【正文】 銷活動和對開發(fā)公司的專訪等形式對項目從工程設計、工程質(zhì)量、開發(fā)商實力、開發(fā)理念和項目的優(yōu)勢方面進行正面宣傳，建立項目及開發(fā)商的良好口碑?！　≡趶V告發(fā)展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造HS花園“輝煌人生，超凡享受”的形象。　　直接促進HS花園的銷售。故HS花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實際需要提供xxxx送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務。走進廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。為北城區(qū)增一別致夜景，給項目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處?！　×⑿蜗蠖ㄎ弧　「鶕?jù)物業(yè)項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。　　一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是HS花園離大型購物中心太近?！　^(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。不利于提升HS花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶?！　《㈨椖课飿I(yè)概述(略)　　三、項目物業(yè)的優(yōu)勢與不足　　優(yōu)勢：　　位置優(yōu)越，交通便捷　　位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心?！　?5)銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視。　　(2)利用已購客戶介紹客戶，使之成為活動廣告?！　?10)隨時掌握補足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期，若有未依訂單上注明日期前來辦理補足或簽約手續(xù)者，立即催其辦理補足或簽約?！　?6)若于周六、周日或節(jié)日sp活動，則需要提前一天召集銷售管理人員協(xié)助銷售人員講習，使其全面了解當日活動策略、進行方式及如何配合?！　?2)每日下班前25分鐘，現(xiàn)場銷售人員將每日應填之資料(material)填好繳回，由業(yè)務主管加以審查，于隔日交還每位銷售人員，并于隔日晨間會議進行講述對各種狀況及有望客戶追蹤提出應變措施。　?、蘅且龑V告?！　、诤霞s書、預約單及各種記錄表制作完成。　?、蒌N售人員應默契配合，充分準備，以使客戶在整個銷售過程中確實感受到自然、親切、實在、信任、誠實、坦誠、自尊的銷售氛圍?！　、趶妱菸龔V大的自住型購屋客戶，以單價實在、總價合理的策略，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導第二次購屋、換屋或投資客進場購買?！　、購買個體者較少，對后市看空?！　、信賴業(yè)主的企業(yè)規(guī)模與財力潛力?！　∵M行消費者背景分析：　?、龠x購本樓盤的動機：　　a、認同規(guī)劃設計之功能及附加價值優(yōu)于其他的樓盤?！　、芊奖阈裕航煌?、時間、商品等方面消費及額外的需求。故樓盤在行銷上須完全符合時代的發(fā)展，才能在市場上造成影響，成為大眾爭先搶購的產(chǎn)品，下列幾點是營銷方面應重點考慮的問題。　?、釄蠹垙V告首5期的設計、完稿及定版。　?、菡逛N場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設計制作。　　首期廣告內(nèi)容及時間安排：　　內(nèi)部認購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告準備工作應在此之前全部到位，具體內(nèi)容大致如下：　?、贅潜P效果圖。在預售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側的圍布。此階段廣告費用投入為中等不平?！　〉诙A段(首期交樓至二期完工)：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象?！　V告階段劃分：　　對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累?！　?0)闡述樓盤的付數(shù)計劃。　　6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽?！　?)闡述樓盤所在地的歷史淵源。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關心的物業(yè)指標?！　≈饕u點：　　對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：　　1)地理位置。小至空調(diào)機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等，都進行精碉細鑿，力爭完美。　　3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活?！　「行哉J識和理性認識相處融洽。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。買主務必經(jīng)過審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內(nèi)容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎?！　☆^腦敏銳，不拘傳統(tǒng)?！　?)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計和公共空間的審美安排。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索?！　?)戶型設計。　　廣告訴求點：　　1)闡述樓盤的位置。　　5)闡述樓盤的升值潛力。　　9)闡述樓盤的實用率。　　13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。此階段廣告費用投入相對較大?！　〉谌A段(二期工程交樓至整體竣工)：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑，可結合已經(jīng)入住的眾多住戶來談論評估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作?！　V告表現(xiàn)：　　在樓盤預售及正式展銷前，應設法積蓄氣氛，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。預告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登?！　、芄さ貒宓脑O計、繪制?！　、嘤耙晱V告創(chuàng)意構思及拍攝制作。突顯出樓盤產(chǎn)品的價值，進而滿足購屋大眾獨有的品味與格調(diào)?！　、郯踩裕焊黜椩O備充實，設施完善，以強化生活安定性?！　、咦杂尚裕菏股?、休閑、購物緊密結合?！　、認為本區(qū)域有遠景，地段有發(fā)展?jié)摿Α！　、比較之后認為附近有理想的樓盤?！　≡O計完美的行銷動作：　　①塑造產(chǎn)品的獨特的風格，突顯產(chǎn)品市場上的優(yōu)勢與形象，使客戶在選擇有獨特定位的產(chǎn)品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社會影響。更要以耐心、親切、誠懇的說服技巧加上專業(yè)化素養(yǎng)，才能將如業(yè)主所愿的銷售目標在短期之內(nèi)順利實現(xiàn)?！　、俟さ噩F(xiàn)場清理美化，搭設風格新穎清閑的接待總部(視情形需要，制作樣品屋)。　?、萑藛T講習工作完成?！　?1)正式公開推出前需吸引引導期有望客戶與配合各種強勢媒體宣傳，聚集人潮，并施展現(xiàn)場銷售人員團隊與個人銷售魅力，促成訂購，另可安排雞尾酒會或邀請政經(jīng)名人蒞臨剪彩，提高客戶購買信心?！　?5)于sp活動前3天，選定協(xié)助銷售人員及假客戶等，并預先安排講習或演練?！　?9)實施責任戶數(shù)業(yè)績法，每位銷售成員自定銷售目標或由公司規(guī)定責任戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計，完成目標人員公司立即頒發(fā)獎金，以資鼓勵?！　〕掷m(xù)期(最后沖刺階段)：　　(1)正式公開強勢銷售一段時日后，客戶對本案之認識程度應不淺，銷售人員應配合廣告，重點追蹤以期達到成交目的?！　?4)退訂戶仍再追蹤，實際了解問題所在。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤?！　〔蛔悖骸　…h(huán)境建設缺乏吸引性景觀　　環(huán)境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標購房群興趣?！　∷摹⒛繕速彿咳骸　∧挲g在35——60歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人　　家庭構成：1—3口、中老年夫妻或帶一小