【正文】 . 修正價(jià)格 根據(jù)目前上海辦公樓整體年度漲幅在 17%左右，得到預(yù)期售價(jià)約在 1250013000 元 /平米。 。天，得到： S= 7（ 8） *365*98% 10% = 2503928616 即： 商商 鋪鋪 1F 售售 價(jià)價(jià) ：： 2700028000 元元 /平平 米米 2F：： 2202023000 元元 /平平 米米 3F：： 1600016500 元元 /平平 米米 五、商鋪業(yè)態(tài)定位 ? 項(xiàng)目位于 安遠(yuǎn)路、昌化路，項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)缺乏且檔次較多，給本項(xiàng)目制造了商機(jī)； ? 本項(xiàng)目有商辦樓部分，周邊業(yè)態(tài)的空缺會(huì)給本項(xiàng)目帶來不利因素，應(yīng)定位成與本項(xiàng)目具有互相協(xié)調(diào)互相支撐的業(yè)態(tài)來完善本項(xiàng)目的小環(huán)境； ? 本項(xiàng)目周邊還有較多廠房及電器辦事處，小環(huán)境的局限所制，要將一些高檔次的商業(yè)品牌及業(yè)態(tài)引進(jìn)來還存在較大的困難； ? 長(zhǎng)壽路對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)威脅較大，該路段商業(yè)形態(tài)成熟、知名度較高，商業(yè)幅射范圍較廣，本項(xiàng)目應(yīng)規(guī)避與其正面的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)； ? 項(xiàng)目靠近玉佛城，有一定時(shí)期內(nèi)仍有較多的客流會(huì)形成聚集，對(duì)于此類的消費(fèi)客本項(xiàng)目可以作一定程度 上的把握，將其吸引； ? 為與周邊較多的低檔業(yè)態(tài)形成一定差距，建議本項(xiàng)目商業(yè)多從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，一些品牌商家的駐戶有利于本項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展，并能提升項(xiàng)目品質(zhì)及檔次； ? 綜合情況來看，本項(xiàng)目適宜形成休閑餐飲類的商鋪，且周邊較大的居住人口的消費(fèi)力不可低估，隨著近年上海恩格而系數(shù)的不斷下降，收入水平的提高，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分而言，都是一種商業(yè)契機(jī)。 . 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 運(yùn)用上述公式及得到的當(dāng)前項(xiàng)目周邊的回報(bào)率來計(jì)算得出項(xiàng)目的售價(jià)在： S= 35（ 40） *12*97% 4%% = 1108511640 根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，得到的售價(jià)至少在 12020元元 /平平 米米 以上。 ? 考慮小戶型辦公或 SOHO 型產(chǎn)品 依據(jù)： 具有良好的成長(zhǎng)性、且有市場(chǎng)需求、交通條件還在進(jìn)一步優(yōu)化，有利于出行。天 面積： 50100、 150250 平米（新建住宅，產(chǎn)品較新） 安遠(yuǎn)路、昌化路： 45 元 /平米根據(jù)資料顯示， 2020 年上海新開工的商鋪面積同比增長(zhǎng)了 71%，施工 面積為 472 萬平方米，全年超過了 500萬平方米。月（主力行情） ? 租金 ? 由于個(gè)案面積較為集中，配套設(shè)施、及裝修 標(biāo)準(zhǔn)都類似，租金主要集中在 45005500元 /月； ? 每平米月租金范圍在： 3440 元 /M2 3． 1．出售： 案名 位置 單元面積 總價(jià) 單價(jià) 路段 （ M2） （元 /套） （元 /M2） 世紀(jì)商務(wù)大廈 長(zhǎng)壽路 72 115 萬 1550016000 星海大廈 江寧路長(zhǎng)壽路 120 126 萬 10500 錦海大廈 長(zhǎng)壽路 130170 暫無 —— 長(zhǎng)壽大廈 長(zhǎng)壽路葉家宅路 130 143 萬 11000 沙田大廈 —— — — —— —— ? 面積 ? 商住樓其主要特性就是以小面積為主，適合投資； ? 面積主力段： 100 平米以下、 120170 平米； ? 區(qū)域個(gè)案內(nèi)的面積都相對(duì)集中，這也與普陀區(qū)內(nèi)商住樓的市場(chǎng)需求有關(guān)； ? 售價(jià) ? 由于個(gè)案都是 90 年代后期的商住產(chǎn)品，一些配套及外立面都相對(duì)落后，當(dāng)前售價(jià)浮動(dòng)在 11000 元 /平米左右； ? 且上下樓層差價(jià)浮動(dòng)不大； ? 總價(jià) ? 115130 萬 /套是較為集中的主力總價(jià)段，且對(duì)于購買者來說，具有相當(dāng)?shù)奈Α? 二、相關(guān)區(qū)域在售辦公樓市場(chǎng)情況分析 由于本項(xiàng)目屬于出售型辦公產(chǎn)品，且位于次中心區(qū)域，那么就針對(duì)本項(xiàng)目的這些小戶型、出售、次中心區(qū)域的特性，選取了目前上海在售的辦公樓 個(gè)案來進(jìn)行分析。 ? 需求快速增長(zhǎng) ：自 2020 年 4 季度起上海辦公樓市場(chǎng)消化量連續(xù)增長(zhǎng)， 2020 年三季度的市場(chǎng)消化量更是達(dá)到了 2020 年以來的最高水平。 上海市辦公樓市場(chǎng)近況 ? . 供應(yīng)與需求 05010015020025030035040020 02 q120 02 q220 02 q320 02 q420 03 q120 03 q220 03 q320 03 q420 04 q120 04 q220 04 q30%2%4%6%8%10%供應(yīng)量( 萬方) 增長(zhǎng)率 圖表 1 上海市場(chǎng)辦公樓市場(chǎng)總量 2020 年以來，上海辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，增長(zhǎng)率波動(dòng)也逐漸變小，總體平穩(wěn)。 徐家匯地區(qū) 天鑰橋路 肇家浜路 宜山路 中山西路 上海城市副中心。 傳統(tǒng)高檔居住區(qū)。 Ⅲ、 2020 年，上海市場(chǎng)出現(xiàn)三幢全出售型辦公樓，即黃浦區(qū)的銀晨數(shù)碼大廈、普陀區(qū)綠地科創(chuàng)大廈和浦東陸家嘴京銀大廈，打破了辦公樓市場(chǎng)長(zhǎng)期只租不售的局面，初步啟動(dòng)上海辦公樓的投資市場(chǎng)，也進(jìn)一步推動(dòng)了上海辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展 。直到 2020 年 1 月，上海辦公樓市場(chǎng)才出現(xiàn) 轉(zhuǎn)機(jī)，中房指數(shù)開始從負(fù)數(shù)轉(zhuǎn)向正數(shù)，到 5 月份價(jià)格指數(shù)上揚(yáng) 8 點(diǎn)，達(dá) 到 7 年來的最高值。 1997— 1999 年由于亞洲金融危機(jī)的影響，辦公樓市場(chǎng)陷入低谷，出現(xiàn)嚴(yán)重的空置和低租金狀況。 其時(shí)，國(guó)民經(jīng)濟(jì) GDP 正經(jīng)歷著成倍增長(zhǎng)，客觀上對(duì)辦公樓產(chǎn)生了 “量 ”的需求；而第一波外資潮涌入上海，隨之將甲級(jí)辦公樓的概念帶進(jìn)市場(chǎng)，提升了 “質(zhì) ”的需求。 其時(shí)中國(guó)正經(jīng)歷著改革開放，全國(guó)開始施行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以取代計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，從而使房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入到商品市場(chǎng)。 肆、辦公樓市場(chǎng)篇 一、上海市辦公樓市場(chǎng)闡述 辦公樓市場(chǎng)歷史 小面積產(chǎn)品 商辦樓宇裝飾及配套 自帶衛(wèi)生間 區(qū)域所具有的投資潛力 小戶型辦公 SOHO 型辦公