【正文】 仍須倍加關注。 ●閃電戰(zhàn)：一旦開盤要在短時間內使項目達到 70%以上的銷售率。 內容： 客服人員做好簽訂合同、辦理按揭、回收尾款工作。 重點買家專訪并軟文炒作。 內容： 全城范圍立體式發(fā)布公開發(fā)售信息。 成立 記者 俱樂部（選定各主流媒體主筆定期舉辦沙龍，向 市場發(fā)布項目通稿信息。（城市線系列軟文） 新聞事件 平頂山 全面造勢。在市場建立本項目的品牌形象，并充 華坤 項目可行性操作思路 博宇地產顧問 23 實品牌整體形象內涵。 ●樓體成型時，墻身懸掛巨型廣告。 售樓處建議選用女性保安，有更多的親切感。售樓處一隅，必須建一活水園林，以淙淙流泉帶動售樓部整體的動感與微生機。 第三部分：項目分解模型 —— 另行制作項目戶型剖面模型、會所剖面模型等。 ●展示區(qū) 展示區(qū)分成幾個部分。 由于 95%的房地產銷售是在樓盤現場完成的，因此對現場進行包裝非常重要。 A：售價表對外不公開 B：“低開高走、折扣提價”遞增策略； C：內部認購與正式開盤后價格明顯區(qū)別，形成良好 的口啤； D：以中等價位推盤，若銷售形勢較好，調高已售或未售好辦公間售價，形成已買的升值的情況，并且通過樓層價差來顯示余房的優(yōu)勢，達到促銷的目的，若銷售形勢不好，則調高已售好房的售價，保持未售好房的售價，華坤 項目可行性操作思路 博宇地產顧問 19 調低未售其它房源的售價。 價格策略 2 ●根據工程進度提價模式 項目展示中心和包裝就緒 — 項目正式開 — 出地面后 — 主體封頂 — 交工 ●銷售進展提價 根據各個銷售階段，每完成各個銷售階段的銷售量提價一次。定價時建議銷售均價 3400 元 /平方米，此價格可作為項目操作中市場預熱期中的試探價格，根據以往我部的操作經驗，有望價格在開盤期間可攀升 5— 8%左右。 2． 客戶定位： 作為投資者的客戶 希望改變現在的生活條件 ，具有一定的經濟能力。凸現項 目的獨特賣點，從而真正將優(yōu)勢轉化為勝勢。 ◇威脅 ●平頂山同期推出的房源較多，市場競爭將會變得很激烈。 ◇劣勢 ●期房性質及競爭項目的相繼出令本項目初推階段會面臨較大的壓力。 ●稀缺性：與周邊生活環(huán)境相比，計劃設計理念新穎、獨樹一幟。 ◇ 環(huán)境公園化 融合工作和生活的對立，在居住環(huán)境建設中，成功實現園林化。 ◇ 質量標準化 工程、設計充分符合國家頒布的有關標準，動靜分區(qū)合理，觸、視覺舒適， 通風采光良好，做到安全、合適、方便，提高健康生活的標準。景山莊園 案名涵義 詮釋 ： ◇ 平頂山真正意義上的生態(tài)型健康住宅 ◇ 首重推出高品質綜合社區(qū)特征 ◇ 打造“以人為本”的高層高尚園林小區(qū) ◇ 規(guī)劃布局的科學化、合理化 ◇ 戶型設計的創(chuàng)新性和緊湊性 ◇ 充分展示“全方位領先”概念 ◇ 打造綠色低碳社區(qū)概念 ◇真正意義上的酒店式物業(yè)服務 物業(yè)管理，是居住素質的另一種直觀體現，直接影響物業(yè)的價值，物業(yè)管理的另一重含義：服務。 小面積大戶型，操作上可以把 95110 平方米的面積處理成三室兩廳一衛(wèi) ● 住宅戶型面積配比 ： 另可考慮 10%一室一廳，面積在 3545 平方米 注： 戶型面積不可過大基本上從 85 平方米 143 平方米。 ●采用可調式塑鋼窗，既可左右開，又可上下開啟。 ●具有前瞻性眼光，即使是用來自住的，也一定要以發(fā)展的眼光判斷此區(qū)域的期望價值。 ●非常注重環(huán)境。 5． 項目周邊住宅現狀 臟亂差 規(guī)劃設計不合理 無現代都市感、處于發(fā)展初期 物業(yè)管理不理想 配套設施不夠完善 檔次較低 6． 項目周邊商業(yè)現狀 不集中 相 對沉悶 臟亂差 以低矮的民房為主、檔次較低 華坤 項目可行性操作思路 博宇地產顧問 7 從事的行業(yè)以廢品收購、門窗玻璃裝修，修理為主，行業(yè)檔次較低 形象定位 □ 便捷的： □ 時尚的 □ 簡約的 □ 尊貴的 □ 低碳的 □ 有潛力的 □ 升值的 生活定位訴求 （ 1） 、生活情調需求（舒適的、浪漫的、便利的）； （ 2） 、高質量的居住需求（健康的、生態(tài)的、低碳的、高科技的、安全的）； （ 3） 、交際與發(fā)展的（對多功能的會所）商務需求； （ 4） 、子女教育的需求； （ 5） 、文化藝術氛圍之需求（主題景觀文化小品）； ◇ 整體定位 —— 高尚社區(qū) —— 中等價位 ◇ 平頂山高層高尚 社區(qū) 項目案名定位 項目定位 華坤 項目可行性操作思路 博宇地產顧問 8 ◇ 總案名：華坤景山莊園 ◇ 一期案名：御景 ◇ 二期案名 ：理想 城 目標客戶群定位 主力購買群： 以平頂山市都市白領為主，涵蓋 周邊大型工礦企業(yè)職工、周邊經商者、周邊私營業(yè)主、附近老住戶、周邊二次置業(yè)者 、投資客。 3． 項目附近生活配套、市政基礎及公建設施 3． 1 生活配套 據初步調查，本項目地處平頂山市南城區(qū)，附近現已具備成熟的日常生活配套設施、方便的交通路線及逐漸完善的休閑娛樂設施，但附近的商業(yè)和休閑娛樂設施檔次相對較低。 戶型：兩室兩廳 平方米，一室一廳一衛(wèi) 53 平方米，三室兩廳一衛(wèi) 平方米、 93 平方米、 97 平方米?？偨ㄖ婢?23 萬平方米，一期 6 萬平方米。景山莊園打造為開源路地標性高尚住宅小區(qū)。 考慮到我公司提供的營銷手段所需的前期準備時較長，另我公司將對項目作更為詳細的市場調查，并根據市場調查結果擬定最終的營銷策劃方案。景山莊園項目物業(yè) 項 目 營 銷 策 劃 方 案 華坤 項目可行性操作思路 博宇地產顧問 1 目錄 一、前言 二、相關項目概況 三、項目地塊分析 四、項目設計建議 五、項目亮點設置 六、項目 SWOT 分析 七、項目營銷策略 八、項目營銷廣告推廣方案 九、項目的資金回收計劃 十、結束語 華坤 項目可行性操作思路 博宇地產顧問 2 自從我公司接到貴公司的合作意向后，我公司先后派出了數十人次對該項目進行了初步的市場調查，此項目可行性操作建議是在僅經過初步的市場調查的條件下臨時擬定的操作計劃，僅供參考； 若屆時因項目籌備進度或者其它不可抵抗原因可能造成開盤時間調整，營銷推廣方案也會因現實情況而有適當的偏差。 把華坤 二、 貴人國際一期紫荊城 （一）、開發(fā)商：平頂山貴人居房地產開發(fā)有限公司 （二 ）、項目電話： 8866777 （三）、項目地址：火車站對面 周邊 項目概況 華坤 項目可行性操作思路 博宇地產顧問 4 （四）、踩盤內容： 價格：當前均價 3700 元 /平方米 小區(qū)整體規(guī)劃 65 畝，一期 15 畝。 （四）、踩盤內容： 價位待定，估計均價 3500 元 /平方米 小 區(qū)規(guī)模：占地 5 萬余平方米，總建筑面積 11 萬余平方米，共 9 棟15 層建筑。 2． 地形地質 該地段原來牛莊村土地，是城中村改造項目，從附近開發(fā)項目規(guī)劃方案可項目 地塊分析 華坤 項目可行性操作思路 博宇地產顧問 6 以推斷，該項目地塊地形地質條件基本符合住宅開發(fā)要求。生活配套設施齊全，市政基礎及公建配套設施基本上可滿足項目要求 。與均好性相比，更注重樓盤的獨到之處高于地理位置。 ●對于 知識型的中產階級以上客戶潛意識里他們認為自己是與別人不同 的。 ●落地玻璃陽臺或落地窗的運用。 二、戶型設計建議： 住宅： 85—— 95 平方米二居戶型（二室二廳一衛(wèi)）盡量設計成二室 二廳可以根據客戶要求裝修成三室一廳 100120 平方米三居戶型（三室一廳一衛(wèi)，三室二廳一衛(wèi)） 主力戶型為二室二廳和三室二廳 稍大客廳，大主臥，其余為小臥 所有戶型均采用通風，明廚， 3 米標準層高。 華坤 □ 與綠類生活全 接觸： “城市綠肺” 的最親近受益者！ 項目亮點設置 本案物業(yè)管理的提升 華坤 項目可行性操作思路 博宇地產顧問 12 □ 與自然逸居全親近：休閑觀景相映成趣！ □ 堅持低密度的規(guī)劃風格： 只有蓋得少一點，才能蓋得好一點！ ◇建筑藝術化 建筑造型優(yōu)美動人，不單滿足住宅的功能使用要求，同時注重給人以美的享受，充分體現建筑的個性和地域性。 ◇ 服務酒店化 物業(yè)管理強化其行業(yè)標準性管理內容，如治安、衛(wèi)生及房屋、小區(qū)設施的維護和更新，滿足個性化服務的需求，針對業(yè)主在物質和精神方面的需要，細化服務內容，建立公平、健康、開放的服務體系。 ◇優(yōu)勢 ●地處市平頂山南區(qū)、交通相對便利，周圍配套設施相對較好。 項目 SWOT分析 華坤 項目可行性操作思路 博宇地產顧問 14 ●強強聯(lián)手，新觀念、新手法的引入，易于領導潮流，建立“先行者”的形象與地位。 ●周圍商業(yè)環(huán)境有待發(fā)展，以往總是給人以臟亂差，層次低，市場引導難度較大。 □根據前期的市場分析，結合消費者的心理與未來發(fā)展的模式，從而解決策劃的核心工作。 一、 關于項目的市場定位問題 1． 檔次定位 根據項目的特點及區(qū)位，建議將本項目定為中檔稍微偏上的綜合小區(qū)物業(yè)。 目前項目可銷售（建筑）面積共計為 13 萬平方米左右。平均樓層價差應控制在 15 元 /平方米左右 （具體樓層差華坤 項目可行性操作思路