【正文】 402 0 603 402 0 0 0 0 0 0 建筑安裝費(fèi)用 9260 0 1852 1389 1389 1389 1389 926 926 0 0 0 0 配套設(shè)施費(fèi)用 2178 0 218 327 327 545 218 218 327 0 0 0 0 預(yù)備費(fèi) 301 13 63 52 34 51 40 23 25 0 0 0 0 管理費(fèi)用 452 19 95 78 51 76 60 34 38 0 0 0 0 銷(xiāo)售及廣告費(fèi)用 1268 63 127 190 127 127 127 127 127 127 63 63 0 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全 國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！ ： 69031789 51 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1702 204 460 340 170 153 136 102 102 17 17 0 0 銷(xiāo)售稅金 1763 0 0 286 192 174 162 174 187 160 142 160 124 小計(jì) 25354 1909 4863 4511 3251 4077 2534 1604 1732 304 222 224 124 3 凈現(xiàn)金流量 6348 1909 4863 637 208 945 379 1528 1640 2578 2332 2658 2104 4 累積凈現(xiàn)金流量 1909 6772 6135 5927 6872 6492 4965 3324 747 1585 4244 6348 5 凈現(xiàn)值（ i=％） 1864 4637 593 189 839 329 1293 1356 2080 1838 2045 1581 6 累積凈現(xiàn)值 3965 1864 6501 5907 5718 6557 6229 4935 3580 1499 339 2384 3965 7 成本收益率 % 8 銷(xiāo)售回報(bào)率 % 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 3965 10 動(dòng)態(tài)回收期（季度） 參數(shù)： 年貼現(xiàn)率 r＝ % 內(nèi)部收益率 r = % 季度貼現(xiàn)率 I＝ % 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全 國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！ ： 69031789 52 5．敏感性分析（靜態(tài)） 對(duì)銷(xiāo)售收入、建安成本分別進(jìn)行敏感性分析： 序號(hào) 項(xiàng)目 稅前利潤(rùn) 稅前利潤(rùn)率 變化情況 一、 售價(jià)變動(dòng) (均價(jià)） 正常情況 5, % 售價(jià)下跌 10% 2, % % 售價(jià)下跌 5% 4, % % 售價(jià)上浮 5% 7, % % 售價(jià)上浮 10% 8, % % 二、 成本變動(dòng) 正常情況 5, % 成本下降 10% 8, % % 成本下降 5% 6, % % 成本上升 5% 4, % % 成本上升 10% 3, % % 。 ? 其他資金 項(xiàng)目總投資另外 70%可由開(kāi)發(fā)商通過(guò)股東及銀行貸款進(jìn)行籌措。在浙大園區(qū)這一項(xiàng)目中，這三種營(yíng)銷(xiāo)方式穿插其中，綜合運(yùn)用。 另一方面，由于人們的職業(yè)、地位、愛(ài)好不同，對(duì)住宅多種延伸功能的需求不一樣，對(duì)體現(xiàn)“生活品質(zhì)”的住宅環(huán)境要求不一樣。 住宅是人長(zhǎng)期飲食、起居、休閑和社交的固定場(chǎng)所。許多樓盤(pán)經(jīng)常舉辦各種 各樣的聯(lián)宜活動(dòng)，聯(lián)絡(luò)客戶(hù)感情，讓顧客對(duì)自己產(chǎn)生好感。每個(gè)人都希望自己能夠獲得別人的關(guān)心、關(guān)注和重視，在心理上獲得一種歸屬感和依戀感。 “就近營(yíng)銷(xiāo)”的先決條件就是要滿足“就近”這個(gè)主要素，其方便程度在 10分鐘半徑內(nèi)，這需要開(kāi)發(fā)在項(xiàng)目的軟件上面進(jìn)行提升。這一營(yíng)銷(xiāo)方式是鑒于高新園區(qū)目前發(fā)展?fàn)顩r所提出的非常規(guī)的營(yíng)銷(xiāo)方式，目的是以周邊企業(yè)的員工快速提升本項(xiàng)目的人氣，增強(qiáng)高新園區(qū)的認(rèn)同感，同時(shí)有利于開(kāi)發(fā)商快速資金回籠。 “認(rèn)識(shí) 比較 選擇”是一個(gè)比較普遍的購(gòu)買(mǎi)行為模式。 二、需要引導(dǎo)的環(huán)境影響因素 煤灰場(chǎng)： 42 在項(xiàng)目開(kāi)展前，要求政府解決煤灰場(chǎng)問(wèn)題。 當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。 ? 精裝修后出售。本司建議如下： ? 建議定位為三星級(jí) 類(lèi)同于如家快捷、錦江之星等酒店 。 ? 二層裙房 商業(yè)與以上辦公樓和酒店式公寓部分，用 雨罩、遮陽(yáng)板 等形式，將商業(yè)空間與住宅空間進(jìn)行適當(dāng)?shù)膮^(qū)分，形成明確的不同功能區(qū)分帶，同時(shí)降低噪音及視覺(jué)干擾?？梢岳斫鉃椋悍簳?huì)所 = 社區(qū)會(huì)所。 3）房型配比設(shè)想 本司認(rèn)為浙大園區(qū)的住宅項(xiàng)目的客源群主要是面向南昌高新園區(qū)的工作人員，本司認(rèn)為在設(shè)計(jì)上更趨實(shí)用性和功能性。 多層可考慮采用躍層、夾層、平層的搭配來(lái)排布，在空間上產(chǎn)生錯(cuò)位感和優(yōu)越感。 3）房型設(shè)計(jì)建議 36 普通小高層： 小高層可考慮設(shè)計(jì)一梯兩戶(hù)，電梯是兩戶(hù)平開(kāi)，即保證私密性又提高得房率。 住宅預(yù)購(gòu)者對(duì)不同功能空間的具體面積需求：如果客餐廳不分離，廳在 25 平方米左右；如果分開(kāi)，則客廳在 24平方米左右，餐廳在 12平方米左右。主要表現(xiàn)為戶(hù)型設(shè)計(jì)理念是否“人性化”，每一個(gè)空間設(shè)計(jì)是否充分考慮周全。衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，現(xiàn)在是向兩個(gè)方向發(fā)展。從方便布置兩三 件家具的角度出發(fā)，廳內(nèi)連續(xù)可使用的墻面最小長(zhǎng)度最好在 4米以上。另外，房型設(shè)計(jì)還應(yīng)考慮住房的 “ 時(shí)期消費(fèi) ” 特點(diǎn)，即針對(duì)不同的家庭結(jié)構(gòu)、不同的年齡層次，設(shè)計(jì)出合適的住宅生活空間。 34 多層及普通小高層房型設(shè)計(jì)建議： 1）舒適型房型建議 第一，房型好的住宅設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性。 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格建議提要 1． 項(xiàng)目入口住宅單體：現(xiàn)代風(fēng)格 設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議參考如下： 簡(jiǎn)潔明快的色彩搭配，大面積的玻璃開(kāi)間，適度注入現(xiàn)代裝飾材料與元素符號(hào)。 生活藝術(shù)的展示 陳逸飛用“金木水火土”塑造了五行的雕塑，用雕塑展示中國(guó)的千年文化，社區(qū)藝術(shù)不需要如此的深厚的底蘊(yùn)，它只需要表現(xiàn)生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，比如用抽象的圖案來(lái)表示生活的活力，用寫(xiě)實(shí)的手法展示創(chuàng)業(yè)立志，意在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)創(chuàng)業(yè)與生活之間關(guān)聯(lián)。 人行道根據(jù)環(huán)境的不同，通過(guò)不同顏色、不同材質(zhì)（如代表健康的 鵝卵石步道、代表運(yùn)動(dòng)的塑膠跑道）的表現(xiàn)手法達(dá)到空間的自然轉(zhuǎn)換。 30 景觀設(shè)計(jì)的五大特色 白楊禮贊的故事 以常見(jiàn)的楊樹(shù)為主要的景觀元素，簡(jiǎn)單地規(guī)則種植，力圖以其高大挺拔的風(fēng)姿將建筑掩映其間。 六、環(huán)境規(guī)劃建議 隨著人們生活水平的提高，“買(mǎi)環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。 ? 別墅的存在是 提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)，起到畫(huà)龍點(diǎn)睛之作。 建議本項(xiàng)目的建筑排布采用流線型的排布，在空間上避免兵營(yíng)式排布的呆板，又能解決傳統(tǒng)建筑文化上所涉及到的問(wèn)題。由于受西方建筑文化的影響和人們求新求 28 異心理的驅(qū)使，建筑布局越來(lái)越復(fù)雜，而整齊劃一的布局則往往被看成是死板、沒(méi)有創(chuàng)意?？v向的天際線爬升是以人工湖為景觀目的，做到在某一角度都能觀湖而居。 ? 園區(qū)后方則以小高層為山，在空間上做 到北部封閉。 什么是以彩虹為紐帶？ “不經(jīng)風(fēng)雨，怎 見(jiàn)彩虹”，彩虹暗合浙大園區(qū)的創(chuàng)業(yè)主精神，用自強(qiáng)足跡、風(fēng)雨彩虹來(lái)寓意園區(qū)發(fā)展的美好未來(lái)，成為連接成功的紐帶。浙大園區(qū)正四方形四個(gè)角都設(shè)置藝術(shù)廣場(chǎng)或廣場(chǎng)綠化，創(chuàng)業(yè)大廈下部設(shè)置兩層商業(yè)街，通過(guò)人工湖的步行廊直接深入到商業(yè)街處，使商業(yè)更好的服務(wù)于居民的日常生活。 全區(qū)采用內(nèi)環(huán)式交通系統(tǒng) ,臨變電站路及靠煤灰場(chǎng)的區(qū)域設(shè)置 小高層住宅 ,第二環(huán)圈內(nèi)設(shè)置多層住宅，內(nèi)環(huán)沿湖則安置別墅及會(huì)所，環(huán)與環(huán)之間以生命綠帶為主題。因此社區(qū)的規(guī) 劃及住宅的規(guī)劃對(duì)于塑造生態(tài)環(huán)保的主題也 發(fā)揮著重要的作用。因此在本案的塑造中，我們期望營(yíng)造的是一種自然的生態(tài)環(huán)境，但在建筑空間上又要具備都市空間的恢宏大氣，在注重生態(tài)的同時(shí)抓 23 住都市生存空間的視覺(jué)感受及現(xiàn)代氣息。在環(huán)保方面要采用先 進(jìn)的環(huán)保材料，避免有害化學(xué)物質(zhì)對(duì)健康的危害；運(yùn)用科學(xué)的廢棄物管理方式，有效處理生活垃圾，力求從各個(gè)細(xì)微的方面給住戶(hù)以呵護(hù)，讓家成為最溫馨最安全的地方。 22 真正的生態(tài)住宅是通過(guò)綜合運(yùn)用當(dāng)代建筑學(xué)、生態(tài)學(xué)及其他科學(xué)技術(shù)的成果，將小區(qū)看成一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，通過(guò)設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)建筑內(nèi)外空間中的多種物態(tài)因素，使物質(zhì)、能源在小區(qū)生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部有次序的循環(huán)轉(zhuǎn)換，并與 自然生 態(tài)相平衡獲得一種高效、低耗、無(wú)廢、無(wú)污染生態(tài)平衡的居住環(huán)境。充分利用人工湖及地塊內(nèi)部景觀資源，充分融入到整個(gè)浙大園區(qū)內(nèi)，廠區(qū)與住宅獨(dú)立而又統(tǒng)一。盡量擴(kuò)大各個(gè)組團(tuán)的中心綠地，提高大環(huán)境的質(zhì)量，使居民真正生活在一個(gè)舒適的綠色環(huán)境之中。 一二 期體量劃分建議： 類(lèi)型 總建面 (m2) 備注 一期 住宅 小高層 30000 約 450 戶(hù) 多層 20200 社區(qū)商業(yè) 4000 公建 3000 小計(jì) 57000 二期 住宅 小高層 10000 約 450 戶(hù) 一期 二期 20 多層 40000 別墅 3000 小計(jì) 53000 第三部分 規(guī)劃建議篇 第一章 項(xiàng)目規(guī)劃 一、規(guī)劃概況 浙大園區(qū)總占地 450 畝，其中住宅部分用地約 150 畝，整塊地塊呈正四方形，園區(qū)屬?gòu)S區(qū)和 住宅區(qū)綜合用地，在初步規(guī)劃中，以中央人工湖為區(qū)隔將廠區(qū)和住宅區(qū)自然分開(kāi)，人工湖規(guī)劃有 3 萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)存有產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)的功能。 =2333元 /平米 本案 情景多層公寓 現(xiàn)時(shí)價(jià)格為： =2727 +2333 =2530 元 /平米 ? 小高層公寓 因 四季花城、 豐源天域有小高層類(lèi)型物業(yè)，豐源天域 的 小高層 尚未推盤(pán) ， 故僅選取 四季花城 進(jìn)行比較 。 =2250元 /平米 以項(xiàng)目 C（香溢花城）為參考： 3500247。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 本報(bào)告中價(jià)格定位采用市場(chǎng)比較法，以項(xiàng)目所在區(qū)域可類(lèi)比項(xiàng)目 萬(wàn)科四季花城 、 豐源天域 以及 臨近青山湖板塊中在售樓盤(pán) 香溢花城、秀泊經(jīng)典 同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行比較，評(píng)估本項(xiàng)目同類(lèi)產(chǎn)品較為合理的市場(chǎng)價(jià)格，作為本項(xiàng) 目的參考價(jià)格。 ? 小高層目前市場(chǎng)接受程度一般，但從市場(chǎng)發(fā)展看，樓層增高趨勢(shì)愈發(fā)明顯，同時(shí)高層用地經(jīng)濟(jì)，可降低建筑密度，以營(yíng)造良好的住區(qū)“小環(huán)境”。 創(chuàng)業(yè)成功 正在創(chuàng)業(yè) 12 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 1）產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 模式比較 結(jié)合不同類(lèi)型住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)特性，并通過(guò)對(duì)四種建筑類(lèi)型的選址要求、成本投入、最大利潤(rùn)空間等多方面因素的比較分析，作為本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的參考依據(jù)。 7 三、項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目定位是依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合地塊實(shí)際情況作的前瞻性分析，并未綜合考慮資金流量、投資回報(bào)等敏感因素。 本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力首先是建立在本案自身所獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)資源的基礎(chǔ)上，同時(shí)站在區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的高度，從整合浙大、中凱企業(yè)品牌和產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源著手，結(jié)合開(kāi)發(fā)模式和產(chǎn)品的創(chuàng)新，對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行一次全面的躍升。京 4 東高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的良好發(fā)展前景雖給本項(xiàng)目提供了契機(jī)，但對(duì)產(chǎn)業(yè)區(qū)自身的發(fā)展的高依賴(lài)性，決定了本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 ? 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，青山湖板塊的分流不可避免 與本項(xiàng)目所在區(qū)域京東板塊臨近的青山湖板塊，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，市政配套完善，且供應(yīng)量比較大。 ? 艾溪湖周邊項(xiàng)目的聚集效應(yīng)帶動(dòng)京東板塊的發(fā)展 目前沿艾溪湖周邊的萬(wàn)科四季花城、豐源天域、臺(tái)灣花園等，形成了一定規(guī)模住宅社區(qū)，一定程度上聚積了人氣，帶動(dòng)了周邊住宅市場(chǎng)的發(fā)展。 ? 園區(qū)產(chǎn)業(yè)功能會(huì)對(duì)住宅物業(yè)居住品質(zhì)的弱化 項(xiàng)目處于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，園內(nèi)廠房、倉(cāng)庫(kù)