【正文】 年、 2020 年和 2020 年 111 月住宅日均銷售套數(shù) 表 2:2020 年 2020 年主要城市住宅總銷售套數(shù)和日均銷售套數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái) 源：中國(guó)指數(shù)研究院 、投資投機(jī)受到遏制，自住型需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁 2020 年 9 月，國(guó)家及時(shí)準(zhǔn)確地預(yù)見(jiàn)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，央行出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》， “第二套房”貸款受到嚴(yán)格管理，這在一定程度上避免了類似美國(guó)“次貸”的危機(jī)在中國(guó)爆發(fā)。我們可以看到， 2020 年前 11 個(gè)月日均銷售住宅約 萬(wàn)套，比 2020 年同期下降了 ，與 2020 年同期相比，增長(zhǎng)了 %，年復(fù)合增長(zhǎng)率在 %左右，可見(jiàn)，如果不考慮過(guò)熱的市場(chǎng)帶來(lái)的銷售量大幅上漲的 2020 年，僅與 2020 年比較， 2020年銷售量增長(zhǎng)仍處于合理的區(qū)間。商品房銷售面積同比漲幅由 08 年上半年的 %，下降到 111 月的%。 圖 3:1998 年 2020 年 11 月土地購(gòu)置開(kāi)發(fā)面積情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 、竣工面積、新開(kāi)工面積、施工面積漲幅高位回調(diào)，但總量較大，市場(chǎng)供給壓力仍偏大 2020 年，竣工面積、新開(kāi)工面積、施工面積均處于漲幅回調(diào)過(guò)程，竣工面積、新開(kāi)工面積和施工面積漲幅分別由年初的 %、 %和 %下降到 111 月的 %、 %和 %， 111 月新開(kāi)工面積 億平方米，超過(guò)銷售面積 71%，而施工面積 億平方米，相當(dāng)于前三年平均銷售面積的近 4 倍，假設(shè)施工面積中四分之一已經(jīng)作為期 房銷售，則剩下的仍需要市場(chǎng)消化 3 年。土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)由 12 月的 %，到年中（ 16 月）的 %， 111 月的 %，除 15 月外，增幅都是逐月在下降；而土地開(kāi)發(fā)面積同比增幅也是由 12 月的 %，一路回落到 111 月的 %，除 16 月外，也是逐月下降。土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積增幅基本趨勢(shì)是逐月下降。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)從 16 月的 %一路下滑到 111 月的 %。2020 年上半年，在國(guó)家調(diào)控政策主導(dǎo)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由 2020 年的過(guò)熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項(xiàng)指標(biāo)高位調(diào)整，過(guò)度需求泡沫得到有效的抑制；但 2020 年第三季度，市場(chǎng)開(kāi)始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢(shì)。 （ 4）注重房地產(chǎn)價(jià)格等市場(chǎng)信息的搜集、加工和處理，嚴(yán)禁虛假信息傳播，健全信息披露制度，盡可能消減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信息優(yōu)勢(shì)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開(kāi)、透明，為購(gòu)房者提供客觀、準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，消除信息噪聲，合理引導(dǎo)消費(fèi)者的心理預(yù)期 。 政策選擇之五：制定科學(xué)、合理的房地產(chǎn)業(yè)政策，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為 政府必須繼續(xù)采取多種措施，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為進(jìn)行規(guī)制，努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的目標(biāo)。 政策選擇之四：實(shí)施輕稅、減稅政策，大幅度降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本 在上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控過(guò)程中，為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)，政府對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收高比例定率稅。與此同時(shí)，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信貸管理，制止開(kāi)發(fā)商使用銀行貸款囤積土地和房源，防范各種形式的房地產(chǎn)金融投機(jī)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)金融安全。 需要強(qiáng)調(diào)的是，地方政府要做好城市土地市場(chǎng)的 “守護(hù)者 ”，但這種干預(yù)應(yīng)在尊重市場(chǎng)規(guī)律的前提下盡可能采用經(jīng)濟(jì)手段。政府應(yīng)當(dāng)組織國(guó)土、監(jiān)察、財(cái)政、城建、規(guī)劃、工商等相關(guān)部門聯(lián)合清查土地違規(guī)交易和長(zhǎng)時(shí)間閑置行為，協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，整頓土地市場(chǎng)秩序，以提高土地利用效率。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)政策要著眼于增加房地產(chǎn)有效供給，滿足人們合理的房地產(chǎn)消費(fèi)需求，并抑制和打擊房地產(chǎn)投機(jī)需求 科學(xué) 確定土地的底價(jià)。 政策選擇之一：根據(jù)擴(kuò)大內(nèi)需和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)，制定和實(shí)施引導(dǎo)住房理性 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 9 消費(fèi)的政策 居民的短期消費(fèi)能力。 2020 年 9月以來(lái)，從中央政府到地方政府，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控過(guò)程中，都進(jìn)行了相應(yīng)的政策調(diào)整，逐步取消一些抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，不斷推出促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的新政，特別是鼓勵(lì)普通商品房的消費(fèi)。 房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的內(nèi)因在于其周期性規(guī)律，而全球金融風(fēng)暴和中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)周期性下行趨勢(shì)的雙重因素疊加，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)業(yè)的周期性調(diào)整，這將使房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的程度更深、時(shí)間更長(zhǎng)。 2020 年 11 月，中央政府決定實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，并確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，在 2020年底前投入 4 萬(wàn)億元拉動(dòng)內(nèi)需。 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 8 2020 年，中國(guó)的外貿(mào)依存度已經(jīng)接近 70%，出口依存度高達(dá) 40%，均為世界第一。大量短期資本的流入，一方面將加劇國(guó)內(nèi)過(guò)剩的流動(dòng)性，促使國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成；另一方面，如果美國(guó)次貸危機(jī)好轉(zhuǎn)，美元開(kāi)始重抬升勢(shì)，這些短期 資本可能會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)流出，給中國(guó)金融市場(chǎng)形成致命的威脅。這既是因?yàn)楣墒谐霈F(xiàn)非理性繁榮、積累了大量泡沫，也與金融危機(jī)下人們對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面走向不明、投資和消費(fèi)信心下滑、中國(guó)金融體系內(nèi)部存在大量的制度和體制遺留問(wèn)題相關(guān)聯(lián)。 次貸危機(jī)和全球金融風(fēng)暴對(duì)投資中國(guó)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的信心，已經(jīng)產(chǎn)生了極大的負(fù)面影響。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策、稅收政策及土地政策等救市政策的深化，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)也獎(jiǎng)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，中國(guó)二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)獲得一個(gè)更加廣闊的發(fā)展空間。 隨著社會(huì)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市居民收入的增加和生活水平的提高，人們 的消費(fèi)觀念和生活方式正在發(fā)生著巨大的變化，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn) — 步細(xì)分和提升。除帶動(dòng)建筑、建材、機(jī)械加工、裝飾、家俱、家電等直接相 關(guān)的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善，推動(dòng)商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、交通運(yùn)輸、郵政電信、餐飲服務(wù)等公共服務(wù)行業(yè)的共同發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟(jì)、刺激消費(fèi)、增加財(cái)稅收入等方面發(fā)揮著巨大的作用。多年的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，在社會(huì)上贏得了良好的聲譽(yù)。該小區(qū)開(kāi)展了創(chuàng)安活動(dòng)，實(shí)行 “大開(kāi)放、小封閉 ”的防范形式，狠抓 “人防、物防、技防 ”措施落實(shí)。為我縣居民提供了配套完善、功能齊全、優(yōu)美舒適的居住條件。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析。 、宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析 ....................................... 77 第 8 章 社會(huì)影響分析 78 167。 、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析 .................... 75 167。 、營(yíng)運(yùn)期主要污染物及控制處理措施 ............ 68 167。 、土地利用合理性分析： ............................... 64 167。 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 ...................................... 55 167。 、建筑垃圾的的綜合利用分析 ........................ 47 167。 項(xiàng)目概況 .............................................................. 6 第 2 章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 41 167。 該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn) 國(guó)民 經(jīng)濟(jì)效益收入 萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益 萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值 ENPV（ Is＝ 8％） 萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率 EIRR為 ％ 。 沂水 某某 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 新建 某某 置業(yè)商服中心 項(xiàng)目 地處 沂水縣 城 東 南 部 ， 鑫華路以北，長(zhǎng)虹路以西 ， 項(xiàng)目 占地 面積 6945平方米（折合 ）， 建筑總面積 ，其中 主樓 建筑總面積 平方米，商業(yè) ， 貯藏室 ，閣樓 ， 可 規(guī)劃 建設(shè) 商住宅樓 1棟，住宅樓 4棟， 商業(yè)樓 1棟，層數(shù) 25層 ， 可居住 109戶 ，綠地率 30%。 商業(yè)中心建設(shè)項(xiàng)目 可 行性 研 究 報(bào)告 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 2 項(xiàng)目名稱 某某 置業(yè)商服中心 項(xiàng)目 項(xiàng)目類別 房地產(chǎn) 行業(yè)代碼 7290 承辦單位 沂水 某某 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 編制單位 山東金茂建設(shè)項(xiàng)目咨詢有限公司 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介 擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求是近年來(lái) 特別 是 金融危機(jī)以來(lái) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本立足點(diǎn)， 房地產(chǎn)業(yè) 作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的第三產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有明顯的放大作用。 它對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定具有重要作用。 該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 ，經(jīng)營(yíng)稅金 ，其它經(jīng)營(yíng)成 本 10 萬(wàn)元， 利潤(rùn)總額 191萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元，稅前全部投資利潤(rùn)率 %,稅后全部投資利潤(rùn)率 %,累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量（ Ic＝ 12％）稅前 元，稅后 ，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％ ，靜態(tài)投 資回收期 ，動(dòng)態(tài)投資回收期 。 項(xiàng)目申報(bào)單位概況 ............................................ 5 167。 、行業(yè)準(zhǔn)入分析 ................................................. 43 第 3 章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 46 167。 、再生資源的綜合利用 太陽(yáng)能建筑一體化 .... 54 第 4 章 節(jié)能方案分析 55 167。 、項(xiàng)目選址及用地方案 ................................... 64 167。 、施工期環(huán)境影響分析 ................................... 65 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 4 167。 、清潔生產(chǎn)分析 ............................................... 71 第 7 章 經(jīng)濟(jì)影響分析 75 167。 、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 ....................................... 76 167。．社會(huì)效益分析 .................................................. 79 167。公司自 1994年 10 月成立以來(lái)，相繼開(kāi)發(fā)了裕豐 小區(qū)、裕源小區(qū)、玉秀花苑、山莊小區(qū)、后小河住宅小區(qū)、 某某 花園等 ，房屋施工面積達(dá) 28 萬(wàn)余平方米，工程合格率 100%，優(yōu)良率占40%以上。臨沂市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、市經(jīng)濟(jì)研究中心等十幾家單位來(lái)裕豐小區(qū)參觀時(shí)，一致稱之為 “風(fēng)水寶地 ”。裕豐房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司實(shí)力雄厚、人才薈萃。 項(xiàng)目概況 1擬建項(xiàng)目的建設(shè)背景 房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位，地域性很強(qiáng)。 住房問(wèn)題既是一個(gè)政治問(wèn)題，又是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，它關(guān)系著社會(huì)的長(zhǎng)治久安和和諧，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。 再加上中央 “繁榮商業(yè)，繁榮市場(chǎng)，繁榮商業(yè)地產(chǎn) ”的擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略部署等種種利好，率先走出金融危機(jī)的將是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。在這種背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，并對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了一定影響，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下滑，又進(jìn)一步加深了房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整 當(dāng)前，全球金融風(fēng)暴正通過(guò)多種渠道沖擊中國(guó)樓市。上 證指數(shù)從 2020 年最高位的 點(diǎn)，到 2020 年最低位的 點(diǎn)，跌幅達(dá) 70%以上，其間中國(guó)金融資產(chǎn)也已縮水約 萬(wàn)億元，相當(dāng)于 2020 年中國(guó)的GDP 總量。 這種國(guó)際金融環(huán)境，使中國(guó)面臨短期資金大進(jìn)大 出的風(fēng)險(xiǎn)。如果國(guó)際資本大量流入和流出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，勢(shì)必使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)更加劇烈，調(diào)整幅度更大。 中國(guó)政府及時(shí)做出了擴(kuò)大內(nèi)需的政策選擇。而這一波中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑，導(dǎo)致居民收入增長(zhǎng)減慢，將直接對(duì)住房消費(fèi)需求 產(chǎn)生負(fù)面影響。 如何防止房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化，已經(jīng)成為擺在人們面前的一道難題。政府有必要對(duì)上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策作一次全面的梳理，從根本上調(diào)整抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的 政策，靈活運(yùn)用宏觀調(diào)控手段，阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性下滑。 中國(guó)城市居民存在改善住房的強(qiáng)烈愿望，房?jī)r(jià)上漲一定程度上正是人們對(duì)住房需求強(qiáng)烈與需求不能得到有效滿足這一矛盾的集中表現(xiàn)。 盤(pán)活存量土地。把土地出讓的價(jià)格、數(shù)量等相 關(guān)信息及時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、媒體等渠道公示，實(shí)現(xiàn)信息共享，嚴(yán)懲內(nèi)幕交易等暗箱操作行為。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融環(huán)境更加寬 松，適當(dāng)降低首付款比例、下調(diào)購(gòu)房貸款利率、增加貨幣信貸量等，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響。這種匯率制度改革的思路，可以為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)和穩(wěn)定創(chuàng)造一個(gè)良好的開(kāi)放經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 在目前的情況下，取消房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的定率稅，實(shí)施輕稅、減稅政策，降低房地