【正文】 此種境界。 中小企業(yè)的迅速發(fā)展，再 加上政府西移的利好，本項(xiàng)目可吸引一批中小企業(yè)進(jìn)駐，因此本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶是中小企業(yè)，而非大型企業(yè)和外資企業(yè)。 ， 中小企業(yè)的發(fā)展已明顯呈上升勢(shì)頭， 對(duì)寫字樓需求巨大。 3．項(xiàng)目靠近學(xué)院學(xué)生宿舍，對(duì)項(xiàng)目形象造成一定影響，也給將來(lái)在次辦公的企業(yè)造成一定影響。 ，空氣質(zhì)量較老城區(qū)好 。 第 15 頁(yè) 共 64 頁(yè) 整棟三部電梯，三個(gè)樓梯通道，辦公場(chǎng)所分割成 60— 270 平 米。 項(xiàng)目位于張店區(qū)世紀(jì)路與華光路 交叉路口 向南 300 米處， 北鄰中國(guó)移動(dòng)大廈、南鄰富爾瑪家具廣場(chǎng)、東鄰職業(yè)技術(shù)學(xué)院、東靠世紀(jì)路。柳泉路版塊目前的商務(wù)氛圍濃厚，優(yōu)勢(shì)明顯， 而世紀(jì)版塊目前缺乏相應(yīng)的配套，商務(wù)氛圍較弱，處于相對(duì)劣勢(shì)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，世紀(jì)版塊的發(fā)展?jié)摿薮蟆? 第 13 頁(yè) 共 64 頁(yè) 本篇小結(jié)： 淄博近幾年來(lái)在經(jīng)濟(jì)上取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，并保持著較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的 提高，為淄博房地產(chǎn)發(fā)展打下了較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 ③ 由于淄博處位于四級(jí)城市，寫字樓市場(chǎng)的租賃價(jià)格并不高， 平均 租金為 20— 40 元 /㎡ /月， 高中低檔寫字樓的租金相差 不是很大 ； ④ 寫字樓的主力客戶為貿(mào)易、科技、金融、廣告、裝飾等產(chǎn)業(yè) ，寫字樓客戶同質(zhì)化嚴(yán)重； ⑤ 一些面對(duì)中小企業(yè)的商務(wù)寫字樓開(kāi)始熱銷 ，且產(chǎn)業(yè)集中。 2. 區(qū)域趨勢(shì)利好 3. 交通便利 4． 區(qū)域可拓展性強(qiáng) 版塊劣勢(shì) 1. 噪音干擾比較嚴(yán)重 2. 交通流量大，上下班高 峰期交通擁擠 1． 目前人氣不足 、商業(yè)氛圍較弱 2． 配套不太成熟 從以上分析來(lái)看，本案所處版塊處于 相對(duì) 劣勢(shì)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看， 隨著政府的西移， 世紀(jì) 版塊 將越來(lái)越受到人們的重視與看好， 隨著市政建設(shè)投入的不斷加強(qiáng)，城市不斷外拓，作為 世紀(jì)版塊 的形象不斷提升， 再加上世紀(jì)版塊的交通條件和區(qū)域環(huán)境較好， 其升值潛力較大。柳泉版塊主要特點(diǎn)是濃厚的商業(yè)氣息、成熟便利的配套。這些外地駐淄 博 的辦事處、分公司和本地中小企業(yè)的發(fā)展壯大，如春風(fēng)拂地，激活了張店區(qū)的商務(wù)寫字樓市場(chǎng)。 此布局形式既保證了張店區(qū)作為淄博市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心所必須具有的一定的規(guī)模和集聚效應(yīng)，同時(shí)結(jié)合現(xiàn)狀城區(qū)形態(tài)特點(diǎn)，有利于維護(hù)良好的城市生態(tài)環(huán)境。 張店 區(qū)目前布局 張店城區(qū)由一個(gè)占城區(qū)主導(dǎo)地位的中心片區(qū)和四個(gè)小型邊緣片區(qū)組成 。 全社會(huì)固定 資產(chǎn)投資 規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資（億元）01002003004005006007001999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資（億元） 固定資產(chǎn)投資是社會(huì)固定資產(chǎn)再生產(chǎn)的主要手段。 2021 年全市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元 ,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元 ,境內(nèi)財(cái)政總收入 億元 ,地方財(cái)政收入 億元 ,金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 億元 ,各 項(xiàng)貸款余額 億元 ,城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元。 盡管此報(bào)告是基于調(diào)查分析的結(jié)果，并結(jié)合 我們 多年地 產(chǎn)策劃經(jīng)驗(yàn)編寫而成。第 1 頁(yè) 共 64 頁(yè) 淄博 職業(yè)學(xué)院商務(wù)樓 整合營(yíng)銷報(bào)告 第 2 頁(yè) 共 64 頁(yè) 報(bào) 告 目 錄 前 言 ????????????????????????????????????????????????????? 5 第一 篇 市場(chǎng) 分析 ? ?? ??? ?????????????????????? ???????????????? 6 一、淄博宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 ??????? ? ??????????????????????? ??????? 6 二、寫字樓市場(chǎng)情況 ????????????????? ?????????????????????? 9 本 篇 小 結(jié) ????????????????? ??????????????????????????? 13 第二 篇 項(xiàng)目分析 ??? ?? ???????????????? ?????????????????????? 14 一、 項(xiàng)目概況 ??? ? ?????????????? ???????????????????????? 14 二、 項(xiàng)目規(guī)劃 布局 ? ? ??????????????? ??????????????????????? 14 三、 項(xiàng)目 SWOT 分析 ?? ??????????????? ?????????????????????? 15 第 三篇 競(jìng)爭(zhēng)分析與競(jìng)爭(zhēng)策略 ????????????????????? ????????????????? 18 一、競(jìng)爭(zhēng)分析 ??? ? ?????????????? ???????????????????????? 18 二、競(jìng)爭(zhēng)策略解析 ?? ? ?????????????? ??????????????????????? 19 第 四篇 項(xiàng)目定位 ??? ?????? ??????????????? ???????????????????? 22 一、 定位 原則 ?? ?????? ???????????????? ????????????? ??????? 22 二、項(xiàng)目 定位 ?? ??? ???????????????? ??????????????????????? 22 三、 功能定位 ?? ???? ???????????????? ?????????????????????? 23 第 3 頁(yè) 共 64 頁(yè) 四、形象 定位 ? ???? ??????????????? ???????????????????????? 23 五、客戶定位 ? ???????? ???????????? ??????????????????????? 24 六、 價(jià)格定位 ?? ??? ???????????????? ??????? ???????????????? 26 第 五篇 項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建議 ? ??? ?????????????? ????????????????????? 30 一、配套設(shè)施 ??? ?????? ???????????? ??????????????????????? 30 二、物業(yè)管理 ????????? ???? ???????? ??????????????????????? 30 第 六 篇 項(xiàng)目 總體營(yíng)銷戰(zhàn)略思考 ? ?? ????????????? ????????????????????? 32 一、 項(xiàng)目命名建議 ???? ???? ????? ?????? ??????????????????????? 32 二、 賣點(diǎn)提煉 ???? ???? ????????????? ??????????????????????? 32 三 、 營(yíng)銷主題 ??? ???? ?????????????? ??????????????????????? 33 四 、 主推廣告語(yǔ) ?? ??? ??????????????? ??????????????????????? 33 五 、 客戶感知價(jià)值的來(lái)源渠道 ????????????????? ???????????????????? 34 六 、 傳播渠道效費(fèi)比的判斷 ???? ? ????????????? ???????????????????? 35 七 、營(yíng)銷推廣總策略 ?????? ?? ??????????? ?????????????????????? 35 八 、項(xiàng)目的展示策略 ?????? ?? ??????????? ?????????????????????? 36 九 、項(xiàng)目展示的戰(zhàn)術(shù)思考 ????????????????? ?????????????????????? 36 十 、項(xiàng)目的渠道（通路）策略 ????????????????? ????????????????????? 37 十 一 、整合傳播方案構(gòu)架 ????????????????? ?????????????????????? 38 第 4 頁(yè) 共 64 頁(yè) 十二、營(yíng)銷操作流程示意圖 ????????????????? ????????????????????? 39 第七篇 營(yíng)銷實(shí)施與操作紀(jì)要 ????????????????? ?? ? ?????????????????? ? 40 一、 VI 視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì) ????????????????? ?????????????????????? 40 二、營(yíng)銷中心組建與包裝 ????????????????? ?????????????? ???????? 41 三、工地圍墻與彩旗 ????????????????? ?? ?????????????????????? 43 四、寫字樓公共空間包裝 ????????????????? ?????????????????????? 43 五、導(dǎo)向系統(tǒng) ????????????????? ?? ?????? ???????????????????? 44 六、現(xiàn)場(chǎng)資料 ????????????????? ? ?????? ????????????????????? 44 七 、橫幅 ????????????????? ?? ??????? ? ??????????????????? 45 八 、其它媒體廣告 ????????????????? ? ??? ????????????????????? 45 九 、促銷活動(dòng) ????????????????? ??? ?????? ??????????????????? 49 十 、銷售物料表 ????????????????? ? ????? ????????????????????? 50 第八篇 階段推廣策略 ??????????????? ??? ?? ?????????????????????? 51 第九篇 銷售策略 ???????? ??????? ????? ?? ?????????????????????? 55 一、銷售模式 ????????????? ?????? ???? ?????????????????????? 55 二、銷售管理 策略 ???????????? ??? ????? ?????????????????????? 59 第十篇 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 ????????????? ??? ???? ?????????????????????? 64 結(jié)語(yǔ) ????????????????? ????????????????? ???????????? ????? 65 第 5 頁(yè) 共 64 頁(yè) 前 言 “決斷于謀劃，善行于智慧”。 本報(bào)告旨意在為項(xiàng)目各個(gè)階段的營(yíng)銷指明方向，在具體操作實(shí)施過(guò)程中，再根據(jù)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行針對(duì)性的調(diào)整。 1992 年進(jìn)入 中國(guó)城市綜合實(shí)力 50 強(qiáng) 行列 ,在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2021 年公布的全國(guó)綜合實(shí)力 百?gòu)?qiáng)城市中居第 47 位 ,被評(píng)為中國(guó) 投資環(huán)境 50 優(yōu) 城市。 GDP 與人均 GDP G D P （億元）05001000150020211 99 9年2 00 0年2 00 1年2 00 2年2 00 3年2 00 4年2 00 5年G D P （億元） 人均G D P （萬(wàn)元）012341 99 9年2 00 0年2 00 1年2 00 2年2 00 3年2 00 4年2 00 5年人均G D P （萬(wàn)元） 第 7 頁(yè) 共 64 頁(yè) GDP 與人均 GDP 是衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)，以上圖表顯示，淄博從 1999 年至 2021年間， GDP 與人均 GDP 是一個(gè)穩(wěn)步上升的過(guò)程。這也體現(xiàn)了淄博隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的加強(qiáng)，同時(shí)也為以后經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷地打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 中心片區(qū)與邊緣片區(qū)之間以綠化帶相分離，以完善的道路網(wǎng)相聯(lián)系，各邊緣片區(qū)均經(jīng)中心片區(qū)為依托，同時(shí)各具特色。另外，許多外地的企業(yè)紛紛登陸，力求把握商機(jī)，開(kāi)拓市場(chǎng)。 柳泉版塊 的代表 性寫字樓 有 鉆石商務(wù)大廈 、 榮寶齋 、 國(guó)貿(mào)大廈 、 晨報(bào)大廈 、 贏環(huán)商務(wù)大廈 、新空間創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng) 等。 第 10 頁(yè) 共 64 頁(yè) 現(xiàn)就 兩 大版塊的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析如下： 版塊名 柳泉版塊 世紀(jì)版塊 梯段定義 第 一 梯段 第 二 梯段