【正文】 化內(nèi)涵上深入挖潛，在產(chǎn)品形式和功能上大膽創(chuàng)新，打造南樂老城區(qū)改造的新地標(biāo)。其中：規(guī)劃道路占用面積： 平方米（合 221 畝）。地塊四至為：北臨規(guī)劃東西路，東臨南北大街，西臨光明路，南臨 ******一中和規(guī)劃東西路。 3. 舊城改造項目需配套建設(shè)的城市道路、供排水、供電、供氣、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)等市政公用設(shè)施，統(tǒng)一納入城市市政公用設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，由政府負(fù)責(zé)統(tǒng)一實施； 4. 舊城改造項目 的 土地使用權(quán)出讓收入，按照規(guī)定提取相關(guān)******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 41 費(fèi)用，余額經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后按照 50%的比例撥付用于該舊城改造項目 。從長垣、 ****南部經(jīng)清豐縣仙莊入境，過大清向北逐******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 40 漸尖滅。境內(nèi)有海河水系的衛(wèi)河、馬頰河、徒駭河 3 條河流通過。 ******降雨產(chǎn)生平均徑流量為 億 m3，地表水是通過第一條濮清南進(jìn)行引黃，全縣年引黃量 億 m3。目前 ******工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水基本上都是淺層水，深度在 60～ 80m 左右。 自然條件 氣候 ******屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，春季干旱風(fēng)沙多，夏季炎 熱雨集中，秋季晴和日照長，冬季寒冷雨雪少。 項目用于 原住宅置換面積 萬平方米，預(yù)留商業(yè) 萬平方米，以保證社會穩(wěn)定。按照 2 的容******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 37 積率進(jìn)行測算，可建住宅 68 萬平方米。因此項 目的建設(shè) 符合《 城區(qū) 總體規(guī)劃》 。 項目建設(shè)符合《 城區(qū) 總體規(guī)劃》 《 ******中心城區(qū)總體規(guī)劃》中規(guī)定的 中心商業(yè)片區(qū)包括**********************************是通過老城區(qū)更新改造，建設(shè)為功能完善、配套齊全的新居住區(qū)。 《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中要求：強(qiáng)化各級政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題；加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房；建立穩(wěn)定投入機(jī)制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會力量參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營；加強(qiáng)保障性 住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 35 區(qū)位優(yōu)勢明顯 項目涉及的舊城改造和城中村改造區(qū)域均位于 ******城的中心位置，配套設(shè)施齊全，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 2021 年 投資 億元，建成廉租住房 萬平方米， 312 套，開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房 2萬平方米。 城區(qū)實現(xiàn) ?兩組團(tuán)、五片區(qū)?的組團(tuán)式總體空間結(jié)構(gòu)。 ******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 33 再者， ****市近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅速，但整體經(jīng)濟(jì)水平仍處于省內(nèi)城市的中等水平，經(jīng)濟(jì)能力的提升，為房地產(chǎn)提供了一定的發(fā)展空間。學(xué)校附近房價高于醫(yī)院附近。但是幅度會逐步降低。由******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 32 此分析， ****市未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢為： ①以普通商品房、限價商品房和經(jīng)濟(jì)適用房為主流的房屋供應(yīng)多元化的趨勢將進(jìn)一步加快。經(jīng)濟(jì)性和緊湊型三房最為暢銷，其次為兩房和舒適性三房；從片區(qū)上來看，油田前線客戶購買兩房比例較高，市區(qū)客戶購買三房比例較高。 ③ ****雖然地處三省交界處，但與周邊城市相比， ****缺乏******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 31 外來經(jīng)濟(jì)和外向型經(jīng)濟(jì)，即缺乏外來投資和外向型出口，而且每年的流動人口較少，所以外部經(jīng)濟(jì)對 ****經(jīng)濟(jì)的影響程度較低，****經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要依靠本地經(jīng)濟(jì)的慣性作用，沒有大起大落。五是建筑材料和人工費(fèi)用的增加。究其原因，一是我市房地產(chǎn)需求以剛性需求為主，投機(jī)性以及投資性需求對市場影響甚小，加上 ****諸縣居民及中原油田下屬廠區(qū)職工加速向城區(qū)及油田總部區(qū)域聚攏，造成了市場供給滿足不了市場需求的狀況，加快了房價的上漲?；竟饺缦拢? 地價 =（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi) +稅費(fèi)＋利息＋利潤） (1+區(qū)位因素 修正系數(shù) ) 土地使用年限修正系數(shù) +土地增值收益 經(jīng)綜合測算，項目地價為 100 萬元 /畝。 場地平整：由項目業(yè)主實施，是項目工程建設(shè)內(nèi)容之一。 商業(yè)用地面積： 平方米（合 畝），容積率：—，建筑密度： 25%—35%，綠化率大于 20%。其中：規(guī)劃道路占用面積： 平方米（合 221 畝）。 土地基本情況 （ 1）城市規(guī)劃情況 項目位于 ******城中心地帶，隸屬城關(guān)鎮(zhèn)政府管轄。 ******城區(qū) 居住用地需求 ：統(tǒng)一按 考慮； ： 。 ******土地市場預(yù)測 城市人口 建成區(qū)現(xiàn)有人口 萬人， 根據(jù)《 ******中心城區(qū)總體規(guī)劃》（ 20212030），預(yù)測 ******城區(qū) 2021 年 人口 13 萬人， 2030 年 23 萬人 。 發(fā)展目標(biāo) 根據(jù)縣城人口的綜合分析預(yù)測，縣城的人口規(guī)模為：近期（ 2021 年） 13 萬人，遠(yuǎn)期（ 2030 年） 23 萬人；城市建設(shè)用地面積為：近期建設(shè)用地 15 平方公里，人均城市建設(shè)用地 115 平方米；******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 25 遠(yuǎn)期建設(shè)用地 平方公里，人均城市建設(shè)用地 106 平方米。 ******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 24 服務(wù)設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，城市功能有待提高。 老城區(qū)是 ******的商業(yè)中心，建筑密度大，建設(shè)品位不高，缺乏居民進(jìn)行公共活動的空間載體和災(zāi)難時疏散場地、救護(hù)通道，因此改造任務(wù)相當(dāng)艱巨；而新區(qū)建設(shè)啟動緩慢，因此造成城市的?新陳代謝?處于近乎停滯的狀態(tài)，城區(qū)發(fā)展速度趨緩，不利于農(nóng)村人口向城區(qū)的集聚和轉(zhuǎn)移。另外建成區(qū) 內(nèi)大量城中村的存在，居住密度過高，社會問題多，亟待進(jìn)行改造。 城區(qū)用地規(guī)模偏小，用地布局分散，城市建設(shè)缺乏科學(xué)的指導(dǎo)和統(tǒng)一的控制；城市用地功能混雜，用地布局與用地結(jié)構(gòu)尚待優(yōu)化；大型公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施的配套建設(shè)相對滯后，中心城吸引和輻射能力較弱，人居環(huán)境改善有待加快。 (4)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建成面積 1平方公里，規(guī)劃到 2020 年，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)規(guī)模為 平方公里。建成日處理 3 萬噸的污水處理廠和日處理 100 噸的垃圾處理場，時代廣場建設(shè)、趣園 、雅園廣場，安裝路燈 640 盞，新增綠化面積 4 萬平方米，新建東北環(huán)路、化工路、南北大街。從目前建設(shè)現(xiàn)狀看，具有如下特點(diǎn)： （ 1）城區(qū)規(guī)模逐步擴(kuò)大，路網(wǎng)骨架已經(jīng)初具形態(tài)?？萍?、教育、文化、衛(wèi)生、商貿(mào)流通等事業(yè)蓬勃發(fā)展。全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 29%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 %；社會消費(fèi)品零售總額完成 億元，增長 20%。 ******舊城改造及 ********城中村改造項目 商業(yè)計劃書 21 第 四 章 土地市場分析預(yù)測 ******經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展 2021 年，全縣上下開拓進(jìn)取、奮發(fā)有為，使得經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，圓滿地完成了 “十一五 ”規(guī)劃主要目標(biāo)。 第十二條 優(yōu)惠政策 城中村的建設(shè)改造及相關(guān)開發(fā)建設(shè)同時享受下列優(yōu)惠政策：除國家、省明文規(guī)定不得減免的收費(fèi)項目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工 副業(yè)、商業(yè)市場）建設(shè)項目的行政事業(yè)性收費(fèi)，由財政全供單位執(zhí)收的予以免收（其中城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)實行“收支兩條線 ”管理，先征后返，專項使用；共享收費(fèi)項目，只征收上級分成部分），其余行政事業(yè)性收費(fèi)及各類經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)減半收取。 （四）在保證上述三項類型用地的前提下，規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備。城中村現(xiàn)有土地原則按四種類型進(jìn)行使用： （一）新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設(shè)施、集體公益設(shè)施、公共綠地及配套的市政公用設(shè)施用地，該類用地按劃撥土地使用權(quán)方式供地。負(fù)責(zé)商品房銷（預(yù)）售許可。指導(dǎo)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和開發(fā)利用工作。會同有關(guān)部門組織擬訂房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策、城市建設(shè)綜合開發(fā)政策并監(jiān)督執(zhí)行。 （三）承擔(dān)規(guī)范住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理秩序的責(zé)任。組織擬訂全縣廉租住房規(guī)劃及政策 ， 會同有關(guān)部門做好廉租住房資金安排并監(jiān)督實施。******舊城改造及 ********城中村改造項目 商業(yè)計劃書 17 第 三 章 項目發(fā)起單位概況及優(yōu)惠政策 項目發(fā)起單位概況 項目發(fā)起公司為 ********************************。因此，改造 舊城和 “城中村 ”的物質(zhì)環(huán)境，加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，更新居民的思想觀念和提高其文明素質(zhì)，已成為維護(hù)社會治安和加強(qiáng)城市精神文明建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急。 ******則提出到 2021 年前全面完成 舊城和 ?城中村?******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 15 地塊改造建設(shè)工作， 使舊城和 ?城中村?地區(qū)居住環(huán)境明顯改善，城市功能基本完善，城市形象顯著提升。如果改造 舊城和 城中村，不但將使城中村周邊的房地產(chǎn)升值，而且使整個城市資產(chǎn)隨著環(huán)境的改善而升值。另一方面，隨著城市的發(fā)展，城市用地日趨緊張。因此，要實現(xiàn)城市物質(zhì)形態(tài)的現(xiàn)代化，必須改造雜亂無章的 舊城和 城中村，使 舊城和 城中村物質(zhì)形態(tài)融入到城市整體中去。 ******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 13 項目區(qū)域位置 ********位于 ****** 。?城中村?容納了大量的外來暫住人口給社會治安和城市管理增加了很大的壓力。?城中村?的土地資源由于缺乏統(tǒng)一管理，易形成土地占有率高、利用率低、產(chǎn)出率更低的惡性循環(huán)，既形不成開發(fā)的規(guī)模效益，又破壞了土地利用的整體性，造成城市土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。 3. ?城中村?存在的主要問題 ******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 12 一是?城 中村?與城市發(fā)展不協(xié)調(diào)。而在一些?城中村?內(nèi)形成了以城市與農(nóng)村?二元所有制結(jié)構(gòu) ?并行存在、共同發(fā)揮作用的?邊緣社區(qū)?特征。一場 城市包圍農(nóng)村 的運(yùn)動發(fā)生了。改革開放******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 11 的 20 多年中，城市化的進(jìn)程加速發(fā)展，我國的城市數(shù)目從 1978年的 320 個發(fā)展到現(xiàn)在的 662 個。第五，精神文明建設(shè)疲軟，村民思想道德觀念陳舊落后，社會治安問題十分突出。如此下去，無論是村集體還是村民個體 ， 其發(fā)展都很有局限性。這既破壞了城市景觀，影響城市品質(zhì)，也不利于城市功能的提升，甚至使人們的生命財******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 10 產(chǎn)在特殊的災(zāi)難下受到嚴(yán)重的威脅。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，城市二元管理體制的存在和行政、管理體制的混 淆和散亂。按照經(jīng)典的城市化理論，農(nóng)村城市化的一般規(guī)律是：在工業(yè)化的推動下，人口和生產(chǎn)力向原有的城市集中，導(dǎo)致城市用地規(guī)模不斷擴(kuò)大，使原有的城市擴(kuò)大；或者人口和生產(chǎn)力在原來的農(nóng)村集聚，在 “空地 ”上形成新的城市。在金融危機(jī)的沖擊下 ,一些財經(jīng)特別是金融類高端人才正在尋找新的出路，沿海地區(qū)部分企業(yè)的科技、管理人員開始把目光轉(zhuǎn)向內(nèi)地，這些都十分有利于我們用相對較低的成本延攬更多、更好的人才。市場倒逼機(jī)制也迫使我們的企業(yè)主動調(diào)整結(jié)構(gòu)，加快產(chǎn)業(yè)升級，促進(jìn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。 一是有利于我們強(qiáng)化發(fā)展基礎(chǔ)。 ******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 6 從國內(nèi)看，雖然發(fā)展的有利條件較多，各方面發(fā)展的積極性很高，但面臨的矛盾也不少。特別是歐元區(qū)一些國家財政收支嚴(yán)重失衡，財政赤字高企，債務(wù)規(guī)模占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重仍在上升，歐債危機(jī)陰霾揮之不去。三是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的失業(yè)率居高不下，經(jīng)濟(jì)增長缺乏動力。一是一些國家經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)回落。 項目投資收益 項目房屋開發(fā)總面積 萬平方米，其中：住宅 萬平方米、商業(yè) 12 萬平方米； 用于原住宅置換面積 萬平方米，預(yù)留商業(yè) 萬平方米；能用于對外銷售的房屋開發(fā)面積為住宅 萬平方米（包括多層、小高層和高層住宅，面積分別為 1 、 萬平方米），商業(yè) 萬平方米。 ?老百姓?滿意：作為高尚住宅區(qū)，為吸引高收入目標(biāo)消費(fèi)群體跟進(jìn)，必須在項目硬件和軟件上不斷創(chuàng)新，作出項目精品，創(chuàng)立項目品牌，讓消費(fèi)者感覺物超所值。 項目選址 ***************************************。 市場分析 近幾年， ******房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展， 有計劃地實施了普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)市場基本保持健康平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。 項目 開發(fā)建設(shè) 投資：估算項目 開發(fā)建設(shè) 投資 億元 ，籌措方式為： 發(fā)起單位通過招商引資吸引外來投資者作為戰(zhàn)略投資者進(jìn)入 ， 在開發(fā)過程中爭取 一部分銀行貸款。 建設(shè)規(guī)模 和內(nèi)容：項目需拆遷 萬平方米并進(jìn)行場地開發(fā)整理；然后建設(shè)住宅 萬平方米、商業(yè)設(shè)施 12 萬平方米、配套設(shè)施 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，其中：用于原住宅置換面積 萬平方米，預(yù)留商業(yè) 萬平方米；同時配套建設(shè)誰、電、氣、訊、路等公共基礎(chǔ)設(shè)施。因此，項目的建設(shè)是必要的。 2021 年計劃投資 8000 萬元，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房 6萬平方米，進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房補(bǔ)貼發(fā)放覆蓋面，讓更多的中低收入家庭住有所居。 ?老板們?滿意：本項目作為舊城改造項目，面臨高額拆遷成本的攤消問題