【正文】 mp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 QA9wkxFyeQ^! djsXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 QA9wkxFyeQ^! dj sXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。一 個項(xiàng)目策劃方案的完成，只是邁出千里之行的第一步。 策劃方案總結(jié) 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，只有飽和的思想，沒有飽和的市場。 一、取長補(bǔ)短，和有實(shí)力的房產(chǎn)代理銷售公司進(jìn)行合作。 2公寓銷售方案 自有“金貿(mào)區(qū)”概念至今，金貿(mào)區(qū)就一直是成功人士、白領(lǐng)階層以及二次職業(yè)人士的首選。 可以把一、二層統(tǒng)一規(guī)劃成高檔中餐商務(wù)酒店，這也符合我司策劃白皮書的要求，即在 “富豪酒店”成功運(yùn)海南中實(shí)（集團(tuán)）有限公司 國賓公寓項(xiàng)目策劃方案 22 營后，在有經(jīng)營條件的位置完成高檔酒店的復(fù)制任務(wù)。同時能低成本的吸引客源，為餐飲和娛樂休閑業(yè)態(tài)的經(jīng)營業(yè)主提供了非常好的營業(yè)環(huán)境。 自營可以采取兩種方式： 一、出租。 方案 C 本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤約： 19600 萬元 1136 萬元 11698 萬元 =6766 萬元。 2項(xiàng)目開發(fā)利潤 方案 A 本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤約： 12400 萬元 736 萬元 8261 萬元 =3403 萬元。 住宅或者商務(wù)公寓 面積 萬 ㎡，平均價格 3000 元 /㎡，預(yù)計產(chǎn)值 9600 萬 元。 地下商場面積 8000 ㎡，其中 3000 ㎡用做設(shè)備間，不記價值，可銷售部分 5000 ㎡，平均價格 4000 元 /㎡，預(yù)計產(chǎn)值 2021 萬元。 地下車位作為一個促銷工具，可直接銷售，也可讓利銷售，按照 10 萬 /個計算，預(yù)計產(chǎn)值 2021 萬元。 地下車位 10 萬 /個。 2項(xiàng)目資金來源 海南公司自籌。由于房子是一項(xiàng)長期消費(fèi)使用 產(chǎn)品，當(dāng)你成年累月的面對所謂的 “ 海景 ” 時，無疑會產(chǎn)生視覺疲勞，再加上咸濕的海邊空氣對家具家私破壞力很高，所以海南本地人對于 “ 海景 ” 房的熱衷度一向不高。 “ 非典 ” 發(fā)生前，購房者最重視的是地段和價格，相對價格和地段來說對住宅通風(fēng)性能的考慮放在次要位置， “ 非典 ” 過后，對于房產(chǎn)的通風(fēng)條件則變成最受購房者重視的因素；排在第二位的是對小區(qū)綠化環(huán)境的要求。 推動海口旅游飲食文化的發(fā)展，這是納入海南省新世紀(jì)發(fā)展規(guī)劃的重要經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略。所以為本項(xiàng)目提供了一個非常好的景觀廣場，有利于建筑通風(fēng)，采光和業(yè)主的綠色環(huán)境視覺要求。 三、 成本因素分析 位于?？谑惺姓O(shè)施最完備的金貿(mào)區(qū)，靠近中國移動的辦公大樓（美銀大廈），所以在智能化建設(shè)方面的投入將比較低。界定范圍的標(biāo)準(zhǔn)將從嚴(yán)從小 ，以保障而不是改善中低收入家庭住房為主，供應(yīng)面積要求控制在 80 ㎡左右，豪華型、復(fù)式住宅將被嚴(yán)格禁止，對島內(nèi)二次置業(yè)的購房者購買低價房進(jìn)行了有效的限制。 由于政策導(dǎo)向的因素，本項(xiàng)目應(yīng)該采用住宅樓報建實(shí)際具有商住兩用特點(diǎn)的方式運(yùn)作，這樣可以避免按揭貸款方面的政策瓶頸，有效延長按揭貸款期限，降低商務(wù)公寓的月供壓力。目的是限制高價房、適度控制房 產(chǎn)炒做、降低房貸風(fēng)險。大型旅游車、短時停放車輛以及部分商場酒店停放車輛，可停放在酒店門前地面停車場上。比如住宅樓及 商業(yè)用房 中沖洗廁所，小區(qū)內(nèi)澆灌綠地樹木均可利用中水處理后的循環(huán)水。第 二，改變?nèi)藗冨e誤或不科學(xué)的空調(diào)使用方法，如夏季適當(dāng)提高空調(diào)系統(tǒng)溫控開關(guān)的溫度設(shè)置，室內(nèi)溫度提高 1℃ ，人體不會有明顯的不適感，但卻能大大降低能耗。 二、 空調(diào)制冷系統(tǒng)的節(jié)能 。 建筑窗戶（幕墻）的型材及玻璃選擇節(jié)能型 建筑物的窗戶是為了滿足 通風(fēng) 采光而設(shè)的 ，窗戶的大小影響居住的舒適度，但窗戶（幕墻）與實(shí)體墻的比例對建筑節(jié)能的影響很大，窗墻比例越大，通過它浪費(fèi)的能量就越大。 結(jié)合海口本地的氣候特色，本項(xiàng)目應(yīng)該把節(jié)能重點(diǎn)應(yīng)該放在 建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能 、 空調(diào)設(shè)備效率提高和可再生能源利用 幾個方面。同時，節(jié)能建筑的耗能比普通住宅要降低 50％左右。 項(xiàng)目節(jié)能方案 海南中實(shí)（集團(tuán)）有限公司 國賓公寓項(xiàng)目策劃方案 11 近年來，人們對居住舒適度的要求日益 提高，但由于能源利用效率很低，建筑耗能已大大超過了能源增長的速度，能源供應(yīng)緊張已嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活水平的進(jìn)一步提高，建筑節(jié)能成為一項(xiàng)長期而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù)。 1項(xiàng)目水、電來源 本項(xiàng)目除利用傳統(tǒng)市政水、電、自備發(fā)電機(jī)組外，還可以對海南本地充足的太陽能以及雨水進(jìn)行充分利用，以達(dá)到節(jié)、電節(jié)水之目的。 方案 C： 360 戶 1公寓戶型面積 公寓部分戶型面積：一廚一衛(wèi)， 80 ㎡；一廚二衛(wèi)， 100 ㎡；一廚二衛(wèi) 120 ㎡。 銷售費(fèi)用需 603 萬元。 前期費(fèi)用需 861 萬元。 另，預(yù)計產(chǎn)生稅金約 936 萬元。其中： 設(shè)計費(fèi) 234 萬元；規(guī)劃報建 286 萬元；監(jiān)理費(fèi) 60 萬元；招投標(biāo)代理費(fèi) 8 萬元；施工圖審查費(fèi) 15 萬元；招標(biāo)預(yù)算審查費(fèi) 8 萬元；燃?xì)馊刖W(wǎng)費(fèi) 20 萬元；質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 15 萬元；園林設(shè)計、報建費(fèi)10 萬元；工程勘探費(fèi) 10 萬元；消防、人防、環(huán)保費(fèi) 25 萬元。 海南中實(shí)（集團(tuán)）有限公司 國賓公寓項(xiàng)目策劃方案 7 方案 B 本項(xiàng)目總投資額： 9970 萬 元。 建安成本需 5280 萬元。 其中： 土地成本需 2054 萬元。 1建筑容積率 本項(xiàng)目暫定容積率為： 方案 A： 2 方案 B： 3 方案 C： 4 1項(xiàng)目建筑面積 方案 A 建筑面積約為地上 萬㎡，地下 萬㎡。 六、 獨(dú)立三層 根據(jù)每上一層營業(yè)額降低 30%的商業(yè)規(guī)律，指望業(yè)主通過內(nèi)部樓梯在第三層經(jīng)營餐飲是不現(xiàn)實(shí)的，為了避免這一銷售抗性，本策劃認(rèn)為需要為第三層設(shè)置獨(dú)立的通道。 五、 車位建筑 海口金貿(mào)區(qū)幾乎所有新樓盤的車位與住戶比在 1： 2— 1： 5 之間，今后金貿(mào)區(qū)車位緊缺成為必然 。 二、 綠色建筑 綠色建筑是指 在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源 ( 節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材 ) 、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然 和諧共生的建筑。 0方案策劃要點(diǎn) 海南中實(shí)（集團(tuán)）有限公司 國賓公寓項(xiàng)目策劃方案 3 本項(xiàng)目商用部分以位于?？谑胁惋嬓袠I(yè)成行成市的黃 金地帶為依托，產(chǎn)品無論是銷售還是自營，都會有光明的前景。 0項(xiàng)目用地性質(zhì) 房地產(chǎn)開發(fā)。 0項(xiàng)目現(xiàn)狀簡述 本項(xiàng)目位于金貿(mào)區(qū)久負(fù)盛名的金龍路飲食一條街，其市政道路對面是正在開發(fā)建設(shè)的宜欣商業(yè)廣場，周遍聚集了海口最密集的寫字樓群以及餐飲娛樂服務(wù)場所。 0項(xiàng)目擬定名稱 本項(xiàng)目擬定名稱為：國賓公寓。 根據(jù)潛在市場需求，本項(xiàng)目可供銷售的產(chǎn)品可以細(xì)分為： ① 餐飲用商鋪（一、二層），② 娛樂休閑用商鋪（三層）， ③ 住 宅， ④ 商務(wù)公寓， ⑤ 地下 商場，⑥地下 停車位等 六 類產(chǎn)品。?？跇I(yè)主以白領(lǐng)階層、二次置業(yè)為主，內(nèi)地業(yè)主購買多用于季節(jié)性渡假。 項(xiàng)目設(shè)計要點(diǎn) 一、節(jié)能建筑 在第 20 項(xiàng)，項(xiàng)目節(jié)能方案里進(jìn)行闡述。 四、 智能建筑 由樓宇自動化系統(tǒng) （ BAS） ，辦公自動化系統(tǒng) （ OAS） 和通信自動化系統(tǒng) （ CAS） 等三大系統(tǒng)組成。本項(xiàng)目車位與住戶的比例為 1： 2。 1項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu) 全框架結(jié)構(gòu)，隱性梁設(shè)計。 1項(xiàng)目投資總額 方案 A 本項(xiàng)目總投資額： 8261 萬元。其中： 設(shè)計費(fèi) 180 萬元；規(guī)劃報建 220 萬元；監(jiān)理費(fèi) 50 萬元；招投標(biāo)代理費(fèi) 6 萬元；施工圖審查費(fèi) 15 萬元；招標(biāo)預(yù)算審查費(fèi) 6 萬元；燃?xì)馊刖W(wǎng)費(fèi) 15 萬元；質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 10 萬元；園林設(shè)計、報建費(fèi)10 萬元；工程勘探費(fèi) 8 萬元；消防、人防、環(huán)保費(fèi) 20 萬元。 另，預(yù)計產(chǎn)生稅金約 736 萬元。 前期費(fèi)用需 691 萬元。 銷售費(fèi)用需 495 萬元。其中： 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)約 1365 萬元；土地出讓金 546 萬元；過戶稅費(fèi) 113 萬元；咨詢、管理費(fèi) 50 萬元。 地下 1500 元 /㎡ ,地上 1200 元 /㎡ ,地下 萬㎡ ,地上約 萬㎡。 方案 B： 240 戶。 具體進(jìn)度如下： 2021 年 1 月完成項(xiàng)目開發(fā)策劃； 2021 年 2 月 開始項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)文件的編寫與審批； 2021 年 3 月設(shè)計招標(biāo)； 2021 年 4 月完成規(guī)劃設(shè)計方案； 2021 年 5 月完成土地過戶； 2021 年 7 月獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，達(dá)到 2 的容積率指標(biāo)、獲得正式立項(xiàng)批準(zhǔn)； 2021 年 8 月完成規(guī)劃設(shè)計； 2021 年 10 月獲得規(guī)劃許可證，開始預(yù)售準(zhǔn)備； 海南中實(shí)（集團(tuán)）有限公司 國賓公寓項(xiàng)目策劃方案 10 2021 年 11 月完成施工圖設(shè)計及施工招標(biāo)，同時進(jìn)行銷售宣傳并實(shí)現(xiàn)銷售收入 200 萬元（以內(nèi)部認(rèn)購的方式）； 2021 年 12 月獲得建筑工程許可證、完成拆遷工作及現(xiàn)場施工準(zhǔn)備，同時確定施工單位； 2021 年 1 月施工單位進(jìn)場、同時開始 施工 ； 2021 年 9 月建筑封頂； 2021 年 11 月建筑外裝完工； 2021 年 2 月小市政完工，達(dá)到交房條件。并做預(yù)留集油過濾池設(shè)計安排，以滿足日后餐飲企業(yè)排污需要。在普通建筑需要一臺三匹功率空調(diào)的空間，節(jié)能建筑只需一臺一匹的空調(diào)，計算下來，一個月可省電費(fèi) 400 至 600 元。同時開發(fā)企業(yè)也可利用節(jié)能房產(chǎn)賣點(diǎn)，通過適當(dāng)提高售價收回所增加的投資成本。建議建筑物的圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用導(dǎo)熱性能低的材料，如墻體采用陶粒砼砌體或 其它空心磚 ，再在外墻掛保溫板（如聚苯乙烯泡沫塑料板、礦棉板等），屋面采用聚苯板或工程廢渣，一者從砌體材料本身用陶粒砼砌體或爐渣砌體代替粘土磚可減少消耗耕地資源；二者大大減少室內(nèi)冷氣的散失從而提高中央空調(diào)機(jī)等制冷系統(tǒng)的利用率，可省下昂貴的制冷費(fèi)用。如窗戶（幕墻）玻璃采用 雙層 玻璃或?yàn)V光性小的中空玻璃。所以，第一，大力發(fā)展和采用先進(jìn)的中央空調(diào)系統(tǒng)，如采用中央空調(diào)智能節(jié)電系統(tǒng)，采用計算機(jī)智能控制方式，運(yùn)用計算機(jī)技術(shù)和變頻海南中實(shí)（集團(tuán)）有限公司 國賓公寓項(xiàng)目策劃方案 13 技術(shù)，根據(jù)中央空調(diào)主機(jī)和輔機(jī)系統(tǒng)運(yùn)行工況和末端負(fù)荷的變化，采集多種變化參數(shù)，然后通過負(fù)荷隨動計算，自動對冷凍 (溫 )水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)等設(shè)備進(jìn)行實(shí)時優(yōu)化控制，并使中央空調(diào)主機(jī)運(yùn)行環(huán)境得以優(yōu)化，使得主機(jī)工質(zhì)和輔機(jī)系統(tǒng)各種流體流量跟隨末端負(fù)荷變化而同步變化，確保中央空調(diào)系統(tǒng)在滿足舒適的前提下大幅度降低系統(tǒng)能源消耗。 大量建設(shè)中水設(shè)施 我國是個水資源匱乏且分布不均衡的國家，就 ?？诘貐^(qū) 而言， 淡水 資源嚴(yán)重不足，因此建設(shè)中水處理系統(tǒng)，既 符合國情，又能為地方節(jié)約水資源。 2出、入交通設(shè)計 在紅線處分設(shè)兩個機(jī)動車地下車庫駛?cè)肟?、?個駛出口，地下車庫分設(shè)業(yè)主、商業(yè)用停車區(qū)，共用一個駛出口，小區(qū)不設(shè)地面機(jī)動車道。《通知》對項(xiàng)目投向有