【正文】 ，即使承租人繞過中介機構和出租人簽約，合同的成立也是中介機構促成的，因此中介機構有權獲得中介費。所以，一旦有房屋經紀公司提出代收租金的要求，出租人就不應與這樣的公司簽約。 ？ 如果承租人沒有繳付租金，銀行也會從代理機構在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢，付給出租人，因此出租人無需承擔承租人不交租金的風險。按照慣例，租賃普通住宅，則由承租人向中介公司繳納中介費，而對于公寓、別墅租賃，則由出租人支付。如果中介機構沒有促成合同成立，則不得要求委托人支付中介費，即使合同中這樣規(guī)定也是無效的，但是中介機構可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。中介機構不得收取委托合同以外的任何財物，如押金、信息費、咨詢費等。在簽訂合同的時候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產經紀人的資格證書。 合格中介機構的有效證件應當掛在營業(yè)場所的顯著位置，同時還要張貼全部執(zhí)業(yè)經紀人的房地產 經紀人資格證。如果出租人和承租人的這個約定沒有得 到物業(yè)公司的書面確認，那么這個約定也只能對出租人和承租人有約束力，而對物業(yè)公司不發(fā)生效力，出租人必須對物業(yè)公司承擔責任。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請求法院強制其繳納租金了。 ，出租人可以隨時收回房屋嗎？ 如果雙方沒有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時解除租賃合同，但出租人也應提前通知承租人。如果合同中沒有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。在沒有經過出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無權擅自搬入出租房屋。 ，合同 還有效嗎？ 有效。抵押行為不影響原合同的效力。 出租人賣掉房屋需要通知承租人。 除了合同印花稅，由雙方各自承擔 50%以外，所有稅費都應由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔。根據(jù)《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定，稅務機關可以委托各級政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經北京市地方稅務局確認的其他具有代征稅費能力的單位作為代征人，負責出租房屋稅款的征收。用于生產經營的出租房，出租人和承租人雙方對租金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關的租賃政策。公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條、第九條第三款。對于租用房屋從事生產、經營活動的承租人來說，《房屋租賃證》是經營場所合法的有效憑證，因此，出租人應當辦理《房屋租賃證》。在北京應向市房屋土地管理局房改處提出申請 ,經審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋 “涉外 ”印章；同時還要具備涉外安全審查批準文件。如果出租人沒有征得單位的同意私自轉租，那么出租人就只能請求法院判決合同無效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費了。如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請，經同意后出租該房屋。 承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂 “房屋承租權轉讓合同 ”，最后由承租人和受讓人簽訂 “租賃主體變更合同 ”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條。北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條。收到房租補貼（或分配廉租住房）后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。 ？誰能申請廉租住房？ 城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為 了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對低廉的普通住房。 （ 2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實現(xiàn)房屋租賃的目的。 ？ 租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權要求承租人搬出。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條。 被轉租人可以要求承租人承擔轉租合同的違約責任，如果出租人也 參與了增值租金的分成，那么出租人也應當承擔一部分責任。 這就是所謂的 “買賣不破租賃 ”。如果想購買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應當把房子賣給承租人，這就叫作 “優(yōu)先購買權 ”。 ？ 承租人是否可以獲得拆遷補償這一規(guī)定，我國各地的情況都不太一樣。 ，原來的租賃合同還有效嗎？ 房屋拆遷后，房屋租賃關系仍然有效，雙方應當按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補償安 置的房屋里。 但是，要注意的是，如果該房屋是因為出租人未及時履行檢查、維修義務，使得房屋未處于良好使用狀態(tài) 下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責，并應依過錯程度承擔一定責任。 參考法條：《合同法》第二百二十條。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。 參考法條：《最高法院關于執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十六條。 ？裝修后財產歸誰所 有？ 承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設施，而且在裝修的時候也不能隨意改變房屋的結構，拆除承重墻。 ？沒有登記備案的租賃合同有效嗎？ 雙方當事人應當向房屋所在地的市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護承租人的權益，最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風險。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內容是怎么樣的，從而就難以保護雙方的利益了。如果房屋不符合安全標準，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時候知道這種情況，也可以隨時解除合同。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條。如果經司法機關和行政機關裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產權利的，同樣不能出租。 ？ 如果承租人在房產證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個時候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房，因為房屋是夫妻共有的，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住該房屋了。二是對于租房用于居住的承租人來說，《房屋租賃許可 證》是向公安機關辦理戶口登記的憑證之一。 買賣雙方當事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起 15日內向北京市房 屋土地管理局申請復核，北京市房屋土地管理局應當自接到復核申請之日起 10 日內作出復核決定。 （ 8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓 的公房。 （ 4）有所有權糾紛的公房。 44. 原價出售經濟適用住房，還以再買嗎？ 對于以原價出售已購經濟適用房的原購房人 ,在辦理房屋產權轉移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國土房管局交易管理部門出具不高于經濟適用房購買單價出售經濟適用房的證明，可再次申請購買經濟 適用房，可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經濟適用房購買資格的審核手續(xù)。 （ 4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。以沒有房產證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結束以前能夠提供房產證或者補辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。如果購買的是現(xiàn)房，購房者應該在訂立合同之日起 90 日內辦理房產證。 39. “鄉(xiāng)產權房 ”能買嗎？ 農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，開發(fā)商如果沒有對土地的性 質進行轉換 ,不能用于房地產的開發(fā)建設。② 公共維修基金：此項基金只能用于住宅共用部位、共用 設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開發(fā)商代收，但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的。 37. “不交費就不給鑰匙 ”合法嗎？ 有些購房者在收房時會遇到這種情況，開發(fā)商要求購房者在領鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費用，否則就不給辦理入住手續(xù)。 35. 何種質量問題可以退房？ 經有關機構檢測后，確實發(fā)生房屋主體結構質量不合格或者房屋質量嚴重影響房屋正常使用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求開發(fā)商承擔違約責任。 34. 開發(fā)商什么時候算交房？ 當商品房已經竣工，并且達到交付使用條件以后，開發(fā)商會書面通知購房者辦理交接手續(xù)。 31. 什么是兩書？ 兩書是指：《住宅質量保證書》和 《住宅使用說明書》。單位因職工停薪、離職、調動工作等各種原因中斷為其交存住房補貼，在未復薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補貼時，職工住房補貼資金結余本息應暫時封存在原單位住房補貼賬戶下。 28. 什么是住房補貼？ 住房補貼是單位停止實物分房后，國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費的專項資金。 27. 申請個人住房貼息貸款的條件是什么？ （ 1）申請人必須是住房公積金的繳存人，截至申請日為止，申請人持續(xù)繳存住房公積金 6 個月以上，或累計繳存 12 個月以上，當前為正常的繳存狀態(tài)。 26. 什么是個人住房貼息貸款？ 所謂個人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔保中心與有關商業(yè)銀行合作，推出的個人住房擔保貸款政策性貼息業(yè)務。 24. 什么樣的房子要評估？ 商品房、二手房和擔保中心認為有必要進行評估的其他房屋。 （六）借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。 （二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產。（ 2）公證費。 （ 5）有貸款人認可的資產作抵押或質押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人。 18. 申請個人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？ （ 1）貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。 (3)綜合地價款。（ 2）契稅。如果退房，開發(fā)商要承擔違約責任。 參考法條：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第九條 11. 面積變了，購房者可以退房嗎？ 經有關部門批準以后，商品房的面積可以變更，但要在 10 日內通知購房者。 參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》。 ③ 公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占 或改變原設計的使用功能。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。分攤的公用建筑面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。它的計算公式是：套內建筑面積＝套內使用面積 +套內墻體面積 +陽臺建筑面積。 ⑦ 當事人雙方基本情況。 ③ 房屋的價款及計算方式。（ 4）損害和虛假廣告之間有因果關系。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。 參考法條：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾 紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條 2. 房地產商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什么？ （ 1）房地產商發(fā)布了虛假廣告。1. 售樓廣告上的內容，開發(fā)商應兌現(xiàn)嗎？ 售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。（ 2）購房者是受到欺騙和誤導。購房者的合法 權益受到實際發(fā)生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、精神的。 ② 房屋的建筑面積。 ⑥ 開發(fā)商的預售許可證號。 參考法規(guī)：《建筑面積計算規(guī)則》 5. 什么是套內建筑面積？ 套內建筑面積包括三個部分：套內使用面積，套內墻體面積，陽臺建筑面積。 7. 什么是分攤的公用建筑面積？ 公用建筑面積是指由整幢樓的產權人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分攤的 公用建筑面積＝套內建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù) 8. 公用建筑面積的分攤原則是什么？ ① 公用建筑面積的分攤以幢為單位。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。 ③ 計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應在 米以上（含 米，以下同）。 ③為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內通知，購房者有權退房。 參考法條：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 14. 買房一般要交哪些稅？ （ 1） 印花稅。（ 2）公共維修基金。 17. 繼承和接受遺贈而取得的房產要交契稅嗎？ 法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應征收契稅。 （ 4）對首付款的要求，銀行間有些許差異。 19. 申請個人商業(yè)貸款一般要交哪些費用？ （ 1） 律師審查費。 20. 哪些財產可以抵押？ （一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。 （五）依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。變更借款人的簡稱 “轉按 ”，延長原借款期限的稱為 “加按 ”，變更抵押物稱為 “換按 ”。銀行資金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的貼息實惠仍落在貸款人身上。（ 4） 同時滿足商業(yè)銀行對個人住房