【正文】 在商品房交付使用時，有的房地產(chǎn)商會列出一些費(fèi)用要購房人繳納，例如網(wǎng)上經(jīng)常有人問：“交房時，房地產(chǎn)商要我繳納 5000 多元的天然氣初裝費(fèi)，這合理嗎？”“房地產(chǎn)商交房時收電力增容費(fèi)、煤氣入戶費(fèi)，是否合理？是否可以拒交？” 不合理 ，拒交 在 1986 年 10 月 1 日生效的經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的《北京市人民政府關(guān)于在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)征收城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)的暫行規(guī)定》第二條規(guī)定：“凡在北京市規(guī)劃市區(qū)內(nèi)興建民用、工業(yè)建筑工程，并接用城市統(tǒng)一?四源 ?設(shè)施的單位（以下簡稱房地產(chǎn)商），應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定，繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施?四源 ?建設(shè)費(fèi)。 如果購房人在購房合同或其它協(xié)議中自愿委托房地產(chǎn)商或其委托的公司代辦房產(chǎn)過戶，繳納的代理費(fèi)，可由雙方自行商定，目前政府沒有統(tǒng)一規(guī)定。 《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十九條明確規(guī)定：“除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個人不得進(jìn)行稅款征收活動。） 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年； ，為 2 個采暖期、供冷期； 、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為 2 年； ； ，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算； 因此，筆者認(rèn)為說：“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”更為準(zhǔn)確?！? 關(guān)于保修期的長短，依據(jù)《商品 房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。 3 不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么？ 對于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真的認(rèn)為房地產(chǎn)商違約了就理所當(dāng)然會按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同，但 現(xiàn)實(shí)完全不是那么回事，權(quán)利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了房地產(chǎn)商的違約行為。 驗(yàn)樓經(jīng)驗(yàn)談 一、土建工程的驗(yàn)收樓宇整體外觀不出現(xiàn)傾斜，房間內(nèi)的梁、柱、墻無明顯的尺寸偏差（請帶上鋼卷尺）；墻面、樓板面、天花等不出現(xiàn)明顯的裂縫；批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；門窗與墻身之間結(jié)合部的處理應(yīng)平整，無缺棱掉角。另外還要驗(yàn)水、衛(wèi)、消防、配套設(shè)施等設(shè)備。 電氣 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。 第四篇 收樓要驗(yàn)?zāi)男﹥?nèi)容？ 面積、電氣、屋面、地面、裝修、結(jié)構(gòu)、外墻一個都不能少購房面積 從房屋交接的實(shí)踐來看，由于對商品房銷售面積的計(jì)算方法不甚了解，多數(shù)購房者只注重對房屋結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量的驗(yàn)收，而忽視對房屋面積的核實(shí)。 易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找。 1墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂 棚，有無凹凸一眼就能看出來。銅管可安全使用 50年。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。 墻身頂棚有無部分隆起？用木棍 敲一下有無空聲？ 坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？ 衛(wèi)生間、廚房內(nèi)是否有地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。 第三篇 窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實(shí)，不能有縫隙。 11 招：拉閘斷電不可少 電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。 8 招：大開龍頭查漏堵 上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ螅还さ姆课菀唇?jīng)過兩場大雨的“考驗(yàn)”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實(shí)驗(yàn)。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。 2 招：衛(wèi)生間不滲不存 檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水， 24 小時后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次最多可收取一年的物業(yè)費(fèi)。對于期房而言，合同價款是依據(jù)房屋預(yù)測面積計(jì)算的，等房屋竣工后，實(shí)測面積肯定會有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗(yàn)房。 此外，購房者還要審查幾個證件，包括：住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、 房屋面積實(shí)測表等。作為購房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。當(dāng)然，風(fēng)險也從此時由購房者來承擔(dān)了 (比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造 成房屋滅失的風(fēng)險 )。 。 。 交房一般程序 。 檢查玻璃 :玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件都是商品，要仔細(xì)檢查，否則吃虧的是自己。 當(dāng)然不排除收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化，購房人在面對各種收費(fèi)時有權(quán)要求收費(fèi)人提供收費(fèi)依據(jù)，沒有依據(jù)的收費(fèi)完全有理由拒交。居住用平房房屋所有權(quán)登記費(fèi)仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即： 元 /建筑平方米（含測量費(fèi)）。根據(jù)中華人民共和國《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。雖然，北京提供寬帶和有線電視的服務(wù)商確實(shí)要收入 網(wǎng)費(fèi)和初裝費(fèi)，但并不等于這筆費(fèi)用一定要由購房人承擔(dān)?！钡谄邨l規(guī)定：商品住宅銷售價格包括以下部分：“住宅開發(fā)成本費(fèi)用，包括土地使用權(quán)出讓金、征 地費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和間接費(fèi)用?！钡诹鶙l規(guī)定：“房地產(chǎn)商繳納?四源 ?建設(shè)費(fèi)后，北京市有關(guān)市政部門應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目竣工 時根據(jù)交費(fèi)范圍和協(xié)議提供相應(yīng)的?四源 ?設(shè)施，但從城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地產(chǎn)商投資建設(shè)。 近年契稅的下調(diào)和房價的下跌，也帶給先把契稅交給房地產(chǎn)商的業(yè)主如何要回多交契稅的新問題，即使契稅上調(diào)，房地產(chǎn)商也不會因?yàn)闃I(yè)主先交了地稅而不讓業(yè)主根據(jù)調(diào)整進(jìn)行補(bǔ)繳，因此，對購房者來講，在辦理房屋過戶手續(xù)時直接向政府交契稅是最為合適的。房地產(chǎn)商為自己代收公共維修基金行為辯護(hù)而引用的《北京市城鎮(zhèn)居民購買商品住宅樓房管理辦法》，北京市人民政府已與 2021 年 11 月 26 日發(fā)文（ 88號）廢止。 根據(jù)我國《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商只能按和購房人簽訂的購房合同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己單方面提出的附加條件，如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房，必須承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，并向購房人支付違約金?！? 那么依據(jù)國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（注：該年限可能會達(dá)到樓宇的使用年限。保修期從交付之日起計(jì)算。 在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應(yīng)注意以下問題： 檢查 入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對并進(jìn)行更換； 面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張； 自己對房屋質(zhì)量進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向有關(guān)部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)和房地產(chǎn)商交接時如實(shí)做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進(jìn)行維修； 、附件及補(bǔ)充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在 交接時要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面確認(rèn)具體更換和配齊的日期； ，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。塊料面層（如柚木地板）應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角； 衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏； 木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。制動器、限速器、報(bào)警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠； 對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或 高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線； 配置有空調(diào)機(jī)、洗衣機(jī)、電冰箱、電子熱水器、電子燃?xì)庠睢㈦娮颖O(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)的高級住宅，應(yīng)檢查所配電器設(shè)備能否正常運(yùn)行，各類管線是否安全可靠； 配置有電話的住宅，應(yīng)檢查電話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費(fèi)用是否已經(jīng)清繳完畢。應(yīng)該依據(jù)建設(shè)部最新頒布實(shí)施的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，對購房面積進(jìn)行計(jì)算。 請有收樓經(jīng)驗(yàn)的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。 紙筆，即時記下發(fā)現(xiàn)的問題。 1自來水水質(zhì)怎么樣？注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水。 1供水管的材質(zhì)？目前大部分供水管采用銅管。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于 5個。如果頂部有麻點(diǎn)，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。 15 招：開關(guān)接口拉一拉 檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。 7 招：保溫不好墻滴水 冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象 (類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴 )，這個墻面的保溫層肯定有問題。 5 招：頂層住戶查滲雨 如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。 第二篇 1 招：看“備案”留“兩書” 新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。購房者在接收房屋后，無論是否入住，就 開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時就須交納物業(yè)管理費(fèi)。 房屋價款結(jié)算。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要求退房。如果沒有竣工備案表，作為購房者一般可以拒絕收房。 。除了所有權(quán) (所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準(zhǔn) )外，關(guān)于房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。購房者對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，看是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進(jìn)行整改，修理后再由購房者驗(yàn)房。穩(wěn)妥起見，開發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外，最好能同時使用掛號信件的方式，否則，很難證明自己已向購房者發(fā)出收房通知，有可能造成承擔(dān)延期交房責(zé)任的不利后果。示范合同第十一條專門對房屋的交接做了規(guī)定，本文就其中的幾個主要問題進(jìn)行講解。檢查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。 2 檢查所有窗戶 充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。 與一般的商品買賣相比，房屋的 交付更為復(fù)雜，因?yàn)樗婕暗絻煞矫娴年P(guān)系，一方面是房屋買賣合同的履行，另一方面是物業(yè)管理合同的建立。通知的形式有電話、傳真、信件等。 。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標(biāo)志。實(shí)際上， 收房時主要有三個問題。按照今年 12 月 1 日實(shí)施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，竣工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。交房時涉及到一系列的費(fèi)用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn)，實(shí)行的是強(qiáng)制性的物業(yè)管理制度。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的 2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。 檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻 (地 )面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接 處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。 10 招：供暖管道要套管 供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管 (在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子 )，地面的套管應(yīng)高出地面 23 厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面 5 厘米。 13 招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多 14 招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道 廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。 看屋頂部是否有麻點(diǎn)？這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。 30％的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。 14 試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？ 1居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過？因?yàn)橛休^多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。 收樓日應(yīng)帶裝備 帶有日期顯示功能的相機(jī)一部，以便拍下有問題之處作為憑證。 售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當(dāng)初的承諾。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗(yàn)收工作中的一個重要環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)引起購房者的高度重視。采用管子配線時，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地；