【正文】 的主要因素是我市拉網(wǎng)清除違章建筑和馬路市場，使得臨街門臉減少，影響到地處繁華地段、配套設(shè)施齊全、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中、周邊環(huán)境完善的商業(yè)用房價格上漲。 （ 1） 2021年邢臺房產(chǎn)價格呈現(xiàn)新趨勢 據(jù)邢臺市城調(diào)局調(diào)查顯示， 2021年三季度我市房地產(chǎn)價格水平漲幅明顯，商品房銷售價格特別是高檔公寓、高層住宅售價，同比上升明顯。從經(jīng)濟(jì)形勢來看，銀根仍趨緊，消費(fèi)增長仍較緩慢。 邢臺市雖然與鄰近的石家莊市同處于華北平原，但是不具備石家莊市的地區(qū)中心城市和交通樞紐的地位，所以大型投資型專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目需求量要小得多。 ? 經(jīng)濟(jì)和政治因素，對一個地區(qū)的房地 產(chǎn)市場具有強(qiáng)大的影響力。比如，專業(yè)的商鋪市場投放量過大，導(dǎo)致銷售不暢，不能簡單的認(rèn)為旺地 =旺鋪。如何掌握方向最大程度的規(guī)避風(fēng)險，是顧問公司能夠做到的。由于土地政策和金融政策的調(diào)整，開發(fā)公司由過去的大而全越來越向資本運(yùn)營商的角色靠攏。商業(yè)地產(chǎn)從最初的明月購物廣場 (天廈 地產(chǎn)開發(fā) )、中北商城、新世紀(jì)商城到恒泰城、財富廣場、港龍、億德隆。產(chǎn)品種類也比以前更加豐富。永輝永信，利用外資背景，錯開皇家地產(chǎn)，找到市場空白點(diǎn)，在一個非高尚社區(qū)的地塊炒作高尚社區(qū)概念，在當(dāng)時的市場環(huán)境下，亦反響不錯。適銷對路的產(chǎn)品開始成為各公司考慮的主要內(nèi) 容。產(chǎn)品（戶型）設(shè)計和包裝（廣告推廣）首次被引入邢臺的房地產(chǎn)市場。代表企業(yè)：皇家地產(chǎn)、天廈地產(chǎn)、濱河地產(chǎn)、永輝永信。積壓了 50 年的購買力由于渠道的暢通和產(chǎn)品供應(yīng)的增加而突然爆發(fā)。 隨著國有企業(yè)的改制和住房體制的改革，福利分房和福利性質(zhì)的集資建房基本退出了歷史舞臺。由于經(jīng)濟(jì)體制的改革，某些行業(yè)在改革中失去了優(yōu)勢地位而開始出現(xiàn)效益較差的企業(yè)，這些企業(yè)的職工由于單位的效益差，從事實(shí)上失去了得到或改善居住條件的渠道。 90 年代中期，過度的炒作和不完善的制度和法規(guī)使得國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場迎來了首次泡沫的破滅，市場經(jīng)濟(jì)用市場規(guī)律給狂熱的房地產(chǎn)開發(fā)市場特別是土地批租市場一次嚴(yán)厲的教訓(xùn)。 （二） 邢臺房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜述 “ 孕育 ” 我國北方（華北地區(qū)）房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)程大體相似，醞釀于計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的時期。 ” 在降溫的過程中，房價將小幅回落。 目前房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)年增長率超過 GDP增長率的 2倍以上。 注： 特別注意的是挖掘的可考性、引導(dǎo)的適度性、移植的適應(yīng)性。 項目如何結(jié)合區(qū)域的特有文化 （ 1） 挖掘 從項目立地區(qū)域本身所具備的可利用的底蘊(yùn)文化、歷史根基著眼，使之產(chǎn)生時間意義上的延展、影響范圍方面的放大。 附： 關(guān)于第二營銷渠道（即口碑營銷） —— 口碑營銷對于房地產(chǎn)項目是至關(guān)重要的。做為一個老城市，消費(fèi)觀念目前還比較保守，對于深層文化的或是新概念的東西，比如 “ 白領(lǐng) ” 、 “ 小資 ” 、 “BOBO族 ” 等文化理念理解和接受存在障礙。 （ 3）邢臺的消費(fèi)者對公共交通的依賴程度不是很高，有依賴習(xí)慣癥結(jié)。隨著戶籍制度的進(jìn)一步放開，這一特征會更加明顯。 （ 3） 在全市街道新植、補(bǔ)植、更新行道樹；擴(kuò)綠或改造綠地。 主次干道綠化 （ 1） 中興大街、團(tuán)結(jié)路、郭守敬路等，增加綠化帶，對這些街道規(guī)劃時，從綠化設(shè)計上高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)。 從邢臺市規(guī)劃局獲悉的道路交通專項規(guī)劃。 另外， 2021 年度，國家針對房地產(chǎn)市場出臺了若干政策和法規(guī)，如：《商品房銷售管理辦法》的司法解釋；中央銀行的第 101 號文件，限制對投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品和“豪宅”的個人按揭貸款； 8 月 31 日，出臺了終止協(xié)議出讓土地的政策；下半年，六部委聯(lián)合清查 全國范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)設(shè)立中的土地 違法違規(guī)案件，重拳治理土地浪費(fèi)。到 2021年 10月份，邢臺市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額累計達(dá) 800億元，這不僅僅表明居民收入提高了，也是居民 “ 捂緊錢袋子 ” 的表現(xiàn)。入世后外國投資和外國商品在我國的準(zhǔn)入門檻不斷降低，使國內(nèi)市場競爭更加激烈，商家為了提高市場占有率，競相降價促銷。據(jù)了解，商品價格下降面廣、下降幅度大是導(dǎo)致價格總指數(shù)下降的主要原因。 （二） 基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 相關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及變化、趨勢 （ 1） 2021年 10月 1日，從邢臺市城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查資料分析， 2021年邢臺市居民消費(fèi)價格總水平穩(wěn)中微降，影響省城居民消費(fèi)價格指數(shù)的八大類商品總體呈 “ 三升五降 ” 態(tài)勢，其中食品、耐用消費(fèi)品和通信類商品下降最明顯。邢臺市城市建設(shè)發(fā)生了巨大的變化。 2021 年，國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中科技、教育、收入、可支配收入等較往年穩(wěn)中有升，固定資產(chǎn)投資、進(jìn)出口總額、利用外資等項更是增幅明顯。而且這種趨勢在隨著改造的不斷深化，已經(jīng)逐漸發(fā)展成為項目多元化開發(fā)，多業(yè)態(tài)開發(fā)的新形式。 1996 年，為配合市整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，邢臺市指定了 1996 年 —— 2021 年的市區(qū)舊城五年改造計劃。另外，隨著環(huán)保意識的不斷深化， 邢臺市已開始進(jìn)行城市 環(huán)境改造工作，例如：中興大街的綠化改造等。 自然資源有效利用，環(huán)境改造得到重視。 一、 項目基本情況及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（略） 二，項目投資環(huán)境及市場研究 Ⅰ，宏觀市場研究 （一） 邢臺市概況 申請歷史文化名城，無形中增加境外投資關(guān)注。 場 項目投資建議書 ITEM INVEST PROPOSE 一 市 向 【 我們的觀點(diǎn) 】 毫無疑問，這是一個 以市場為核心 銷售 的年代 根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，我們對房地產(chǎn)項目的銷售力作了一個可能并不嚴(yán)密但的確具有較強(qiáng)操作性的定義 一 個 房 地 產(chǎn) 項 目 的 銷 售 力 指 的 是 與 競 爭 對 手 相 比 較 的 產(chǎn)品力 以及對目標(biāo)客戶群的 吸引力 請注意，一個項目的銷售力是 動態(tài) 的而不是靜態(tài)的，隨著項目的發(fā)展和市場形勢的變化，銷售力也會相應(yīng)發(fā)生著變化 操盤者更需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這對于 銷售周期在一年以上 的項目已是必然 產(chǎn)品力＋形象力 ，是暢銷項目的根本之秘 同時，項目得到市場的認(rèn)可，匯聚了人氣，形成了以項目為 中心的“氣場” 俗話說，幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸 套用一下，我們認(rèn)為，成功的房地產(chǎn)項目都是相似的，這個相似之處就是―― 銷售力 同樣的，不愿意做將軍的士兵不是好士兵；那么，不遵循市場的項目不可能成為好項目 在產(chǎn)品力上，暢銷項目在至關(guān)重要的幾個環(huán)節(jié)總是領(lǐng)先競爭對手 在形象力上，暢銷項目又總是對目標(biāo)客戶群更大的 吸引力 吸引目標(biāo)對象的能力（吸引人 來 ） 銷售力 與競爭對手項目對比（吸引人 買 ） 的確，房地產(chǎn)一招致勝的年代正在過去，單靠包裝，單靠炒作，單靠廣告?zhèn)鞑ゾ湍軌蛸u得滿堂紅的年代正在過去！ 策劃的真義在于，避免專業(yè)失誤，通過調(diào)整投入，發(fā)揮優(yōu)勢，解決問題，達(dá)到收益最大化。申請歷史文化名城是一個對外宣傳自身的最好途徑，邢臺有著不為人所共知的悠久的歷史文化積淀，通過這種渠道使得更多的人關(guān)注邢臺的過去的歷史淵源和未來發(fā)展建設(shè)，將在一定程度上提高境外投資的關(guān)注和興趣 ，使得更多的投資者加入到邢臺的整體建設(shè)當(dāng)中來，為邢臺的工商業(yè)在今后的發(fā)展打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。邢臺有著豐富的礦產(chǎn)資源和水利資源，這些資源在近幾年都得到了有效的開發(fā)和利用。 城建步伐加快，城市進(jìn)入發(fā)展高峰期 。目前，城市以達(dá)活泉公園為中心的城市西北部地區(qū)城市建設(shè)發(fā)展迅速，路政管網(wǎng)建設(shè)較好，未來將形成城市的政治居住中心，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。 2021 年邢臺市實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值增長 12 個百 分點(diǎn)， 2021 年 1 到 10 月份更是達(dá)到 個百分點(diǎn)。 隨著城市改造的不斷深入，各重點(diǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。各個城市中心正在形成，為更好的配合城市發(fā)展，我們應(yīng)該更加有的放矢的進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。在計算居民消費(fèi)價格指數(shù)的八大類商品中，除煙酒及日用品類、衣著類和 居住類價格指數(shù)上升 外，食品、家電及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個人用品、交通和通訊、娛樂教育文化用品及服務(wù)等五大類的價格均呈降勢。國際 經(jīng)濟(jì)因素也是影響邢臺市物價指數(shù)的重要原因。居民熟悉的投資渠道只有 儲蓄、股票、債券等幾種形式，盡管國家存款利率連續(xù)八次降低，但居民仍愿意把錢放在銀行，以備不虞之用。但是目前，這一狀況已被改變，政府開始有計劃的規(guī)劃土地使用，對于整個地產(chǎn)市場的規(guī)范經(jīng)營以及行業(yè)的發(fā)展，的確是件好事。 2021 年邢臺市在城市基礎(chǔ)建設(shè)、城市交通、污水治理、道路改造等方面加大建設(shè)力度 ， 并在城市住宅、舊有小區(qū)的綜合整治、舊城改造拆遷安置等方面加快步伐。為適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，適當(dāng)增加公共停車場面積，在主城區(qū)將設(shè)公共停車場 60 個，用地 52 萬平方米。 （ 2） 次干道和小街巷，在原有基礎(chǔ)上對缺株行道樹進(jìn)行定距離補(bǔ)植，在有條件的街道增加垂直綠化面積，豐富街道景觀。 （ 1）準(zhǔn)移民城市－－具有明