【正文】 區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 97 盡管 業(yè)主并沒(méi)有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束。 參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第七條、第八條。 租金？ 不可以。 ？業(yè)務(wù) 是什么？ 房屋出租代理有時(shí)候也叫房屋租賃代理，它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同。 ？中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向 誰(shuí)收取中介費(fèi)？ 中介機(jī)構(gòu)可以收取相當(dāng)于半個(gè)月到一個(gè)月房租的中介費(fèi)。 參考法條：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第十八條、第二十一條。 參考法條：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第六條。 為了防止中介機(jī)構(gòu)造假，一定要堅(jiān)持查看“兩證”原件，最好把注冊(cè)號(hào)記下來(lái)，以防非法中介機(jī)構(gòu)利用復(fù)印件弄虛作假。 “兩證”？有效證件應(yīng)當(dāng) 掛在哪里？ 合格的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有“兩證”，也就是北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格證書(shū)，以及北京市工商行政管理局頒發(fā)的 營(yíng)業(yè)許可證。 費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎？ 如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，而且得到了物業(yè)公司的書(shū)面確認(rèn)，那么物業(yè)公司就不 能再要求出租人付款了，否則物業(yè)公司還是有權(quán)要求出租人付款的。 ，出租人該怎么討租呢？ 承租人無(wú)正當(dāng)理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金。 參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。當(dāng)出租人的繼承人繼承房屋時(shí)，繼承人就自動(dòng)成為新的產(chǎn)權(quán)人，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，出租人的家人無(wú)權(quán)收回房屋。 參考法條：《合同法》第二百三十四條。一旦出租人不能償還債務(wù)，而將房屋變賣(mài)或者拍賣(mài)了，承租人仍然可以按照原來(lái)的租賃合同繼續(xù)住在房子里。 參考法條：《合同法》第二百三十條。 ？賣(mài) 掉房屋需要通知承租人嗎？ 出租人可以賣(mài)掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅。 ②修繕責(zé)任不同：對(duì)于房屋的自然損壞，可以在合同中規(guī)定由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修，而不一定由出租人負(fù)責(zé)維修。 參考法條：國(guó)務(wù)院《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》第十五條。此外 還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無(wú)照經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，出租人應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)。 參考法條：《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實(shí)行房屋租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的通知》第一條。 參考法條：《合同法》第五十八條。 如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無(wú)需經(jīng)過(guò)單位同意，而單位也無(wú)權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應(yīng)向所在市區(qū)房屋土地管理機(jī)關(guān)申報(bào)。 參考法條：《合同法》第八十八條。 參考法條：建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條。以北京為例，配租標(biāo)準(zhǔn)按人均 10平方米使用面積（包括原住房面積），每平方米補(bǔ)貼 25元。 （ 2)家庭人均住房使用面積 7 5平方米以下。 申請(qǐng)廉租住房以家庭為單位。 （ 4）出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。 參考法條：《合同法》第二百三十六條。承租人提前退租，應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。 ？ 轉(zhuǎn)租期限一般不能超過(guò)原租賃期。 參考法條：《合同法》第八十條、第二百二十九條。 參考法條：《合同法》第二百三十條。 參考法條：北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條。如果不符合原來(lái)的用途，承租人也可以解除合同。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條、第二十三條。 對(duì)于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以約定由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)維修。倘若需要改變的話，也應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書(shū)面同意。 經(jīng)過(guò)出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有。雖然沒(méi)有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規(guī)定履行。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺(tái)地區(qū)的人或者外國(guó)人，出租人就要到北京市國(guó)土資源和房屋管理局備案了?！逗贤ā返诙僖皇鍡l。 ？ 根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同。但這個(gè)時(shí)候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過(guò)錯(cuò)的話，還可要求出租人賠償損失。有的開(kāi)發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗(yàn)收部門(mén)驗(yàn)收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國(guó)家法規(guī)，二是對(duì)承租方安全造成威脅。所以，承租人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說(shuō)明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書(shū)面同意后才可以租房。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門(mén)委托的機(jī)構(gòu)辦理。但是在房屋租賃中，以下兩類(lèi)承租人如果沒(méi)有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關(guān)手續(xù)。 辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時(shí)，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人申報(bào)的買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格進(jìn)行核實(shí)。 （ 6）上市出售后會(huì)形成新的住房困難的公房。 （ 2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。 42. 預(yù)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎？ 可以。 （ 2）無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭。 40. 沒(méi)有房產(chǎn)證的房子能抵押、買(mǎi)賣(mài)嗎？ 房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子不 能買(mǎi)賣(mài)、置換、贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房人一旦購(gòu)買(mǎi)了這種房屋，不但無(wú)法取得國(guó)家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，不能買(mǎi)賣(mài)，而且購(gòu)房人的合法權(quán)益也無(wú)法獲得相應(yīng)的保障。 37. 辦理了入住手續(xù)，房子就是你的了嗎？ 不是。①契稅：契稅是在辦理房屋交易時(shí)由購(gòu)房者向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者承擔(dān)。當(dāng)購(gòu)房者認(rèn)為房屋符合約定，并且在《房屋驗(yàn)收交接單》上簽字以后，開(kāi)發(fā)商就完成了房屋的交付。 32. 室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告一般由開(kāi)發(fā)商提供嗎？ 2020年 7月 1日以后開(kāi)工的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告。此外，單位和職工持有效證件可以查詢(xún)本單位或 個(gè)人住房補(bǔ)貼賬戶(hù)有關(guān)信息。住房 補(bǔ)貼的具體數(shù)額各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。（ 3）夫妻雙方只能申請(qǐng)一筆住房貸款貼息。這樣，貸款時(shí)間，尤其是組合貸款的時(shí)間，可能由以前的幾個(gè)月節(jié)省到只需幾天。 24. 什么是組合貸款？ 組合貸款是住房資金管理中心運(yùn)用政策性住房資金、銀行運(yùn)用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購(gòu)房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。 21. 哪些權(quán)利可以質(zhì)押？ （ 1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單； （ 2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票； （ 3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)，專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)； 22. 什么是轉(zhuǎn)按揭？ “轉(zhuǎn)按揭”是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而 申請(qǐng)個(gè)人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。 （四）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。（ 4）保險(xiǎn)費(fèi)。 （ 7）貸款人規(guī)定的其他條件。 （ 3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。 15. 買(mǎi)車(chē)庫(kù)交契稅嗎？ 購(gòu)房者隨同普通住宅購(gòu)買(mǎi)的車(chē)庫(kù)，可以減半征收契稅，按照 %的稅率征稅；購(gòu)房者隨同非普通住宅 (如別墅 )購(gòu)買(mǎi)的車(chē)庫(kù)，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照 3%的稅率征稅。 參考法條： 《北京市人民政府關(guān)于修改 北京市契稅管理規(guī)定 的決定》 第 一 條、第二條 14. 買(mǎi)房一般要交哪些費(fèi)？ （ 1） 房屋所有權(quán)登記費(fèi)。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。在此期間內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意變更。②售房單位自營(yíng)、自用的房屋。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。公 用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。它的計(jì)算公式是：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。⑤在一方不履行的處理問(wèn)題。 參考法條： 《 廣告法》 第三十七條 2. 《認(rèn)購(gòu)書(shū)》一般包括哪些內(nèi)容？ 《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的內(nèi)容包括：①房號(hào)及戶(hù)型。（ 3）購(gòu)房者的合法權(quán)益受到了侵害。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。如果開(kāi)發(fā)商在這些材料上寫(xiě)得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢(qián)的精裝修”，“綠化面積達(dá)到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對(duì)房屋價(jià)格以及購(gòu)房人是否買(mǎi)房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒(méi)有寫(xiě)入合同，開(kāi)發(fā)商也要兌現(xiàn)。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒(méi)有寫(xiě)入合同中，即使將來(lái)這些宣傳沒(méi)有兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任。購(gòu)房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。如果購(gòu)房者在購(gòu)房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購(gòu)房者的購(gòu)房行為與虛假?gòu)V告無(wú)關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。也就是說(shuō)，是虛假?gòu)V告欺騙和誤導(dǎo)了購(gòu)房者，給購(gòu)房者的權(quán)益造成了損害，即虛假?gòu)V告與損害之間有因果關(guān)系。④簽訂正式購(gòu)房的日期。 參考法條 : 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干 問(wèn)題的解釋》 、 第一百一十五條 《 合同法 》第一百一十五條 3. 什么是建筑面積？ 建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 5. 套內(nèi)墻體面積包括什么？ 套內(nèi)墻體面積包括兩個(gè)部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂? 參考法 規(guī) ：《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算 及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》 8. 哪些公用建筑面積可以分?jǐn)偅? 整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)偅孩俅筇谩⒐查T(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房。 9. 哪些公用建筑面積不能分?jǐn)偅? ①倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。在接到通知的 15日內(nèi)，購(gòu)房者 可以作出退房的書(shū)面答復(fù)。 參考法條： 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十四條 11. 面積誤差比的公式是什么？ 面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 合同約定面積 100％ 參考法規(guī)： 《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》 12. 處理房屋面積糾紛的原則是什么？ 合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （ 1）面積誤差比絕對(duì)值在３％以?xún)?nèi) （含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持； （ 2）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。（ 3）證件印花稅。（ 4）證件工本費(fèi)。 （ 2）具有城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。 （ 6）具有購(gòu)房合同 或協(xié)議。（ 3）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。 （三）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。 20. 哪些財(cái)產(chǎn)不能抵押？ 不能抵押的財(cái)產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物。 經(jīng)濟(jì)適用房不需要評(píng)估。購(gòu)房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無(wú)須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費(fèi)。（ 2）提供符合要求的擔(dān)保方式。即將單位原用于建房、購(gòu)房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次 (如按月 )或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場(chǎng)上通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃等方式解決自己的住房問(wèn)題。住房補(bǔ)貼資金封存期間仍按規(guī)定計(jì)息。 31. 收房時(shí)還查看哪些文件？ 《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)》、《物業(yè)管理公約》。在進(jìn)行交接的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商要提供一表兩書(shū)、《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)》、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告和《物業(yè)管理公約》。 35. 房屋損毀、 滅失誰(shuí)來(lái)賠？ 在房子交付使用以前，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。購(gòu)房者要清楚，有些費(fèi)用不是由開(kāi)發(fā)商來(lái)收取的。③面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)”，購(gòu)房合同已規(guī)定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。鄉(xiāng)一級(jí)政府無(wú)權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。如果購(gòu)買(mǎi)的是期房，購(gòu)房者應(yīng)該在房屋交付使用之日起 90日