【正文】 地產(chǎn)資料近千個。 5 層 家居生活用品 廚具世界等 4 層 大眾餐廳 4D 電影院 娛樂場所 婚慶城等 3 層 男裝用品區(qū)和永州市書城 2 層 女裝 、 青春 少女裝 、 女性用品等 1 層 璀璨時尚區(qū) （ 珠 寶、精品、化妝品）洋快餐廳等 負一層 家電 生活超市 業(yè)態(tài) 布局設(shè)計比例應控制在 :購物 40% 餐 30% 娛樂 20% 它 10% 以上的產(chǎn)品設(shè)計都將是主要以商務(wù)人士 及市民 、學生 也就是 從 最終的消費者為出發(fā)點，以滿足他們的需求為目標，根據(jù)這類消費群體的消費特點進行設(shè)計，提高各項服務(wù)質(zhì)量，利于后期的經(jīng)營，也利于提升整體物業(yè)的品質(zhì)。 商業(yè)部分 :業(yè)態(tài) 布局設(shè)計 （可以根據(jù)項目情況 裙 樓商業(yè)設(shè)計為三層） 樓層 經(jīng)營內(nèi)容 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。隨著 芝山周邊 一批高檔住宅區(qū)的開發(fā)， 及洛湛鐵路永州站的建設(shè) 都為本區(qū)域駐入了強大的消費力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 產(chǎn)權(quán)式 中亞 國際商業(yè)廣場現(xiàn)在已經(jīng)不再只是一個固定資產(chǎn)的身份，它將在永州市人心中成為一個財富的象征，同時又是一個財富累 積 的渠道。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 圖二： 我們還特別對永州市本地市場和客戶進行研究，對他們的投資渠道進行了簡單比較： 普 通消費群體的投資渠道表： 產(chǎn)權(quán)式 中亞國際商業(yè)廣場回報 股票投資 古董投資 基金投資 銀行定期存款 自營企業(yè) 少量購買群體 中 等 購買群體 基本購買群體 年齡在 2545 歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很浩的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式 ； 年齡在 2545歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式 （如：） 3045左右，相當成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報，很理性的消費群體，對于產(chǎn)權(quán)式不陌生。 針對上面我們所分析的目標人群，我們將根據(jù)其消費習慣、消費心理消費結(jié)構(gòu)等執(zhí)行相應的媒體推廣計劃，舉行公關(guān)活動 主要消費群體圖表如下： 圖一： 少量購買群體 中等購買群體 基本購買群體 永州市收入較高職員 永州市公務(wù)員 當 地、溫州、邵陽 等投資客 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 臨江主要是一線江景 高檔 住宅 和臨江酒店 ， 臨近芝山路打造成一個大型的休閑廣場讓市民休息和聚集人流 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? T 威脅分析 A. 目前永州市 冷區(qū) 唯一大型項目 舜德城市 MALL 的最近情況是否會影響消費者對本項目的看法 。 ? W 劣勢分析 A. 項目的規(guī)模大，推廣資源的成本增加 ，項目開口還不夠大，最好友誼酒店也進拆遷使項目更具氣勢 B. 配套設(shè)施有待 進一步完善，主要體現(xiàn)在大型的休閑廣場和 建筑 小品 ? O 機會分析 A. 經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展， 市場 對 大型綜合類 地產(chǎn) 項目 需求增加，給 中亞 國際商業(yè)廣場一個長足的發(fā)展空間 B. 周邊各縣區(qū)城市的發(fā)展，帶動 永州市當?shù)叵M群體的投資意識 和消費意識 C. 永州市 最近幾年 改革的勢頭良好，促進了經(jīng)濟大環(huán)境的穩(wěn)步發(fā)展，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也 有利于中亞 國際商業(yè)廣場朝著更好的方向發(fā)展，因為隨著市場的成熟大型零售商欲以進入 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? S 優(yōu)勢分析 A. 整個經(jīng)濟業(yè)態(tài)多元化，貿(mào)易頻繁，經(jīng)濟繁榮穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境整體局勢良好； 促進了企業(yè)的 商貿(mào)頻繁，對中亞 國際商業(yè)廣場的需求在不斷上升； B. 本項目的周邊環(huán)境和周邊設(shè)施完備，土地價值高，是高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)保障； C. 交通樞紐城市，經(jīng)濟持 續(xù)性強，城市進入快速發(fā)展期，商業(yè)、服務(wù)業(yè)和貿(mào)易的快速增長帶動中亞 國際商業(yè)廣場的 （住宅、酒店、商鋪） 整體需求 。 縱觀現(xiàn) 有 商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，大部分商業(yè)項目的銷售與招商及運營是由不同的公司分開來代理，這種方式很可能會造成代理公司受短期、眼前利益的驅(qū)使作出一些不利于項目長遠發(fā)展，代理商為使產(chǎn)品盡快脫手而采取的一些優(yōu)惠措施， 所以他們盡量想把樓賣掉、把資金回收，對運營這塊打算全部發(fā)包給別人，這樣對商業(yè)地產(chǎn)打擊還是很大的。 現(xiàn) 存在的問題分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 銷售方式與銷售情況 老區(qū)買斷永久使用權(quán)。零風險，穩(wěn)回報，年投資回報 8% 優(yōu)惠政策 按揭兩個 折 ,按揭方式五折 ,一次性付款兩個 折再一個 折 一次性付款優(yōu)惠 2% 工程進度 2021 年 5 月 1 日紅太陽購物廣場 開業(yè) ,2021年 1 月 1 日紅太陽國際廣場酒店開業(yè) 正在建設(shè) 租賃價格 年回報 9%,返租 12 年 價格不能確定 招商情況 大部分開發(fā)商自營 .扣點 1520% 新一佳超市 表二 : 項目名稱 永州商業(yè)城 徐家井世紀中心 項目基本情況 總建筑面積 10000 平米，建筑分三層 項目位于永州市零陵區(qū)徐家井，開發(fā)商龍信地產(chǎn)開發(fā)有限 司 商業(yè)定位 一樓經(jīng)營日常用品、小百貨、書店、 二樓經(jīng)營音像制品、內(nèi)衣、女裝、皮鞋 三樓經(jīng)營男裝、女裝 負一樓車庫，農(nóng)貿(mào)市場、一樓為 6000 平米名品店、二樓為步步高超市三至六層為公寓套房 銷售價格 轉(zhuǎn)讓費用三到十五萬不等，似位置不同而定 23000 元 /平米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此 本項目也是 在這樣的環(huán)境下?lián)P帆起航 。 3) 從產(chǎn)品本身看：商場購物、 住宅樓、 商務(wù)娛樂配套齊全，符合主要使用群體的要求。 ? 影院：永州老電影院 ? 娛樂場所：多個酒吧及 酒店 娛樂總會集中于芝山路，人民北路 小結(jié)： 1) 從地理 位置看：項目所在位置優(yōu)越，商業(yè) 氛圍 濃厚，十分適合商業(yè)綜合體 的經(jīng)營 建設(shè) 2) 從周邊配套看：項目的周邊配套完善，產(chǎn)品的自身價值較高； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 綠化狀況： 、永州市沿江 風光帶 （ 計劃 建 設(shè) ） 周邊環(huán)境： 臨江，風景優(yōu)美、空氣清新 ，商業(yè) 氛圍濃厚 屬 于零陵區(qū)的一 級 地塊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3） 同時商業(yè)設(shè)施 及經(jīng)濟 的發(fā)展，城市的規(guī)模 和人口 也會快速發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從這些數(shù)據(jù)中可以看到永州市經(jīng)濟發(fā)展的步伐，這個良好的大環(huán)境是為各個行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，其中也包含了 房地產(chǎn)開發(fā)（ 中亞國際商業(yè)廣場 ） 行業(yè)的長足發(fā)展。 3)永州的 商 業(yè)貿(mào)易發(fā)達，是湖南省八大商業(yè)經(jīng)濟區(qū)之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 由于其獨特的地理位置和成 熟的交通基礎(chǔ)建設(shè)，面對永州市經(jīng)濟圈 的發(fā)展 和工業(yè)建設(shè)，使其 將成為 一個新興的內(nèi)陸工業(yè)城市。零陵區(qū) 距桂林市、 株洲 、長沙等城市 220 公里左右 ， 距永州市機場 3 公里， 交通郵電暢達，是永州的交通樞紐，形成了水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 ? “雙核”指 零 區(qū)和冷區(qū)，是市域內(nèi)主要的居住和公共服務(wù)中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 下面，我們針對項目的實際情況，并對永州 零陵區(qū) 、冷區(qū) 的 住宅、 商業(yè)進行了調(diào)查與分析，從 圣世陽光、心連心購物廣場、世紀中心、圣馬可時尚廣場、 步行街等 項目 的對比中發(fā)現(xiàn)問題，分析問題，找到永州商業(yè)的突破口 （市場空白） 以 及永州市發(fā)展商業(yè) 地產(chǎn) 所面臨的機會與威脅，經(jīng)過周密的分析與討論，我們得出以下客觀性的結(jié)論 。 前 言 首先感謝貴司領(lǐng)導 予以機會讓 我 們 進行 了 第一次的初步接觸，也為我們合作 奠定了 基礎(chǔ)， 我司做為一家專業(yè)的商業(yè) 房 地產(chǎn)策劃公司對于商業(yè)地產(chǎn)的 復雜性和特殊性有較 深刻 的 認知 和體會，大 型綜合商業(yè)地產(chǎn)項目 不同于普通 住宅項目，其對象并非直接的 市民群體而 是商家 、 購物消費者 、投資者等 組合體 。 2． 客戶定位 3． 產(chǎn)品定位 4． 價格定位 第四章 產(chǎn)品建議篇 1． 項目產(chǎn)品建議 第五章 市場推廣篇 1． 推廣思路 2． 執(zhí)行部分 3． 公關(guān)策劃部分 第六章 銷售篇 1． 銷售策略 銷售預估計劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目 錄 前言 第一章 市場篇 1． 永州市簡介 2． 地理位置 3． 內(nèi)陸經(jīng)濟 4． 城市發(fā)展趨向 5． 市場篇總結(jié) 第二章 項目篇 1． 項目介紹 2． 永州市現(xiàn)有 商業(yè) 項目 、住宅、酒店等市場 分析 3． 項目 SWOT 分析 第三章 定位篇 1． 項目總體定位 及命名 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中亞 國際商業(yè)廣場 項目 策劃方案 廣州潤輝房地產(chǎn)代理有限公司 深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司 二〇〇七年三 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國