【正文】 此舉也將形成供不應求的“賣方市場”，使我們在招商中變被動為主動。隨著深圳國際化程度的提升，國外菜系也將日益完善。 2020 年 4 月 24 日，東方國際茶都剛剛封頂，就以總體 75%的招商率成功舉行了“首屆經營研討會”。 （ 2）倒計時免租策略： 指對各業(yè)態(tài)制訂享受不同免租期的時限，如：在 10月份前簽約免租 1年，在 11月份前簽約免租 10個月，在 12月份前簽約免租 8個月，依次類推。 媒體宣傳： ? 本階段接近住宅排號時間，在主流媒體的報道相應增加； ? 在萬科內部刊物開始詳細介紹商業(yè)部分的定位及招商信息；還可發(fā)動會員及讀者參與“特色酒樓推薦”活動，讓我們更清楚未來終端消費群的需求。 重點工作內容 確定業(yè)態(tài)組合定位、目標商戶定 主力商戶“頭羊策略”的制定及適時 合和餐飲組、零售組全面開展點對點直位； 制定招商策略及招商政策； 招商 宣傳物料設計、印刷及制作； 招商法律文件的完備； 招商現場包裝設計； 第三方資源的整合（媒體、協會、旅行社等） 的調整； 主力商戶的漸進式談判。 5．命題 5：商業(yè)與住宅營銷的“統(tǒng)一對立”關系 本項目商業(yè)與住宅同步銷售，但在項目命名、形象設計、宣傳推廣、銷售模式及銷售接待中卻不盡相同，如何解決其“統(tǒng)一對立”關系，非常重要。 3．命題 3：商鋪產權銷售時機的選定 關于商鋪產權銷售時機的選定。 2．命題 2：招商時機的選定 關于招商時機的選定。 7．背景 7：萬科內刊媒體 萬科周刊及其網站、萬客會會刊、各社區(qū)?？侨f科自有重要媒體，是不可忽視重要宣傳通路。 3．背景 3：龍 坂片區(qū)商業(yè)地產第一盤 如坂田商業(yè)中 心不推出銷售，本項目將是龍 坂片區(qū)第一個推出銷售的上規(guī)模的商業(yè)地產項目，由此打響龍 坂片區(qū)商業(yè)地產第一槍，示范效應強，且具有非常好的新聞題材，需要在營銷中善用。 2．背景 2：商業(yè)部分肩負贏利重任 由于地價高企，商業(yè)部分是本項目重要利潤來源，能否實現商業(yè)部分最大化利潤將直接關乎本項目的整體贏利水平。 6．背景 6：萬客會的資源 萬客會是萬科重要的客戶會員組織，其中有豐富的商戶會員，也有具有良好投資能力的潛在投資型客戶資源，如能善用將對本項目的招商和銷售有很大幫助。本項目應重視“招商”與“銷售”的重要因果關系。因此在招商過程中，如何制訂“頭羊突破”策略尤為關鍵。本項目未來預期不錯，但目前商業(yè)人氣十分薄弱，如何建立市場信心，除了萬科品牌之外，還必須從商業(yè)經營角度落足功夫，整合各種社會資源，提升未來商業(yè)價值。 以主力店的示范作用來推動全面招商工作； 在 2020年 5月前完成 80%的招商； 在 2020年 6月前完成 90%的招商； 確保 2020年 7月試業(yè)日 90%的商戶試業(yè)。 招商工作： ? 本階段主要針對主力 商戶進行前期溝通。 三、業(yè)態(tài)組合定位及租金定位 （表一：美食街區(qū)） 業(yè)態(tài) 內容 主力商務酒樓 中式酒樓 中式風味餐飲 海外及休閑餐飲 快餐類 酒吧及咖啡、茶藝 建筑面積 （平米） 約 2020 約 2800 約 2500 約 1300 約 800 約 1600 目標 商戶 王子廚房、海港大酒樓、鳳凰樓海鮮酒樓、好世 界海鮮酒樓、南海漁村、丹桂軒等 粵：客家王、北海漁村、明香酒樓、潮泰潮州牛肉店、稻香海鮮火鍋等 川：巴蜀風、老院子、華神川菜火鍋、譚魚頭火鍋、菜根香川菜酒樓、傳統(tǒng)香辣蟹等 湘鄂贛桂黔滇：湘鄂情、滿庭芳、毛家菜館、三湘人家、民間瓦罐煨湯、金圣南昌菜館、全湘園酒樓、武陵源酒樓、漓江又一軒等 徽滬揚：西湖春天、秦淮人家、醉翁亭徽菜館等 第一生產隊、新東北飯莊、錦繡江南食府、湘苑酒樓、湘巴佬土菜館、江蘇味中味餐廳、大紅燈籠 江南食府、人人素食館等 日本料理：元綠回轉壽司、江之鶴日本料理、富士日本料理、大坂日本料理 韓國料理：阿里郎韓國料理、巨龜莊韓國料理、高麗苑餐廳 西班牙餐廳：香格里拉咖啡院等（一定要有，與項目西班牙風格相匹配） 意大利餐廳：威尼斯意大利餐廳等 印度餐廳：森巴印度餐廳等 印尼餐廳：巴里印尼餐廳等 國內：大家樂、仙蹤林、大快活、大娘水餃、永和大王、藍與白、翠竹亭快餐店、星記腸粉王、湘粉人家、雙種子蒸品、嘉旺城市快餐，味千拉面 國際（成熟期后）：麥當勞、肯德基 咖啡廳西餐：品上品咖啡、香茗咖啡、名典咖啡、老樹咖啡 、星巴克咖啡、陽光路上餐廳、雨花西餐廳、夏威夷西餐廳、熱帶雨林西餐廳 酒吧：加州餐廳酒廊、杰克酒吧 茶藝：茶言觀舍、陸羽茶藝館等 書吧：我的書房、物資生京 /西北：小肥羊火鍋城、老孫頭羊肉泡饃、東來順酒樓等 東北：小天地酒樓、山天火鍋、東北人等 活等 資質 要求 著名品牌、連鎖餐飲，中高檔次 著名品牌、連鎖餐飲，中檔及中偏上檔次，獨具特色，選擇 6個主流菜系中的最具代表性和特色的商家 著名品牌、連鎖餐飲，中檔次，地方特色，多中風味 著名品牌、連鎖餐飲，中高檔次，富異域風情 著名品牌、連鎖餐飲 著名品牌、連鎖經營，富 有品味和情調 檔次 定位 （人均消費） 150元 /人 （人均消費） 5080元 /人 （ 人均消費） 3060元 /人 （人均消費） 60150元 /人 （人均消費） 1050元 /人 （人均消費） 30150元 /人 租賃 價格定位 倒計時免租策略，最長免租一年 租金 40元 /平米 /月，每年遞增 5% 合同 5年以上 倒計時免租策略，最長免租一年 租金 40元 /平米 /月，每年遞增 5% 合同 5年以上 倒計時免租策略，最長免租期 6個月 租金 50元 /平米 /月，每年遞增 5% 合同 3年 免租期 6個月 租金 50元 /平米 /月，每年遞增 5% 合同 3年 倒計時免租策略，最長免租期 6個月 租金 50元 /平米 /月，每年遞增 5% 合同 3年 倒計時免租策略，最長免租期 6個月 租金 50元 /平米 /月，每年遞增 5% 合同 3年 注：（ 1）放水養(yǎng)魚策略： 在本項目整個社區(qū)建設期內，由于商業(yè)氛圍不成熟，需要對商戶進行扶持，因此在租金政策上進行讓利，讓商戶輕裝上陣，增強其前期抗市場風險能力。 在合和策劃代理的東方國際茶都項目中，我們以“茶商大戶”為定位，對入駐的意向商戶進行了嚴格的資質審核，前后共拒絕了 150 余戶，此舉不但沒有影響項目的整體招商，反而在茶界引起了非常積極的反響，對真正有實力、有品牌、有信譽的商戶起到了積極的推動作用。 百年老字號、中華餐飲名店、新概念菜系，本項目務求進駐商戶在品牌的整體號召力上成為深圳之最，使本項目在滿足社區(qū)消費之外，成為著名的美食消費目的地！ 2． 菜系出品及經營特色：完整的中外美食產品線，包羅萬象的美食薈萃，多元化、全方位的美食體驗 深圳是一個移民城市，是中國菜系最集中的城市。 比如在中式主力酒樓的菜系控制中，必須對各菜系限量引進，每個菜系只有其中最符合條件的方可進場，形成競爭局面。因此，在招商過程中，合和將對意向商戶的店面進行實地考察，嚴格把關，并對商戶在本項目的中裝修進行相關約定。 充分整合第三方資源，與深圳報業(yè)集團、協會、 FM971“美味樂翻天”聯合舉辦“深圳著名品牌餐飲評選”等活動 為了弘揚美食文化，打造深圳美食名片，應充分利用第 三方資源，在本項目中，可以與深圳美食行業(yè)協會加強合作，通過舉辦諸如“美食經營研討會”、“商戶裝修大賽”、“第一屆國際美食節(jié)”等活動，將本項目打造成深圳美食旅游景點。 在深圳主流媒體美食、娛樂版冠名 為了擴大市場影響力，全力打造深圳第一風情美食街，選擇深圳主流媒體美食版進行冠名，可以和深圳電臺的“美味樂翻天”聯合 ，以冠名、聯合舉辦“名菜、名點評選