【正文】 前期手續(xù)費(fèi) 城市建設(shè)配套費(fèi) 246 元 /m2 開發(fā)管理費(fèi) 元 /m2 人防工程費(fèi) 30 元 /m2 地質(zhì)勘察費(fèi) 元 /m2 消防設(shè)施費(fèi) 2 元 /m2 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理費(fèi) 元 /m2 定點(diǎn)放線費(fèi) 元 /m2 合計(jì) 元 /m2 與工程有關(guān)費(fèi)用 建筑安裝費(fèi) 高層 1500 元 /m2（ 18層含商業(yè)）， 多層 800元 /m2（磚混，室內(nèi)簡裝） 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 30 元 /m2 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 元 /m2 工程監(jiān)理費(fèi) 20 元 /m2 勞保基金 22 元 /m2 新型墻體費(fèi) 10 元 /m2 合同鑒定費(fèi) 1 元 /m2 散裝水泥費(fèi) 1 元 /m2 工程交易住處咨詢費(fèi) 1 元 /m2 室外管網(wǎng) 20 元 /m2 合計(jì) 高層 1596 元 /m2，多層 896元 /m2， 配套費(fèi)用 160 元 /m2 交易費(fèi)用 （按住宅售價 4300 元 /m2 ，商業(yè)預(yù)售登記費(fèi) 元 /m2 預(yù)售 公告費(fèi) 元 /m2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 投入產(chǎn)出分析 一．經(jīng)一路項(xiàng)目成本分析 名目 細(xì)分 價 格 土地成本 地價 8000萬 規(guī)劃指標(biāo) 建筑面積 80000 m2，其中商業(yè) 1400 0m2， 住宅 66000m2（ 多層 7000 m2） 樓面地價 1000元 /m2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個。 7．經(jīng)營管理建議。 人性化的設(shè)計(jì)在步行街通道得到了鮮明的體現(xiàn)，細(xì)節(jié)上也體現(xiàn)出了休閑的意境。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 2．除去上述社區(qū)配套服務(wù)以外的位置，可以做成室內(nèi)步行街的形式。一層的價格會在 1202113000 元 /平方米，二層在 65007500 元 /平方米。 1．運(yùn)用類比分析方法，取 與本項(xiàng)目商業(yè)相接近或相互影響的社區(qū)商業(yè)銷售價格的加權(quán)價格，得出本項(xiàng)目平均值在 7609 元 /平方米 。 區(qū)域因素比較分析法 區(qū)域因素 權(quán)重 齊魯花園 泉星小區(qū) 艾菲爾花園 本項(xiàng)目 地段 97 99 95 99 交通 97 98 95 100 人流 97 98 95 97 位置 97 99 95 98 開間 96 98 95 99 修正系數(shù) 1 95 本項(xiàng)目商鋪價格修正系數(shù)表 樓 盤 修正系數(shù) 已實(shí)現(xiàn)均價 （元 /平方米） 本項(xiàng)目比價修正價格（元 /平方米） 本項(xiàng)目平均值（元 /平方米） 齊魯花園 6800 7024 7609 泉星小區(qū) 10000 10016 艾菲爾花園 95 5500 5789 本項(xiàng)目 —— —— 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。（以定額回報方式確定租金） 四．價格定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 經(jīng)有了自己的判斷。他們對這一地塊的位置及周邊的商業(yè)氣氛已經(jīng)非常熟悉，對這一區(qū)域的商業(yè)價值也已 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。投資戶是本項(xiàng)目商業(yè)的第一主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是 決定他們是否購買的最主要因素，同時商鋪的升值潛力也是關(guān)注的主要點(diǎn)。商鋪是一項(xiàng)巨大的投入，而且有一定風(fēng)險，客戶購買十分小心。 ◆ 地段和位置仍然是第一考慮因素，其次分別是交通便利性、商業(yè)環(huán)境、發(fā)展商實(shí)力、主題規(guī)劃、價格、廣告力度、配套設(shè)施等。 2．投資者決策分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 小面積商鋪歷來是投資的稀缺品種，它的投資價值很高，主要原因是單位面積小、總價低，吻合絕大多數(shù)投資者投資起點(diǎn)低回報收效快的購買心理，同時也能較大程度降低投資門檻。 目前，投資者投資商鋪的類型，主要包括商業(yè)街商鋪、市場類商鋪、社區(qū)商鋪和百貨類商鋪等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個。 （ 7）這類商品對商鋪外在形象的設(shè)置有較高標(biāo)準(zhǔn)要求。 （ 3）本項(xiàng)目所在區(qū)域的商鋪 正好面臨經(jīng)一路，為需要展示的這類物品提供了極好的空間和位置。 （ 1）近幾年，汽車、住房、信息產(chǎn)品、教育、餐飲等成為消費(fèi)熱點(diǎn)。沒有主題就不會有鮮明的個性，也就自然不會吸引投資客的注意力。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 三．項(xiàng)目經(jīng)營定位 家飾家紡商業(yè)街 通過對項(xiàng)目的調(diào)查分析，從目前整個社區(qū)的商業(yè)環(huán)境、發(fā)展前景出發(fā)，立足于市場的需求，在規(guī)模、功能、檔次上充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢和潛力，以滿足社區(qū)生活配套和市場需要為基點(diǎn)，商業(yè)街定位遵循下述原 則： ◆ 少量商業(yè)用來滿足社區(qū)居民的基本生活需求； ◆ 以家飾家紡為經(jīng)營主題 ,體現(xiàn)現(xiàn)代生活特點(diǎn)，引入集生活服務(wù)、體驗(yàn)休閑為一體的經(jīng)營理念。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。為本項(xiàng)目順利銷售提供了保證。 ◆ 商用物業(yè)未來升值空間看好； ◆ 房產(chǎn)投資，特別是商業(yè)物業(yè)已成為市民投資的一個重要方向。 3． 項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析 （ OPPORTUNITY） ◆ 濟(jì)南可供購買投資的商業(yè)物業(yè)非常稀缺，存在非常大的購買市場； ◆ 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動的居住人口增加； ◆ 區(qū)域市場處于高速發(fā)展階段； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目可受西市場成熟商圈的輻射，周邊配套設(shè)施齊備；與華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、西市場相臨，交通便捷， 4 條公車往返穿梭；而且本商圈已成為濟(jì)南人家喻戶曉之地；市場前景不容小視。 第二部分 項(xiàng)目分析 一．項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目宗地位于 緯六路高架橋西側(cè)， 經(jīng)一緯六到緯九路路北一段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。但它與西市場不同的是，時代商業(yè)廣場是產(chǎn)權(quán)式商鋪，而西市場只賣經(jīng)營權(quán)（主要是 1 年經(jīng)營權(quán)和 5 年經(jīng)營權(quán)兩種模式）。 目前，西市場的改造正在進(jìn)行當(dāng)中。比如，在政策和服務(wù)上都給客戶提供很多有利的條件。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。嘉華購物廣場將進(jìn)一步適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)的特點(diǎn)，充分營造 “ 休閑、時尚、個性 ” 的特色。 （二）嘉華購物廣場 嘉華購物廣場與同處一地的姊妹店 —— 濟(jì)南華聯(lián)商廈隔街相望，遙相呼應(yīng)，地理位置十分優(yōu)越。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。而與本項(xiàng)目商 業(yè)形成比較和競爭的商業(yè)主要有華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、西市場和時代商業(yè)廣場。 商圈，滿足全市甚至輻射山東全省居民的衣食住行。 小結(jié) ：濟(jì)南的商業(yè)經(jīng)過多年沉淀，形成泉城路（高檔零售為主的綜合業(yè)態(tài)）、經(jīng)二路（中高檔百貨為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）、經(jīng)四路（中檔百貨為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）、花園路（區(qū)域配套為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）、北園路（家具、建材為主的綜合業(yè)態(tài)）、山大路（數(shù)碼產(chǎn)品為主的綜合業(yè)態(tài)）、濟(jì)濼路（百貨批發(fā)為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）七大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個。被譽(yù)為濟(jì)南的“中關(guān)村”。服裝城內(nèi)有國內(nèi)外知名品牌服飾代理千余家，品牌薈萃，商賈云集，成為名副其實(shí)的齊魯服裝之都。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。隨著北園立交的建成通車，該區(qū)域交通環(huán)境進(jìn)一步改善，商業(yè)前景廣闊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房 地產(chǎn)資料近千個。 人民商場雖然為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，但由于其地理位置以及周邊商業(yè)所烘托的氛圍所致，其人流量較大。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場、專賣店 (以服裝、鞋業(yè)為主 )、風(fēng)味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。 泉城路已經(jīng)很大程度的背離了原來的設(shè)計(jì)理想。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 以中小超市及街區(qū)服務(wù)設(shè)施為主，提供簡單生活服務(wù)，滿足街區(qū)內(nèi)居民的生活需求。 ◆ 主題性。面積為 5000 平米以上，以食品、生活日用品等為核心，配套餐飲等，為周邊 － 1 公里范圍的消費(fèi)者提供服務(wù)。 ◆ 區(qū)域級商業(yè)區(qū)：花園路、馬鞍山路等 一般營業(yè)面積在 2 萬平米以上。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 商 業(yè) 篇 “黃金有價，商鋪無價”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 第一部分 商業(yè)市場情況 一．宏觀市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （一）商業(yè)市場分級 ◆ 市級商業(yè)區(qū)：泉城路、濼源大街、經(jīng)四路、經(jīng)二路、北園路等商圈 零售業(yè)為龍頭，配套餐飲、娛樂、休閑、文 化、康體、金融等綜合服務(wù)，商圈營業(yè)面積超過 50 萬平米，服務(wù)面向全市消費(fèi)者。 ◆ 社區(qū)型商業(yè)：易初蓮花、世紀(jì)蓮花、大潤發(fā)等，以超市為主 在人口密度較大的居民生活區(qū)域中，滿足居民生活需求的綜合型商業(yè)。消費(fèi)者涵蓋全市各階層，聚集力很強(qiáng)。 ◆