【正文】 120M178。 建筑類型應(yīng)依建設(shè)規(guī)模而定， 建議以普通多層和 帶電梯的多層為主，輔以少量小高層。 房型與購房面積 ① 80 平方米或更小面積的住房極明顯地表現(xiàn)出平層、二室一廳一衛(wèi)的房屋格局。 ③ 除一人獨(dú)居者以 80— 100 平方米為最多選擇外， 2 人或 2 人以上的家庭都把最多的目光放在 100— 120平方米的房屋上。121~150M178。發(fā)現(xiàn)相關(guān)的市場規(guī)律： 對(duì)購房區(qū)域的選擇方面： 第 18 頁 共 39 頁 工作區(qū)域與購房首選區(qū)域雙因素調(diào)查表020406080100江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 洪山區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 漢陽區(qū) 東西湖區(qū)后湖區(qū)域東西湖區(qū)域珞瑜路至南湖區(qū)域徐東路沿線漢口中心城區(qū)武昌中心城區(qū)漢陽區(qū)|職業(yè)與購房能承受的最高單價(jià)雙因素統(tǒng)計(jì)010203040506070公務(wù)員經(jīng)商經(jīng)理層律師/ 教師/ 醫(yī)生外企職員高科技行業(yè)從業(yè)人員金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員公司職 員自由職業(yè)者工廠職工其他職業(yè)人數(shù)1 4 0 0 元以下1401~1600元1601~1800元1801~2020元2020~2200元2201~2500元2501~3000元3 0 0 0 元以上 補(bǔ)充：上兩表還需要統(tǒng)一色塊； 從分析表中可以看出： ① 購房者對(duì)跨江購房依然存在較大的心理障礙 ，漢口、武昌、漢陽的潛在購房者絕大多數(shù)均會(huì)在目前居住或工作區(qū)域選擇房源； ② 漢口區(qū)客戶 選擇 東西湖區(qū)域僅次于漢口中心區(qū)，比例達(dá)到 23%，遠(yuǎn)高于同為郊區(qū)化住宅區(qū)的后湖區(qū)域，（ 從江岸、江漢、橋口、東西湖 4個(gè)漢口地區(qū)來看），這主要得益于 常青花園 5年開發(fā)帶動(dòng)區(qū)域人氣，以及金銀湖區(qū)域宜人的自然環(huán)境； ③ 在購房區(qū)域的選擇上，居住區(qū)域影響要大于工作區(qū)域?qū)彿繀^(qū)域的影響 。主要面向漢口二次置業(yè)者、小生意人及吳家山臺(tái)商投資區(qū)內(nèi)企業(yè)的職工。項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積 30萬 M2，以別墅與花園洋房為主。 第 17 頁 共 39 頁 碧?；▓@ 居住區(qū)與購房區(qū)雙因素統(tǒng)計(jì)01020304050607080江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 洪山區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 漢陽區(qū) 東西湖區(qū)居住區(qū)人數(shù)漢口中心城區(qū)武昌中心城區(qū)后湖區(qū)域東西湖區(qū)域珞瑜路至南湖區(qū)域徐東路沿線漢陽區(qū)競爭分析 ：經(jīng)過 5年的開發(fā)，該項(xiàng)目已形成規(guī)模優(yōu)勢，聚集了人氣，該 項(xiàng)目后期 將構(gòu)成金銀湖項(xiàng)目的直接競爭。第四期 29萬平米今年推出，從規(guī)劃、環(huán)境、配套等比前三期有較大提升，至今銷售率已達(dá) 70%，并爭取到建設(shè)部智能化試點(diǎn)小區(qū)。 以中小規(guī)模的小區(qū)形式為主 ,產(chǎn)品以多層為主 ,亦有少量別墅 主要面向吳家山鎮(zhèn)及周邊區(qū)域的居民，以低檔產(chǎn)品為主售價(jià)在9001300元 /㎡之間。 以大規(guī)模的小區(qū)形式為主，產(chǎn)品類型以別墅為主。在常青花園周邊借助其輻射效應(yīng)，亦分布有中小規(guī)模的小區(qū)（如將軍花園），產(chǎn)品類型與常青花園類似，以攫取相同的客戶群 以面向工薪層的低檔產(chǎn)品為主，產(chǎn)品售價(jià)在 1400~1700 元 /㎡之間。 （ 1）、如下表所示， 東西湖區(qū)內(nèi)常青花園這樣成熟小區(qū)的產(chǎn)品均價(jià)與后湖、南湖區(qū)域（同屬 城郊結(jié)合部區(qū)域或新興開發(fā)的居住區(qū)域）內(nèi)的 同類產(chǎn)品持平，但與一些中檔產(chǎn)品仍有 300400元的價(jià)差。 東西湖區(qū)已成為江岸、江漢、橋口區(qū)等江北區(qū)域客戶購房 時(shí)除漢口中心城區(qū)外的首選購房地區(qū)； 公司與武漢億房網(wǎng)聯(lián)合舉行的市場調(diào)查結(jié)果如下： 做成餅圖，表明漢口人 多， 對(duì)本案提供機(jī)遇） 武漢市 740萬 總?cè)丝谥?，城市常住人口達(dá) 365萬 ，十五期間，非農(nóng)業(yè)人口比重將 提高到 65%。 962020年 武漢市商品房銷售情況199216244 96年97年98年99年2020年銷售量( 萬平米)其中個(gè)人購買 銷售量 房地產(chǎn)金融得到較大發(fā)展 武漢市部分銀行已經(jīng)推出“ 8成 30年”期限的個(gè)人住房貸款，外藉人口也可辦理； 2020年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì) ,比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額 。（ 2020 年武漢經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占住宅總銷售面積的 25%） ? 土地出讓市場不規(guī)范，土地價(jià)值明顯被低估。 九、 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析； 立即開發(fā)，可 以及早抓住武漢市重點(diǎn)發(fā)展東西湖、導(dǎo)入舊城人口的機(jī)遇，延緩開發(fā)則會(huì)錯(cuò)過機(jī)會(huì)；鑫橋地塊計(jì)劃年內(nèi)開發(fā)、銷售，金銀島西地塊作為短期儲(chǔ)備，緩一、二年開發(fā)； 第 9 頁 共 39 頁 第二部分、法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 待補(bǔ)充 : 第 10 頁 共 39 頁 第三部分、市場分析 一、 武漢商品住宅市場總體特征： 整體市場穩(wěn)步向好； 近年來武漢住宅施工、竣工、銷售面積及投資額逐年增加，其中 99 年增長幅度較大主要是因?yàn)楦＠址拷Y(jié)束時(shí)的搶購行為。雨水入渠，污水經(jīng)處理后經(jīng)暗管排入境外府環(huán)河水系。 武 漢市西郊公園，依山傍水，可提供良好的休閑環(huán)境。東西湖區(qū)有武漢市的西大門之美稱。 5米，比銀水湖平時(shí)水位高出約 1米； 西半島地塊原為養(yǎng)殖、種植用地，現(xiàn)有的魚塘和菜地需要回填和平整； 鑫橋地塊西南角有部分民房需拆除（住戶已遷走），政府承諾在交地塊前拆完，西半島地塊內(nèi)有一條 30kv高壓線橫穿，但政府已同意將移位；另有一養(yǎng)雞場須拆建（占地 400畝）；地塊地下并無任何建筑物或構(gòu)筑物； 地下沒有管線、電纜、暗渠、地上建筑物 原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 地塊的形狀 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。爭取五年 開發(fā)建設(shè)量 達(dá)到 2020多萬平方米， 居住人口 100萬人 左右。 ? 武漢市 — 第四增長級(jí)；武漢市經(jīng)濟(jì)總量在全國副省級(jí)以上城市中位列第九，綜合實(shí)力第六， 99年GDP占全國及湖北省的比重分別為 %和 %。 ? 武漢市現(xiàn)轄 11個(gè)城區(qū)， 2個(gè)郊區(qū)， 1個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 ? 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析 第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 ? 合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 第三部分：市場分析 ? 東西湖區(qū)住宅市場分析 ? 東西湖 區(qū) 內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 ? 東西湖區(qū)內(nèi)市場目標(biāo)客層研究 ? 產(chǎn)品定 位及建議 第四部分：規(guī)劃建議 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 ? 規(guī)劃設(shè)想 第五部分： 工程及銷售計(jì)劃 ? 工程計(jì)劃： ? 銷售計(jì)劃： 第六部分：投資收益分析 ? 成本預(yù)測 ? 稅務(wù)分析 ? 投資測算 ? 項(xiàng)目利潤測算 ? 售價(jià)、容積率、成本變化對(duì)投資利潤的影響 ? 現(xiàn)金流量測算 第七部分 ： 管理資源配置 ? 機(jī)構(gòu)設(shè)置： ? 人力資源需求及解決： 第八部分：綜合分析與建議 ? 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 項(xiàng)目劣勢 ? 結(jié)論及建議 第 3 頁 共 39 頁 項(xiàng)目決策背景及摘要 第一部分 :外部因素 作為華中地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、文教、信息中心，武漢人口眾多、交通方便、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，具有發(fā)展住宅的優(yōu)越基礎(chǔ) ；東西湖地區(qū)（含金銀湖區(qū)）地理位置和交通條件優(yōu)越，區(qū)政府對(duì)萬科的進(jìn)入持非常歡迎的態(tài)度，并提供了比較優(yōu)越的條件。 武漢市是中國歷史文化名城之一；中國中部 地區(qū)的工業(yè)、金融、商業(yè)、科學(xué)和文化教育中心；中國集鐵路、水路、公路、航空、郵政和電信于一體的重要樞紐。 按照綱要，十五期間，配合舊城區(qū)成片改造，疏散舊城人口密度，創(chuàng)造城市人居環(huán)境，重點(diǎn)在二環(huán)線以外地區(qū)開發(fā)建設(shè)一批規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進(jìn)的居住新區(qū)。 ）低 0。將周邊八大交通要道縱橫貫通： 即 107 國道（北京至深圳）、 316 國道（ 福州至蘭州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武漢市中環(huán)路、 武漢市外環(huán)路、 天河機(jī)場高速公路、漢渝鐵路（武漢至重慶）、漢江航線（陜西至武漢） 。 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 文化、體育、娛樂設(shè)施 文娛 設(shè)施 ： 有多家合資、獨(dú)資的酒店、賓館，有全省唯一正式開業(yè)的高爾夫球場。 iii. 排水設(shè)施：投資區(qū)排水為雨污分流，整個(gè)排水系統(tǒng)屬高 灌低排明渠暗管網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。 六、 規(guī)劃控制要點(diǎn) 鑫橋地塊 (金銀島西地塊還未確定 )： 占地面積： 420 畝 （地塊） 容積率： ~ 規(guī)劃總建筑面積： 35 萬 M2 左右 其中： 住宅面積 ： 萬 M2 文教配套（幼兒園）面積： 萬 M2 商業(yè)配套面積： 萬 M2 物業(yè)、會(huì)所： 萬 M2 七、 土地價(jià)格 待補(bǔ)； 八、 土地升值潛力初步評(píng)估； 綜上所述，宗地具有優(yōu)越的地理位置與自然環(huán)境，周邊配套完善，已有大規(guī)模社區(qū)， 是武漢市建設(shè)新經(jīng)濟(jì)增長帶 、導(dǎo)入舊城區(qū)人口 的重點(diǎn)區(qū)域 ， 進(jìn)行大規(guī)模住宅開發(fā)符合武漢市發(fā)展規(guī)劃；具備很大的增值潛力。房價(jià)持續(xù)上漲的趨勢表明了價(jià)格上升較大的空間； 導(dǎo)致武漢市商品住宅的價(jià)格處于低位的主要原因是： ? 開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房免收地價(jià)、各種稅費(fèi)減半 的政策降低了開發(fā)成本；而經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)量過大，銷售失控，對(duì)商品房造成較大的沖擊。 個(gè)人購房已經(jīng)成為市場主體 98 年由于集團(tuán)購房的停止以及貨幣化房改的實(shí)施，將個(gè)人引向了商品市場，根據(jù) 武房指數(shù) 公布 ,2020 年個(gè)人購房率為 %。 0123456公積金歸集 公積金發(fā)放1999年2020年2020 年與 1999 年公積金歸集發(fā)放情況對(duì)比圖 單位：億元 第 13 頁 共 39 頁 居住區(qū)與購房區(qū)雙因素統(tǒng)計(jì)01020304050607080江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 洪山區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 漢陽區(qū) 東西湖區(qū)受調(diào)查人員居住區(qū)域人數(shù)漢口中心城區(qū)武昌中心城區(qū)后湖區(qū)域東西湖區(qū)域珞瑜路至南湖區(qū)域徐東路沿線漢陽區(qū)選擇東西湖區(qū)居住的人數(shù) 二、東西湖（含金銀湖區(qū)）區(qū)域住宅市場成長狀 況 東西湖區(qū) 住宅市場形成 東 西湖區(qū) 住宅市場始于 95 年常青花園的開發(fā)， 通過大規(guī)模的居住小區(qū)形式、以低價(jià)位（ 初期以 經(jīng)濟(jì)適用房為主）在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)居住人口的導(dǎo)入；隨著 配套的逐步完善、人氣的聚集，以及優(yōu)美的自然環(huán)境的影響，住宅市場逐漸形成；武漢市規(guī)劃中已確定東西湖區(qū)是 引導(dǎo)漢口舊城人口外遷的主要區(qū)域。 東西湖區(qū) 平均房價(jià)有較大的上升空間， 2020 年的漲幅已居全市之榜首； 高品質(zhì)的中檔產(chǎn)品仍地區(qū)總?cè)丝趯?duì)比( 單位: 萬人)38626292漢口地區(qū)武昌地區(qū)漢陽地區(qū)老城區(qū)人口對(duì)比(單位:萬人)16118638漢口地區(qū)武昌地區(qū)漢陽地區(qū) 第 14 頁 共 39 頁 是該區(qū)域市場的空白點(diǎn)。 東西湖片區(qū)目前的產(chǎn)品分布格局主要分為以下三個(gè)區(qū)域： 區(qū)域 基本特征 產(chǎn)品特征 產(chǎn)品檔次 A張公堤外，機(jī)場路以東 以占地 4000 畝的常青花園為代表，經(jīng)過 5年建設(shè)，在常青花園范圍內(nèi)交通、商業(yè)配套已較為完善，成為東西湖區(qū)人口遷入的主要區(qū)域 以大規(guī)模的小區(qū)形式為主，產(chǎn)品類型以多層為主 。該區(qū)域的開發(fā)目前處于起步狀態(tài)，以碧?；▓@為代表。鎮(zhèn)上形成了相對(duì)較完善的商業(yè)配套，但離漢口市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便。已經(jīng)完成開發(fā)的三期規(guī)模分別為 2 1 19 萬平米，合計(jì)59 萬平米，其中住宅 56 萬平米，目前銷售率達(dá) 90%以上。隨著配套的逐步完善， 產(chǎn)品品質(zhì)的 提升，逐漸將成為中檔房消費(fèi)熱點(diǎn) 。 （ 2）、碧?；▓@ 碧?；▓@項(xiàng)目位于宗地北面，金山大道北側(cè)，是具政府背景的宏宇實(shí)業(yè)公司（三級(jí)企業(yè)）開發(fā)的第二個(gè)大規(guī)模樓盤?？傮w銷售率在 50%左右。調(diào)查有效對(duì)象為：武漢市城區(qū)居民，能承受 購房單價(jià)在 1600 元至 2500 元者，或能承受購房總價(jià)在 15—50 萬元者；其中居住在漢口為 53%；居住在武昌 35%；居住在漢陽 12%。101~120M178。不同的職業(yè)從業(yè)者顯現(xiàn)出大致相同的承受趨向，都以 15— 20 萬元為主， ② 公務(wù)員、經(jīng)理層、律師、教師、醫(yī)生、高科技行業(yè)從業(yè)人員、金融機(jī) 構(gòu)從業(yè)人員、公司職員、對(duì) 20— 25 萬元的總價(jià)選擇上顯出與 15— 20 萬元總價(jià)大致相同的接受程度。想購買 80— 120 平方米房屋的人大多以 15—20 萬元為購房總價(jià)，想 120 平方米以上房屋的人大多以 21— 25 萬元能承受的購房總價(jià)。 建筑類型與房型配比 （ 1）建筑類型 調(diào)查結(jié)果顯示，帶電梯的多層住宅與小高層住宅最受大眾歡迎，且能承受的購房