重慶市房地產(chǎn)-重慶龍隱山莊經(jīng)濟評估(doc)-地產(chǎn)綜合-全文預覽
【正文】 別墅； 商海弄潮，事業(yè)成功，思想敏銳，擁有自己的小型企業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模超過 RMB300 萬元，針對物業(yè)：連排別墅； 較高學歷和豐富管理經(jīng)驗，任國家大型企業(yè)或政府的高級管理者，針對物業(yè)：連排別墅； 高學歷和某一方面的特別專長，行業(yè)尖兵、專家，家庭月收入超過 2 萬元，針對物業(yè)：連排別墅或高級住宅； 行業(yè)專業(yè)性人才，各企業(yè)中層管理者，政府機關中層干部，自由職業(yè)者，家庭月收入超過 1 萬元，針對物業(yè)：高級住宅或大戶型公寓； 家庭月收入超過 6000 元者，針對物業(yè)：大中戶型公寓； 家庭月收入超過 3000 元者，針對物業(yè)：中小戶型公寓。 高檔居住區(qū) 龍隱山莊 正是要為居住在渝中區(qū)的居民提供這樣一個避風的港灣。 龍隱山莊 位于重慶渝中區(qū)黃荊灣，地理環(huán)境優(yōu)越，充分利用當?shù)氐锰飒毢竦淖匀幻谰?，讓人們享受清新的空氣、明媚的陽光、江岸的靈氣和綠蔭的風情。 （ 2）與此同時我們也應看到 2020 年及 2020 年 2 年時間里大量其他行業(yè)公司進入房地產(chǎn)，從而導致在 2020 年開始將會有大量的房地產(chǎn)項目（預計在建面積過億平米，而竣工面積預計超過 6000 萬平米）面世，引發(fā)白熱化的市場競爭； （ 3）更為重要的影響因素還在于房地產(chǎn)消費市場在 1998 年開始至2020 年 4 年房地產(chǎn)市場的火爆已經(jīng)消化了大量的客戶群 體（包括部分貨幣化分房的客戶），不排除 2020 年開始房地產(chǎn)市場的消費需求會出現(xiàn)一定的萎縮，并持續(xù)數(shù)年； （ 4）由于“天驕 .龍隱山莊”開發(fā)面積較大（ 37 萬 M 50 萬 M 85萬 M2），導致其開發(fā)時間較長，估計為 3 年、 46 年、 58 年，由此受市場變化影響較大，需以較高的利潤率來具備較強的抗市場風險能力。同時刻考慮部分商業(yè)建筑。 六店子 地塊面積 100 畝。周邊配套不全，小區(qū)規(guī)劃可考慮以高層或小高層為主之中高檔住宅。小區(qū)周邊配套設施不完善。該地塊有紅黃路穿過，紅黃路沿著該地塊東側(cè)山谷而上，與城市干道“高九路”相接。臨石油路一側(cè)地形變化不太大，臨化龍橋一側(cè)地形變化劇烈，坡度陡峭，高差達數(shù)十米。 （二）地塊分析 虎頭社 170 畝。 黃荊社 黃荊社地塊面積 370 畝，該地塊面積最大，為典型山地，地形變化較大，總 體上為東低西高地勢。該地塊距“高九路”最近點約 70 米。該地塊位于黃荊社西部區(qū)域的腹地，地勢低洼而平緩，面對嘉陵江一側(cè)景觀尚可，但，內(nèi)側(cè)由于周邊有工廠，景觀不太理想。建議該地塊規(guī)劃為以別墅或連排別墅為主的高檔居住區(qū)。該地塊有沙區(qū)市景與嘉陵江江景兩處景觀 ，適宜構(gòu)筑高層中高檔住宅區(qū)。 二、市場分析 （一）市場現(xiàn)狀 同檔次部分競爭性項目及均價： 華立 .天地豪園；融僑國際花園；錦繡山莊；領袖別墅；玫瑰山莊 3750 元 /平米 2800 元 /平米 40007000 元 /平米 龍湖 .香樟林 4000 元 /平米（連排別墅） 8000 元 /平米（獨立式別墅） 中國 最大管理資源中心 第 5 頁 共 15 頁 市場前景 （ 1） “天驕 .龍隱山莊”從市場的 角度來看，消費者越來越成熟，越來越理性，對于生活品質(zhì)的要求越來越高，相應對于產(chǎn)品的品質(zhì)的要求也越來越高，這也符合我公司“天驕”品牌一貫的開發(fā)理念與“天驕 .龍隱山莊”的項目特征 。 項目定位 ： 重慶渝中區(qū)的后花園 —— 連接渝中、沙區(qū) —— 輻射全市 天驕 在一個繁華的大都市里，人們身處工作、社會的重重壓力之下，渴望有一個能給予人以安全關愛的居住環(huán)境，使人們能有一種“家”的溫暖和社區(qū)的關懷，天驕 TOWNHOUSE同時該社區(qū)不局限于一般小區(qū)的設計 思路，而在設計的方法上有所突破，在項目規(guī)劃設計中融入更多城市設計乃至旅游渡假區(qū)的規(guī)劃構(gòu)思理念，并效法與“居于園，游于園、娛于園”的高尚情懷，構(gòu)筑社區(qū)的特質(zhì)。 五、經(jīng)濟分析 （一）價格建議 從銷售流程來看，建議最先建設獨立式別墅，以其最短的建筑周期建立起最好的實景環(huán)境，樹立起最強的品牌和價格支撐，以實景為后期的連排
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