【正文】 。 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)： 從 1997 年到現(xiàn)在，珠江花園完成了由拓荒狀態(tài)到成熟社區(qū)的過(guò)渡，在以下幾方面為其的形象及銷售打下了良好的基礎(chǔ)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。例如后來(lái)居上的沙坪壩區(qū)，文化底蘊(yùn)深厚，未來(lái)的發(fā)展上升空間很大，協(xié)信集團(tuán)、華宇集團(tuán)、渝開發(fā)、渝海等開發(fā)商的入主將掀起沙坪壩發(fā)展的高潮。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。近期，沙坪壩又陸續(xù)開了幾個(gè)盤，而需求不足更會(huì)導(dǎo)致價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。理由有兩：首先，我市房?jī)r(jià)與其它直轄市 相比差距太大，還不及近鄰的成都，外來(lái)客戶少之又少。 以待。 可以說(shuō)，新一年的重慶樓市是大盤競(jìng)爭(zhēng)的年代，其呈現(xiàn)的特點(diǎn)是大盤與大盤之間的競(jìng)爭(zhēng)和江北與南岸之間的 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，在同一起跑線競(jìng)爭(zhēng)的選手們，誰(shuí)跑得更快，誰(shuí)將是市場(chǎng)上最后的贏家，人們正拭目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第四， 類似于江北區(qū)“五黃路現(xiàn)象”的現(xiàn)象會(huì)進(jìn)一步出現(xiàn)：城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善帶動(dòng)相應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，實(shí)施片區(qū)開發(fā)的“地盤開發(fā)商”將在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演更加活躍的角色。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。這必然使重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化，使重慶房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀求企業(yè)素質(zhì)的全面提高，加快企業(yè)實(shí)現(xiàn)升級(jí)的步伐。南方上格林的主臥室設(shè)計(jì)了弧形落地窗，更將觀景陽(yáng)臺(tái)也設(shè)計(jì)為弧線型。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。它充分滿足了人們擁有自己一畝三分地享受綠化和景觀的要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。此語(yǔ)概括了交通條件的改變對(duì)其毗鄰地段帶來(lái)的居住條件的變化，正是這種變化，催生出重慶新橋、新路邊的新盤，黃 花園大橋周邊有南方上格林、華新都市花園、江南山水、東海福苑；鵝公巖大橋周邊有金色家園、濱江花園、金陽(yáng)騎龍山莊，而南方和競(jìng)地兩個(gè)房產(chǎn)巨頭在鵝公巖大橋至四公里的引橋附近的新項(xiàng)目也將在年內(nèi)動(dòng)工；鴛鴦大道附近有肖河香榭，而南方、渝海等大戶也在這里“下注”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 首次亮相的 肖河香榭 無(wú)疑是最為引人注目的： 350 畝地全部規(guī)劃成別墅，有 34 幢獨(dú)立別墅和 286 套連 排別墅，將于今年 4 月底 5 月初開工，其獨(dú)立別墅的價(jià)格據(jù)稱比照龍湖花園和錦繡山莊，為 5000 元／平方米左右。而2021 年春展會(huì)則是這場(chǎng)“戰(zhàn)火”的序幕。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 此“三喜一憂”格局表明： 重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)良好，人們的投資信心增強(qiáng)；好樓盤與差樓之間的差距進(jìn)一步拉大，形成自然淘汰；空置房的消化 已成為擺在政府和發(fā)展商面前的一道嚴(yán)竣的考題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 個(gè)案分析 下面以渝中區(qū)為例，剖析其房產(chǎn)態(tài)勢(shì)： ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀 本年施工面積 本年銷售面積（ M2） 空置面積（ M2） 合計(jì) 本年新開工 住宅 1643832 93692 69671 551961 合計(jì) 3652021 357226 102775 1370430 住宅所占比例 45% 26% 68% 42% 從表中可以看出： 渝中區(qū)本年住宅新開工面積只占總的新開工面積的 26%，說(shuō)明渝中區(qū) 2021 年建筑投資重點(diǎn)已轉(zhuǎn)移到非住宅項(xiàng)目；渝中區(qū) 2021 年施工總面積為 3652021 M2，其中住宅施工面積占 45%，說(shuō)明渝中區(qū)目前住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍十分激烈；而較大的空置面積，更說(shuō)明渝中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)仍十分嚴(yán)竣。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示：商品房住宅在 2021 年的空置率下降 %，但由于商品房竣工、銷售的增長(zhǎng)速度不一（ 2021 年 1 月至 11 月竣工面積為 萬(wàn) M2，同比增長(zhǎng) %，銷售面積 萬(wàn) M2，同比增長(zhǎng) %），導(dǎo)致全市商品房住宅空置量仍繼續(xù)增加，到去年 11 月底止，全市商品房空置面積為 萬(wàn) M2，與去年底相比新增 萬(wàn) M2，其中，住宅空置 萬(wàn) M2， 商品房住宅市場(chǎng)情況不容樂(lè)觀。 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，超過(guò)以往任何年份。 ? 品牌項(xiàng)目領(lǐng)跑期房銷售 龍湖花園、天驕俊園、海怡花園等品牌項(xiàng)目有力地促進(jìn)了期房銷售， 2021 年全市商品房期房銷售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。住宅新開工面積也大幅度增加， 2021 年新開工住宅面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，商品住宅建設(shè)進(jìn)一步加快。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。地王廣場(chǎng)商鋪以 31 萬(wàn)元 /M2 的房市天價(jià)在重慶拍賣成功，全市乃至全國(guó)地產(chǎn)界為之振憾；而龍湖花園的購(gòu)房者三天三夜排號(hào)，開盤兩天共銷售 億；更創(chuàng)造了重慶地產(chǎn)界的奇跡。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 前 言 承蒙信任，邀請(qǐng)我司就貴司“麗水菁苑”項(xiàng)目提交如下報(bào)告。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一章 總體市場(chǎng)分析 一、 2021 年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 隨著重慶升直轄市以及中央西部大開發(fā)政策的貫徹實(shí)施，重慶的變化可謂是日新月異，各行各業(yè)都呈現(xiàn)出一幅欣欣向榮的景象，而房地產(chǎn)業(yè)表 現(xiàn)的尤為突出：其開發(fā)量之巨大，競(jìng)爭(zhēng)之激烈在重慶地產(chǎn)史上是史無(wú)前例。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 幢幢新樓扮靚山城 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局提供的資料 顯示，我市 2021 年住宅建設(shè)完成投資呈大幅度增長(zhǎng)，全年商品住宅建設(shè)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %。全年私人購(gòu)買現(xiàn)房為 萬(wàn) 平方米，同比增長(zhǎng) %，其中，私人購(gòu)買住宅為 萬(wàn)平方米，占現(xiàn)房銷量的 %。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 房地產(chǎn)火爆的背后，也蘊(yùn)含著危機(jī) ? 高空置率嚴(yán)重，市場(chǎng)情況不容樂(lè)觀 我市住宅空置率在 2021 年雖有所下降，但空置面積仍在不斷增加。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其過(guò)低的開發(fā)體量，既浪費(fèi)了有限的社會(huì)土地資源，又浪費(fèi)了社會(huì)市場(chǎng)資源，對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展極為不利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 三喜： 商品房銷售均價(jià)上漲 178 元 /M2 個(gè)人購(gòu)房比例比去年同期增長(zhǎng) % 質(zhì)素較好的樓盤銷售通暢 一憂： 銷售增長(zhǎng)速度仍低于竣工增長(zhǎng)速度，住宅空置率上升。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。重慶市房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入眾雄逐鹿的時(shí)代。 ? 別墅項(xiàng)目卷土重來(lái) 今年春展會(huì)上有別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目有： 龍湖花園、錦繡山莊、南方上格林、肖河香榭、榕湖國(guó)際花園、新東?；▓@、佳華世紀(jì)新城和水天花園。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ?? ? 新路新橋新盤涌現(xiàn) 位于嘉陵江復(fù)線橋旁的東方家園提出：新橋、新路、新生活。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 小區(qū)環(huán)境私有化 空中花園、 30 至 40 平方米的大型景觀陽(yáng)臺(tái)，春展會(huì)上展示的這些新產(chǎn)品，成為相當(dāng)多樓盤主推的賣點(diǎn)。 濱江花園二期映江樓，在 米的高層戶戶都挑空 6 米做空中花園；夢(mèng)幻 21 的全躍層房客廳挑空 5 米，可以自由組合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 空間和面積，戶型和空間更富于變化。從宏觀面看，國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的步伐全面加快，西部大開發(fā)和中國(guó)加入 WTO 使海內(nèi)外投資進(jìn)一步聚焦西部這唯一直轄市；從微觀面看，先進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)理念和技術(shù)體系引入重慶，圍繞區(qū)域、品質(zhì)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三， 房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)份額將進(jìn)一步向優(yōu)秀企業(yè)集中，一些觀念落后、經(jīng)營(yíng)管理不善、包袱沉重、實(shí)力空虛的企業(yè)將逐漸在競(jìng)爭(zhēng)中消失。 重慶發(fā)展商在完成原始資本積累和聚積小規(guī)模開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)之后，開始了新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)，南岸、沙坪壩、江北三個(gè)區(qū)域的大盤形成三足鼎立的格局。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 2021 年的房市容不樂(lè)觀。以沙坪壩為例，該區(qū)總?cè)丝诩s40 萬(wàn)，具有較強(qiáng)購(gòu)買力的主要是高校教師，但他們的居住基本上已經(jīng)解決。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 思路決定出路，創(chuàng)新才有前途 2021 年，重慶的區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展格局將不再偏重于某一個(gè)區(qū)，而是呈現(xiàn)幾個(gè)區(qū)聯(lián)動(dòng)的特征，各區(qū)政府對(duì)發(fā)展藍(lán)圖都有總體規(guī)劃，將促進(jìn)各區(qū)域發(fā)展同步進(jìn)行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二章 樣本樓盤分析 考慮到本項(xiàng)目的定位為中、高檔樓盤，因此，我司對(duì)本項(xiàng)目周邊的幾個(gè)具有代表性的中、高檔樓盤進(jìn)行了調(diào)查與分析，以期對(duì)本