【正文】 ３４ 建筑與坡地的處理 本項目地塊呈階梯形起伏。 利用地形高差作分層入口處理，使建筑出入方便。 環(huán)境節(jié)點設(shè)計處理 （ 1）、 中心共享空間 —— 青屏廣場人文景觀的延展 入口處正對面，一個采用現(xiàn)代園林理念設(shè)計的露天廣場，得以讓人在休閑之中，欣賞人文景觀與現(xiàn)代商業(yè)建筑的完美結(jié)合。 （ 2）、 生態(tài)停車場 —— 感受停車的愜意 停車的方便舒適應是新密市高層消費者的最強烈的消費需求，因此，我們應強化停車場的舒適度。茶樓是整個購物中心最為安靜之處，建筑采用清新簡潔的現(xiàn)代建筑風格，給人以典雅而寧靜的美感。 徜徉于青石路上，撲鼻而來的陣陣特色食品的濃濃香味；而在微風中搖曳的，是紅紅的燈籠，為這斑駁的青石街平添了很多熱鬧的商業(yè)氣氛。 （ 2）區(qū)域因素分析 A、項目北面以餐飲為主，有少量辦公用品；東面以休閑、餐飲為主；南面為青屏廣場，周邊分布酒店、洗浴城、咖啡西餐廳、家飾品店、服飾等； 新密金色年華 MALL定位報告 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 ３９ B、商鋪均為 租賃， 租金在 20～ 30 元 /㎡之間； C、項目周邊商鋪經(jīng)營面積較大，其中洗浴城 3 層，經(jīng)營面積在 2020㎡以上，其它餐飲經(jīng)營面積也多在 200 ㎡以上。 新密金色年華 MALL定位報告 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 ４０ 價格測算過程 （ 1） 選擇可比實例： 經(jīng)過對新密商業(yè)市場的調(diào)查，根據(jù)用途相同、地段相似、規(guī)模接近的原則，確定以下四個可比實例，詳細資料見下表： 新密金色年華 MALL定位報告 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 ４１ 項目名稱 租 /售 租金 （元 /㎡、月） 付款方式 配套 布 局 管理水平 經(jīng)營面積 （㎡） 業(yè)態(tài)分布 商場概述 屏峰商場 租賃 1F： 70 2F： 50 一年一交，管理費 20元 /㎡ 僅走梯 功能分區(qū)不明確 較差 2500 1F：百貨、德克仕 2F：服裝、床上用品 3F：針織品 業(yè)態(tài)較豐富，人流量大，出租情況良好，衛(wèi)生條件差 亞 太商場 租賃 1F： 80 一年一交 僅走梯 功能分區(qū)不明確 較差 1800 服裝、鞋、飾品 業(yè)態(tài)分布凌亂，人流較大，衛(wèi)生狀況不理想 香港大廈 租賃 1F： 96 一年一交，含管理費、稅費 有走梯、電梯 功能分區(qū)不明確 較差 1500 1F：百貨 2F:鞋、品牌服裝 目前 2F 正在招商，其中銀基商貿(mào)城即將進駐 4F；商場裝修檔次相對較高，有適當?shù)墓蚕砜臻g 上海商場 租賃 1F： 87 一年一交 有走梯、電梯 功能分區(qū)不明確 較差 3000 1F：百貨 2F：服裝 業(yè)態(tài)分布相對合理，衛(wèi)生狀況不理想 浪淘沙旁服飾店 租賃 21 半年一交 / / / 120 服裝 / 新密金色年華 MALL定位報告 42 綜上分析： 經(jīng)營規(guī)模： 1500～ 3000 ㎡的商業(yè)規(guī)模在新密已屬大型購物中心； 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨為主，經(jīng)營品種主要有服飾、鞋帽、家居用品等； 經(jīng)營檔次： 經(jīng)營檔次較低，僅滿足當?shù)厝藢σ话闵畹男枨?，而高檔次的消費多至鄭州消費； 租賃價格： 本地人無投資商鋪意識，經(jīng)營以租賃為主，商場租金一般為 80 元 /㎡，商業(yè)氛圍較旺的街鋪租金可達 100 元 /㎡，本地塊周邊街鋪租金在 20～ 30 元 /㎡之間； 配套設(shè)施： 大部分商場臨街面而建，無聚人氣的廣場，商場內(nèi)無 中庭、無電梯、無中央空調(diào)，少量商場在設(shè)計時電梯及中央空調(diào)，在后期經(jīng)營中，因種種原因而大多閑置停用，無法提升物業(yè)檔次； 經(jīng)營狀況： 屏峰商場、亞太商場人氣旺盛，經(jīng)營狀況良好，香港大廈有主力店的引入，如經(jīng)營管理科學，經(jīng)營前景樂觀，街鋪中低檔次商品經(jīng)營較好，較高檔次的品牌店因市場產(chǎn)品優(yōu)異不一，口碑不佳，因此經(jīng)營狀況較差； 經(jīng)營管理： 商場經(jīng)營管理較為混亂，類態(tài)組合單一、 經(jīng)營布局凌亂、購物環(huán)境雜亂，無配套設(shè)施或配套設(shè)施閑置停用，物業(yè)檔次整體較為低下。 屏峰商場： 1F： 5760 元 /㎡ 亞太商場： 1F： 6480 元 /㎡ 香港大廈： 1F： 7800 元 /㎡ 地塊周邊街鋪： 2520 元 /㎡ 注： 以上銷售單價均為單位租賃價格按 68%實用率、 10 年年投資回報率換算所得。 ? 實物狀況修正系數(shù) 本項目 A 屏峰商場 B 亞太商場 C 香港大廈 D 地塊周邊街鋪 裝修狀況 20 16 16 18 15 建筑結(jié)構(gòu) 20 22 22 22 20 工程質(zhì)量 20 20 20 20 20 新密金色年華 MALL定位報告 45 設(shè)施設(shè)備 20 15 15 19 15 建筑規(guī)模 20 18 16 15 14 合 計 100 91 89 94 84 ? 權(quán)重系數(shù) 本項目與地塊周邊街鋪有地域特征、建筑形態(tài)等接近性，更具比較性，故確定其權(quán)重系數(shù)為 ；屏峰商場、亞太商場、香港大廈的權(quán)重系 數(shù)各為 。 新密本地消費者7 0 %新密周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)2 5 %鄭州消費者5%扇面 4 年齡構(gòu)成 ? 18 歲以下的人群受支付能力不利影響。相反， 新密金色年華 MALL定位報告 48 他們對品位、舒適更加看中。 第三集團：工薪階層、服務行業(yè)員工和其他。 新密金色年華 MALL定位報告 50 （三）、投資者 新密本地投資客比例約占 80%；新密周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)區(qū)比例約占15%；鄭州市比例約占 5%。由于市場競爭激烈。 堅持規(guī)劃定位思路策略 大范圍的進行商家的洽談工作，在累計相當客戶的基礎(chǔ)上才進行商鋪的規(guī)劃布局調(diào)整工作，不輕易對零散商家要求做出調(diào)整。為了保證發(fā)展商在市場培育成熟階段的利益，建議采用靈活租金策略。因此，休閑娛樂商家先行招商。 ? 商鋪不會因房齡增長而降低其投資價格。 送給后輩的教育基金 在子女的教育方面多花點錢吧！ 商鋪 穩(wěn)定的回報讓您不用在處心積慮，望子成龍，望女成鳳不再遙不可 及。 ? 經(jīng)營品種豐富 ： 商品陳列數(shù)在 202015000 種左右， 現(xiàn)有新密商場超市將無法與之相提并論 。 ? 時尚的建筑風格： 江南風情古鎮(zhèn)一條街，現(xiàn)代風格的大賣場以及歐洲情調(diào)的商業(yè)街。 ? 產(chǎn)品的環(huán)境文化： 本項目環(huán)境設(shè)計與普通的商業(yè)環(huán)境布置有著明顯的差異，它引入 “江南風情”“歐洲風情一條街”文化進行包裝，給人們一種全新的感覺。 （ 2）、高度營銷：充分利用政府官員、專家學者、社會名流的社會傳播效應，采用新聞、專題報道、專題研討會等形式達致高屋建瓴和潤物無聲的雙重營銷效果。 備選案名 （ 1）、金色年華購物中心 （ 2）、金色年華購物公園 （ 3）、新時代購物中心 （ 4）、曼哈時代廣場 （ 5）、大世界購物中心 （ 6）、馨蜜 /新地購物休閑中心 （ 7）、金仕 /金士領(lǐng)空 （ 8）、翡翠天堂購物中心 （ 9）、歡樂園 （ 10）、星光同樂 新密金色年華 MALL定位報告 58 （ 11）、新天美地購物中心 （ 12）、捷樂福購物中心 （ 13）、金成 分散經(jīng)營是指，在統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)上，各商家自主經(jīng)營，各自收銀，自負盈虧。 在本地區(qū)商業(yè)中建立標志性商業(yè)的地位。 （ 3）、聘請專業(yè)的購物中心管理公司進行管理。 經(jīng)營管理效果測評包括以下五個指標： 購物中心的人流量
。 新密金色年華 MALL定位報告 62 （四）、經(jīng)營管理效果測評 引入經(jīng)營管理工作的目的即使開發(fā)商、業(yè)主、商家和經(jīng)營管理公司四方共贏 —— 開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)順利銷售，回收資金，取得利潤；業(yè)主能有長久、穩(wěn)定及不斷增長的租金收益，保證投資收益；商家經(jīng)營狀況良好，利潤不斷 攀升；經(jīng)營管理公司有序、健康發(fā)展。 新密金色年華 MALL定位報告 61 （三）、經(jīng)營管理限制條件 經(jīng)營管理限制條件 （ 1）、開發(fā)商保留部分購 物中心核心位置商鋪的所有權(quán)，以確保項目整體形象。 新密金色年華 MALL定位報告 60 （二）、經(jīng)營目標設(shè)計 總體目標是購物中心經(jīng)營管理良好，保證各方利益。 青屏購物中心 （ 15）、中原星光 MALL （ 16）、中原星城 （ 17）、嘉年華購物公 園 （ 18）、中原第一 MALL 新密金色年華 MALL定位報告 59 四、經(jīng)營管理定位 （一）、經(jīng)營管理策略 購物中心的商業(yè)定位決定了項目的經(jīng)營管理策略為： 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營 統(tǒng)一管理是指，統(tǒng)一的形象，統(tǒng)一營銷推廣，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一租務管理，統(tǒng)一營運管理等。 （ 4）、體驗營銷：充分調(diào)動目標受眾感官，采用體驗式營銷中心營造“體驗式消費”的實況效果，對目標受眾進行最直接的沖擊。 有針對性的分析投資者、經(jīng)營者和消費者的實效需求，在營銷推廣中精確轟炸是保證效果和控制成本的關(guān)鍵。 新密金色年華 MALL定位報告 55 ? 先進的經(jīng)營管理模式： 專業(yè)的物業(yè)管 理公司，細致周到的人性化服務。 ? 項目的稀缺性： 本項目不管是在地段優(yōu)勢、品牌形象塑造方面，還是環(huán)境規(guī)劃以及未來的產(chǎn)品業(yè)態(tài)方面在新密都具備唯一性，周邊任何商業(yè)物業(yè)所無法比擬。 新密金色年華 MALL定位報告 54 （三）、產(chǎn)品差異化定位 本項目應該說開創(chuàng)樂新密商業(yè)模式的新紀元，新密現(xiàn)有的各種商業(yè)模式都無法與之相提并論。 ? 商鋪具有高回報率，平均比住宅高出 5 個百分點。建議今年和明年以主力商家和本土大型休閑娛樂商家為主， 針對性的進行直接招商，少量借助廣告宣傳。如果本項目能夠及早引進集客能力強的商家，那么會刺激其他商家進駐的。 租金策略 項目正式招商階段，為了給經(jīng)營 者一個市場即將升值的感覺，每年的租金都進行及時調(diào)整。所以，我司建議建議在抓緊主力商家的招商洽談工作的同時，進行規(guī)劃思路下的零散商家招商。我們還注意到，鄭州和新密所形成的互動關(guān)系，將吸引少量的來自鄭州的投資客和經(jīng)營者。 第一集團1 0 ％第二集團3 0 ％第三集團6 0 ％ 新密金色年華 MALL定位報告 49 （二）、經(jīng)營者 我司將其分為主力店經(jīng)營者、次主力店經(jīng)營者和散戶經(jīng)營者； 主力店經(jīng)營者主要來自與鄭州，次主力店經(jīng)營者鄭州與當?shù)馗髡?50%。 第一集團：私營礦業(yè)主、老板。 ? 31— 50 歲之間的人群是時尚的穩(wěn)定追隨者，時尚