【正文】 項目名為“青城山花園”，位于青城前山環(huán)山渠內側青城鎮(zhèn)樂園村，凈用地面積 平方米 ,規(guī)劃總建筑面積 平方米，共計 50 幢 149 套，其中 103 平方米 84 套， 149 平方米 62 套， 310 平方米 3 套，框架結構， 2 層，局部 3 層，建筑密度 20%，容積率 ，綠地率 %，停車位 149 個。公司第一大股東無銀行貸款和其他對外擔保。 經(jīng)營成果分 析： 2021 年公司經(jīng)營收入 15757 萬元，利潤 3678 萬元，經(jīng)營收入主要依托于與成都云祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合作開發(fā)的都市家園項目實現(xiàn)的銷售收入。 以上應付款系施工方 “都市家園”、 “青城山花園”項目施工單位墊資款（其中“青城山花園”約墊資 300 萬元）。 （ 4）存貨 1329 萬元，系“青城山花園”項目部份土地款，前期報建、設計費等。 （ 2）預付賬款： 1812 萬元（系預付四川永恒建筑安裝公司修建“都市家園”項目的后期環(huán)境建設工程款）。 支行與關聯(lián)公司合作的項目有 5 個，共發(fā)放住房按揭貸款 11187 萬元，目前貸款余額為 7969 萬元，除中華花園個別按揭貸款出現(xiàn)不良外，其余貸款還款正常，并基本辦理完分戶產(chǎn)權抵押登記手續(xù)。 1991 年 — 1995年在西南財經(jīng)大學財務管理專業(yè)學習； 1996 年 — 1999 年在成都貿易公司任會計、會計主管； 1999 年 — 2021 年在成都綠化城房屋建設發(fā)展公司任會計主管、財務經(jīng)理； 2021 至今在成都建設發(fā)展公司任財務經(jīng)理、公司董事。 成都建設發(fā)展公司股東情況表 單位：萬元 股東名稱 法定代表人 出資額 股權占比 備注 合計 貨幣 實物 成都好世紀房產(chǎn)有限公 司 王大剛 480 280 200 40% 王青城 360 160 200 30% 成都市綠化城建設有限公司 楊小本 240 240 20% 朱勇 120 120 10% 合計 1200 800 400 100% 公司法定代表人王青城，男， 37歲，大學本科，經(jīng)濟師。公司獨立核算，實行總經(jīng)理負責制，法定代表人王青城，同時兼任公司總經(jīng)理，為公司第二大股東。 （ 2）建立聯(lián)系： 建立合作單位、合作項目和借款人的聯(lián)系，在錄入個人購房貸款時必須同時錄入開發(fā)商和項目名稱，便于以后查詢和日常貸后管理。 （ 4） 定期檢查表： 按季度填寫 《中國農業(yè)銀行個人信貸業(yè)務合作商定期檢查表》（附表）。全部保證金退還后注銷保證金帳戶。未經(jīng)營業(yè)部批準，經(jīng)辦行不得在逾期 3 期以內（含 3 期）扣收保證金。 經(jīng)辦行 與 開發(fā)商 簽訂《權利質押合同》（ ABCS（ 2021） 2021），同時填寫《定期存單質押清單》（ ABCS（ 2021） 2021）、《質押憑證支付通知書》和《質押憑證處理通知書》。 保證金賬戶監(jiān)管 （ 1）保證金帳戶： 開發(fā)商以項目為單位在“ 49299 其他保證金 34 科目”下開立保證金分戶進行核算，即一個按揭項目開 立一個保證金帳戶，不得以開發(fā)商為單位將多個按揭項目合并開立一個帳戶，帳戶名稱按“開發(fā)商名稱 +XX 項目保證金”開立。 33 《預售房款監(jiān)管協(xié)議》 經(jīng)有權審批行審批同意的按揭項目，經(jīng)辦行與開發(fā)商簽訂《預售房款監(jiān)管協(xié)議 書》，落實批復公文中提出的限制性條件 （總行農銀發(fā)[2021]191 號文《中國農業(yè)銀行商業(yè)用房抵押貸款管理辦法》附有標準的《預售房款監(jiān)管協(xié)議書》 ） 。經(jīng)貸審會審議通過，主任委員簽署意見同意后，按照授權權限審批。 （ 2）主要問題核實： 與開發(fā)商有關負責人和財務負責人就項目調查、初審中發(fā)現(xiàn)問題進行面談核實，進一步查清情況，掌握項目最新進度。 （ 2）客戶資料： 包括開發(fā)商和投資商資料，在受理環(huán)節(jié)接收的開發(fā)商基礎資料 (詳見 )；在調查環(huán)節(jié)收集的開發(fā)商及項目最新進度資料。 因資料不足不能進行有效分析的應要求客戶部門及時補充調查， 31 提供足夠的依據(jù)。 （ 3）可行性審查： 重點審查項目投資的合理性、項目建設資金來源的可靠性，項目建設進度的科學性，項目銷售價格的合理性（是否為 真實的市場價，項目定價與周邊同地段同檔次銷售成功樓盤的價格比較是否處于相同水平），綜合分析 項目的爛尾風險及開發(fā)商階段性保證擔保能力。 （ 1）完整性、有效性審查： 審查客戶部門提交的資料是否符合規(guī)定要求，有缺漏及不符合規(guī)定要求的資料應要求客戶部門及時調查補充完善。 ②營業(yè)部房地產(chǎn)信貸處調查人員現(xiàn)場調查時要核實圖片情況，補充最新進展圖片，檢查本規(guī)范要求執(zhí)行情況。 （ 2）制作要求： 29 ①把圖片按照拍攝內容的順序制作為 PowerPoint 文件。 D、按揭項目周邊實景圖。 B、按揭項目俯視實景圖。 C、按揭項目主要戶型圖。 ②模型圖 A、按揭項目正面模型圖。 最新形象進度照片 按揭項目現(xiàn)場圖片處理規(guī)范： （ 1） 拍攝內容： ①位置圖 A、按揭項目地理位置圖。 （ 4）特別說明： 如果 按揭貸款介入是為了清收企業(yè)不良貸款的，必須說明清收企業(yè)不良貸款的可行 性計劃及進行必要性分析，落實企業(yè)還款承諾。 27 對已為準現(xiàn)房或現(xiàn)房的按揭項目，項目可行性調查分析可以從簡。 （ 1）區(qū)位優(yōu)勢： 分析項目是否具有或商業(yè)口岸優(yōu)勢。 A：項目利潤總額 =項目銷售總收入 項目開發(fā)總成本 B：銷售利潤率 =項目利潤總額 /項目 銷售總收入 C：靜態(tài)投資回收期：指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈現(xiàn)金收入抵償全部投資所需要的時間，一般以年表示，自投資起始點算起。 ③ 在未能按計劃實現(xiàn)項目銷售資金的情況下，開發(fā)商是否有資金籌措的應變措施。 ③ 工程進度：據(jù)現(xiàn)場勘察情況如實介紹， 除客觀介紹其形象進度外，應分 析其開工時間、預計竣工時間、資金投入進度和目前實際建設進度是否匹配。 ④銀行貸款：包括項目使用的銀行項目開發(fā)貸款和流動資金貸款，我行有項目貸款的說明批準文號、時間、額度，貸款投放和擔保情況；項目在他行有貸款的說明批準時間、額度，貸款投放和擔保情況，重點應關注貸款 到期日和該項目在設定抵押的情況。計算方式為：自有資金 =所有者權益 長期資金占用（固定資產(chǎn)凈值 +長期投資 +長期應收款 +其他在建項目占用）。 在實際操作中，針對不同的地區(qū)和不同的項目，投資構成情況會 24 有一些不同，影響到總投資構成比例也有差異。 ⑧其他費用：主要是臨時用地費用和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、施工圖編制費、工程保險費等雜項費用。 ⑥財務費用：企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要指銀行項目貸款的利息，根據(jù)企業(yè)實際貸款額度和時間計算。主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設施的建設費用，各項設施與市政設施干線、干管、干道等的接口費用。報建費用城區(qū)項目一般在 120 元 /平方米左右，郊縣項目視地區(qū)差異一般在 80100 元 /平方米浮動。因地塊區(qū)域、取得方式等差異，土地成本對總投結構占比和項目利潤的影響最大，一般在總投占比 30— 40%。 （ 2）手續(xù)的合法性： 項目取得證件（批文）名稱、“五證”號、面積；核實上述項目資料是否完整、有效、合法，證件內容中項目開發(fā)主體、名稱、地址、面積是否前后一致，證件取得時間是否有序，如有不一致或無序之處應附有權機關證明或合理說明。調查其他銀行為該樓盤提供開發(fā)貸款的情況，準確掌握其貸款的到期日，以免在工程建設中出現(xiàn)新的資金缺口。 20 附表：主要財務指標 年份 項目 2021年 2021年 2021年 2021年 3月 總資產(chǎn) 流動資 產(chǎn) 貨幣資金 應收帳款 預付帳款 其他應收款 存貨 長期投資 固定資產(chǎn)凈值 總負債 流動負債 短期借款 應付帳款 預收帳款 其他應付款 未交稅金 長期負債 所有者權益 實收資本 未分配利潤 銷售收入 凈利潤 資產(chǎn)負債率 流動比率 速動比率 21 ④ 單獨對近期主要財務 指標進行重點分析。經(jīng)營行不得對有欺詐經(jīng)營行為或業(yè)績不佳開發(fā)商開發(fā)的樓盤提供項目按揭貸款授信。經(jīng)營行主要調查以下內容： 開發(fā)商基本情況 （ 1）公司概況： 開發(fā)商成立時間、注冊資本、實收資本、股本構成結構、開發(fā)資質、業(yè)務范圍。如項目為現(xiàn)房，還應提供竣工驗收合格證明。 （ 2） 項目“五證”： 國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建 筑工程施工許可證、商品房銷（預）售許可證。經(jīng)討論， 形成如下決議： 同意就 項目向農行 支行申請個人購房按揭貸款，同意為該項目的借款人 提供階段性保證擔保和承擔回購責任，并自愿將購房貸款余額的 ％作為保證金存入本公司在 該支行開立的保證金帳戶（擔保責任約定詳見本公司與該支行簽訂的《個人購房貸款項目合作協(xié)議》）。經(jīng)討論， 形成如下決議： 同意就 項目向農行 支行申請個人購房按揭貸款，同意為該項目的借款人 提供階段性保證擔保和承擔回購責任，并自愿將購房貸款余額的 ％作為保證金存入本公司 在該支行開立的保證金帳戶（擔保責任約定詳見本公司與該支行簽訂的《個人購房貸款項目合作協(xié)議》）。 （ 5）高管個人資料： 法定代表人及財務負責人身份證和簡歷，如系授權代理，還需同時提供法定代表人授權委托書、授權代理人身份證和簡歷。內容參見營業(yè)部法律事務處提供的參考格式 (附件 )。 在編寫《個人購房貸款業(yè)務操作手冊》過程中，得到省分行房地產(chǎn)信貸處、省分行營業(yè)部相關處室的大力支持，還組織了部分支行有關人員進行了兩次討論，并提出了許多寶貴意見，在此深表謝意。 個人購房貸款業(yè)務操作手冊 （ 2021 年第一版） 2021 年 2 月 2 中國農業(yè)銀行四川省分行營業(yè)部 《個人購房貸款業(yè)務操作手冊》 編委會 主 任： 盧新軍 委 員：劉 平 劉 莉 林燕飛 董 纓 張愛軍 主 編：張愛軍 編 寫 ： 馬龍燕 劉曉平 彭 偉 肖 勇 合規(guī)性審查： 王 平 賈俊英 唐成莉 校 對： 劉曉平 馬龍燕 3 編寫說明 近年來，省分行營業(yè)部個人購房貸款業(yè)務迅速發(fā)展，極大地促進了信貸結構的 調整，資產(chǎn)質量的提高，綜合效益的增強，個人購房貸款業(yè)務已經(jīng)成為新的業(yè)務增長點和效益增長點。 由于個人購房貸款業(yè)務相關規(guī)章制度出臺時間跨度長，參閱文件多，組織編寫《個人購房貸款業(yè)務操作手冊》也是合規(guī)風險管理和部門自律監(jiān)管的新嘗試，沒有成功經(jīng)驗借鑒 ，受編寫人員學識水平限制， 4 加之編寫時間緊迫，遺漏甚至值得商榷之處在所難免， 懇 請個人購房貸款業(yè)務操作人員指正。 （ 2）有關決議： 根據(jù)公司章程規(guī)定，向經(jīng)營行出具同意該項目向我行申請個人購房抵押貸款及配套服務并承擔連帶保證擔保責任的董事會或股東（大）會決議書及公司執(zhí)行決議的擔保承諾函。未經(jīng)會計師事務所審驗的報表由客戶經(jīng)理調查核實并簽字認可。出席本次會議的公司董事共 人，占公司董事的 %。出席本次會議的股東 人，占公司股東的 %，代表公司 %的股份。 17 項目資料 （ 1）批復文件： 計委立項批復（備案）、項目可行性研究報告。如需環(huán)保部門評測的的，應取得環(huán)境評估資料。 附表： 中國農業(yè)銀行按揭項目貸款授信業(yè)務受理登記薄 序號 開發(fā)商名稱 項目名稱 項目地點 建筑面積 總投資(萬元 ) 按揭額度 (萬元 ) 受理 調查 合計 住房 商業(yè)用房 受理時間 報送人 受理人 調查時間 調查人 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13