【正文】 前有美、英、法、日、德及港澳臺(tái)等十多個(gè)國家和地區(qū)的投資商在 高新區(qū) 投資置業(yè)。 生活配套設(shè)施 市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，高新區(qū)的所有生活配套設(shè)施集中 在高新區(qū)的南部，北部極其匱乏。 煤氣管道 管道煤氣已鋪設(shè)完成，并與南昌市煤氣管網(wǎng)貫通 ，根據(jù)需要，可以 隨時(shí)與園區(qū)或居民區(qū)連接 。 二、高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 道路設(shè)施 高新區(qū)完成建成城市道路總長 公 里 ，并形成 五橫九縱完善的道路循環(huán)網(wǎng)絡(luò) ，通過相互之間的道路體統(tǒng)，能方便快捷的抵達(dá)南昌市中心。南昌高新區(qū)坐落在南昌市城東高教科研密集區(qū)內(nèi)，距市中心 3 千米，交通便捷， 11 路公交車直達(dá)區(qū)內(nèi)。 聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司。 產(chǎn)品形態(tài)以多層和花園洋房為主，小高層為輔，同時(shí)建造一部分純正的酒店式公寓，采取酒店式服務(wù)客戶，銷售上以年固定回報(bào)方式返還客戶。 周邊在售的樓盤似乎都是針對(duì)區(qū)域高端人群，檔次較高，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，建議本項(xiàng)目在檔次定位上錯(cuò)開。 因?yàn)閰^(qū)域生活配套設(shè)施的缺乏，各樓盤都將商業(yè)設(shè)施作為必備配套。新城國際商都開盤不到 2個(gè)月，既銷售 100 多套，說明了此類產(chǎn)品在市場(chǎng)上的活力，這與他所處的產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分不開的。三房的面積范圍在105～ 130 平方米之間，市場(chǎng)銷售反映這類房型符合市場(chǎng)客戶的需求，我們認(rèn) 為隨著，住宅價(jià)格的上揚(yáng)，緊湊房型將是未來開發(fā)趨勢(shì)。 ? 小區(qū)內(nèi)部硬質(zhì)的部分少，更多的是水景和綠化，并在植物選擇和搭配上體 現(xiàn)小區(qū)的四季如春，整個(gè)小區(qū)給人的感覺就是綠意昂然。項(xiàng)目東面的市政綠化帶通過簡(jiǎn)單的修造，在視覺上并已成為小區(qū)的組成部分。 ? 萬科開發(fā)的樓盤都比較善于用色，建筑外立面是直接呈現(xiàn)在客戶眼前的，合理的選擇色彩，合理的搭配色彩能給人耳目一新的感覺，該項(xiàng)目的給人的第一感覺就是這里是一個(gè)充滿青春、充滿活力、充滿時(shí)尚的生活城，非常符合現(xiàn)代都市人的生活習(xí)性。 ? 地塊所處的位置既是城郊結(jié)合地帶，發(fā)展前景看好，另外又是高新區(qū)的中心位置，能夠吸引大量科技園區(qū)內(nèi)的高收入人群，區(qū)位條件優(yōu)良。受土地和住宅開發(fā)特性的影響，高新區(qū)未來房地產(chǎn)開發(fā)將由東向西、由北向南逐步推進(jìn)。 第三章 高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、高新區(qū)區(qū)位分析 高新區(qū)位于南昌東部，緊鄰南昌中心城區(qū)，確切的說應(yīng)該是南昌城郊結(jié)合地帶，是南昌城市化進(jìn)程中最先輻射到的位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 十、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析給本項(xiàng)目的建議 在南昌中高檔住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)日益激烈和政府對(duì)高檔產(chǎn)品又宏觀調(diào)控的雙重壓力下，中檔、中高檔產(chǎn)品將是未來開發(fā)的主流，建議本項(xiàng)目在檔次定位上 向中檔靠近。 南昌商品房的外地購買人群已經(jīng)接近三成，購買產(chǎn)品傾向住宅類型，購買能力強(qiáng)，他們是南昌高檔住宅的重要支撐者，隨著南昌經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這類購房群仍將增多。 南昌商品住宅價(jià)格連年上漲，但 漲幅趨緩，對(duì)比中部五省會(huì)城市的房?jī)r(jià)收入比，南昌房?jī)r(jià)處中位水平，在現(xiàn)有基礎(chǔ)條件下還是比較合理的，未來兩年在市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整下，整體房?jī)r(jià)仍將上漲，但漲幅不會(huì)太大，估計(jì)年漲幅不會(huì)高于 8%。這部分客戶因購房數(shù)量大，價(jià)格需求又相對(duì)適中，城郊項(xiàng)目是他們購買的主要對(duì)象，這就給城郊項(xiàng)目，特別是因地理位置不夠好導(dǎo)致銷售上存在一定抗性項(xiàng)目，一次新的契機(jī)，因此只要針對(duì)這類客戶群制定合理的營銷方式，就可以吸引他們，最終取得項(xiàng)目的銷售成功。 ? 小區(qū)內(nèi)景觀均好，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，內(nèi)部配套齊全。 大湖之都 樓盤名稱 正榮 臨近周邊的幾個(gè)開發(fā)區(qū)中，高新區(qū)售價(jià)最高，一是區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境特殊，購買人群支付能力強(qiáng)，另一方面它緊靠清山湖區(qū)域，地理位置上有優(yōu)勢(shì)，三是萬科四季花城的先期進(jìn)入，提升了整個(gè)區(qū)域的樓盤檔次和區(qū)域形象。 六、南昌分區(qū)房地產(chǎn)分析 各區(qū)域預(yù)、銷售面積分布 18 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 從 2020 年南昌各行政區(qū)銷售面積分布圖觀察，南昌的購房區(qū)域主要集中在紅谷灘新區(qū)、西 湖區(qū)、東胡區(qū)三個(gè)中心城區(qū)，占有整個(gè)市場(chǎng)銷量的 77%，周邊各行政區(qū)銷量相對(duì)分散，市場(chǎng)占有率低。通過土地出讓可預(yù)見， 未來兩年 的房地產(chǎn)增量市場(chǎng)將在市中心和城南 ， 地價(jià)繼續(xù)攀升， 將會(huì)導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)。在現(xiàn)有國家土地政策下，開發(fā)商獲取土地后閑置一年以上的土地要收土地閑置費(fèi)用，兩年就要無償收回，因此開發(fā)商一般都會(huì)在一年左右的時(shí)間進(jìn)行開發(fā)，即，只要研究近兩年的政府土地成交量就可以初步判定未來市場(chǎng)上新增商品房項(xiàng)目的總量。 五、南昌土地市場(chǎng)分析 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地的供應(yīng)量直接決定了未來商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量，研究了土地市場(chǎng)，也就研究了未來市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。南昌全年的銷售黃金周期應(yīng)該是 6月份，其次是 12 月份，銷售最為暗淡的時(shí)期在 4月、 8 月、 9月三個(gè)月。 在南昌現(xiàn)有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，政府可能會(huì)通過宏觀調(diào)控予以平和，高端住宅的政策影響不可避免。 市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 2020 年 南昌市區(qū) 合計(jì) 預(yù)銷售商品 住宅 216 萬平方米（不含紅谷灘新區(qū)政策性定向商品房） ，其中均價(jià)在 2020 元／平方米以下的只有 萬平方米，占總量的 %，全部分布在離城區(qū)遠(yuǎn)的灣里區(qū)和昌北開發(fā)區(qū)，單套建筑面積在 95 平方米以下的 萬平方米，占總量的 %；均價(jià)在 3000 元／平方米以上的面積達(dá)到 萬平方米，占總量的 %，單套建筑面積在 150 平方米以上的 萬平方米，占總量的 %。 超量的施工面積，預(yù)示著南昌房 地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入全面爆發(fā)時(shí)期，同時(shí)伴隨而來的殘酷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其中住宅產(chǎn)品的激烈競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 南昌市總體供大于求， 2020 年市場(chǎng)供過于求的原因有三點(diǎn)，一是在 2020 年、 2020 年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象面前，特別是 2020 年的市場(chǎng)形勢(shì)證明，帶 給更多開發(fā)商信心，老開發(fā)企業(yè)紛紛擴(kuò)大投資規(guī)模，新的資金大量向房地產(chǎn)業(yè)聚集，直接導(dǎo)致 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)的空前增長；二是房地產(chǎn)開發(fā)集中在市中心，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化抑制了部分購房需求；三是在 2020 年大記事中，非典橫行，整個(gè)“ ”房地產(chǎn)黃金銷售周期被錯(cuò)過，縮短了全年的房地產(chǎn)銷售時(shí)間。 結(jié)論： 南昌經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長將使南昌房地產(chǎn)業(yè)處于總量增長時(shí)期，這是南昌市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的內(nèi)在 動(dòng)力；人民生活水平的日益提高，城市化進(jìn)程腳步加快將使南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量不斷增加，也是南昌房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、有序發(fā)展的外在拉力，總體看來，南昌房地產(chǎn)運(yùn)行基礎(chǔ)牢靠。南昌居民人均可支配收入持續(xù)增加，為房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展提 供了強(qiáng)有力的保障。也為正處在上升期的房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 ? 在宏觀調(diào)控政策下，南昌購買人群將趨于理性，開發(fā)高品質(zhì)的商品房將受到市場(chǎng)青睞。 ? 購房者置業(yè)目的以居住為主，投資性購房趨于合理范圍。 四、政策影響下的南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及趨勢(shì)預(yù)判 市場(chǎng)總結(jié) ? 市場(chǎng)總體發(fā)展較為穩(wěn)定，受政策影響不明顯。 商品房空置情況 2020 年 15 月南昌市商品房空置面積 萬 M2，較上年同期下降 %，其中商品 住宅空置 萬 M2，較上年同期下降 %。 新建商品住房購買對(duì)象狀況 2020年 15月南昌市市區(qū)交易的 萬 M2商品住宅中，南昌市居民購買的為 M2，比重達(dá) 73%；外地居民購買的為 萬 M2，比重為 27%。 房?jī)r(jià)上漲原因主要有： ? 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。 新建商品房供求狀況 2020 年 15 月份南昌市市區(qū)核準(zhǔn)商品房上市面積 萬 M2，較上年同期增長 %，其中商品住宅 萬 M2，較上年同期增長 %；完成商品房交易面積 萬 M2，較上年同期下降 %，其中商品住宅交 易面積 萬 M2，同比下降 %。隨著調(diào)節(jié)目標(biāo)的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大增強(qiáng)，效果突出。為了保社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。而４月３０日七部委聯(lián)合意見，引發(fā)市場(chǎng)劇烈地土地政策 金融政策 財(cái)政稅收政策 限 制 土 地 供給，迫使開發(fā)商囤 積土地迅速開發(fā) 土地政策 提高房貸利率 金融政策 市場(chǎng)規(guī)范政策 土地政策 結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策 市場(chǎng)規(guī)范政策 征收營業(yè)稅，調(diào)高契稅 限制開發(fā)信貸，提高利率和首付比例 增加中低價(jià)房土地供給 增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房供給，限制高價(jià)房供給 6 震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實(shí)力較弱的投機(jī)者紛紛動(dòng)搖。 單一的政策調(diào)價(jià)在市場(chǎng)極度繁榮的形勢(shì)下，力度有限，往往能夠被市場(chǎng)通過各種手段抵消。 出臺(tái)順序分析 政策的出臺(tái)順序反映政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的走向。但是從實(shí)際結(jié)果看，初期的土地限制政策適得其反，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟(jì)適用房供給政策，效果并不明顯。 規(guī)范市場(chǎng)交易買賣，增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，防止暗箱操作和非法行為。所得稅屬于直接稅，而營業(yè)稅 、契稅、房產(chǎn)稅（尚未推出）則屬于間接稅，在持有和交易環(huán)節(jié)征收。 2）金融政策。據(jù)了解， 2020 年南昌市區(qū)總供應(yīng)商品房用地 1500 余畝， 2020 年則計(jì)劃出讓 住房用地 4500 畝。但目前信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)還比較少，他們將逐步補(bǔ)充今年元月 1 日以后的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。 按照建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見》的要求，南昌市擬定了普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)： 住宅小區(qū)建筑容積率在 以上、單套建筑面積在 144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住宅均價(jià)的 倍以下。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。 ? 2020 年 3 月 26 日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》。特別是今年 3 月份以來，相關(guān)政策連續(xù)出臺(tái)，引發(fā)市場(chǎng)頻繁震動(dòng)，其相關(guān)政策表述如下： ? 2020 年 3月 16日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，基準(zhǔn)利率調(diào)整為 %，同時(shí)實(shí)行下限管理。一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。五是運(yùn)用稅收 等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。 ? 2020 年 4 月 30 日，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的意見》，主要內(nèi)容 3 包括： 規(guī)定自 2020 年 6月 1日起，國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅， 個(gè)人購買普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住宅住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的， 銷售時(shí)按其售房收入減去 購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。 ? 據(jù)南昌房管局信息中心工作人員介紹，從 31 日起，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的商品房，逐步將在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng) 上房地產(chǎn)網(wǎng)站上公布。 ? 6月 1日至今，南昌市地產(chǎn)交易中心掛出 5 宗共 7塊土地公開出讓，其中住宅用地就有 600余畝。 限制土地供給，調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)（增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房土地供給），規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓，防止土地囤積。 包括間接稅和直接稅，在交易環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收調(diào)控。 5）市場(chǎng)規(guī)范政策。 政府的供給調(diào)控政策目的是通過結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)，限制土地投機(jī)，增加 中低價(jià)房市場(chǎng)供給比重，從而化解房?jī)r(jià)泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。政府采取的還是以局部調(diào)控為主。土地供給則限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房?jī)r(jià)預(yù)期進(jìn)一步上漲。 ２）政策力度不斷加大 除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，３月１６日的加息，以及后來的首付提高，導(dǎo)致購買者貸款門檻提高，貸款成本增大。其結(jié)果就是正 常需求者和投機(jī)者、關(guān)系國計(jì)民生的中低價(jià)房和奢侈消費(fèi)的高價(jià)房遭受同等打擊。后續(xù)政策的推出肯定會(huì)沿著這個(gè)方向繼續(xù)下去，因此，可以稱為 結(jié)構(gòu)性緊縮政策 。房地產(chǎn)投資增幅大幅回落，顯示南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于理性。 商品房?jī)r(jià)格狀況 2020 年一季度南昌市市區(qū)商品住房預(yù)銷售均價(jià)為 2871 元 /M2，較上年同期上漲 %； 14月份為 3026 元 /M2，同比上漲 %； 15 月份為 2996 元 /M2，同比上漲 %，房?jī)r(jià)走勢(shì)基本平穩(wěn)。由于受 6 月 1 日以后國家取消對(duì)非普通住房稅收優(yōu)惠政策的影響，5 月份南昌市商品住房特別是大戶型、高價(jià)位的商品住房的成交量集聚放大， 5 月份 市區(qū)共預(yù)銷售 商品住房 2512套，面積 M2，較上年同期相比分別增長了 %和 %，高價(jià)位商品住房的集中上市，一定程度上拉高了商品住房的均價(jià)水平。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，如投資購房比重增長過快，對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展有一定的負(fù)面影響。 受 6 月 1 日起 2 年以內(nèi)二手 房交易 征收全額營業(yè)稅政策的影響， 5 月份存量住 房交易大幅增長，市區(qū)共成交 2283 套，較上年同月增長 %，交易面積 萬 M2，較上年同月增長 %。 ? 存量房市場(chǎng)近期表現(xiàn)強(qiáng)勁，成交量迅速激增。房型面積適當(dāng)下降，銷售價(jià)格上漲幅度減小。投資環(huán)境的優(yōu)化、合理政策的出臺(tái)猶如一張溫床，滋潤著南昌各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 2020 年，南昌經(jīng)濟(jì)以 %的增長幅度，高居全國 27個(gè)省會(huì)城市中二甲的位置，南昌正逐步被熟悉和關(guān)注，同時(shí)日益高漲的經(jīng)濟(jì)發(fā)展給南昌的城市建設(shè)帶來勃勃生機(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)投資來說，人均可支配收入水平直接決定著房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展空間和購買群體的大小。同時(shí)人口的增長也意味著城市化，南昌城市化進(jìn)程腳步的加快，將有