【正文】 料 含高層項目報消防咨詢公司審圖 項目全套施工圖、航測圖兩張、消防設計專項說明（高層項目）、消防咨詢委托書（高層項目） 咨詢公司出“ 建筑工程施工圖消防設計文件審查合格書 ”“ 510 天 轉建審科審批 3 天 建審科發(fā)審核意見書 純多層項目報大廳審批綠色通道 轉 建審科審圖 5 天 大廳發(fā)審核意見書 審查不通過 ,設計部門修改方案 日照及技術指標審核 1. 作業(yè)目的：根據(jù)規(guī)劃審批規(guī)定，完成項目設計方案的日照及指標分析，取得項目《建筑總平面技術經(jīng)濟指標計 算表》及“日照分析圖”。（一）所需資料： 協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心：提供施工圖紙，協(xié)助填寫消防相關申批表，根據(jù)消防審核意見修改設計方案。 5. 作業(yè)描述： . 向規(guī)劃局大廳用地處窗口遞交資料：選址意見書、定界圖、航測圖、營業(yè)執(zhí)照、資質證書、土地相關證明文件 . 用地處根據(jù)選址意見書出控制性詳規(guī)設計要點（需主管副局長審批） . 委托市規(guī)劃院做控制性詳細規(guī)劃； . 控規(guī)公示 7天（規(guī)劃局網(wǎng)站）； . 主管副局長批準發(fā)證； 6. 所需時間： 30工作日 7. 流程圖（所標注天數(shù)為工作日） 向用地處遞交資料 用地處出控規(guī)要點 5 天 選址意見書、定界圖、航測圖、營業(yè)執(zhí)照、資質證書、土地相關證明文 件 主管副局長審批 3 天 市規(guī)劃院出控規(guī) 10 天 控規(guī)規(guī)劃局網(wǎng)公示 7 天 主管副局長批準發(fā)證 5 天 領證 建筑工程消防設計技術審核 1. 作業(yè)目的：根據(jù)消防審核規(guī)定，完成項目設計方案的消防審核，領取《建筑工程消防設計審批意見書》。 2. 作業(yè)依據(jù)：鄭州市城市規(guī)劃局的《建設用地規(guī)劃許可證》辦事程序。 . 用地處轉總工室審查（用地性質、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃。 2. 作業(yè)依據(jù)：鄭州市城市規(guī)劃局的《項目選址意見書》辦事程序。 . 5． 6投標工作全過程的保密紀律： . 5． 6． 1各崗位對所掌握的投標信息承擔保密責任，主管副總對最終報價承擔保密責任。 . 投標文件應留有備份，以便投標應急使用和公司存檔。 . 主管副總：確定項目相關技術參數(shù)，審定主辦崗位整理提交的投標文件并組織修改。 . 工程管理中心：根據(jù)招標文件的要求，負責工程管理方面的投標文件編寫。 . 投資發(fā)展中心：負責研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術標）提出設計要求，測估本公司的投標報價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析。 . 5． 2投標準備會議 . 主管副總召集上述所有崗位舉行投標準備會議，按投標期限制訂工作計劃并布置任務，各崗位明確責任、 分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門負責人審核后匯總到本主辦崗位。 . 緊前工作條件：獲得土地招標文件和相關技術指標要求。 . 協(xié)管崗位： 財務經(jīng)理：對財務部提供信息資料的真實性負責 ，對籌資方案的可靠性負責。由于商務標在整個投標評分系統(tǒng)中所占的比重往往達 70%左右，因此能否編制好商務標是投標成敗的關鍵。 . 《產(chǎn)品建議書》定稿后，根據(jù)項目進展對其所做的補充及修訂，以會議紀要等形式備案，并提供萬創(chuàng)公司作為設計輸入資料。 . 經(jīng)新項目成本概算后，由投資發(fā)展中心據(jù)概念設計研究、新項目經(jīng)營成本概算等資料組織編寫《項目產(chǎn)品建議書》。 . 調研結果分析、小結。 . 調研組成員。 . 調研工作實施 . 項目案場銷售成員查閱并熟悉《項目可行性研究報告》、觀察各方面的工作現(xiàn)狀、現(xiàn)象和活動獲取項目相關信息。 . 工作程序 . 投資發(fā)展中心提交的《項目可行性研究報告》是本階段產(chǎn)品策劃的輸入。 . 決策崗位：總經(jīng)理：項目經(jīng)營計劃指導書的簽發(fā)。 工作描述： 投資發(fā)展中心組織相關人員參加項目初判評審會，或將項目初判報告送至相關人員評審； 各相關人員對可行性分析報告提出意見； 項目策劃人員根據(jù)建議對需要修改、完善部分進行修訂； 根據(jù)修訂完善后的報告， 相關人員對項目提出書面建議； 公司決策層確定項目是否向下進入獲取階段。 主管崗位：總經(jīng)理：熟悉報告內(nèi)容，進行最終決策。 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。 第七章 銷售計劃 （客服中心建議） 各期銷售時間、價格、面積，入住時間，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。 項目設計計劃的時間安排。 綜合分析 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。 近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。（附周邊環(huán)境生活配套圖） 自然環(huán)境 區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風水等。 土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復文件。 財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結論。 市場現(xiàn)狀調查，市場供求預測和價格預測、風險分析。 項目研究結論和建議。 項目規(guī)劃及建筑構想 建筑風格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。 項目優(yōu)劣勢分析（ SWOT分析） 項目競爭情況（現(xiàn)時 /潛在競爭對手）、優(yōu)勢（ S）、劣勢（ W）、威脅（ O）、機會（ T）。 細分市場分析 物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價 /租金； 開工時間、預計竣工時間； 投資商 /開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。 編寫研究報告。對項目本 體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建筑規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。 各成員按照專業(yè)分工調查研究收集資料，必要時再次進行實地調查和市場調查。 作業(yè)描述 ，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務部門，并基本固定。 協(xié)管崗位：財務經(jīng)理，研發(fā)經(jīng)理，成本經(jīng)理：審閱相關專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助主管副總把關。過去計劃經(jīng)濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。 . 附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。 . 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 . 市政規(guī)劃：近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心 /超市的建設等。 4. 作業(yè)方法： 相關部門信息的收集、市場問卷調查、所在區(qū)域的踏勘及調研、競爭項目的詳細調研、各種信息、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、分析 5. 作業(yè)描述： . 項目宗地實地踏勘地形： . 宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況； . 地勢：地勢平坦狀 況，自然標高，與周邊地勢比較； . 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； . 地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建； . 土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； . 地質情況：包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。 2. 作業(yè)依據(jù)： 地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。 協(xié)管崗位：主管副總、客服副總、成本經(jīng)理、財務經(jīng)理：熟悉項目，提出意見。 . 留取現(xiàn)場影像資料。 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：進行現(xiàn)場踏勘及市場調研，編制報告。 公司高層領導：收集相關信息。 3. 作業(yè)要求 . 市場代表樓盤信息的調查、分析； . 行業(yè)相關政策、法規(guī)的收集、分析； . 行業(yè)相關宏觀經(jīng)濟、城市建設等信息的收集、分析； . 鄭州市代表性房地產(chǎn)企業(yè)的研究、分析； . 新項目所在區(qū)域市場環(huán)境的研究分析； . 項目策劃過程中市場分析信息的提供； . 公司開發(fā)項目開發(fā)過程的跟蹤、分析； 4. 作業(yè)描述 . 通過實地調研，了解市場代表樓盤信息； . 通過媒體收集行業(yè)相關信息； . 通過《房地產(chǎn)市場分析月報》在 公司內(nèi)部發(fā)布市場研究成果。 報批 工作流程 目 錄 投資發(fā)展中心總流程 2 房地產(chǎn)市場研究 3 項目信息收集 4 項目信息篩選 5 項目論證業(yè)務總流程 6 項目初判 7 初判報告評審 9 附件：目標宗地初步判斷分析報告審批表 10 市場調研 11 編制可行性研究報告 14 項目可行性分析報告（模版） 18 可行性分析報告評審 23 附件：項目可行性研究報告評審表 24 項目策劃業(yè)務總流程 25 項目策劃 26 初步產(chǎn)品定位建議書（模版） 28 項目經(jīng)營計劃指導書基本內(nèi)容 29 土地投標 31 項目選址意見書 34 建設用地規(guī)劃許可證 36 建筑工程消防設計技術審核 37 日照及技術指標審核 39 文物鉆探 41 建筑工程規(guī)劃許可證 43 建設工程規(guī)劃許可批后公示 45 規(guī)劃院放線 46 建設工程施工許可證 47 建設管線工程規(guī)劃許可證 48 基建用電報裝 50 正式用電報裝 52 基建用水報裝 54 正式用水報裝 55 天然氣報裝 56 消防驗收 57 投資發(fā)展中心總流程 市場信息收集、分析 項目信息收集 項目論證 國有土地使用證 建設工程規(guī)劃許可證 項目選址意見書 項目用地規(guī)劃許可證 文物鉆探 消防審查 日照分析 基建用電報裝 基建用水報裝 建設工程施工許可證 管線工程規(guī)劃許可證 正式用電報裝 正式用水報裝 天然氣報裝 集中供熱報裝 現(xiàn)場施工 現(xiàn)場施工 現(xiàn)場施工 現(xiàn)場施工 消防驗收 房地產(chǎn)市場研究 1. 作業(yè)目的： 研究市場真實狀況，為項目論證、項目策劃提供依據(jù)和積累信息。 客服中心相關人員：提供市場信息及配合調研。 協(xié)辦崗位： 報批報建員：收集相關信息。 協(xié)管崗位：設計、客服主管副總：熟悉 項目情況，指導編寫報告。 3. 作業(yè)要求： . 進行現(xiàn)場實地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周邊環(huán)境對項目是否存在重大影響。 2. 主管崗位：總經(jīng)理：決策項目是否進入“可行性分析”。 （“項目初判評審意見表”見下） 附件：目標宗地初步判斷分析報告審批表 表單編號： 宗地名稱： 部門： 送審日期： 年 月 日 主要內(nèi) 容： 需要審核審批事項： 投資發(fā)展中心負責人審核意見 簽名： 年 月 日 主管副總審核意見 簽名： 年 月 日 總經(jīng)理審核意見 簽名： 年 月 日 董事長審批： 簽名： 年 月 日 市場調研 1. 作業(yè)目的： 對項目區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場、目標客戶群等進入深入調查，為項目可行性分析提供真實依據(jù)。 協(xié)辦崗位： 客戶服務中心：配合調研，提供市場信息。 . 交通環(huán)境：宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等 。 . 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。