【正文】 制無(wú)論對(duì)業(yè)主 ,還是對(duì)承包商而言 ,都是相當(dāng)重要的。工程項(xiàng)目管理法中 , 依據(jù)合同條件的規(guī)定 ,工程建設(shè)的三大目標(biāo)用合同文件的三個(gè)方面來(lái)要求 ,即：通過(guò)技術(shù)規(guī)范和圖紙來(lái)要求施工質(zhì)量；通過(guò)有標(biāo)價(jià) 的工程量清單來(lái)控制工程造價(jià)；通過(guò)合同條件和施工進(jìn)度計(jì)劃來(lái)控制工期和相關(guān)的法律約束。 9 在一般的工程項(xiàng)目施工過(guò)程中 ,項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)分設(shè)哪幾個(gè)小組？它們的作用是什么？ 答：（ 1）工程技術(shù)組 主管施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、臨時(shí)工程設(shè)計(jì)或施工詳圖設(shè)計(jì)，施工進(jìn)度和質(zhì)量等 ,是整個(gè)工程項(xiàng)目施工進(jìn)度和技術(shù)執(zhí)行管理的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)； 2）采購(gòu)供應(yīng)組 主管施工所需的建筑材料和機(jī)械設(shè)備的訂 貨、運(yùn)輸、進(jìn)場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)和發(fā)放管理等工作 ,并負(fù)責(zé)機(jī)械設(shè)備的維修保養(yǎng)工作 ,臨時(shí)工程等材料設(shè)備的回收周轉(zhuǎn)使用等工作 ,并注意增收節(jié)支工作； 3）合同管理組 主管施工承包合同和分包合同 ,采購(gòu)合同等一系列合同的實(shí)施和管理工作 ,負(fù)責(zé)與業(yè)主和監(jiān)理工程師之間的聯(lián)系 ,工程進(jìn)度款的統(tǒng)一申報(bào)和催款工作 ,處理延期、變更和索賠等工作； 4）財(cái)務(wù)管理組 主管工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)工作 ,工程項(xiàng)目的成本計(jì)劃、成本支出和工程款的收入預(yù)算、決算工作等； 5）行政事務(wù)組 主管工程項(xiàng)目的行政事務(wù) ,人事組織、生活管理、安全保衛(wèi)等工作 ,以保證工程項(xiàng)目的 順利實(shí)施。 7 招標(biāo)與投標(biāo)制度的特點(diǎn)是什么？ 答：招標(biāo)與投標(biāo)即然是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物，它的一些制度及規(guī)則應(yīng)遵守國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)循環(huán)的規(guī)律。 (2) 生產(chǎn)計(jì)劃部門根據(jù)它編制施工計(jì)劃，安排生產(chǎn)，統(tǒng)計(jì)完成工作量。 5 什么是固定資產(chǎn)的加速折舊法？ 答：加速折舊法又稱遞減折舊法，是指固定資產(chǎn)各期計(jì)提的折舊費(fèi)用，在使用早期提得多，在后期則提得少，從而相對(duì)加快折舊的速度，使固定資產(chǎn)的成本在有效使用年限中加快得到補(bǔ)償?shù)囊环N折舊計(jì)算方法。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重 要的作用。例如，城市規(guī)劃對(duì)上地用途、建筑高度、容積率和建筑密度等的規(guī)定。②險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系。其中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。 3）未知變量受到一組約束條件的限制，這些約束條件用一組線性等式或不等式表示。 7 監(jiān)理工程師工程質(zhì)量監(jiān)理方面的職責(zé)與權(quán)限是什么？ 1）向承包人書面提供圖紙中的原始基準(zhǔn)點(diǎn)、基準(zhǔn)線和基準(zhǔn)高程等資料 ,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)并驗(yàn)收承包人的施工放樣； 2）在開工前和施工過(guò)程中 ,檢查用 于工程的材料、設(shè)備 ,對(duì)于不符合合同要求的 ,有權(quán)拒絕使用； 3）簽發(fā)各分部分項(xiàng)工程的開工通知單 ,必要時(shí)通知施工單位暫時(shí)停止整個(gè)工程或任何部分工程的施工； 4）對(duì)承包人的檢驗(yàn)、測(cè)試工作進(jìn)行全面監(jiān)理；有權(quán)利用施工單位或自備的測(cè)試儀器設(shè)備 ,對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn) ,憑數(shù)據(jù)對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)理； 5）按施工程序旁站 ,對(duì)每道工序、每個(gè)部位進(jìn)行質(zhì)量檢查和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督 ,對(duì)重要工程跟班檢查 ,對(duì)質(zhì)量符合施工合同規(guī)定的部分和全部工程予以簽認(rèn)；對(duì)不符合質(zhì)量要求的工程 ,有權(quán)要求承包人返工或采取其它補(bǔ)救措施 ,以達(dá)到合同規(guī)定的技術(shù)要求。反之，如果能對(duì)事物未來(lái)發(fā)展情況做 出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，那么就能為做出合理的決策提供依據(jù)。 10）對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響大的項(xiàng)目。 6）用戶意見多的建筑產(chǎn)品。 2）面廣、量大的建筑產(chǎn)品。 投標(biāo)是對(duì)國(guó)際公開招標(biāo)的響應(yīng) ,是承包工程向買方發(fā)出的應(yīng)諾條件和報(bào)價(jià)實(shí)盤。 3 施工圖預(yù)算編制步驟是什么？ 答：編制施工圖預(yù)算，在設(shè)計(jì)交底、熟悉編制依據(jù)的基礎(chǔ)上，依據(jù)量、價(jià)、費(fèi)的順序進(jìn)行。 ④在作技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論時(shí)，既要著眼于建設(shè)項(xiàng)目的目前效果，也要看長(zhǎng)期效果；既要看局部效果，又要看整體效果，切忌片面性。 ①以國(guó)家的建設(shè)方針為標(biāo)準(zhǔn)，注意 方案的總體經(jīng)濟(jì)效果，盡可能使經(jīng)濟(jì)、適用、美觀三者統(tǒng)一。這種研究具有機(jī)會(huì)研究的典型含義。即以資源為基礎(chǔ)，以合理利用和開發(fā)為目標(biāo)，研究建立某種工業(yè)的機(jī)遇。即選定一個(gè)地區(qū)為研究范圍，例如對(duì)邊遠(yuǎn)行政區(qū)、落后地區(qū)、特殊條件（經(jīng)濟(jì)特區(qū)、港灣、要道、邊塞）地區(qū)等進(jìn)行投資，是否有獲利的機(jī)會(huì)。 二、簡(jiǎn)答題 1 什么是機(jī)會(huì)研究？它的目的和分類有哪些？ 答： 將一個(gè)項(xiàng)目由意向變成概略的投資建議，叫機(jī)會(huì)研究。 1房地產(chǎn)咨詢是指有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供 ：法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等 方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 1按照世界銀行對(duì)工程項(xiàng)目的管理方式，將每一個(gè)工程項(xiàng)目劃分為五個(gè)實(shí)施階段： 項(xiàng)目限定階段、項(xiàng)目準(zhǔn)備 階段、項(xiàng)目評(píng)估階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、項(xiàng)目的最后總評(píng)階段。 建設(shè)工程一般可劃分為建設(shè)項(xiàng)目、 (單項(xiàng)工程 ) 、 (單位工程 ) 、 (分部 工程 ) 和 (分項(xiàng)工程 ) 。 娛樂(lè)業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為 （ 5%～ 20%） 。 1 工程監(jiān)理的主要內(nèi)容 ,可分為工程質(zhì)量監(jiān)理、工程進(jìn)度監(jiān)理、工程費(fèi)用監(jiān)理、合同管理、信息管理、 (協(xié)調(diào)工程建設(shè)中出現(xiàn)的各種矛盾和問(wèn)題 ) ,即常說(shuō)的“三監(jiān)控二管理一協(xié)調(diào)”。 四個(gè)階段。 1價(jià)值工程分析階段包括： 搜集整理信息資料、功能系統(tǒng)分析。 工程建設(shè)定額按生產(chǎn)要素劃分為： 勞動(dòng)定額、材料消耗定額、機(jī)械臺(tái)班使用定額。 社會(huì)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目對(duì)社會(huì)環(huán)境影響、對(duì) 自然與生態(tài)環(huán)境影響、對(duì) (自然資源 ) 影響以及對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響等四個(gè)方面。 現(xiàn)金流量是指將投資項(xiàng)目視為一個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)時(shí)流入和流出該項(xiàng)目系統(tǒng)的現(xiàn)金活動(dòng)。 復(fù)利是指以 (本金及累計(jì)利息 ) 為基數(shù)計(jì)算的利息。 金融保險(xiǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率為 (5%) 。 工程建設(shè)定額按編制程序和用途劃分： (施工定額 ) ， (預(yù)算定額 ) ， (概算定額 )， (概算指標(biāo) ) 。 1 價(jià)值工程創(chuàng)新階段包括： (方案創(chuàng)新 ) ， (方案評(píng)價(jià) ) ， (提案編寫 ) 3個(gè)步驟。 1價(jià)值工程一般工作程序分為： 準(zhǔn)備階段、分析階段、創(chuàng)新階段、實(shí)施階段。 1定量預(yù)測(cè)法是通過(guò)建立 各種數(shù)學(xué)模型并進(jìn)行 模型求解，常用的建立模型及求解方法： 移動(dòng)平均數(shù)法、指數(shù)平滑法、回歸分析法。 消費(fèi)稅是國(guó)家實(shí)現(xiàn)其職能、根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策的需要，對(duì)特定 （ 消費(fèi)品 ） 和 (消費(fèi)行為 ) 在特定環(huán)節(jié)征收的一種間接稅。 決策的類型一般根據(jù)性質(zhì)不同分為 .： (肯定型 ) 、 (非肯定型 ) 、 (風(fēng)險(xiǎn)型 ) 三種。 1國(guó)有土地使用權(quán)出讓可以采取 拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議 方式。 1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押 ?? .提供房地產(chǎn)居間 介紹、代理、經(jīng)紀(jì)的 活動(dòng)。20%范圍內(nèi)。機(jī)會(huì)研究可分為以下幾類： (1) 地區(qū)機(jī)會(huì)研究。 (3) 資源機(jī)會(huì)研究。即以某項(xiàng)目為研究對(duì)象進(jìn)行投資機(jī)會(huì)的分析。具體包括以下幾方面。在進(jìn)行定量分析時(shí)，要使用多指標(biāo)組成的指標(biāo)體系，并注意設(shè)置主要指標(biāo)和輔助指標(biāo)，進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。一般說(shuō)來(lái)可比 性包括四項(xiàng)內(nèi)容，即功能上的可比性、消耗上的可比性、價(jià)格上的可比性、時(shí)間上的可比性。招標(biāo)是一種國(guó)際上特定的采購(gòu)方法，是由工程建設(shè)單位或物資采購(gòu)部門（稱買方或發(fā)包方）向世界各國(guó)公開提出交易條件，以征詢各工程承包商或供貨商（稱賣方或承包方）的最佳報(bào)價(jià)及最佳條件 ,經(jīng)比較而最終成交 。對(duì)于建筑產(chǎn)品可以定性地考慮以下幾個(gè)方面： 1）投資額大的工程項(xiàng)目 。 5）污染嚴(yán)重的工程項(xiàng)目。 9）社會(huì)需要量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈的產(chǎn)品項(xiàng)目。如果沒有科學(xué)的預(yù)測(cè)，則往往會(huì)導(dǎo)致決策失誤。 專業(yè)好 文檔 3 所謂預(yù)測(cè)，簡(jiǎn)而言之就是對(duì)未來(lái)的預(yù)計(jì)和推測(cè)，是根據(jù)過(guò)去和現(xiàn)在來(lái)預(yù)計(jì)未來(lái)，根據(jù)已知來(lái)推測(cè)未知。目標(biāo)函數(shù)用未知變量的線性函數(shù)表示。中國(guó)大陸目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)。 （ 2）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制 從房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制來(lái)看，在現(xiàn)實(shí)中，主要存在 2類相鄰關(guān)系：①通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系。有意義的土地使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃。 10 房地產(chǎn)業(yè)的作用有哪些？ 答： 1）可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件； 2）可以改善和提高人們的居住條件和生活條件； 3）可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐； 4）通過(guò)綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施； 5）可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道； 6）可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展； 7）有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整； 8）有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)； 9）有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)； 10）可以擴(kuò)大就業(yè)面，解決一部分人的就業(yè)問(wèn)題。 4 設(shè)計(jì)與施工方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的步驟是什么？ 答： 1）根據(jù)項(xiàng)目的要求，列出各種可行的技術(shù)方案； 2）擬定各種方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)并收集有關(guān)資料； 3）對(duì)各種指 標(biāo)進(jìn)行具體的計(jì)算； 4）進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，得出結(jié)論。 (1) 在施工管理中為單位工程的分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目提供人工、材料的預(yù)算 用量。 (5) 財(cái)務(wù)部門要依據(jù)它進(jìn)行財(cái)務(wù)成本核算進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。 8 什么是公開招標(biāo)？ 答：公開招標(biāo)又稱為無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo) ,是 由招標(biāo)單位通過(guò)報(bào)刊、電臺(tái)、電視等信息媒介或委托招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布招標(biāo)信息，公開邀請(qǐng)招標(biāo)單位參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，凡符合招標(biāo)單位規(guī)定條件的投標(biāo)單位可在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向招標(biāo)單位申請(qǐng)投標(biāo)。 10 什么是工程項(xiàng)目的三大建設(shè)目標(biāo)，它們之間的關(guān)系如何？ 答：建筑工程項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理