【正文】 深入挖掘。連接南京城區(qū)中心與 南京祿口機(jī)場(chǎng) 的 寧高高速、寧 杭 高速 公路 等交通路線 和本項(xiàng)目 相距不遠(yuǎn)，交通便捷，區(qū)位戰(zhàn)略意義突出。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ② 旅游度假圈 將環(huán)縣城的東屏湖 、臥龍湖、天生橋、無(wú)想 寺、傅家邊等五大景區(qū)打造成集休閑度假、健身運(yùn)動(dòng)、主題公園和城市 第 二居所為一體的南京市的 “ 后花園 ” 。 第 7 頁(yè) 集散的四大功能。 形成南京市南部區(qū)域中心和新興的中等規(guī)模城市 溧水發(fā)展戰(zhàn)略充分顯了現(xiàn)在南京城市發(fā)展中的吸納、補(bǔ)充、服務(wù)、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。南京南延?xùn)|進(jìn)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施、獨(dú)特的區(qū)位將使溧水成為新的房產(chǎn)投資熱點(diǎn)區(qū)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。于 2020 年 11月完成（ 項(xiàng)目名稱 ）初步前期策劃方案。 第 4 頁(yè) 前言 （ XXX公司 ）受（ XXX公司 ）的委托，承擔(dān)南京溧水縣（ 項(xiàng)目名稱 ）的項(xiàng)目前期策劃調(diào)研工作。 第 3 頁(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 2 頁(yè) ????????? ????????????? 建議 ???????????????????????? 三、項(xiàng)目產(chǎn)品的配套設(shè)施 ?????????????????????? ???????????????????????????? ????????????????????????? 高爾夫練習(xí)場(chǎng) ?????????????????????? ???????????????????????? 四、項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值提升 ???????????????????? ?? ????????????????????? ?????????????????????????? ???????????????????????? 第四章 整合營(yíng)銷傳播方案 ??????????????????? 一、確定策略與主題 ???????????????????????? ??????????????????? ?????????????????????? ????????????????????????? ?? 二、創(chuàng)意與表現(xiàn) ??????????????????????????? 三、選擇傳播方式 ???????????????????????? 報(bào)紙、電視、電臺(tái)、戶外媒體、印刷平面、 公 關(guān) /公益活動(dòng) 四、實(shí)施與監(jiān)控 ? ^????????????????????????? ????????????????????? ???????????????????? （參考） ?????????????????????? ????????????? ?????????? 五、其他建議 ??????????????????????????? 附表一 附表二 附表三 附表四 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 1 頁(yè) 江寧 別墅特征、 湯山 別墅 特征、 江浦 別墅特征、 外地別墅 特征 3．周邊市場(chǎng)容量與 價(jià)格 分析??????????????????? 15 ???????????????????????? 17 滿庭芳、 邊城 、 佳湖綠島 、 帝豪 花園 五、未來(lái)溧水房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè) ?????????????????? 18 六 、項(xiàng)目產(chǎn)品綜合分析 ?????????????????????? 19 ?????????????????????????? 19 區(qū)域優(yōu)勢(shì)、地理特性 ?????????????? ???????????? 20 地塊特性、區(qū)域認(rèn)知度與品牌 ?????????????????????????? 21 ?????????????????????????? 21 八、項(xiàng)目地塊改造建議 ?????????????????????? 21 第二章 項(xiàng)目定位 ?????????????????????? 2437 一、產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值 定位 ?????????????????????? 25 二、項(xiàng)目產(chǎn)品思考 ???????????????????????? 25 ???? ???????????????????? 25 ?????????????????????? 26 三、 項(xiàng)目 總體 定位 ???????????????????????? 27 ???????????????????????? 28 ???????????????????????? 30 形象定位的原則、形象定位的體現(xiàn) ???????????????????????? 31 ?????????????????????? 35 5．項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià) 格定位 ?????????????????????? 35 四、項(xiàng)目成本預(yù)估 ???????????????????????? 第三章 項(xiàng)目規(guī)劃理念與構(gòu)思 ????????????????? 38 一、項(xiàng)目整體規(guī)劃考慮因素 ???????????????????? 39 二、 項(xiàng)目規(guī)劃理念與構(gòu)思 ????????????????????? ???????????????????????? 40 ????????????????????? 40 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目錄 前言 第一章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 ???????????????????? 522 一、項(xiàng)目區(qū)位概況 ??????????????????????? 6 ????????????????????????? 6 2．溧水縣經(jīng)濟(jì)特征 ????????????????????? ?? 6 3. 溧水縣發(fā)展戰(zhàn)略 ????????????????????? ?? 7 城市功能圈、 旅游度假圈 、 特色產(chǎn)業(yè)圈 二、用地現(xiàn)狀概況 ????????????? ???????????? 8 ???????????????????????? 8 ?????????????????????????? 8 ?????????????????????????? 8 三、地塊現(xiàn)狀 ???????????????????????? 9 四、 相關(guān) 樓盤 市場(chǎng) 調(diào)研 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 10 ???????????????????????? 10 江寧別墅 、湯山別墅 、江浦別墅 、外地 別墅 產(chǎn)品分析 ??????????????? ???? 12 路轉(zhuǎn) 溪橋 項(xiàng)目策劃方案報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。經(jīng)過(guò)多次深入細(xì)致的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和研究分析，對(duì)項(xiàng)目用地規(guī)劃進(jìn)行了多方專業(yè)人士論證。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 溧水是南京的南大門，是百里秦淮的發(fā)源地， 距南京主城區(qū) 42 公里，處在南京主城發(fā)展的主軸線上。 第三步 到 2020年 經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到 340億元，財(cái)政收入超過(guò) 35億元；人均 GDP達(dá)到 1萬(wàn)美元，趕上全市平均水平，實(shí)現(xiàn)基本現(xiàn)代化 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 以周邊五大風(fēng)景區(qū)為城區(qū)生態(tài)背景，以秦淮河、珍珠路、中山路作為三條功能軸，有機(jī)聯(lián)系城區(qū)三個(gè)綜合片區(qū)，構(gòu)筑坐山擁水、緊湊發(fā)展的“一城三區(qū)五景”總體布局結(jié)構(gòu)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 9 頁(yè) 二、用地現(xiàn)狀概況 本項(xiàng)目位于溧水洪藍(lán)鎮(zhèn)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要為傅家邊農(nóng)業(yè)科技園。項(xiàng)目所在的傅家邊周圍雖然有無(wú)想寺、無(wú)想山等自然人文環(huán)境，但這些人文因素還不具備給項(xiàng)目帶來(lái)足夠大的提升力度。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 但是項(xiàng)目有較大的梅林、果林資源依托，使得日后項(xiàng)目有了“別墅”的概念衍生，從而間接提升了項(xiàng)目的可操作性和可塑性，因此分析建議書將以 南京 區(qū)域市場(chǎng)的別墅產(chǎn)品作為主要參考目標(biāo)，來(lái)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行綜合定位。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。獨(dú)立別墅在其總量中所占比例不大，只是為社區(qū)的總體形象做支撐，價(jià)格為 40005000 元 /㎡，也有部分產(chǎn)品的價(jià)格達(dá)10000 元 /㎡ ，此處別墅區(qū)域離城區(qū)較近，有形成別墅第一居所的趨勢(shì)。 價(jià)格 490010000 元 /㎡，獨(dú)立別墅部分總價(jià)在 150 萬(wàn) 300 萬(wàn) /幢之間 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 12 頁(yè) ④ 外地市場(chǎng) 外地市場(chǎng)以“邊城”為代表，吸引了許多南京購(gòu)買力， 項(xiàng)目利用風(fēng)景優(yōu)勢(shì)、交通 便利，在銷 售上成功地 完成前期銷售，但由于距離因素，其價(jià)格多不高，單價(jià)基本為 20204000 元 /㎡ 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 13 頁(yè) 江寧 別墅 特征 湯山 別墅 特征 江浦 別墅 特征 外地別墅 特征 A、離主城區(qū)近，車程基本在 1015 分鐘； B、 多為社區(qū)型、公寓型別墅、以聯(lián)排別墅為主； C、 介 于第一居所與第二居所之間，為居住型別墅； D、 環(huán)境資源共享，無(wú)自身的獨(dú)享優(yōu)勢(shì)環(huán)境； E、 相對(duì) 集中， 密度大，與公寓間隔小； F、以歐美風(fēng)格為基調(diào)，無(wú) 其他 鮮明 的個(gè)性、內(nèi)涵； G、獨(dú)立別墅的體量少，占社區(qū)比例 25%左右 ； A、 離 城區(qū)遠(yuǎn)，但交通較為通暢 ； B、 以湯山溫泉為核心賣點(diǎn)； C、 項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑類型混雜，整體形象不佳； D、 附近有明文化底蘊(yùn)資源 。 值得注意的是，雖然區(qū)域內(nèi)純別墅產(chǎn)品市場(chǎng) 剛起步，但從規(guī)劃和將要建設(shè)的角度上來(lái)看，“旅游 +生態(tài) +地產(chǎn)”是此處項(xiàng)目品質(zhì)的一大賣點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。隨著項(xiàng)目地塊所處城市功能的演變，此區(qū)域別墅產(chǎn)品價(jià)格必然有所表現(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。所以從產(chǎn)品本質(zhì)來(lái)看，雖然別墅項(xiàng)目眾多，但真正有自己獨(dú)特風(fēng)格的別墅產(chǎn)品卻為數(shù)不多。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 17 頁(yè) ② 邊城 基本資料 產(chǎn)品簡(jiǎn)述 萬(wàn)畝（含水面），水面面積 3000畝，規(guī)劃利用空間大； ， 2 層 左右 的高度設(shè)計(jì)，一期面積 200300 平方為主； 2450 元 /㎡，均價(jià) 2800 元 /㎡，別墅總價(jià) 70150 萬(wàn)不等，花園 400 元 /㎡，其前期價(jià)格定位不高，較適合于其初步的客戶定位群 。風(fēng)格還有： 美國(guó)式、鄉(xiāng)村式、喬治亞式、地中海式等十余種 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 可以照客戶的要求來(lái)設(shè)計(jì)，包括地點(diǎn)、面積、套型和室內(nèi)的格 局。 別墅特殊設(shè)計(jì)點(diǎn) 別墅樓間距比較小，缺乏一定的私密空間 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 19 頁(yè) 項(xiàng)目特征 說(shuō)明 目前現(xiàn)狀 開盤價(jià)格定在每平方米 1200 美元（約折合人民幣 1 萬(wàn)元），現(xiàn)在每平方米均價(jià) 萬(wàn) 元 萬(wàn)元之間，最高 萬(wàn)元 /M2 銷售特征