【正文】 出租人簽約，合同的成立也是中介機(jī)構(gòu)促成的，因此中介機(jī)構(gòu)有權(quán)獲得中介費(fèi)。所以，一旦有房屋經(jīng)紀(jì)公司提出代收租金的要求，出租人就不應(yīng)與這樣的公司簽約。 ？ 如果承租人沒有繳付租金，銀行也會從代理機(jī)構(gòu)在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢，付給出 租人，因此出租人無需承擔(dān)承租人不交租金的風(fēng)險。按照慣例，租賃普通住宅，則由承租人向中介公司繳納中介費(fèi)，而對于公寓、別墅租賃，則由出租人支付。如果中介機(jī)構(gòu)沒有促成合同成立， 則不得要求委托人支付中介費(fèi)，即使合同中這樣規(guī)定也是無效的，但是中介機(jī)構(gòu)可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費(fèi)用。中介機(jī)構(gòu)不得收取委托合同以外的任何財物，如押金、信息費(fèi)、咨詢費(fèi)等。在簽訂合同的時候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格證書。 合格中介機(jī)構(gòu)的有效證件應(yīng)當(dāng)掛在營業(yè)場所的顯著位置，同時還要張貼全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證。如果出租人和承租人的這個約定沒有得到物業(yè)公司的書面確認(rèn)，那么這個約定也只能對出租人和承租人有約束力，而對物業(yè)公司不發(fā)生效力，出租人必須對物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請求法院強(qiáng)制其繳納租金了。 ，出租人可以隨 時收回房屋嗎？ 如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時解除租賃合同，但出租人也應(yīng)提前通知承租人。如果合同中沒有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了 。在沒有經(jīng)過出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無權(quán)擅自搬入出租房屋。 ，合同還有效嗎？ 有效。抵押行為不影響原合同的效力。 出租人賣掉房屋需要通知承租人。 除了合同印花稅，由雙方各自承擔(dān) 50%以外，所有稅費(fèi)都應(yīng)由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔(dān)。根據(jù)《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托各級政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務(wù)局確認(rèn)的其他具有代征稅費(fèi)能力的單位作為代征人，負(fù)責(zé)出租房屋稅款的征收。用于生產(chǎn)經(jīng)營的出租房，出租人和承租人雙方對租 金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關(guān)的租賃政策。公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條、第九條第三款。對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的承租人來說，《房屋租賃證》是經(jīng)營場所合法的有效憑證，因此，出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》。在北京應(yīng)向市房屋土地管理局房改處提出申請 ,經(jīng)審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋“涉外”印章；同時還要具備涉外安全審查批準(zhǔn) 文件。如果出租人沒有 征得單位的同意私自轉(zhuǎn)租，那么出租人就只能請求法院判決合同無效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費(fèi)了。如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請，經(jīng)同意后出租該房屋。 承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂“ 房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，最后由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更合同”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。建設(shè)部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條。北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條。收到房租補(bǔ)貼（或分配廉租住房）后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。 ？誰能申請廉租住房？ 城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對低廉的普通住房。 （ 2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實(shí)現(xiàn) 房屋租賃的目的。 ？ 租 賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條。 被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同的違約責(zé)任，如果出租人也參與了增值租金的分成，那么出租人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分責(zé)任。這就是所謂的“買賣不破租賃”。如果想購買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣給承租人，這就叫 作“優(yōu)先購買權(quán)”。 ？ 承租人是否可以獲得拆遷補(bǔ)償這一規(guī)定，我國各地的情況都不太一樣。 ，原來的租賃合同還有效嗎？ 房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補(bǔ)償安置的房屋里。 但是，要注意的是，如果該房屋是因?yàn)槌鲎馊宋醇皶r履行檢查、維修義務(wù)，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，網(wǎng)友整理 發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責(zé)，并應(yīng)依過錯程度承擔(dān)一定責(zé)任。 參考法條：《合同法》第二百二十條。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管 理辦法》第二十四條。 參考法條：《最高法院關(guān)于執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十六條。 ？裝修后財產(chǎn)歸誰所有？ 承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設(shè)施，而且在裝修的時候也不能隨意改變房屋的結(jié)構(gòu)，拆除承重墻。 去哪些部門登記備案？沒有登記備案的租 賃合同有效嗎？ 雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護(hù)承租人的權(quán)益，最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風(fēng)險。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是怎么樣的，從而就難以保護(hù)雙方的利益了。如果房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時候知道這種情況，也可以隨時解除合同。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條。如果經(jīng)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的，同樣不能出租。 ？ 如果承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個時候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房，因?yàn)榉课菔欠蚱薰灿械?，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住該房屋了。二是對于租房用于居住的承租人來說，《房屋租賃許可證》是向公安機(jī)關(guān)辦理戶口登記的憑證之一。 買賣雙方當(dāng)事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起 15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請復(fù)核，北京市房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請之日起 10日內(nèi)作出復(fù)核決定。 （ 8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房。 （ 4）有所有權(quán)糾紛的公房。 44. 原價出售經(jīng)濟(jì)適用住房，還以再買嗎？ 對于以原價出售已購經(jīng)濟(jì)適用房的原購房人 ,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟(jì)適用房購買單價出售經(jīng)濟(jì)適用房的證明，可再次申請購買經(jīng)濟(jì)適用房，可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用房購買資格 的審核手續(xù)。 （ 4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。如果購買的是現(xiàn)房，購房者應(yīng)該在訂立合同之日起 90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。 39. “鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”能買嗎？ 農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開發(fā)商如果沒 有對土地的性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換 ,不能用于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。②公共維修基金 ：此項(xiàng)基金只能用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開發(fā)商代收，但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的。 網(wǎng)友整理 37. “不交費(fèi)就不給鑰匙”合法嗎？ 有些購房者在收房時會遇到這種情況，開發(fā)商要求購房者在領(lǐng)鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費(fèi)用，否則就不給辦理入住手續(xù)。 35. 何種質(zhì)量問題可以退房？ 經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)檢測后，確實(shí)發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 34. 開發(fā)商什么時候算交房？ 當(dāng)商品房已經(jīng)竣工，并且達(dá)到交付使用條件以后，開發(fā)商會書面 通知購房者辦理交接手續(xù)。 31. 什么是兩書？ 兩書是指：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。單位因職工停薪、離職、調(diào)動工作等各種原因中斷為其交存住房補(bǔ)貼，在未復(fù)薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補(bǔ)貼時，職工住房補(bǔ)貼資金結(jié)余本息應(yīng)暫時封存在原單位住房補(bǔ)貼賬戶下。 28. 什么是住房補(bǔ)貼？ 住房補(bǔ)貼是單位停止實(shí)物分房后，國家為職工解決住房問題而給予的補(bǔ)貼資助，采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費(fèi)的專項(xiàng)資金。 27. 申請個人住房貼息貸款的條件是什么？ （ 1）申請人必須是住房公積金的繳存人，截至申請日為止，申 請人持續(xù)繳存住房公積金 6個月以上，或累計繳存12個月以上，當(dāng)前為正常的繳存狀態(tài)。 26. 什么是個人住房貼息貸款？ 所謂個人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔(dān)保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，推出的個人網(wǎng)友整理 住房擔(dān)保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。 24. 什么樣的房子要評估？ 商品房、二手房和擔(dān)保中心認(rèn)為有必要進(jìn)行評估的其他房屋。 （六）借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住 房價值全額用于貸款抵押。 （二）抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財產(chǎn)。（ 2）公證費(fèi)。 （ 5）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。 18. 申請個人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？ （ 1）貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。 (3)綜合地價款。（ 2）契稅。如果退房，開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。 參考法 條 ：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條 11. 面積變了，購房者可以退房嗎？ 經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，商品房的面積可以變更，但要在 10日內(nèi)通知購房者。 參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》。③公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩糠謹(jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。它的計算公式是：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積。⑦當(dāng)事人雙方基本情況。③房屋的價款及計算方式。（ 4）損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。購房者因?yàn)橐蕾嚕ㄌ摷伲V告，對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。 參考法條：《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案 件適用法律若干問題的解釋 》第 三條 2. 房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假廣告民事責(zé)任的必要條件有什么？ （ 1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。網(wǎng)友整理 1. 售樓廣告上的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？ 售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。（ 2）購房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購房者的合法權(quán)益受到實(shí)際 發(fā)生的損害，這種損害包括財產(chǎn)的、金錢的、精神的。②房屋的建筑面積。⑥開發(fā)商的預(yù)售許可證號。 參考法規(guī)：《建筑面積計算規(guī)則》 5. 什么是套內(nèi)建筑面積？ 套內(nèi)建筑面積包括三個部分：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽臺建筑面積。 7. 什么是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e？ 公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 8. 公用建筑面積的分 攤原則是什么？ ①公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧８魈咨唐贩繎?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。③計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在 （含 ， 以下同）。③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購房者有權(quán)退房。 參考法條：《 最高人民法院關(guān)于審理 商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》第 十四條 14. 買房一般要交哪些稅？ （ 1） 印花稅。（ 2）公共維修基金。 17. 繼承和接受遺贈而取得的 房產(chǎn)要交契稅嗎？ 網(wǎng)友整理 法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。 （ 4）對首付款的要求，銀行間有些許差異。 19. 申請個人商業(yè)貸款一般要交哪些費(fèi)用？ （ 1） 律師審查費(fèi)。 20. 哪些財產(chǎn)可以抵押？ （一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。 （五）依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當(dāng)事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。變更借款人的簡稱“轉(zhuǎn)按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。銀行資金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間 。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的貼息實(shí)惠仍落在貸款人身上。（ 4）同時滿足商業(yè)銀行對個人住房貸款規(guī)定的其他條件。 29. 住房補(bǔ)貼隨人走嗎？ 職工在本市范圍內(nèi)因各種原因變動工作單位且調(diào)入單位已建立住房補(bǔ)貼賬戶時，應(yīng)將其原住房補(bǔ)貼賬戶內(nèi)的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位住房補(bǔ)貼賬戶。 30. 什么是一表？ 一表是指：《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。 2020年 7月 1日以前開工的項(xiàng)目，如果在合同中約定