小區(qū)交通便利、周圍緊鄰附小、東小、五中菜市、銀行齊備。 小區(qū)內(nèi)部： 周邊商業(yè)配套： 財富廣場 樓盤簡介 位于碭山縣城區(qū)中心，芒碭南路與護(hù)城河交匯處；地處縣城中心、各項生活、商業(yè)配套成熟，有較大的商業(yè)，面積 周邊配套 新縣政府、金利集團(tuán)、安徽碭山中學(xué)、碭山第四中學(xué)、東方購物廣場、中山醫(yī)院、電器賣場、餐飲店。 優(yōu)勢： 社區(qū)配套齊全，商貿(mào)、金融、休閑、娛樂于一體，同類區(qū)域性價比具有較強(qiáng)的競爭力； 小區(qū)規(guī)劃規(guī)模很大，擁有較大的集群效應(yīng)； 商業(yè)規(guī)模大，生活購物十分便利。 商業(yè)：一、二層為商鋪。 典型戶型： 外立面表現(xiàn)： 御都星城 樓盤簡介 位于碭山縣人民路與東升路交叉處；主打新居住主義調(diào)性，項目周邊商業(yè)、生活配套成熟，在碭山縣屬于最大樓盤。 規(guī)劃：軍營陣列式布局，但中央為排屋組團(tuán)，有中心廣場設(shè)計及小型景觀組團(tuán)； 建筑：中規(guī)中矩多層建筑，外立面基本無造型，未做好空調(diào)位的遮擋，但整體用材方面要高于其他樓盤，樓梯、外墻都以面磚為主； 戶型： 主要以 100120 平米三房戶型為主，少量大戶型產(chǎn)品，基本上做到兩方朝南； 人群：以剛需人群為主，主要為當(dāng)?shù)乩习傩?、下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，部分教師、少量公務(wù)員，總價承受能力較高。 周邊配套 距國家級振興農(nóng)貿(mào)市場約 1500 米，據(jù)碭山縣人民醫(yī)院新址約 500 米，南側(cè)為碭山縣建材城，銀行、電信環(huán)繞左右。 宗地面積 商業(yè)居住 商業(yè) 40 掛牌 300 300 2 萬元或 安徽綠地置業(yè)有限公司 其中出讓面積 居住 70 2 萬元的整倍數(shù) 碭 GT 位于周寨鎮(zhèn)，原周寨派出所用地 出讓面積 商住 50 年 掛牌 49 66 1 萬元或 1 萬元的整倍數(shù) 孟憲秋 2020— 01 號 碭 GT 原李莊中學(xué) 地段 宗地面積 其中出讓面積 商住 商業(yè) 40 掛牌 330 720 5 萬元或 5 萬元的整倍數(shù) 劉一鳴 2020— 02 號 住宅 70 碭 GT 位于縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，人民東路南側(cè) 宗地面積 商住 商業(yè) 40 掛牌 28 萬元 /畝 28 萬元 /畝 萬元 (或是 萬元的整倍數(shù) ) 安徽省碭山陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020— 13 號 其中出讓面積 64582 住宅 70 （ 萬元） 碭 GT 原人武部地段 宗地面積 商住 商業(yè) 40 掛牌 110 萬元 /畝 110 萬元 /畝 萬元 (或是 萬元的整倍數(shù) ) 北京紫都雙興置業(yè)發(fā)展有限公司 2020— 10 號 其中出讓面積 住宅 70 （ 萬元） 碭 GT2020— 07 號 位于李莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)一路東側(cè) ,原李 莊派出所用地 . 宗地面積 商住 商業(yè) 40 掛牌 52 52 1 萬元或 1 萬元的整倍數(shù) 劉建民 其中出讓面積 住宅 70 碭 GT 縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，人民東路北側(cè) 宗地面積 商住 商業(yè) 40 掛牌 1930 1930 10 萬元或 10 萬元的整倍數(shù) 碭山新區(qū)建設(shè)投資有限公司 2020— 18 號 其中出讓面積 居住 70 碭 GT 碭城環(huán)城河?xùn)|北角 宗地面積 公共休閑 40 掛牌 52 5010 10 萬元或 10 萬元的整倍數(shù) 浙江益三投資有限公司 2020— 15 號 其中出讓面積 碭 GT2020— 25 號 原碭山賓館北側(cè)，政府公寓樓占地 m2 土地與 m2 房屋整體處置 居住 商業(yè) 40 拍賣 246 284 2 萬元或 2 萬元的整倍數(shù) 碭山縣匯洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 居住 70 碭 GT2020— 26 號 人民西路南側(cè)，陳莊溝以北。原則上控制自建房的規(guī)定對潛在購房更新的基數(shù)會帶來比較大的幫助，能夠有效激發(fā)當(dāng)?shù)氐挠绣X群體。 區(qū)位優(yōu)勢與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進(jìn)樓市發(fā)展 據(jù)調(diào)查，從財富廣場和御都星城的銷售來看，由于受區(qū)位優(yōu)勢和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響，這 2 個樓盤很大程度上吸引了購房者的目光，使購房者更加看好城市發(fā)展前景和房地產(chǎn)的升值空間。房地產(chǎn)投資的下降直接影響了 2020 年度商品房的供給， 2020 年上半年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降 %，下半年同比下降 %。 2020 年碭山城區(qū)商品房價格仍然持續(xù)上漲，但漲幅有所回落，據(jù)統(tǒng)計， 2020年 111 月份對碭山已備案的商品房價格統(tǒng)計，住宅均價 2021 元 /平方米，比去年同期上漲 227 元。 2020 年 111 月份，商品房施工面積 萬平方米，同比減少 %；新開工面積 萬平方米，同比減少 %，其中住宅 萬平方米，同比減少%；竣工面積 萬平方米，同比增長 %，其中住宅 萬平方米，同比增長 %。 房地產(chǎn)市場篇 一、碭山房地產(chǎn)市場整體狀況 觀點(diǎn)概述：碭山房地產(chǎn)市場整體處于初級開發(fā)階段，但隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增多與政府的各項土地優(yōu)惠政策推出，房地產(chǎn)業(yè)體量會有所增加；但從目前來看，市場整體水平不高，年均銷售面積約 8 萬平方米，樓盤品質(zhì)水平有限，推出的土地越來越多，這對于開發(fā)企業(yè)來說既是機(jī)會也是挑戰(zhàn)。 按照“產(chǎn)業(yè)特色、擴(kuò)權(quán)強(qiáng)鎮(zhèn)”的思路，扎實推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。目前，城市的東面為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā) 區(qū)，老城區(qū)與開發(fā)區(qū)間為新興住宅區(qū)。薛樓工業(yè)園神湖二路正在建設(shè)。共協(xié)議引進(jìn)資金 億元，引進(jìn)項目 63 個，建成投產(chǎn)項目 43 個。增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長 12%。地方財政收入完成 14001 萬元，增長 %，比上月加快 個百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 11196 萬元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)完成投資 175803 萬元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)完成投資 74727 萬元，增長 %。第 二產(chǎn)業(yè)比重不斷提高，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，均有利于房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展。 二、城市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析 關(guān)鍵詞：發(fā)展中縣城、大多依靠儲蓄購房、年投資額 億元，體量較小。其中年極端最高氣溫 ℃（ 1966年）；最低氣溫 ℃（ 1955 年）。 G1 為主煤層，平均厚度 米，埋深 290 至 1040 米。安徽省地質(zhì)礦產(chǎn)局 325 地質(zhì)隊于 1958年至 1962年，在普查填圖工作中，發(fā)現(xiàn)碭山縣境南部地下蘊(yùn)藏煤。其中：男性 494571人，女性 471857 人。隴海鐵路、 310 國道貫穿全境，京九、京滬鐵路， 10 206 國道擦肩而過。 09 — 116176。 地理位置 碭山縣位于安徽省最北端，蘇、魯、豫、皖四省七縣交界處；東連本省蕭縣，東南部、南部、西南部、西部與河南省的永城、夏邑、虞城三縣接壤，西北與山東省的單縣、東北與江蘇省的豐縣毗鄰。 初步計算土地建筑面積約 18 萬方，以每年 3 萬左右的開發(fā)量計算，完成全部開發(fā)需要 56 年時間，但控制好開發(fā)節(jié)奏與營銷手法，將有利于縮短開發(fā)時間。 人群生活方式?jīng)Q定產(chǎn)品基本原則 碭山縣整個城鎮(zhèn)屬于內(nèi)向型發(fā)展，居民生活水平雖然在逐年提高，但總體上仍然處于較低的水平，對于房產(chǎn)購買習(xí)慣于積蓄購房、對戶型要求以實用為主，面積約 115 平方米接受度最高，房間數(shù)量最好在三個，習(xí)慣臥室朝南；對景觀園林要求并不高，對樓宇智能化了解程度很低，只是對簡單的安防系統(tǒng)有所要求。 房地產(chǎn)市場容量較小，剛性需求為主 近幾年來，房地產(chǎn)發(fā)展速度雖然較快，但每年穩(wěn)定在 8 萬方左右的銷售面積，市場容量有限，同時進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)也不多，既有機(jī)會也有風(fēng)險，就單個項目而言，每年 23 萬方的銷售速度，屬于成功項目，市場環(huán)境決定了項目的開發(fā)進(jìn)度，不能過多開發(fā)而導(dǎo)致產(chǎn)品的滯銷。數(shù)據(jù)錄入、核查、整理、分析工作于 1月 30 日前結(jié)束，最后進(jìn)入報告構(gòu)思和撰寫階段。具體調(diào)查目的如下： 分析碭山縣經(jīng)濟(jì)和人口發(fā)展情況，分析碭山縣房地產(chǎn)市場當(dāng)前狀況和發(fā)展動態(tài)； 分析碭山縣競爭樓盤的主要情況； 全面了解碭山縣當(dāng)前的住宅狀況； 分析潛在消費(fèi)者對住宅的心理需求和購買行為的特點(diǎn)，包括其消費(fèi)意向、面積戶型要求、考慮因素、期望價位等； 分析潛在消費(fèi)者對本案的認(rèn)同與意向，以及對本案 的要求； 根據(jù)調(diào)查所得到結(jié)果，綜合宏觀環(huán)境、行業(yè)競爭和消費(fèi)者需求，提出項目的市場定位及操作策略。國際花園 3御都星城 3財富廣場 3在水一方 3 五、碭山房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析 3整體規(guī)劃 3園林景觀 3戶型設(shè)計 3硬軟件配套 3 客群分析篇 3 一、采樣背景資料 3碭山居民家庭年總收入集中在 35 萬元 3商品房成為主導(dǎo) 3按揭付款成為主要購房方式 3 二、居民購房意向分析 3自住需求占絕對地位 3縣城東部認(rèn)可度最高 3對期房的接受程度高 3房價走勢趨漲 18002200 元 /平方米接受程度最高 3總價承受能力 3 三、居民住房需求分析 3戶型需求分析 3雙臥室朝南最受歡迎 3小區(qū)設(shè)施需求分析 3購房影響因素 3 地塊分析篇 3 一、地塊區(qū)域 3 二、周邊生活配套 3 三、用地四至情況