【正文】 歷經(jīng) 5— 6 年難有進(jìn)展，既影響投資公司效益，也影響政府舊城改造建設(shè)的進(jìn)度。房屋租賃登記為零，隱形市場卻十分活躍。如下圖：（ 4） 商品房空置情況表 單位：萬平米 1 012345住宅商業(yè)辦公 (圖 4) 30 商業(yè)房供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理。 29 商業(yè)用房空置多，滯銷嚴(yán)重。如下圖： ⑴ 完成投資情況圖表 單位：億元 01212 0 0 5 年一至六月份投資份額1 月份2 月份3 月份4 月份5 月份6 月份 (圖 1) 27 B、是從商品房竣工情況看，去年速度相對減緩。 ◆ 地產(chǎn)運(yùn)行主要指標(biāo)分析 到目前為止，全區(qū)擁有 20 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 25 個。 根據(jù)省廳文件精神，寧德市建設(shè)局下發(fā)了整規(guī)通知，各縣（市、區(qū)）開展了自查自糾，市局對寧德市區(qū)東海陽光嘉園等三家開發(fā)公司擅自將復(fù)式套房改為標(biāo)準(zhǔn)層套房出售行為和凱建房地產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)評估市場。 寧德市房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不大。在規(guī)定時間內(nèi)保 值保量完成調(diào)查工作，建立起城鎮(zhèn)最低收入家庭住房情況的電子檔案，為建立廉租住房制度打下基礎(chǔ)。 23 2020 年計劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 5﹒ 3 萬平方米，投資 5000 萬元。 據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2020 年全市商品房銷售面積 80﹒ 44 萬平米，其中商品房銷售面積 73﹒ 33 萬平方米，批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積 86﹒ 23 萬平方米，其中商品房 68﹒ 52 萬平方米，特別是多層住宅供不應(yīng)求，如福鼎華茗苑在開盤的第三天， 90%的商品房住宅就被搶購，寧德東湖豪門開盤 7 天售出商品住房 150 多套。 21 表二：寧德市 20 2020 年房地產(chǎn)施工面積、新開工面積情況表 施工面積 新開工面積 2020 年 2020 年 比增 2020 年 2020 年 比增 全市 249﹒ 94 233﹒ 73 6﹒ 9% 104﹒ 96 82﹒ 96 26﹒ 5% 市區(qū) 97﹒ 01 70﹒ 14 38﹒ 3% 59﹒ 14 17﹒ 61 230﹒ 20% 福鼎 64﹒ 51 42﹒ 22 528% 22﹒ 36 10﹒ 99 103﹒ 50% 福安 29﹒ 17 45﹒ 91 36﹒ 50% 4﹒ 27 23﹒ 63 81﹒ 90% 霞浦 25﹒ 24 37﹒ 08 31﹒ 50% 6﹒ 13 9﹒ 01 32﹒ 00% 古田 25﹒ 24 19﹒ 38 30﹒ 20% 9﹒ 47 10﹒ 31 8﹒ 10% 柘榮 8﹒ 62 10﹒ 25 15﹒ 90% 4﹒ 6 3﹒ 4 35﹒ 30% 壽寧 周寧 0﹒ 13 0﹒ 48 72﹒ 90% 0﹒ 48 屏南 22 新建商品房價格總體穩(wěn)中有升，存量房成交價格上漲較快。同時我市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量偏小，僅占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的16﹒ 2%，低于全省 30%的水平，說明我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還處于較低水平，受局部因素影響反映明顯。 2020 年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 16﹒ 98 億元，比增 4﹒ 83%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資（ 105 億元）的 16﹒ 2%，占全市 GDP（ 352 億元）的 4﹒ 82%；商品房施工面積 249﹒ 94 萬平方米，比增 6﹒ 9%，其中新開工面積 104﹒ 96萬平方米，比增 26﹒ 5%；土地購置面積 65﹒ 79 萬平方米，同比下降 3﹒ 8%，土地購置費(fèi) 4﹒ 29 億元，同 比增長2﹒ 3%；商品房竣工面積 55﹒ 67 萬平方米，同比下降 29﹒ 3%；商品房銷售面積 80﹒ 44 萬平方米，同比下降 5﹒ 7%，完成商品房銷售金額 15﹒ 29 億元，同比增長 0﹒ 1%；房地產(chǎn)買賣（不含新建商品房預(yù)售備案），成交面積 99﹒ 36 萬平方米，成交金額 16﹒ 05 億元，成交面積和金額分別比增 10﹒ 3%和 23﹒ 6%，房地產(chǎn)消費(fèi)總額 26﹒ 75 億元，占全社會消費(fèi)品零售總額（ 115 億元）的 23﹒ 26%；房地產(chǎn)完成地方稅收和契稅共 2﹒ 63 億元，占地方財政收入（ 12﹒ 6 億元）的 20﹒ 87%。經(jīng)過新投資建設(shè)的坪塔路、東僑大道、閩東路和商貿(mào)街兩側(cè)現(xiàn)代化商業(yè)建筑鱗次櫛比，在東僑開發(fā)區(qū)內(nèi)集中了廣電中心、郵政大廈、體育中心、天安世家、天安經(jīng)典、逸濤花園、建閩小區(qū)、中國紅商貿(mào)城在內(nèi)的一批地產(chǎn)樓宇。市政交通和生活配套不斷完善，越來越多的居住小區(qū)拔地而起，區(qū)域形象正在發(fā)生翻天覆地的變化。 15 把提高行政工作效率作為轉(zhuǎn)變職能、改善服務(wù)的著力點(diǎn)，深化審批制度改革，規(guī)范和減少許可事項(xiàng)，推行政務(wù)公開、辦事公開，強(qiáng)化機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)，創(chuàng)新管理方式，提高工作效率。要嚴(yán)格執(zhí)法，推進(jìn)依法行政，進(jìn)行嚴(yán)格的市場監(jiān)管，建立良好的市場環(huán)境。 三要加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)管理，強(qiáng)化從業(yè)人員素質(zhì)教育，提高物業(yè)管理整體水平。針對舊城 改造項(xiàng)目拆遷期限長，進(jìn)度緩慢，嚴(yán)重影響我市城市建設(shè)步伐，也給拆遷當(dāng)事人造成極大的損失的問題，我們要積極穩(wěn)妥的推進(jìn)城市拆遷計劃的落實(shí)，特別是對已批準(zhǔn)，并組織實(shí)施的拆遷項(xiàng)目，在依法實(shí)施前提下，加快實(shí)施進(jìn)度，依法依規(guī)受理和開展房屋拆遷行政裁決活動，推動舊城改造項(xiàng)目的建設(shè)步伐。 ◆建立協(xié)調(diào)配合機(jī)制，確保年初制定的目標(biāo)任務(wù)完成?？紤]到市場觀望氣氛及經(jīng)濟(jì)適用房的投放量， 2020 年寧德市房地產(chǎn)業(yè)工作按照循序漸進(jìn)、節(jié)約土地，集約發(fā)展，合理布局的原則，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，提高住房質(zhì)量，改善人居環(huán)境，重點(diǎn)發(fā)展與廣大市民承受能力相適應(yīng)的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資力爭完成 17﹒ 5 億元，扶持 12家三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)升為二級企業(yè)。寧德是畬族的主要聚居地，目前畬族人口有 17 萬人，分別占全省畬族人口的 1/2，全國的 1/4。既有“文革破八閩天荒“、首登進(jìn)士榜成為開閩第一仕士的薛令之；宋朝誅殺奸相賈似道的鄭虎臣；宋代愛國詩人陸游曾在寧德為地方官吏，留下不朽詩篇，宋朝著名理學(xué)大家朱熹親臨閩東講學(xué)。文盲人口（ 15 歲及 15 歲以上不識字或識字很少的人）為 265036 人。 ◆項(xiàng)目所在地人口規(guī)模、各區(qū)域人口分布 地區(qū) 面積（平方公里） 人口（人） 人口密度（人 /平方公里） 蕉城區(qū) 1537 398700 270 福安市 1795 555662 335 福鼎市 1526 520660 367 9 霞浦市 716 456302 299 古田縣 2377 398630 179 屏南縣 1485 168389 122 壽寧縣 1425 230497 179 周寧縣 1047 168614 185 柘榮縣 544 92417 185 ◆家庭戶人口 全市共有家庭戶 789517 戶，家庭戶人口為 2914345 人，平均家庭戶規(guī)模為 人，比 1990 年第四次全國人口普查的 減少了 人。 8 三、人口因素 根據(jù) 2020 年 11 月進(jìn)行了第五次全國人口普查結(jié)果顯示，寧德市全市總?cè)丝跒?2989871 人（包括外來人口，不包括外出人口）。固定電話用戶達(dá) 萬戶。候車亭在寧德還比較少，只有蕉城南北路、東湖路和城區(qū)路等路段建有不銹鋼候車亭。建成了全國第二、華東最長的公路隧道 —— 全長 3155 米的寧德飛鸞嶺第一隧道和全長 3200米的寧德飛鸞嶺第二隧道；寧德至飛鸞 公里高速公路已建成通力；全長 147 公里的福鼎至寧德沿海高速 7 公路已建成 通車。水果生產(chǎn)繼續(xù)較快發(fā)展，產(chǎn)量比上年 增長 %。全年糧食產(chǎn)量 萬噸，比上年減產(chǎn) %。其中蔬菜面積在基地化生產(chǎn)和龍頭企業(yè)帶動下擴(kuò)大到 萬畝，比上年增長 %。以石板材、電機(jī)電器和船舶修造等三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)迅猛增長。 二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ◆工業(yè) 改革開放二十年，閩東工業(yè)每年以遞增 %速度向前發(fā)展，尤其是黨的十四大以來，閩東工業(yè)進(jìn)入了國有、集體、三資、個么等多種經(jīng)濟(jì)齊頭并進(jìn)快速發(fā)展的新時期。之間，面積 平方千米。 1971 年 6 月，福安專區(qū)改稱寧德地區(qū)。晉太康三年（ 282 年），以“溫麻船屯”地設(shè)立溫麻縣，屬晉安郡，是境內(nèi)最早設(shè)立的縣級政區(qū)。通行閩東方言，沿海多處講閩南方言，個別地方講莆仙方言，北部部分地區(qū)講閩北方言，壽寧北部講吳 方言，福安蘭筧是客家方言島。南接省會福州市，北與浙江省溫州市接壤，西與閩北南平市毗鄰，東與臺灣省隔海相望，枕山面海，物寶天華，素有“閩頭 浙尾，山海澳區(qū)”之稱，是我國沿海發(fā)展外向經(jīng)濟(jì)的重要開放地帶。 金域蘭灣市場調(diào)研報告 （ 2020 年 3月 24 日） 2 目 錄 第一部分 寧德市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 第二部分 寧德房地產(chǎn)市場狀況分析 第三部分 寧德市房地產(chǎn)市場調(diào)查 第四部分 區(qū)域媒體分析 第五部分 產(chǎn)品規(guī)劃建議 第六部分 市場調(diào)查綜述 3 第一部分 寧德市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 一、城市概況 ◆基本概況 寧德地處福建省東北部，我國海岸線中段，俗稱閩東。人口 319 萬，其中畬族近 20 萬（占全國畬族人口的 40%）。三國時期吳國在境內(nèi)的三沙灣內(nèi)設(shè)立“溫麻船屯”，督造海船。中華人民共和國成立初期，為第三專區(qū)（福安專區(qū)），專屬駐福安縣韓陽鎮(zhèn)。 ◆地理氣候 寧德市位福建省東北部，俗稱閩東，介于北緯 ， ，東經(jīng) ， 。年平均氣溫，年平均降雨量 12502350毫米，全年無霜期為 235300 天。 工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)快速增長，全年完成工業(yè)增值加值 億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元。全年糧食播種面積 萬畝，比上年減少 萬畝，下降 %，非糧作物 種植面積 ，增加 ，增長 %。主要農(nóng)品產(chǎn)量除糧食、甘蔗、煙葉組織上年減產(chǎn)外，油料、蔬菜、茶葉、水果、食用菌等均有不同程度增長。茶葉生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，全年產(chǎn)量比上年增長 %?？v貫閩東全境的 104 國道已拓寬改造成二級公路，并全部鋪上了水泥路面。目前全市共有 7 條公交線路貫穿境內(nèi)，大概每 5 分鐘一班車。全市擁有郵政自辦局（所） 131 處、電子化支局 47 個。計算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)用戶 萬戶。與 1990 年第四次全國人口普查相比，漢族人口增加了 12