【正文】 如接送小孩、看護(hù)老人、購物等方面的需求。 （ 1） 貴新苑在推出市場時(shí)的形象 貴新苑我的家 ① 總體規(guī)劃 貴新苑由于占地只有 3000 多平米，屬規(guī)模較小的樓盤，因而開發(fā)商將本盤的樓宇質(zhì)素放在首位，由 4 棟多層住宅組合而成，外立面色彩明快，白色條磚貼面，底層增設(shè)門面出售。 ② 小區(qū)功能配套 在小區(qū)內(nèi)建有 1000 余平米的多功能會(huì)所，并設(shè)置了游泳池、噴泉、文化走廊、小溪、亭臺(tái)、林蔭小道、秋千場等。毗鄰神奇假日酒店和貴開立交橋，與刑偵大樓相望，距貴州日報(bào)社僅 150 米。 ②在星力百貨瑞金店辟出專柜，舉辦新住宅展示會(huì)倡導(dǎo)“幸福 e 時(shí)代”。 （ 2）景藤堡目標(biāo)客戶群定位 ①向往智能化生活的人士 ②事業(yè)較成功的高收入人士 ③崇尚潮流生活模式，思想 前衛(wèi)的高薪白領(lǐng)階層 ④在周邊生活的部分經(jīng)商一族 （ 3）推廣策略 采取多戶型產(chǎn)品策略。 ② 配套設(shè)施 a、文化配套 生活在社區(qū)條件較好的北區(qū)，享有城市新興演變生成的市區(qū)商圈所附加的大服務(wù)和大市政。 由于該項(xiàng)目是目前區(qū)域同檔次物業(yè)中較有風(fēng)格的高檔盤，具有引領(lǐng)當(dāng)前樓市的 潮流優(yōu)勢，同時(shí)借用比較前衛(wèi)的數(shù)字生活作為物業(yè)概念，因此，景藤堡可以說是目前貴陽市新一代建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)志樓盤。這一階段的競爭將迫使發(fā)展商在開發(fā) 意念和開發(fā)思路上作全面的調(diào)整和更新。價(jià)格競爭，預(yù)計(jì)將成為貴陽市房地產(chǎn)市場未來三年競爭的主旋律。今年，市內(nèi)有多家樓盤通過打“環(huán)境牌”，贏得了市場主動(dòng)權(quán)，如中海城市花園、在水一方等。因此，針對同檔次甚至偏高檔次的樓盤，尋找差異性，將其貫穿于項(xiàng)目前期規(guī)劃及推廣的過程中，將成為我們的主導(dǎo)思想。 就貴陽市而言，這一階層存在的以下特點(diǎn)： 家庭總存量補(bǔ)貼： 2 萬 — 7 萬元左右 購房目的 ： ① 改善居住環(huán)境； ② 增大居住面積； ③給子 女購房；④老房拆遷 喜好面積： 60m2— 120 m2 (其中 60m2— 80 m2 占 30%) 能承受總價(jià)： 10 萬 — 30 萬（ 按揭 30年） 可接受單價(jià)： 1400 元 / m2—— 2200 元 / m2 喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚 我們所有的工作都應(yīng)圍繞這一階層的特點(diǎn)和購房心理，形成更為準(zhǔn)確的有效供給。 （六）項(xiàng)目市場切入點(diǎn)分析 提供有效供給 從上面的供需狀況分析可看出市場的現(xiàn)狀供需極不平衡，供給已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了需求。 （五）市場需求分析 房改以后 ,由于政策的傾斜和市政方案的迅速落實(shí)，貴陽市地產(chǎn)市場空前良好。 從目前市場供應(yīng)的產(chǎn)品特性來看具有以下特點(diǎn)： 絕大多 數(shù)新建樓盤都在“環(huán)境”上做文章，賣點(diǎn)不突出，太單一。另外，以往未被市場消化的供給，加上今年未參展的項(xiàng)目合計(jì)還有約 280 多萬方的供給量。自國家實(shí)施房改政策以后，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛， 98 年后市場出現(xiàn)前所未有的良好狀態(tài)。這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實(shí)。面對這一市場局面，開發(fā)商們躍躍欲試。據(jù)了解，許多省份在機(jī)構(gòu)改革中，已有意增設(shè)省級(jí)中心。按市場物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結(jié)果是磚的價(jià)格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)就要“糾正”這種錯(cuò)誤。貴陽市的房地產(chǎn)市場價(jià)格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對減少，因而市區(qū)房價(jià)上揚(yáng)在所難免。 （三）項(xiàng)目問題點(diǎn) 發(fā)展商尚未有較高知名度 現(xiàn)時(shí)貴陽的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了規(guī)模和品牌的競爭階段，而貴司目前在業(yè)界尚未有較高知名度 建議：需要和實(shí)力較強(qiáng)的代理公司、設(shè)計(jì)公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)造出精品樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和項(xiàng)目的品牌。因此，本項(xiàng)目只要在初期策劃、工程進(jìn)度及 質(zhì)量、入市形象及時(shí)間上把好關(guān)，做好充分的準(zhǔn)備，在目前地產(chǎn)形勢較佳的前提下必能獲得滿意的成果。 大營坡地區(qū)經(jīng)歷了幾十年的滄桑，無論人文環(huán)境還是周邊設(shè)施都發(fā)生了很大的改變。 正門：名為：“寫意春秋” 相應(yīng)有對聯(lián)：“樓臺(tái)亭閣匠心打造， 桃竹梅蘭春秋寫意。清爽，樸素。園林文化可聯(lián)系 關(guān)于情感方面的詩或是故事。 滄浪飛虹：（洪椿澆雨，孝牛神泉）室內(nèi)視綠好，參與性高，美觀，給人以清爽的感覺；多 為動(dòng)區(qū)。 此園適合各年齡段人，植被適合四季，可輔以石堆等以提高參與性。 此園適合各年齡段人，植被僅適合春夏季，應(yīng)當(dāng)再種植其它小植被。 正由于滲透性的價(jià)格與市場一般價(jià)格相比稍低，為實(shí)現(xiàn)銷售收入、利潤最大化的目標(biāo)，在項(xiàng)目入市后若銷售成績卓然、市場反映強(qiáng)烈， 則可在未售單位中適度提高單價(jià)。 七．付款方式建議 根據(jù)目標(biāo)客戶定位及對目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)狀況、購房能力、購房資金主要來源的分析，建議以一次性付款、分期付款（按工程進(jìn)度）、銀行按揭貸款三種付款方式相結(jié)合，為經(jīng)濟(jì)水平各有不同的目標(biāo)客戶提供可能的購房便利。如 4 層 2358 元 /㎡， 2 層2288 元 /㎡， 1 層 2198 元 /㎡， 5 層 2268 元 /㎡， 6 層 2238 元 /㎡，7 層 2158 元 /㎡。 五．項(xiàng)目總 體均價(jià)、起價(jià)、最高價(jià)定位參考建議 1．多層 均 價(jià) ： 22002250 元 /㎡ 起 價(jià) ： 20202050 元 /㎡ 最高價(jià) ： 22502350 元 /㎡ 2．小高層 均 價(jià) ： 24002450 元 /㎡ 起 價(jià) ： 22002250 元 /㎡ 六．各棟起價(jià)、最高價(jià)、均價(jià)、價(jià)差定位參考建議 1．入口多層 起 價(jià) ： 2098 元 /㎡ 最高價(jià) ： 2308 元 /㎡ 均 價(jià) ： 2208 元 /㎡ 樓層垂直價(jià)差： 以住宅第五層（頂層）為基礎(chǔ)價(jià)，根據(jù)樓層不同制定不同價(jià)位，層差系數(shù)控制在 %之間，如七層 2098 元 /㎡、六層 2158 元 /㎡、五層 2218 元 /㎡、四層 2308 元 /㎡、三層2268 元 /㎡。 差別定價(jià)策略可以更加合理把握住買方市場下消費(fèi)心理特征（即“一分錢，一分貨”的通俗說法），合理規(guī)避銷售障礙，做到項(xiàng)目銷售的均好性，合理兌現(xiàn)開發(fā)利潤目標(biāo)。 （請參閱《項(xiàng)目總體定位分析提要》、《項(xiàng)目檔 次定位分析提要》、《項(xiàng)目總體建筑規(guī)劃局部調(diào)整建議》、《項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)初步分析》等） 四．價(jià)格定位策略 1．滲透定價(jià)策略 即以相對低于同類住宅項(xiàng)目市場平均價(jià)格入市。 ◆ 居易閣目前高層起價(jià) 2430 元 /㎡，均價(jià) 2550 元 /㎡。 三．項(xiàng)目價(jià)格定位依據(jù) 1．市場競爭狀況及動(dòng)態(tài) 相關(guān)提要： 大營坡片區(qū)現(xiàn)有競爭樓盤主要是萬東花園、景藤堡、居易閣等樓盤，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目受大環(huán)境 —— 供過于求、有效需求相對不足的狀況影響，競爭亦較為激烈。 （二） 2 號(hào)樓主要測試市區(qū)同檔甚至高檔盤的客戶群，這是項(xiàng)目升價(jià)的關(guān)鍵。 （二） 2 號(hào)樓主要測試中高價(jià)位的市場反應(yīng)程度，用 95 折的優(yōu)惠即 2340元 /平方米的均價(jià)看市場反應(yīng)情況作以后項(xiàng)目價(jià)格定位的標(biāo)準(zhǔn)。 施工單位： 解決工程質(zhì)量與外立面的效果問題。 【 展銷會(huì)推廣策略分析 】 時(shí)間： 2020年９月２０－ ２６日參展 目的： 做宣傳推廣，樹立小區(qū)品牌形象 內(nèi)部認(rèn)購 問題點(diǎn)： a 預(yù)售證沒拿到，在內(nèi)部認(rèn)購上會(huì)使買家持觀望態(tài)度； b 工程進(jìn)度難以大量開展，也會(huì)使買家持觀望態(tài)度； c 項(xiàng)目剛開盤，也會(huì)使買家持幣觀望； （一） 展銷會(huì)我們的推廣方案： １、只是做形式上的宣傳，廣而告知，不做大量的推廣 ２、強(qiáng)力推廣項(xiàng)目 〈１〉 這是極好的銷售機(jī)會(huì) 〈２〉 項(xiàng)目搶占市場的時(shí)機(jī)，要一炮而紅從眾多的樓盤中脫穎而出 （二） 如何在房交會(huì)上有很好的銷售業(yè) 我們的目標(biāo)：８０－１２０套 １、 房交會(huì)前期推廣思路 時(shí) 間 事 項(xiàng) 工作單位 備 注 9 月 1 日10 月 10日 派發(fā)單張 10000 份 １、 油榨街 ２、 南 明 其 它 區(qū)域 ３、 云巖區(qū) ４、 二 戈 寨 主 要針對大的單位小銷售部與外騁大學(xué)生（約 50 人次，工作時(shí)間一天，每天 30 元） 地毯式的宣傳做好鋪墊 區(qū)和居委會(huì)派發(fā) 9 月 8 日15 日 “貴陽人建筑自己的家園”活動(dòng) 電臺(tái)、報(bào)社、銷售部、公司 項(xiàng)目前期規(guī)劃鋪墊 “項(xiàng)目形象代表” 報(bào)社、銷售部 項(xiàng)目前期形象炒作 9 月 20 日前 在星力百貨連續(xù)二星期做展銷 銷售 部 項(xiàng)目前期社會(huì)形象宣傳 9 月 10 日19 日 報(bào)紙廣告 銷售部 項(xiàng)目前期社會(huì)形象宣傳 8 月 25 日8 月 20日 電 臺(tái) 銷售部 高密度宣傳異國風(fēng)情區(qū) ２、 避項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)的策略： 消費(fèi)者顧慮： 預(yù)售證、工程進(jìn)度、園林景觀是否做到。 白領(lǐng)域 項(xiàng)目的主流客戶群為中產(chǎn)階級(jí)，比較有概括性。 （ 3）為社區(qū)以后塑造“綠，靜，美“的形象做好鋪墊。 ３、強(qiáng)力塑造各種風(fēng)情區(qū)的文化內(nèi)涵，是提升層次美鍵一環(huán)。 （二）兆陽項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)建議提要 1． 項(xiàng)目入口多層住宅單體：現(xiàn)代歐陸海派風(fēng)格 其設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議參考如下： 三段式色彩布局；以深褐色 /咖啡色等深色板頁巖為基座；中段以暖色調(diào)高雅個(gè)性的小規(guī)格較高檔次外墻瓷磚貼面； 頂部以小坡頂（孟莎頂）歐式符號(hào)為造型； 同時(shí)適度注入現(xiàn)代裝飾材料與元素符號(hào)，如較為明快的幾何線條及玻璃用材等。 （三）區(qū)域建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)趨勢 現(xiàn)代國際簡約風(fēng)格逐漸成為貴陽區(qū)域市場的主流，尤其是小高層、高層項(xiàng)目，它基本上代表著區(qū)域住宅需求的現(xiàn)代審美取向，并符合現(xiàn)代人的活潑、青春、時(shí)尚的個(gè)性時(shí)代特征。 3． 古典歐陸風(fēng)格 以中山大廈、鉆石廣場、全林國際廣場、中天廣場等為代表，其共同特征表現(xiàn)為： 外立面為三段式色彩；頂部以穹窿頂、孟莎頂古典歐式屋頂符號(hào)為造型；以深褐色、灰綠色等深色板頁巖為基座；大體量感；造型沉穩(wěn)；歐式裝飾符號(hào)元素豐富；裝飾石材運(yùn)用廣 泛…… 4． 現(xiàn)代歐陸風(fēng)格 以興隆城市花園、廣信四季家園等為代表。 （二）建筑風(fēng)格分類 建筑風(fēng)格類型大致可分為：古典歐陸風(fēng)格、現(xiàn)代歐陸風(fēng)格、現(xiàn)代國際簡約風(fēng)格、普通式（無風(fēng)格）、地域民族建筑風(fēng)格、地中海、美加式、法式、澳州式等。它主要是通過建筑造型、屋頂形式、外立面色彩分段、外立面材料、裝飾元素符號(hào)等外在表現(xiàn)形式來體現(xiàn)。 2．近些年隨著區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，沿海房地產(chǎn)開發(fā)前沿理念不斷洗禮，貴陽住宅項(xiàng)目建筑風(fēng)格趨向多元化特征。 其共同特征主要表現(xiàn)為： 幾何線條修飾，色彩明快躍；外立面簡約流暢；以波浪、架廊 或挑板或裝飾線、帶、塊等異型屋頂為特征；立面主體層次感較強(qiáng)；合理運(yùn)用色帶色塊處理。 因此， 要使項(xiàng)目于激烈競爭中立于不敗之地，兆陽項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)選擇的原則是： 要么緊跟建筑風(fēng)格潮流流與趨勢，并力爭從局部上形成突破，創(chuàng)造自我個(gè)性； 要么走鮮明差異化風(fēng)格，局部或徹底填補(bǔ)市場空白； 要么將潮流風(fēng)格與個(gè)性風(fēng)格，對應(yīng)項(xiàng)目規(guī)劃布局特征，創(chuàng)新出特色多元有機(jī)組合。 【 項(xiàng)目組團(tuán)社區(qū)園林概念分析 】 一 期 二 期 第一階段： 日 式園林區(qū) 地中海風(fēng)情區(qū) 第二階段： 法式景觀園林區(qū) 維也納風(fēng)情區(qū) 闡釋 :創(chuàng)造 ”生態(tài)化 ”的環(huán)境 ,全面滿足貴陽人對美化 ,人文的需要是社會(huì)生態(tài)型住宅的基本內(nèi)涵 ２、引入“動(dòng)線綠化”理念，做到移步換景，景隨步移。 （ 2） 通過“畫“來襯托環(huán)境的美。 （２）就因?yàn)槭恰辟F”陽才用“陽光“兩字。 ３、 不同組團(tuán)不同的賣點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目可持續(xù)炒作的賣點(diǎn)。 園林設(shè)計(jì)單位： 解決消費(fèi)者的園林效果問題。 第三階段： 日式園林區(qū)（市場反應(yīng)轟動(dòng)的炒作） 第四階段： 法式園林區(qū) 注： 日式園林區(qū)第一、第二幢 9 月 20 日前推完 法式園林區(qū)第三、四、五幢為 9 月 209 月 25 日強(qiáng)調(diào) 推“ 1”為“ 2”做好炒作的鋪墊 【 項(xiàng)目定位 】 卓信 .名都 項(xiàng)目定位： ~異國風(fēng)情 ~ ~貴陽第一花園住宅小區(qū) ~ 主題廣告語： 魅力之城 讓你每天感受假日情懷 貴陽第一生活環(huán)境 主推： 異國風(fēng)情 讓你每天