【正文】 購物休閑消費(fèi)支出降低，但仍然保持一種消費(fèi)熱度。 銷售平均單價 （ 4229+2537） /2=3383 元 /㎡ 整體銷售均價為： 3383 元 /㎡ 我們建議均價為： 3380 元 /㎡ 各樓層租賃單價 按年 8%的投資回報率推算出各樓層租金為： 一樓： 28 元 /㎡ 二樓： 17 元 /㎡ 租賃平均單價 23 元 /㎡ 新密金色年華 MALL定位報告 47 二、目標(biāo)客戶群定位 對于商業(yè)項目來講，目標(biāo)客戶一般分為三個部分：消費(fèi)者，投資客和經(jīng)營者。 （ 4）交易日期修正系數(shù) 屏峰商場、亞太商場、香港大廈、地塊周邊街鋪為不同 時間開業(yè)的市場，但所取價格均為目前市場價，故交易日期修正系數(shù)均為100/100/100/100。新密目前商業(yè)結(jié)構(gòu)可以滿足當(dāng)?shù)厝藢θ粘Ｉ畹男枨螅糠指呤杖腚A層對高檔次、高品味消費(fèi)場所的需求仍是一個空白點(diǎn)，因此建造一個大型、復(fù)合業(yè)態(tài)的商業(yè)中心有其市場的需求及市場支撐點(diǎn)。 價格評估方法 市場常用的價格評估方法有： （ 1） 市場比較法： 與已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象客觀合理價格的方法； （ 2） 成本法： 求取購建估價對象的成本價格，以此估算出客觀合理價格或價值的方法； （ 3） 收益法： 求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將其折算到估價時點(diǎn)后累加，以此估算出客觀合理價格或價值的方法。 新密金色年華 MALL定位報告 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 ３８ （十二）、價格定位 價格依據(jù)條件 （ 1）以現(xiàn)階段市場價格狀況為基礎(chǔ)； （ 2）以現(xiàn)有市場資料評估出本項目第一層的價格； （ 3）本價格的分析、結(jié)論只供現(xiàn)階段 參考，隨著工程、銷售、招商工作的開展，會對售價做相應(yīng)調(diào)整； （ 4）所述金額均以人民幣為單位。 （ 4）、“特色滋味街” —— 留住本土的記憶 在雪花街 10 米窄窄的青石街上，排開的是一個個具有濃郁地方風(fēng)味的特色餐飲和小 食店鋪。 （ 3）、茶室休閑區(qū) —— 品味自然的氣息 新密金色年華 MALL定位報告 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 ３７ 停下車，穿過綠蔭小道，就是清新典雅的茶室休閑區(qū)。 新密金色年華 MALL定位報告 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 ３６ 廣場采用多變的幾何體組合，既顯示出強(qiáng)烈的現(xiàn)代感，也使各建筑群體有機(jī)的聯(lián)系，使主力店、娛樂城和品牌服飾店等建筑形成一個完整的整體。 在室內(nèi)作不同標(biāo)高，常利用樓梯、電扶梯等作連接。我們建議如下： 新密金色年華 MALL定位報告 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 ３５ 將建 筑四周勒腳調(diào)整到同一標(biāo)高，作為建筑基地。 園林景觀風(fēng)格定位 現(xiàn)代園林景觀風(fēng)格 現(xiàn)代園林景觀風(fēng)格以植物造景為主，講究開朗的空間、寬闊的草坪、明凈的水體、欣欣向榮的草木和活潑可愛的小動物，講究為人類提供一個親近自然、回歸自然、返樸歸真的和諧環(huán)境，使人們充分享受自然帶來的自由、清新和歡愉。 對于大眾化消費(fèi)者的停車，可以采用沿街停放的形式沿三條街停 新密金色年華 MALL定位報告 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 ３１ 放。 C、北部停車場的車流直接從長樂路進(jìn)入，人流則設(shè)置人行天橋。因此，應(yīng)優(yōu)化人流動線，最大限度地讓人流經(jīng)過盡量多的商店門口而不把距離拉得太長。為此，我們將其主入口設(shè)置于西大街中部地段，一則可以保證從青屏廣場視角良好的景觀效果，二則 也可最大效果地吸引人流。 （ 6）、對比差異 新密金色年華 MALL定位報告 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 ２８ 兩個毗鄰的商業(yè)子空間，在某一方面呈現(xiàn)出明顯的差 異，如高與低、不同的開頭與方向等，借這種差異對比作用，反襯出各自的特點(diǎn)，使得顧客在進(jìn)入另一空間時產(chǎn)生情緒上的突變和快感。 （ 3）、重復(fù)組 織： 同一種空間形式連續(xù)多次或有規(guī)律地重復(fù)出現(xiàn)，形成一種韻律節(jié) 新密金色年華 MALL定位報告 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 ２７ 奏感，能調(diào)節(jié)顧客的購物心態(tài)，有時也可與其他形式的空間交替組合。在空間組織方面，可以充分利用高差組織、水平引導(dǎo)、重復(fù)組織、空間序列、對比差異等手法，營造出豐富的商業(yè)區(qū)購物內(nèi)部空間。 （ 5）、在建筑材料設(shè)計上，注意建筑成本的控制。 （ 4）、它應(yīng)有精神方 面的內(nèi)涵，即注重公共性、舒適性、文化品位以及住處交流等。 （ 3）、現(xiàn)代建筑風(fēng)格主張除舊創(chuàng)新，可以充分表現(xiàn)積極、健康、向上的生活理念，與我們倡導(dǎo)的時尚生活方式不謀而合，同時這種生活方式也較符合我們的目標(biāo)客戶的生活狀態(tài)。 新密金色年華 MALL定位報告 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 ２３ （九）、建筑定位 風(fēng)格定位 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格是西方建筑界居主導(dǎo)地位的一種建筑，也是中國地產(chǎn)市場目前較為盛行的建筑形式。 ? 倉庫區(qū)： 設(shè)置于沿雪花路一側(cè)，并在青屏路設(shè)置貨運(yùn)車的出入口。 新密金色年華 MALL定位報告 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 ２１ ? “特色滋味街”： 設(shè)于項目東側(cè)雪花路，組成一條具有河南地方特色餐飲、小食特點(diǎn)的商 業(yè)步行街。 ? 根據(jù)此原則，我們根據(jù)不同規(guī)模做如下規(guī)劃設(shè)計建議方案： A、方案一： 45000 平方米商業(yè) +20200 平方米酒店式公寓 新密金色年華 MALL定位報告 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 １９ 高檔餐飲精品服飾主力店專業(yè)市場娛樂城停車場共享空間卸貨區(qū)卸貨區(qū)青屏大街長樂路長樂路西大街西大街特色滋味街次入口次入口主入口送貨出入口專業(yè)市場休閑城人流通道酒店式公寓娛樂城二層停車場天橋車行道 金色年華 MALL 主力店 休閑娛樂 專業(yè)市場 酒店公寓 品牌服飾 高檔餐飲 新密金色年華 MALL定位報告 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 ２０ ? 主力店和品牌精品服飾店： 設(shè)置于西大街一側(cè)，主要為可以提升項目形象和檔次的業(yè)態(tài)，既有大眾化消費(fèi)，同時又有高檔精品服飾。 （ 5）、注重 功能方式 (生活方式 )的理性與多樣性，利用 商業(yè) 街－ 共享 廣場－ 青石 巷－ 半共享 場院－ 商場 門廊 等 一系列理性的 商業(yè)建筑構(gòu)成元素 ， 構(gòu)成動靜分區(qū)明朗、空間收放自如的商業(yè)購物 空間。在地形地勢的處理上，我們將遵循原來的地形走勢，選擇坡地建筑形式，從而最大可能地減少建筑成本，實現(xiàn)利潤的最大化。 新密金色年華 MALL定位報告 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 １６ ? 產(chǎn)品在內(nèi)部空間組織、交通組織、景觀設(shè)計以及與自然環(huán)境的融合上都將以前所未有的高度，進(jìn)行前瞻性地規(guī)劃設(shè)計和組合。 ? 我們追求舒適、開敞的購物空間，努力提升新密市民的消費(fèi)檔次和生活質(zhì)量。 新密金色年華 MALL定位報告 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 １２ （六）、業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)比例定位 購物（ 40%）、休閑娛樂（ 25%）、餐飲（ 25%）、配套及其 他（ 10%） 業(yè)態(tài)細(xì)化定位 購物中心業(yè)態(tài)細(xì)化表 業(yè)態(tài) 內(nèi)容 比例 購物 主力店：綜合超市 次主力店及一般品牌散戶：品牌服飾、家電專賣、兒童用品、音影圖書、家居家飾、建材裝潢、通訊器材等 40% 購物中心業(yè)態(tài)比例圖購物40%休閑娛樂25%餐飲25%配套及其他10%購物休閑娛樂餐飲配套及其他 新密金色年華 MALL定位報告 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 １３ 休閑娛樂 洗浴中心、 KTV、多影廳電影院、健身中心、攀巖、美容美發(fā)、演藝吧、游戲中心、桌球室、棋牌室等 25% 餐飲 特色餐飲：美食廣場、風(fēng)味餐廳、酒吧、茶藝館、咖啡吧、西餐廳、快餐廳等 高檔餐飲：酒樓、茶樓等 25% 配套及其他 咨詢處、醫(yī)療點(diǎn)、銀行、郵政、證券、汽車展廳等 10% 新密金色年華 MALL定位報告 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 １４ （七）、規(guī)劃 設(shè)計理念定位 “以人為本”理念 ? 我們 強(qiáng)調(diào) “ 人 ” 而不強(qiáng)調(diào) “ 物 ” ， 一切以人為中心，以消費(fèi)者需求為第一需求； ? 我們 強(qiáng)調(diào)對人性的理解和尊重， 特別是人對購物環(huán)境的一切生理需求和心 理需求的理解和 尊重； ? 我們 強(qiáng)調(diào)的 人與人之間、人與自然之間的溝通。 （ 5）、鄭州便利的交通以及長期養(yǎng)成的去鄭州消費(fèi)的消費(fèi)習(xí)慣，將很大程度地吸引部分高端的消費(fèi) 者去鄭州消費(fèi)，從而對本項目構(gòu)成了一定的消費(fèi)威脅。因此，我們認(rèn)為， 45000平方米 是本項目的較合理規(guī)模。依據(jù)為： （ 1）、 根據(jù)人口規(guī)模、市場狀況、人均 GDP 水平等相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行論證，論證過程如下： A、按零售業(yè)飽和指數(shù)來推算片區(qū)可容納商業(yè)面積： IRS＝ CRE／ RF 式中 IRS—— 商圈的零售飽和指數(shù) C—— 商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目 RE—— 商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出 RF—— 商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積 各項指標(biāo)數(shù)值為： ? IRS：按中等發(fā)展中城市飽和指數(shù) 1 萬元 /㎡年來計算 ? C：新密市總?cè)丝跒? 萬人 2020 年上半年河南城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)達(dá) 到 % 2020 年新密市 人均 萬 元 ? RE：新密市 人均零售支出 萬 元 %= 萬元 由此可推出： 商圈內(nèi)商店營業(yè)面積 = 247。 高檔品味： 我們將高舉“文化”這面大旗，在產(chǎn)品的品位上大做文章，以濃郁的文化氛圍吸引我們的目標(biāo)客戶。他們擁有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實力和文化品位。 第三商圈輻射區(qū)域及半徑：新