【正文】 “ 一大 ” 會(huì)址的所在地，沿街的石庫(kù)門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的 城市風(fēng)景線。 n 上海新天地 新天地分為南里和北里兩個(gè)部分，南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫(kù)門舊建筑為輔。位于市中心，交通方便，距離火車站 2 公里。 西遞、宏村這兩個(gè)傳統(tǒng)的古村落在很大程度上仍然保持著那些在上個(gè)世紀(jì)已經(jīng)消失或改變了的鄉(xiāng)村的面貌。村莊內(nèi)部，一條活水繞過(guò)家家門前。 n “ 中國(guó)畫里的鄉(xiāng)村 ” —— 宏村 27 穿過(guò)西遞村村口的桃源洞，沿著小溪再曲曲折折走上幾百米，峰回路轉(zhuǎn)，一塊盆地呈現(xiàn)眼前。 西遞村以一條縱向的街道和兩條沿溪的道路為主要骨架，構(gòu)成東向?yàn)橹?、向南?延伸的村落街巷系統(tǒng)。 n 古風(fēng)撲面具有濃郁江南氣息 —— 同里 同里的建筑保存也比較完好，家具也都是按照當(dāng)時(shí)的原樣擺設(shè)，游人可以在樓里自由地活動(dòng)，讓人想象原來(lái)主人住在其中的情境。內(nèi)園還新建有古戲臺(tái)一座。豫園曾被譽(yù)為 “ 奇秀甲于東南 ” ，是一座揉和了我國(guó)明、清兩代園林藝術(shù)的名園，被國(guó)務(wù)院定為全國(guó)文物保護(hù)單位。 穿插在各棟組團(tuán)設(shè)置民族風(fēng)情景觀、情景展示區(qū)，互動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施，安排各類相關(guān)風(fēng)情表演，與第一、第二組團(tuán)的商鋪經(jīng)營(yíng)類別相呼應(yīng)，以設(shè)置在 I、 J 棟為主。 創(chuàng)建粵西特色商品一條街（例如：四會(huì)玉器一條街、廣寧竹海一條街），粵西千里走廊一條街，同時(shí)根據(jù)各鎮(zhèn)區(qū)旅游特色進(jìn)行各鎮(zhèn)區(qū)承租商鋪特色裝修，與肇慶旅游品牌推廣相結(jié)合，同時(shí)定期舉辦各類推廣活動(dòng)，促進(jìn)整體經(jīng)營(yíng) 252。 北向商鋪將以端硯行業(yè)龍頭商戶設(shè)置其中，實(shí)現(xiàn)其組團(tuán)特性及項(xiàng)目整體規(guī)劃特性， 在招商時(shí)對(duì)商戶進(jìn)行謹(jǐn)慎篩選 252。 形成端硯文化對(duì)外傳播及文化商品產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，消費(fèi)群體交流的基地，形成大量的購(gòu)買群體 252。 以端硯文化為主，粵西文化、嶺南文化、宋文化為輔助的集中展示，吸引各機(jī)關(guān)團(tuán)體，教育機(jī)構(gòu)參觀學(xué)習(xí)，形成寓教于樂(lè)的歷史文化學(xué)習(xí)教育基地功能，通過(guò)展覽館及項(xiàng)目各功能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)推廣 n 服務(wù)配套功能 252。 旅游相關(guān)食用品 3%5% n 旅游經(jīng)營(yíng)功能 252。 以端硯商品銷售為主，占整體商品銷售 30%35% 252。 n 具引導(dǎo)性的縱橫向人流動(dòng)線 本項(xiàng)目以東、西兩端作為主入口，人流動(dòng)線也將以東、西縱向?yàn)橹?，而本?xiàng)目的關(guān)鍵在于通過(guò)每一個(gè)組團(tuán)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)主題，景觀特色，互動(dòng)娛樂(lè)特色進(jìn)行南、北橫向吸納，形成南、北橫向人流動(dòng)線，與東、西人流動(dòng)線匯合，使其產(chǎn)生交替循環(huán)，也將通過(guò)制定旅游參觀購(gòu)物線路進(jìn)行引導(dǎo)。主要包括以下幾方面： 18 ① 為了充分利用商業(yè)設(shè)施，最大限度地吸引消費(fèi)者，建議在項(xiàng)目的前庭 設(shè)置大型休閑廣場(chǎng) 及 設(shè)置項(xiàng)目的標(biāo)致性建筑物（大型端硯或電動(dòng)磨墨機(jī)）， 目的是令客戶有強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊效果及留下深刻的記憶 ② 建議在項(xiàng)目的中央位置設(shè)置 主題情景中心廣場(chǎng) （必須帶有藝術(shù)化和富有感染力），不但易給消費(fèi)者以深刻的感受和記憶，而且可將客戶吸引項(xiàng)目中間位置形成集中購(gòu)買后再自然向四周擴(kuò)散 ③ 在一期項(xiàng)目的后段利用功能設(shè)施的配置和娛樂(lè)活動(dòng)開(kāi)展的休閑廣場(chǎng)進(jìn)行再次匯聚游客，達(dá)到引導(dǎo)客戶不知不覺(jué)地將二、三期項(xiàng)目消費(fèi) 另外，在經(jīng)營(yíng)功能劃分方面考慮到，第一組團(tuán)靠近端硯展覽館，因此功能規(guī)劃以與硯相關(guān)聯(lián)的功能屬性進(jìn)行設(shè)置，目標(biāo)以經(jīng)營(yíng)端硯商家及端硯 歷史的展示為主。 門票定價(jià)： 17 根據(jù)前期對(duì)消費(fèi)群體的市場(chǎng)調(diào)研的報(bào)告分析顯示，旅游參觀客戶基本接受 2025 元的門票收費(fèi)。 特色性 178。 三、中國(guó)端硯文化村的整體項(xiàng)目定位 整體項(xiàng)目定位原則： 1．以端硯產(chǎn)業(yè)為主的專業(yè)市場(chǎng)定位，針對(duì)特定專業(yè)購(gòu)物群體，具有長(zhǎng)久持續(xù)的經(jīng)營(yíng)收益及專業(yè)特性 2．肇慶作為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市之一，其品牌已具有深遠(yuǎn)的品牌影響力，端硯產(chǎn)業(yè)及宋文化的現(xiàn)代演繹將與當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)相結(jié)合，形成特 13 色主題旅游市場(chǎng)，吸引國(guó)內(nèi)、外旅游群體前來(lái)觀光購(gòu)物消費(fèi)，創(chuàng)建旅游經(jīng)營(yíng)收益 3．本項(xiàng)目是 “ 旅游與商業(yè)地產(chǎn) ” 相結(jié)合的開(kāi)發(fā)經(jīng) 營(yíng)模式，將增強(qiáng)項(xiàng)目在整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并為二、三期開(kāi)發(fā)相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)類別提供良好的平臺(tái)基礎(chǔ)，（例如二、三期發(fā)展酒店、公寓、游樂(lè)場(chǎng)景） 采用旅游市場(chǎng)形式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體包裝，引入以端硯相關(guān)的配套商品及特色商業(yè)服務(wù)，形成旅游市場(chǎng)新亮點(diǎn)。 宋文化展示的文化村落 252。 肇慶文化宣傳窗口 252。 列入世界吉尼斯大全的 “ 大型端硯 ” 參 觀景點(diǎn) 12 252。 旅游觀光產(chǎn)業(yè) 252。 牌坊工藝市場(chǎng)的租期即將界滿，而適逢湖濱工藝市場(chǎng)重新裝修工程完成，準(zhǔn)備投入營(yíng)運(yùn)，導(dǎo)致本項(xiàng)目的部分投資客戶將被分流 二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 n 資源唯一性 白石村是端硯文化的發(fā)源地，而且端硯是中國(guó)文房四寶之一，位居四大名 硯之首，自古以來(lái)就深受文人墨客和收藏名家的賞識(shí)。 白石村的商戶以自己居所進(jìn)行加工、雕刻、銷售一條龍作業(yè)，營(yíng)運(yùn)成本相對(duì)較低 216。 中國(guó)端硯文化村落成，將為端硯文化節(jié)提供有利的場(chǎng)地條件，不但有利于本項(xiàng)目的宣傳而且利于積聚人氣，另外 可以通過(guò)出租臨時(shí)展場(chǎng)，獲取收益 n 項(xiàng)目面臨的威脅（ Threat） 216。 通過(guò)市委、市政府對(duì) “ 中國(guó)硯都 ” 品牌的宣傳及打造，本項(xiàng)目可以借助其宣傳攻勢(shì)宣傳本項(xiàng)目，節(jié)省廣告費(fèi)用 216。 項(xiàng)目周邊環(huán)境差，以平房、臨 建、工廠環(huán)繞 216。 列入世界吉尼斯之最的 “ 最大型端硯成品 ” 展示景點(diǎn) 216。 經(jīng)營(yíng)的類別具有鮮明的肇慶特色 216。 肇慶市被中國(guó)人大頒發(fā) “ 中國(guó)硯都 ” 稱號(hào) l 功能規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 216。 位居端州與珠三角接軌的咽喉重要位置 l 政府政策優(yōu)勢(shì) 216。全市擁有一、二類口岸 11 個(gè)、大小碼頭泊位 72 個(gè)，肇慶快船 4 小時(shí)可達(dá)香港，所以水路運(yùn)輸交通較便捷。加上廣肇高速公 路、西江肇慶大橋已建成通車，現(xiàn)在到廣州只需一個(gè)半小時(shí)，到深圳只需兩個(gè)半小時(shí)。將原來(lái)的普通瀝青改鋪為進(jìn)口瀝青；人行道全部改為用花崗巖鋪設(shè)，兩邊最寬 10 米，最窄也有 米以上。 目前，端州一路的花基大部已拆除。 端州一路交通現(xiàn)況 端州一路一直以來(lái)是端州的郊區(qū)，是端硯商家加工、銷售一條街，缺乏其他經(jīng)營(yíng)類別，因此商業(yè)氛圍不濃厚，周邊圍繞的主要是村落及自建的平房，給人的印象是臟、亂、差，且只有三條公交線路途徑，交通狀況不理想。白石村是端硯文化的發(fā)源地，歷史給白石人留下了獨(dú)有的硯石文化痕跡和典故，現(xiàn)在走進(jìn)白石村街頭巷尾，仍隨處可見(jiàn)家家戶戶雕硯的壯觀場(chǎng)面。 在接到該項(xiàng)目后，我們就本項(xiàng)目的各方面特性，項(xiàng)目的整體定位，策劃包裝及租賃代理，立刻成立了專項(xiàng)小組，并即時(shí)展開(kāi)了工作。能夠全程策劃代理這樣的全國(guó)性知名品牌的項(xiàng)目（中國(guó)端硯文化村），我司倍 感榮幸，也倍受鼓舞。我們相信，在中地行與志信公司的攜手合作下，必能創(chuàng)出奇跡！ 一、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分 析 本項(xiàng)目位于端州一路與沙湖大道交匯處的黃崗鎮(zhèn)白石村，北接 321 國(guó)道，南靠沙湖路，西臨黃崗路，東依肇慶大橋及江濱東路。 項(xiàng)目地塊圖片： 總建面積： 22442 ㎡ 展覽館面積： 8690 ㎡ 商鋪建筑面積： 13567 ㎡ 臨時(shí)商鋪建筑面積： 1444 ㎡ 門樓建筑面積： 70 ㎡ 商鋪總數(shù)： 341 間 交鋪時(shí)間： 8 月 31 日 裝修期： 9 月 1 日 —— 9 月 30 日 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2021 年 10 月 1 日 216。 端州道路交通網(wǎng)絡(luò)的改善 端州大道、端州一、二、三路改建：東起 321 國(guó)道新線，西至工農(nóng)北路，全長(zhǎng) 公里，路寬分別是 6 5 48 米，端州大道在通過(guò)新321 國(guó)道和三茂鐵路時(shí)應(yīng)采用立交處理，項(xiàng)目總投資 億元。工程將原來(lái)的公路全部擴(kuò)建成雙向八 車道寬 28 米的瀝青路。連接全市端州、鼎湖、四會(huì)、廣寧、懷集、封開(kāi)、德慶、高要等八個(gè)縣（市），貫穿全市近半數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的 500 公里環(huán)市公路已改造成為高等級(jí)水泥路，大大縮短了肇慶與發(fā)達(dá)地區(qū)的時(shí)空距離。 水路交通網(wǎng)絡(luò) 本項(xiàng)目的二、三期緊靠西江流域，西江是徑流量?jī)H次于長(zhǎng)江的全國(guó)第二大河和肇慶的出?？冢蛔u(yù)為 “ 黃金水道 ” 。 具有深厚的歷史文化底蘊(yùn) —— 宋文化、硯文化 l 交通區(qū)位優(yōu)勢(shì) 216。 中國(guó)端硯文化村得到肇慶市市委、市政府資金和政策上的支持 l 時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì) 216。 建筑特色是宋代古建筑與現(xiàn)代商業(yè)建筑的優(yōu)化融合形成旅游、文化、商業(yè)三位一體的現(xiàn)代文化旅游村落 216。 中國(guó)端硯文化村是中國(guó)文化瑰寶向外展示的基地 216。 人流量及車流量較少 216。 項(xiàng)目公交線路配套不足 n 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)（ Opportunity） l 政府資源 216。 端硯博物館落戶中國(guó)端硯文化村，有利于宣傳中國(guó)硯文化及為硯行業(yè)、文房用品行業(yè)提供全方位的信息交易、交流平臺(tái)，同時(shí)可以通過(guò)收取門票或租借場(chǎng)地獲收益，增加日常的營(yíng)運(yùn)收入 10 216。