【正文】 仍須倍加關(guān)注。 ●閃電戰(zhàn)：一旦開盤要在短時(shí)間內(nèi)使項(xiàng)目達(dá)到 70%以上的銷售率。 內(nèi)容： 客服人員做好簽訂合同、辦理按揭、回收尾款工作。 重點(diǎn)買家專訪并軟文炒作。 內(nèi)容： 全城范圍立體式發(fā)布公開發(fā)售信息。 成立 記者 俱樂部（選定各主流媒體主筆定期舉辦沙龍，向 市場發(fā)布項(xiàng)目通稿信息。（城市線系列軟文） 新聞事件 平頂山 全面造勢。在市場建立本項(xiàng)目的品牌形象，并充 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 23 實(shí)品牌整體形象內(nèi)涵。 ●樓體成型時(shí)，墻身懸掛巨型廣告。 售樓處建議選用女性保安，有更多的親切感。售樓處一隅，必須建一活水園林，以淙淙流泉帶動售樓部整體的動感與微生機(jī)。 第三部分：項(xiàng)目分解模型 —— 另行制作項(xiàng)目戶型剖面模型、會所剖面模型等。 ●展示區(qū) 展示區(qū)分成幾個(gè)部分。 由于 95%的房地產(chǎn)銷售是在樓盤現(xiàn)場完成的，因此對現(xiàn)場進(jìn)行包裝非常重要。 A：售價(jià)表對外不公開 B：“低開高走、折扣提價(jià)”遞增策略； C：內(nèi)部認(rèn)購與正式開盤后價(jià)格明顯區(qū)別，形成良好 的口?。? D：以中等價(jià)位推盤，若銷售形勢較好，調(diào)高已售或未售好辦公間售價(jià)，形成已買的升值的情況，并且通過樓層價(jià)差來顯示余房的優(yōu)勢，達(dá)到促銷的目的，若銷售形勢不好，則調(diào)高已售好房的售價(jià)，保持未售好房的售價(jià)，華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 19 調(diào)低未售其它房源的售價(jià)。 價(jià)格策略 2 ●根據(jù)工程進(jìn)度提價(jià)模式 項(xiàng)目展示中心和包裝就緒 — 項(xiàng)目正式開 — 出地面后 — 主體封頂 — 交工 ●銷售進(jìn)展提價(jià) 根據(jù)各個(gè)銷售階段，每完成各個(gè)銷售階段的銷售量提價(jià)一次。定價(jià)時(shí)建議銷售均價(jià) 3400 元 /平方米，此價(jià)格可作為項(xiàng)目操作中市場預(yù)熱期中的試探價(jià)格，根據(jù)以往我部的操作經(jīng)驗(yàn)，有望價(jià)格在開盤期間可攀升 5— 8%左右。 2． 客戶定位： 作為投資者的客戶 希望改變現(xiàn)在的生活條件 ，具有一定的經(jīng)濟(jì)能力。凸現(xiàn)項(xiàng) 目的獨(dú)特賣點(diǎn)，從而真正將優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為勝勢。 ◇威脅 ●平頂山同期推出的房源較多，市場競爭將會變得很激烈。 ◇劣勢 ●期房性質(zhì)及競爭項(xiàng)目的相繼出令本項(xiàng)目初推階段會面臨較大的壓力。 ●稀缺性：與周邊生活環(huán)境相比，計(jì)劃設(shè)計(jì)理念新穎、獨(dú)樹一幟。 ◇ 環(huán)境公園化 融合工作和生活的對立，在居住環(huán)境建設(shè)中，成功實(shí)現(xiàn)園林化。 ◇ 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化 工程、設(shè)計(jì)充分符合國家頒布的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，動靜分區(qū)合理，觸、視覺舒適， 通風(fēng)采光良好，做到安全、合適、方便，提高健康生活的標(biāo)準(zhǔn)。景山莊園 案名涵義 詮釋 ： ◇ 平頂山真正意義上的生態(tài)型健康住宅 ◇ 首重推出高品質(zhì)綜合社區(qū)特征 ◇ 打造“以人為本”的高層高尚園林小區(qū) ◇ 規(guī)劃布局的科學(xué)化、合理化 ◇ 戶型設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性和緊湊性 ◇ 充分展示“全方位領(lǐng)先”概念 ◇ 打造綠色低碳社區(qū)概念 ◇真正意義上的酒店式物業(yè)服務(wù) 物業(yè)管理，是居住素質(zhì)的另一種直觀體現(xiàn)，直接影響物業(yè)的價(jià)值，物業(yè)管理的另一重含義：服務(wù)。 小面積大戶型，操作上可以把 95110 平方米的面積處理成三室兩廳一衛(wèi) ● 住宅戶型面積配比 ： 另可考慮 10%一室一廳，面積在 3545 平方米 注： 戶型面積不可過大基本上從 85 平方米 143 平方米。 ●采用可調(diào)式塑鋼窗，既可左右開，又可上下開啟。 ●具有前瞻性眼光，即使是用來自住的，也一定要以發(fā)展的眼光判斷此區(qū)域的期望價(jià)值。 ●非常注重環(huán)境。 5． 項(xiàng)目周邊住宅現(xiàn)狀 臟亂差 規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理 無現(xiàn)代都市感、處于發(fā)展初期 物業(yè)管理不理想 配套設(shè)施不夠完善 檔次較低 6． 項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀 不集中 相 對沉悶 臟亂差 以低矮的民房為主、檔次較低 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 7 從事的行業(yè)以廢品收購、門窗玻璃裝修，修理為主，行業(yè)檔次較低 形象定位 □ 便捷的： □ 時(shí)尚的 □ 簡約的 □ 尊貴的 □ 低碳的 □ 有潛力的 □ 升值的 生活定位訴求 （ 1） 、生活情調(diào)需求（舒適的、浪漫的、便利的）； （ 2） 、高質(zhì)量的居住需求（健康的、生態(tài)的、低碳的、高科技的、安全的）； （ 3） 、交際與發(fā)展的（對多功能的會所）商務(wù)需求； （ 4） 、子女教育的需求； （ 5） 、文化藝術(shù)氛圍之需求（主題景觀文化小品）； ◇ 整體定位 —— 高尚社區(qū) —— 中等價(jià)位 ◇ 平頂山高層高尚 社區(qū) 項(xiàng)目案名定位 項(xiàng)目定位 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 8 ◇ 總案名：華坤景山莊園 ◇ 一期案名：御景 ◇ 二期案名 ：理想 城 目標(biāo)客戶群定位 主力購買群： 以平頂山市都市白領(lǐng)為主，涵蓋 周邊大型工礦企業(yè)職工、周邊經(jīng)商者、周邊私營業(yè)主、附近老住戶、周邊二次置業(yè)者 、投資客。 3． 項(xiàng)目附近生活配套、市政基礎(chǔ)及公建設(shè)施 3． 1 生活配套 據(jù)初步調(diào)查，本項(xiàng)目地處平頂山市南城區(qū)，附近現(xiàn)已具備成熟的日常生活配套設(shè)施、方便的交通路線及逐漸完善的休閑娛樂設(shè)施，但附近的商業(yè)和休閑娛樂設(shè)施檔次相對較低。 戶型：兩室兩廳 平方米，一室一廳一衛(wèi) 53 平方米，三室兩廳一衛(wèi) 平方米、 93 平方米、 97 平方米?？偨ㄖ婢?23 萬平方米，一期 6 萬平方米。景山莊園打造為開源路地標(biāo)性高尚住宅小區(qū)。 考慮到我公司提供的營銷手段所需的前期準(zhǔn)備時(shí)較長，另我公司將對項(xiàng)目作更為詳細(xì)的市場調(diào)查，并根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果擬定最終的營銷策劃方案。景山莊園項(xiàng)目物業(yè) 項(xiàng) 目 營 銷 策 劃 方 案 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 1 目錄 一、前言 二、相關(guān)項(xiàng)目概況 三、項(xiàng)目地塊分析 四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議 五、項(xiàng)目亮點(diǎn)設(shè)置 六、項(xiàng)目 SWOT 分析 七、項(xiàng)目營銷策略 八、項(xiàng)目營銷廣告推廣方案 九、項(xiàng)目的資金回收計(jì)劃 十、結(jié)束語 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 2 自從我公司接到貴公司的合作意向后，我公司先后派出了數(shù)十人次對該項(xiàng)目進(jìn)行了初步的市場調(diào)查，此項(xiàng)目可行性操作建議是在僅經(jīng)過初步的市場調(diào)查的條件下臨時(shí)擬定的操作計(jì)劃，僅供參考； 若屆時(shí)因項(xiàng)目籌備進(jìn)度或者其它不可抵抗原因可能造成開盤時(shí)間調(diào)整，營銷推廣方案也會因現(xiàn)實(shí)情況而有適當(dāng)?shù)钠睢? 把華坤 二、 貴人國際一期紫荊城 （一）、開發(fā)商：平頂山貴人居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （二 ）、項(xiàng)目電話： 8866777 （三）、項(xiàng)目地址：火車站對面 周邊 項(xiàng)目概況 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 4 （四）、踩盤內(nèi)容： 價(jià)格：當(dāng)前均價(jià) 3700 元 /平方米 小區(qū)整體規(guī)劃 65 畝，一期 15 畝。 （四）、踩盤內(nèi)容： 價(jià)位待定，估計(jì)均價(jià) 3500 元 /平方米 小 區(qū)規(guī)模：占地 5 萬余平方米，總建筑面積 11 萬余平方米，共 9 棟15 層建筑。 2． 地形地質(zhì) 該地段原來牛莊村土地，是城中村改造項(xiàng)目，從附近開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案可項(xiàng)目 地塊分析 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 6 以推斷，該項(xiàng)目地塊地形地質(zhì)條件基本符合住宅開發(fā)要求。生活配套設(shè)施齊全，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施基本上可滿足項(xiàng)目要求 。與均好性相比，更注重樓盤的獨(dú)到之處高于地理位置。 ●對于 知識型的中產(chǎn)階級以上客戶潛意識里他們認(rèn)為自己是與別人不同 的。 ●落地玻璃陽臺或落地窗的運(yùn)用。 二、戶型設(shè)計(jì)建議： 住宅： 85—— 95 平方米二居戶型（二室二廳一衛(wèi)）盡量設(shè)計(jì)成二室 二廳可以根據(jù)客戶要求裝修成三室一廳 100120 平方米三居戶型（三室一廳一衛(wèi)，三室二廳一衛(wèi)） 主力戶型為二室二廳和三室二廳 稍大客廳，大主臥，其余為小臥 所有戶型均采用通風(fēng)，明廚， 3 米標(biāo)準(zhǔn)層高。 華坤 □ 與綠類生活全 接觸： “城市綠肺” 的最親近受益者！ 項(xiàng)目亮點(diǎn)設(shè)置 本案物業(yè)管理的提升 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 12 □ 與自然逸居全親近：休閑觀景相映成趣！ □ 堅(jiān)持低密度的規(guī)劃風(fēng)格： 只有蓋得少一點(diǎn)，才能蓋得好一點(diǎn)！ ◇建筑藝術(shù)化 建筑造型優(yōu)美動人，不單滿足住宅的功能使用要求，同時(shí)注重給人以美的享受，充分體現(xiàn)建筑的個(gè)性和地域性。 ◇ 服務(wù)酒店化 物業(yè)管理強(qiáng)化其行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)性管理內(nèi)容，如治安、衛(wèi)生及房屋、小區(qū)設(shè)施的維護(hù)和更新，滿足個(gè)性化服務(wù)的需求，針對業(yè)主在物質(zhì)和精神方面的需要，細(xì)化服務(wù)內(nèi)容，建立公平、健康、開放的服務(wù)體系。 ◇優(yōu)勢 ●地處市平頂山南區(qū)、交通相對便利，周圍配套設(shè)施相對較好。 項(xiàng)目 SWOT分析 華坤 項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問 14 ●強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，新觀念、新手法的引入，易于領(lǐng)導(dǎo)潮流，建立“先行者”的形象與地位。 ●周圍商業(yè)環(huán)境有待發(fā)展，以往總是給人以臟亂差，層次低，市場引導(dǎo)難度較大。 □根據(jù)前期的市場分析，結(jié)合消費(fèi)者的心理與未來發(fā)展的模式，從而解決策劃的核心工作。 一、 關(guān)于項(xiàng)目的市場定位問題 1． 檔次定位 根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)及區(qū)位，建議將本項(xiàng)目定為中檔稍微偏上的綜合小區(qū)物業(yè)。 目前項(xiàng)目可銷售（建筑）面積共計(jì)為 13 萬平方米左右。平均樓層價(jià)差應(yīng)控制在 15 元 /平方米左右 （具體樓層差華坤 項(xiàng)目可行性操作思路