【正文】 的房地產(chǎn)策劃資料提供商 原則：每周或二周舉辦一次會(huì)員活動(dòng)，委托相關(guān)專業(yè)協(xié)會(huì)組織，并冠予“金蘋果俱樂部”名稱，每次活動(dòng)將設(shè)立獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)，并反應(yīng)到會(huì)員積分卡上。 。 2）組織、聯(lián)宜俱樂部活動(dòng)。 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 44 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 說明：俱樂部下設(shè)多個(gè)協(xié)會(huì)，擴(kuò)大了俱樂部會(huì)員的招募的范圍，豐富了俱樂部陽光、休閑、健康的主題，這樣更能有效的擴(kuò)大俱樂部的影響力。但缺點(diǎn)是：多為女性閱讀者。 1）新報(bào)簡(jiǎn)介 “ 新報(bào) ” 是目前貴陽市發(fā)行量第二的 報(bào)刊，其主要的閱讀者是較為時(shí)尚的、前衛(wèi)的年輕一族。 客戶特征： 分布在 2535 歲之間； 主要從事于 國內(nèi)大中型企業(yè)公司、精品商場(chǎng)、娛樂行業(yè)、外企、行政事業(yè)單位職業(yè)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 42 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 經(jīng)理、 企業(yè)駐中、高層管理人員 和專業(yè)人士，中小企業(yè)主（ 制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、證券業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、 IT 業(yè) 服裝、餐飲 ?? ），股民、自由職業(yè)者 ?? 他們雖不是社會(huì)的頂級(jí)人士，但有理 想、有抱負(fù)，他們更在乎享受生活，注重生活的質(zhì)量和品位，優(yōu)越感極強(qiáng) ?? ※他們生活的場(chǎng)所： 中高檔消費(fèi)場(chǎng)所、商務(wù)寫字樓、酒店、俱樂部、會(huì)所、機(jī)場(chǎng)、高速公路、停車場(chǎng)、學(xué)校 ?? ※他們的生活理想： 他們喜歡現(xiàn)代、和諧、高尚、健康、文明的居住環(huán)境； 他們理性中蘊(yùn)涵沖動(dòng)，高雅中更講究實(shí)用，同時(shí)由于年齡的關(guān)系，希望隨時(shí)能跟上潮流； 他們追求高品質(zhì)的享受型服務(wù)，但必須物有所值； 他們重視自然景觀和社區(qū)人文環(huán)境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施； 他們關(guān)注生活居所及小區(qū)環(huán)境對(duì)身份的體現(xiàn)； 他們關(guān)注生活與工作的便利性； 他們重視與同層次或高層次對(duì) 象的交往 ?? （三）俱樂部成立流程 入會(huì)條件： 1）有一定文化背景，德才兼?zhèn)洌瑦酆脧V泛，追求時(shí)尚、健康，喜歡運(yùn)動(dòng)、健身、才藝表演等。 備注：上述費(fèi)用不包括銷售中心和市區(qū)展示中心、樣板房裝修、包裝、銷售道具等費(fèi)用（其中售樓中心、樣板房、宣傳資料等可長(zhǎng)期使用、分?jǐn)偟胶笃诟麟A段營銷費(fèi)用中） 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 39 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 第三部分、客戶積累策略 一、重要策略： 關(guān)于建立雨曦城金蘋果俱樂部的方案 （一）需要思考的幾個(gè)問題： （自由職業(yè)為主的白領(lǐng)）？ ？ ，連續(xù)帶來新的會(huì)員？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ （二）俱樂部成立說明 名稱： 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 40 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 1）前期概念導(dǎo)入名稱： “金蘋果俱樂部” 2）后期項(xiàng)目導(dǎo)入名稱： “金蘋果社區(qū)俱樂部” 推廣主題： 陽光、 休閑、 健康 推廣口號(hào)： 酸酸甜甜，七彩生活 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 41 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 象 一樣 酸酸甜甜 的生活 俱樂部性質(zhì)：公益性健康俱樂部 前期概念導(dǎo)入階段考慮到項(xiàng)目開發(fā)未成熟及周邊環(huán)境問題，所以采取錯(cuò)位推廣，即不談項(xiàng)目只談休閑、健康的七彩生活。如一期如按總面積的 1/3計(jì)算，即 8 萬平方可售面積計(jì)，若均價(jià)按 2300 元計(jì)算，銷售額為 億元左右，預(yù)計(jì)營銷費(fèi)用總額為 億 %=331 萬元。雜志片長(zhǎng) 5 分鐘。 系列活動(dòng)、內(nèi)部預(yù)定在準(zhǔn)客戶中形成良好口碑基礎(chǔ)上，通過開盤時(shí)的選房活動(dòng)掀起銷售高潮，造成強(qiáng)烈的心理反差，并造成市場(chǎng)的稀缺感。時(shí)段：整點(diǎn)或半點(diǎn)之后的高密度廣告。 媒體策略 1）戶外： 沿沙沖南路兩側(cè) ,發(fā)布項(xiàng)目形象引導(dǎo)旗 (06 年 23 月 )；市內(nèi)部分路段安排 2－ 3 塊路牌廣告（投放半年） 2） 報(bào)紙： 軟文＋形象廣告（執(zhí)行時(shí)間自 3 月初開始） 3） 推廣物料（ 9 月底前印刷完畢）： 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 33 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 包括：形象海報(bào) 5000 份、產(chǎn)品樓書折頁 10000 份、手提袋 5000 個(gè)、戶型折頁 10000 份等。 作為一個(gè)年輕人，我們總會(huì)喜歡在早晨上班或者晚上回家的社區(qū)內(nèi)看到我們父輩、母輩的一代正在甬路上、草地上練劍、打拳 、遛彎、有說有笑，有種家的感覺與溫暖。邀請(qǐng)幾位在外地工作或求學(xué)的貴陽人在其親人不知道的情況，到晚會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，烘托感情摯深，親情呵護(hù)與溫暖。 第二階段：推廣預(yù)熱階段（時(shí)間待定） 主要活動(dòng)內(nèi)容： 1)新現(xiàn)代主義住宅多媒體廣告大展示 通過報(bào)紙、電視、戶外等三位一體的媒體傳播效應(yīng)連續(xù)不斷的多角度報(bào)道，轟轟烈烈地正式拉開活動(dòng)的序幕。但是從城市發(fā)展方向，城市規(guī)劃以及新都市生活模式等角度來系統(tǒng)探討還不夠。否則不能引導(dǎo)出有效消 費(fèi)力。在擁擠的都市中心，面對(duì)著喧鬧、孤獨(dú)、污染，久而久之，已經(jīng)瀕臨麻木的人們不愿意再以精神和身體的代價(jià)承受物質(zhì)文明的副產(chǎn)品。 通過對(duì)一期“ 陽 光華庭 ”的整體推廣，在節(jié)約資源與費(fèi)用的基礎(chǔ)上，我們力求達(dá)到以下幾點(diǎn)目的： 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 24 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 更進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)知名度、美譽(yù)度，奠定項(xiàng)目品牌形象； 將“陽光、健康、開放、自信”的概念引向縱深，使其成為項(xiàng)目后期開發(fā)的支撐點(diǎn)； 將“新現(xiàn)代主義”理念深入人心，全面推進(jìn)區(qū)域住宅業(yè)的發(fā)展，使其成為區(qū)域住宅社區(qū)的一個(gè)新的分水嶺； 通過有效的資源利用與組合，強(qiáng)勢(shì)促進(jìn)銷售，在既定的時(shí)間完成或超額完成項(xiàng)目回款目標(biāo)； 通過對(duì)項(xiàng)目的全案推廣與策劃，打造與鍛煉一只戰(zhàn)無不勝、攻無不克的營銷銷售隊(duì)伍； 將項(xiàng)目包裝成大正房地產(chǎn)的經(jīng)典、精尖力作，擴(kuò)大大正的品牌影響力。 地塊高容積率的風(fēng)險(xiǎn)： 本地塊容積率高達(dá) ，規(guī)劃形態(tài)只能為混合形態(tài) ,戶型含蓋范圍也較廣，務(wù)必使小區(qū)的客戶群的層面增多，對(duì)后期的較高端客戶的認(rèn)同帶來影響。這時(shí)，連你自己都開始嫉妒自己 。 2） 以老年人的心境精心打造設(shè)施完備、服務(wù)完善的老年娛樂橋牌室，突出老年人的自然、平靜，下棋、舞劍、晨市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 22 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 練??要做到不出社區(qū)，老年人盡可享天然之福。 （五）配套設(shè)施 本社區(qū)應(yīng)注重并強(qiáng)調(diào)推出的配套設(shè)施： 1） 以青年視角精心打造設(shè)施完備的會(huì)所，考量生活每一個(gè)細(xì)節(jié)。 3） 應(yīng)在戶型整體設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，考慮書房、電 腦房、大陽臺(tái)等其它與年輕個(gè)性有關(guān)的實(shí)用特征。 每個(gè)住宅組團(tuán)按日照間距進(jìn)行組合 ，形成高低韻律的變化并由此自然形成了舒放有致的組團(tuán)綠化空間。要有別致的園林景觀，綠色健康社區(qū)。他們會(huì)選擇一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅的地段讓老人安度晚年。 2)經(jīng)商一族 （ 1） 他們大多在火車站或市區(qū)內(nèi)有自己的鋪位經(jīng)商，他們有一定的積蓄，但又沒有太多的 錢去市區(qū)購買較高檔住宅，又不希望住得太遠(yuǎn)，本項(xiàng)目由于離火車站很近，真是“離塵不離城”，正是這部分人群的首選。 社區(qū)區(qū)域?qū)⒚媾R大規(guī)模的市政改造，區(qū)域發(fā)展將日趨成熟，具有無限的升值潛力。 由于受地理位置、消費(fèi)人群構(gòu)成以及其它地產(chǎn)項(xiàng)目先入為主客觀造成的影響 ，本案做高檔住宅顯然已經(jīng)不合適 ，而且一旦開發(fā)也將會(huì)面臨極大的市場(chǎng)危機(jī)。 項(xiàng)目名稱 綠苑小區(qū)（經(jīng)濟(jì)適用房） 開發(fā)商 貴州省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)發(fā)展中心 地理位置 貴陽市沙沖南路與新寨路之間 規(guī)模 占地面積： 300 畝 建筑面積：約 30 萬平方 米 ， 容積率： 、 建筑密度： 23%、綠地率：38%、 70 余棟，項(xiàng)目總共分二期?，F(xiàn)已全部銷售完 項(xiàng)目于 2021 年 4 月動(dòng)工， 2021 年 6 月交付使用。共 6 個(gè)單元 216 戶。 近年來，區(qū)域所開發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)均有不同程度的提升，如：香榭楓林、加洲花園、騏龍景苑等 ，另外，離項(xiàng)目一公里左右的綠苑小區(qū)，雖只是經(jīng)濟(jì)適用房的定位，但該小區(qū)由于自然景觀好、規(guī)模大、配套全、價(jià)格優(yōu)等優(yōu)勢(shì)，一期推出后受到了較多消費(fèi)者的追捧。 貴陽競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)價(jià)格比較（多層 /小高層） 市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 Page 12 of 65 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 三橋板塊：貴龍園、智慧龍城等樓盤的起價(jià)普遍達(dá)到了 2600 元 /平方米以上，均價(jià)達(dá)到 2800 元 /平方米左右； 大營坡板塊：中天花園均價(jià) 3000 元 /平米，小石城小高層均價(jià) 2850 元 /平米，嘉怡花園起價(jià) 2800 元 /平米以上； 花果園板塊：均價(jià)達(dá)到了 25002800 元 /平方米； 油榨街板塊：均價(jià)達(dá) 26003000 元 /平方米。 結(jié)論 根據(jù) SWOT 分析，該地塊的 環(huán)境、配套、交通 是本項(xiàng)目的弱項(xiàng)既主要問題點(diǎn)，要規(guī)避這些問題點(diǎn)，我們必須“劍走偏峰”，從環(huán)境規(guī)劃、小區(qū)配套、戶型設(shè)計(jì)上創(chuàng)新，并且在營銷手法上做到差異化、卓爾不群。 ：其配套有會(huì)所、商場(chǎng)、超市、小學(xué)、中學(xué)、足球場(chǎng)等配套，這些配套相當(dāng)齊全，是本項(xiàng)目無法比擬的。 ⑥競(jìng)爭(zhēng)： 目前對(duì)本項(xiàng)目最大的威脅樓盤是綠苑小區(qū)，其雖然是經(jīng)濟(jì)適用房，但其限制范圍很寬松：家庭年收入在 70000元內(nèi)；貴陽市戶口。 ③治安環(huán)境： 本項(xiàng)目所處人口素質(zhì)差，外來民工聚居的地區(qū)，無正當(dāng)職業(yè)者居多，治安形勢(shì)非常嚴(yán)峻。總體來說，自然景觀差。 （三） 項(xiàng)目的 SWOT 分析 （ S） ①升值潛力： 本項(xiàng)目地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，在城市建設(shè)發(fā)展的進(jìn)程中，將面臨大規(guī)模的拆遷和新的規(guī)劃，有著很大的升值潛力。項(xiàng)目東面有一條小巷，通過該巷子可到沙沖路。整個(gè)地塊是處于被周邊民房包圍之中。 陽 光華庭 是親情交織與感情共鳴的自然健康社區(qū)，意境決定心境，健康才是永恒！ 一期推廣案名甄選： 首推案名： 陽 光華庭 釋義： ? “陽光”意味生機(jī)、活力，更體現(xiàn)了健康的真諦，也是對(duì)“健康”一詞的完美詮釋 ，符合一期“健康主題”定位； “華庭”符合一期 18 層高層住宅的定位，體現(xiàn)了現(xiàn)代感極強(qiáng)的建筑風(fēng)格。 對(duì)于沒有策劃的房地產(chǎn)營銷，我們感到憤怒。正是在這樣的情形下，大正“筆山路”地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)給人們帶來一種全新的感覺，一種全新的生活方式。房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)