【正文】 墅、聯(lián)排 ?容積率： ?綠化率： 50% ?總戶數(shù)： 200余戶 ?裝修情況： 毛坯 ?交付時間： 20201230 ?主力戶型： 聯(lián)排 300400 ㎡ ，獨(dú)棟 512 ㎡ ?開發(fā)情況： 分四期開發(fā)，余四期聯(lián)排 18套，獨(dú)棟 1套；尚余最后 27套 10月 23日接受預(yù)約，價格 1100015000元 /㎡ ，面積 400500方。 下沉式庭院 露臺 露臺 露臺 露臺 代表戶型： 4室 2廳 4衛(wèi)一廚 346㎡ 產(chǎn)品情況 設(shè)采光井，地下室設(shè)下沉式庭院，車庫雙車位設(shè)計(jì)；一層設(shè)花園及內(nèi)庭院，客廳與餐廳錯層設(shè)計(jì)；二層及三層雙主臥設(shè)計(jì)，二層南北均設(shè)一露臺；三層設(shè)三個露臺，且北側(cè)帶書房。 基本資料 項(xiàng)目是倡導(dǎo)英式精致生活與紳士文化的住區(qū)，以經(jīng)典英倫風(fēng)情為特色，檔次一般。 ?項(xiàng)目地址： 富陽區(qū)受降鎮(zhèn)九龍大道 508號，北依九龍大道，西北毗臨杭州野生動物園 ?開發(fā)商： 富陽龍暉置業(yè)有限公司 ?建筑設(shè)計(jì)單位： 杭州禾澤都林建筑景觀設(shè)計(jì)有限公司 ?景觀設(shè)計(jì)： MAUNSELLAECOM景觀管理（香港） ?項(xiàng)目規(guī)模： 占地 ，建筑面積 ?物業(yè)類型： 獨(dú)棟 :12棟 。 項(xiàng)目總結(jié) ?項(xiàng)目地塊與數(shù)十萬原生山林為鄰，純天然的緩坡地貌，視野開闊 。 ?08年 7月，一期排屋均價 300800萬 /套。 ? 項(xiàng)目依托相鄰的 200余畝云水灣休閑度假中心和 200余畝的農(nóng)業(yè)生態(tài)園、 300余畝的林果基地、特色餐飲小木屋、水塢山莊旅游酒店（均為項(xiàng)目發(fā)展商擁有）等極富自然情趣的運(yùn)動休閑配套，將郊區(qū)生態(tài)居住理念與自然運(yùn)動休閑方式完美糅合。 園區(qū)小道 小河流水 ? 配備游泳池、網(wǎng)球場、高爾夫練習(xí)場、桑拿按摩、度假酒店、商務(wù)中心、會務(wù)中心、購物商場健身俱樂部、生態(tài)旅游區(qū)、特色餐飲街（初步規(guī)劃）。 “低能耗圍護(hù)系統(tǒng)”運(yùn)用鋁合金外窗、雙層中空玻璃等，雨水收集回用系統(tǒng)” ；此外，庭院的照燈，小區(qū)的標(biāo)志牌、廣告牌等都采用“太陽能光伏發(fā)電技術(shù)”，利用太陽能電池將太陽光能直接轉(zhuǎn)化為電能，環(huán)保、方便，又節(jié)電。四面環(huán)山北高南低的緩坡，天然水系流貫園區(qū)匯聚成湖。 云水山居 08年和 09年銀湖板塊的主要在售項(xiàng)目之一，是板塊內(nèi)在售項(xiàng)目中唯一一個規(guī)劃有普通住宅產(chǎn)品的項(xiàng)目。再加上美式田園風(fēng)格，是當(dāng)之無愧的低密度高端住宅。 ?09年上半年，二期雙拼別墅價格在 400600萬元 /套左右，獨(dú)棟別墅戶型面積有 300400平方米， 1000萬元 /套起。 ? 項(xiàng)目充分利用外在因素著力打造獨(dú)有的 700米林蔭道、 400米景觀登山步道、 20200方涵珠山公園等亮點(diǎn) 項(xiàng)目運(yùn)營理念 ?202007年上半年，一期排屋均價 6800元 /方。 ? 休閑園：頂級山水度假酒店（籌建中） ? 大唐風(fēng)：在富陽市春建鄉(xiāng)大唐村正在建造清源大唐風(fēng)綠色無公害有機(jī)食物基地。 小區(qū)景觀 終年不斷的潺潺流水 山林青翠、云生霧起 綠草成蔭、綠樹成林 小區(qū)景觀 掛滿枝頭的累累果實(shí) 四季不斷開放的鮮花 小區(qū)景觀 到園區(qū)涵珠山休閑園的小路 用鵝卵石鋪就的上山小道 穿過二期走過位于兩山之間的健身小道、抵及小木屋及水庫 上林湖 蜿蜒小路 ? 曲池會所：當(dāng)?shù)靥飯@特色餐飲為主的高端休閑會所，約2020平方米，集特色餐飲、購物休閑等功能為一體，配備有餐廳、超市、幼兒園、茶吧、郵政局。 產(chǎn)品情況 臨水別墅 代表戶型： 4室 3廳 4衛(wèi)一廚 251㎡ 產(chǎn)品情況 底部架空層設(shè)置雙車位車庫，首層南向客廳設(shè)轉(zhuǎn)角露臺；二層南向次臥設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間及露臺；三層為主人私密空間，設(shè)南向露臺。二期的景觀資源更為豐富，基本每戶人家都有水系。（考慮到后面山是禁山區(qū)，實(shí)際上項(xiàng)目后面的兩個湖泊及小溪區(qū)域均是項(xiàng)目業(yè)主才能享受的自然資源） ? 小區(qū)內(nèi)部有一個小山丘涵珠山作為小區(qū)內(nèi)部景觀。 ? 項(xiàng)目三面環(huán)山，毗鄰 300畝野生竹林和 3000畝森林 ? 項(xiàng)目西北側(cè)有兩個天然水庫，西北側(cè)跨過兩座小山坡的登山景觀步道后有一個水庫，再上去則是上林湖（大水庫，有小型瀑布），水質(zhì)可以直接飲用，同時有小溪將水庫的水引下來，未來也將修山間漫步道直接到上林湖。三面環(huán)山，坐北朝南，以獨(dú)特山水資源為背景。 目前二期、三期在售，四期尚未啟動，未來有可能與本項(xiàng)目形成競爭。 ? 小區(qū)內(nèi)多水，中間有一條較大的景觀河流，東側(cè)和北側(cè)等有邊界河流，設(shè)景觀漫步道。 。 項(xiàng)目運(yùn)營理念 ?2020年 7月，一期排屋均價 4000元 /方。 配套設(shè)施 室外游泳池 網(wǎng)球中心 私人會所 中心會館 ? 提出了“把家放在大自然中”的開發(fā)理念，遵守保護(hù)至上的原則，實(shí)現(xiàn)工地的生態(tài)化、非污染化的目標(biāo)。 ? 1萬平方米的網(wǎng)球中心，設(shè)置有 2片室內(nèi)網(wǎng)球場、 7片室外網(wǎng)球場、室內(nèi)恒溫游泳池、乒乓球中心、美容 SPA館、健身器械中心等活動場所，提供了高品位休閑的現(xiàn)代健身功能空間。進(jìn)入室內(nèi)即可看見豪華明亮的中空客廳，餐廳寬闊而方正，與廚房、客廳連在一起 。 建筑立面： 獨(dú)創(chuàng)山地別墅輕靈、明快的外立面 —薄 屋頂、輕墻體、清色澤、大玻璃。 項(xiàng)目是純正的低密度山水生態(tài)別墅社區(qū) ， 堅(jiān)持 “ 把家放在大自然中 ” 開發(fā)理念 ， 檔次較高 。富春山居就直接根植在這樣一片天然的湖光山色之中。 ?項(xiàng)目地址： 富陽區(qū)銀湖開發(fā)區(qū) 320國道旁 ?開發(fā)商： 浙江金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?項(xiàng)目規(guī)模： 占地約 ，建筑面積 20萬方 ?物業(yè)類型： 聯(lián)排、獨(dú)立別墅 ?容積率： ?綠化率： 66% ?總戶數(shù)： 560余戶 ?裝修情況： 毛坯 ?交付時間： 2020年 12月 31日 ?主力戶型： 聯(lián)排 250㎡ ，獨(dú)棟 300 ㎡ ?開發(fā)情況： 分三期開發(fā)，自 2020年開工建設(shè)以來，共開發(fā)了三期共八個組團(tuán)，已竣工獨(dú)棟 428幢，聯(lián)排 45幢，總竣工面積達(dá) 18萬方以上，目前在售三期，獨(dú)棟銷售完畢，僅余 1套聯(lián)排 242方，總價 740萬。 ?板塊內(nèi)項(xiàng)目檔次差異較大，上林湖、富春山居是板塊內(nèi)檔次及品質(zhì)相對較高的項(xiàng)目。 銀湖房地產(chǎn)市場狀況 ?銀湖是杭州最早開發(fā)的、最成熟的別墅板塊之一，自 93年開發(fā)到現(xiàn)在，總共已有近 20個排屋、別墅樓盤。 ?從銀湖板塊看 ， 它是距離主城區(qū)比較近的低密度板塊 ， 而且無論是人文 、自然景觀還是發(fā)展前景 ， 對杭州別墅客群都有較大吸引力 ?目前公共交通比較一般 ， 但是私家車交通條件較方便 ， 未來將隨著隧道建設(shè)等更為快捷方便 。環(huán)境及交通距離是本案的主要優(yōu)勢。 從板塊規(guī)劃看未來可變動之處 近期內(nèi)公交配套及教育等配套會有所改善，但以滿足基本需求為主。 ?公交配套： ?正在劤力推迚富陽不杭州公交一體化， 2020年迚行公交一體化試點(diǎn)， 2020年實(shí)現(xiàn)初步公交一體化。 不主城區(qū)的公交配套缺乏。 午潮山國家森林公園 高爾夫練習(xí)場 項(xiàng)目私家車出行： 路線 1： 南山路 虎跑路 之江路 320國道； 路線 2： 中河高架 復(fù)興路 之江路 320國道； 路線 3： 黃龍洞 植物園 梅靈路 梅家塢 云溪竹徑 320國道； 路線 4： 杭州繞城西線 (轉(zhuǎn)塘路口下 )320國道 私家車交通 本案 板塊的交通網(wǎng)絡(luò)目前已基本成形，私家車交通較為方便 周邊配套 ? 公交 ： K514路 (龍翔 ——富陽 ) 。 宗地總面積： 367507㎡ （ ） 出讓宗地面積： 336431㎡ （ ） 總建筑面積： 336168㎡ 容積率： （最低 ） 建筑密度： 丌大于 30% 綠地率： 30% 建筑控高 21米，局部可適當(dāng)放寬，但必須小于 70米。 本項(xiàng)目在區(qū)位上處于銀湖新城未來的 CBD范圍內(nèi)，緊鄰未來的商業(yè)大道 —— 九龍大道，未來擁有比較廣闊的發(fā)展前景。 ?次干路： 九龍二環(huán)、清源路、鳴鶴東路、鳴鶴西路、三江西路。 午潮山隧道將大大拉近杭州到富陽的時間距離。適度發(fā)展休閑度假產(chǎn)品，將戶外運(yùn)動與度假結(jié)合起來。 本案屬于中部的生活商業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合中心區(qū)塊！周邊規(guī)劃有眾多休閑旅游區(qū)。 ?醫(yī)療衛(wèi)生用地： ，在閑祝線以東、受降溪北側(cè)新建一所中小型綜合性醫(yī)院。在規(guī)劃范圍內(nèi)人口容量超 12萬戶 本項(xiàng)目 公共設(shè)施用地規(guī)劃 規(guī)劃公告公共設(shè)施用地 ，占規(guī)劃建設(shè)用地的 %。 ? 中部居住片區(qū) (本項(xiàng)目所在片區(qū) )： 規(guī)劃住宅用地 ，其中已建住宅用地 ，規(guī)劃新設(shè)置九年一貫制中學(xué)一所。主要布局在閑祝公路西側(cè)、 320國道北側(cè)。加快培育區(qū)域物流中心，推進(jìn)生產(chǎn)服務(wù)型物流基地建設(shè)。 ?“三軸”： 由九龍大道、閑祝線構(gòu)成“十”字形相交的功能發(fā)展軸； 320國道由東北向西南貫穿整個鎮(zhèn)區(qū)，形成一條交通軸。 杭州的臥城 集景觀居住、旅游休閑、科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為一體的生態(tài)型城市新區(qū) 用地規(guī)劃 ?規(guī)劃城市建設(shè)總用地為 ，其中居住用地 。富陽市政府今年初表態(tài)，2020年?duì)幦』刭徍几谎亟肥召M(fèi)經(jīng)營權(quán)和 320國道杭富公路收費(fèi)經(jīng)營權(quán)，打通富陽進(jìn)出杭城的兩個瓶頸口。 銀湖板塊發(fā)展中的問題 交通，是一直以來富陽融入杭州主城區(qū)的最大瓶頸。 ? 此外，還有南宋一代名相李宗勉，宋代以 清節(jié)著稱的李祧 ，吳越擎天柱杜棱、杜建徽父子 …… 多項(xiàng)民間藝術(shù)列入杭州及浙江省保護(hù)名錄。 ? 北宋時，富陽曾出過謝濤、謝絳、謝景初、謝景溫、謝景平祖孫三代五位進(jìn)士，他們不僅為官清正，而且都是著名的詩人和文學(xué)家。2020年 1月 11日，受降鎮(zhèn)被評為全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 —— 以杭州野生動物世界為龍頭，接好杭州旅游西進(jìn)第一棒，；以山莊別墅、旅游景點(diǎn)為依托的商貿(mào)、餐飲、賓館等服務(wù)業(yè)潛力無限。 ” 大杭州的發(fā)展戰(zhàn)略以及銀湖 （ 受降 ） 板塊的區(qū)位優(yōu)勢決定著該板塊具有非常大的發(fā)展前景 。那么本項(xiàng)目究竟應(yīng)該定位于何種檔次，采用何種業(yè)態(tài) /或業(yè)態(tài)組合，我們需要回答以下幾個問題 —— ?銀湖板塊的外在因素及項(xiàng)目土地屬性支持哪種檔次的低密度產(chǎn)品定位？ ?？ ?保證銷售的定位前提下，以什么切入點(diǎn)提升品牌？ 目 錄 ?銀湖板塊概況及規(guī)劃 ?項(xiàng)目土地屬性 ?銀湖房地產(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品規(guī)劃篇 產(chǎn)品定位篇 市場研究篇 項(xiàng)目基礎(chǔ)篇 ?低密度市場研判 ?公寓可行性研判 ?項(xiàng)目客群定位 ?項(xiàng)目戶型定位 ?規(guī)劃布局 ?建筑風(fēng)格 ?…… 『 第一章 』 ?銀湖板塊概況及規(guī)劃 ?項(xiàng)目土地屬性 ?銀湖房地產(chǎn)市場狀況 —— 銀湖板塊觀察 銀湖板塊概況 ? 銀湖板塊在行政上屬于富陽受降鎮(zhèn) ?受降鎮(zhèn)位于富陽市東北部 ， 處于富陽主城與杭州主城區(qū)之間 ， 直接與主城中的西湖區(qū)接壤 ， 是富陽融入杭州的急先鋒 ， 區(qū)位優(yōu)勢非常明顯 。 從品牌提升的角度看，我們需要提供市場認(rèn)可度較高的產(chǎn)品，這種認(rèn)可度的形成有兩個前提：一是產(chǎn)品水平較高 /產(chǎn)品比較有特色，二是銷售情況不錯。野風(fēng)銀湖項(xiàng)目定位報告 華坤道威整合營銷機(jī)構(gòu) 202010 我們對項(xiàng)目的思考 …… 項(xiàng)目位于富陽受絳鎮(zhèn)，毗鄰鳴翠藍(lán)灣和九龍山莊。 項(xiàng)目基本情況 銀湖項(xiàng)目是野風(fēng)在高端住宅市場中的開山之作，該項(xiàng)目的定位及運(yùn)作將直接影響到野風(fēng)的品牌提升。 本項(xiàng)目容積率 ，可能的產(chǎn)品方向包括別墅、排屋、平層公寓及多種物業(yè)的組合。 板塊區(qū)位 “ 要融入杭州主城 ， 必先要發(fā)展受降 。 ?—— 以“三產(chǎn)強(qiáng)鎮(zhèn)”，前景廣闊。受降地處浙西黃金旅游線的前站。 板塊人文環(huán)境 受降板塊所在的大環(huán)境名人輩出，極具人文價值。黃公望森林公園就是當(dāng)年黃公望的隱居之地，也是他耗盡畢生精力創(chuàng)作的 《 富春山居圖 》 的原形。 ?建設(shè)中的午潮山隧道，將留和路延伸至富陽市受降鎮(zhèn)境內(nèi)，再與 320國道相接，可迅速連接銀湖與杭州西部交通。 ?2020年底，富陽市政府日前出臺的 《 關(guān)于促進(jìn)富陽市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見 》 規(guī)定：實(shí)行進(jìn)富購房交通“無障礙”政策，即凡在該市城區(qū)購買商品住房 (包括購買二手房 )的非富陽籍的外地人員憑房屋所有權(quán)證、身份證、機(jī)動車行駛證可免費(fèi)辦理一份自備車通行證 (320國道杭富段收費(fèi)站或杭富沿江公路收費(fèi)站 )。 銀湖板塊規(guī)劃 區(qū)域規(guī)劃目標(biāo) 規(guī)劃目標(biāo) 功能定位 受降區(qū)塊規(guī)劃目標(biāo)： “融入杭州的橋頭堡、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的新平臺、 城市品質(zhì)的金名片、人居休閑的示范區(qū)”。 ?“一副”： 以 320國道以北老鎮(zhèn)為副中心，布局鎮(zhèn)中心居住片的公共服務(wù)設(shè)施。 ?商業(yè)商貿(mào)業(yè) ： 提升整體業(yè)態(tài)，鼓勵通過特許、加盟等方式推進(jìn)連鎖經(jīng)營，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、電子商務(wù)和現(xiàn)代經(jīng)營方式，加快商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。 ? 科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)： 選擇數(shù)碼娛樂、電腦軟件開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、廣告策劃等行業(yè)為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域。規(guī)劃新設(shè)置小學(xué)兩座。規(guī)劃形成北部、東部、中部三個居住區(qū)。 ?文體設(shè)施用地： ，用于設(shè)置受降