商丘房地產(chǎn)運(yùn)河景苑項(xiàng)目營(yíng)銷提案報(bào)告(68頁(yè))-地產(chǎn)策劃-全文預(yù)覽
【正文】 集中推介，增強(qiáng)信心 在開(kāi)盤(pán)選房之前，邀請(qǐng)所有已經(jīng)認(rèn)籌客戶參加產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，在產(chǎn)品說(shuō)明 會(huì)上，以播放 PPT的形式，對(duì)于項(xiàng)目所有價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行集中式銷講，彌補(bǔ)在案 場(chǎng)接待過(guò)程中，可能存在的銷講盲點(diǎn)，打消客戶疑慮，增強(qiáng)客戶置業(yè)信心。蓄水期，以大面積的廣告提升項(xiàng)目知 名度，吸引客戶關(guān)注，增加現(xiàn)場(chǎng)來(lái)電及來(lái)訪量，并以各種手段將來(lái)電轉(zhuǎn)化為來(lái)訪，為開(kāi) 盤(pán)做好客戶的積累工作。廣告推廣循序漸進(jìn)， 整體以“總 — 分 — 總”的形式即前期打形象，后期逐漸過(guò)渡到每個(gè)細(xì)節(jié)，每個(gè)階 段都有各自的推廣主題，既兼顧各點(diǎn)，又不至于審美疲勞。 2 、 推廣策略思考 52 ：復(fù)合推廣，立體打擊 復(fù)合型推廣，多點(diǎn)發(fā)力。這也就是操盤(pán)的精髓 和技巧。但是，歸根結(jié)底地說(shuō)， 無(wú)論哪個(gè)項(xiàng)目，要想完成這個(gè)目標(biāo)，必須緊抓銷售和推廣的兩大關(guān)鍵點(diǎn)，兩者相輔 相成，互為補(bǔ)充，互相成就。 整體營(yíng)銷策略 45 第三階段：項(xiàng)目認(rèn)籌期 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 2020年 1月初 階段目標(biāo)：確定入市價(jià)格，積累認(rèn)購(gòu)客戶資源，保障項(xiàng)目首期房 源足夠的認(rèn)籌率，力求實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)熱銷，同時(shí)通過(guò)集中認(rèn)籌收取排 號(hào)金，有效緩解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金壓力。 項(xiàng)目立地條件分析 32 項(xiàng)目地塊 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) (Strengths) 項(xiàng)目位于市中心成熟地段，生活配套齊全，與商丘市最大的兩個(gè)開(kāi)放公園綠地毗鄰， 使得項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的最佳宜居條件； 劣勢(shì) (Weaknesses) 項(xiàng)目三個(gè)主沿街面的原有建筑將一期開(kāi)發(fā)工程層層包圍，很難在開(kāi)發(fā)初期樹(shù)立工程 形象，不利于整體形象包裝，而拆遷的難度和時(shí)間問(wèn)題又會(huì)使市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì) 的判斷產(chǎn)生一定的影響； 項(xiàng)目立地條件分析 33 項(xiàng)目地塊 SWOT分析 機(jī)會(huì) (Opportunities) 項(xiàng)目所在區(qū)域很少有新樓盤(pán)上市，在很大程度上緩解了項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力，對(duì)周邊和 其他想在此區(qū)域置業(yè)的客戶來(lái)說(shuō)項(xiàng)目擁有了“舍我其誰(shuí)”市場(chǎng)機(jī)會(huì)； 威脅 (Threats) 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度持續(xù)加強(qiáng)，各種調(diào)控政策接連出臺(tái)，可能會(huì)在今年第四 季度至明年上半年這段時(shí)間對(duì)三線城市有較明顯的影響，部分客戶可能會(huì)產(chǎn)生觀望 情緒；受房貸政策影響投資客戶銳減投資型小戶市場(chǎng)前景不太樂(lè)觀； 項(xiàng)目立地條件分析 34 項(xiàng)目一期有兩棟 24層的高層住宅組成，采光、通風(fēng)、景觀綠化均好性較強(qiáng)，停車充足，藍(lán)白相間的建筑外立面、藍(lán)色的坡屋頂，整幢建筑陽(yáng)光亮麗而不流俗，簡(jiǎn)潔而不失品質(zhì)，與周邊公園、綠地、運(yùn)河搭配完美和諧；戶型包括 40多平方米南向小戶、 90平方米兩房、 118平方米舒適三房、 136平方米完美三房、 166平方米豪華四房（可獨(dú)立分割為 120多平方米三房和 40多平米小戶）可以說(shuō)整個(gè)戶型搭配滿足了投資型、自住型、剛性需求、改善型等不同類別和需求的客戶群體。 區(qū)域市場(chǎng)特征分析 30 三、項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目立地條件分析 項(xiàng)目規(guī)劃解讀 項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘 31 地塊周邊情況 項(xiàng)目四至 ：本項(xiàng)目地塊西至凱旋路，北臨運(yùn)河綠化帶，南至南京路，西至三明路，三面臨路一面臨河， 地理位置相當(dāng)優(yōu)越。 一期交房日期： 2020年 5月 市場(chǎng)主要樓盤(pán)調(diào)研 20 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 區(qū)域分布明顯 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)區(qū)域密集程度大致可分為五大板塊，即： 以東開(kāi)區(qū)為中心的東部板塊； 以“商字”為中心的南部板塊； 以梁園區(qū)委為中心的西部板塊； 道北的老城區(qū)改造板塊； 民主路以南，南京路以北神火大道以西，凱旋路以東的中心板塊； 近年來(lái)由于中心城區(qū)土地稀缺，逐漸向城市邊緣擴(kuò)散，東南、西北成為熱點(diǎn)區(qū) 域；中心板塊鮮有新項(xiàng)目上市。 市場(chǎng)主要樓盤(pán)調(diào)研 18 金色福園二期 開(kāi)發(fā)商：江蘇中大環(huán)球 項(xiàng)目位置：昆侖路與新興路交叉口（梁園區(qū)區(qū)政府東北面） 建筑規(guī)模：總建筑面積 20萬(wàn)㎡ 建筑形態(tài)：由 17棟 56層的多層組成 綠化率： 35% 主力戶型： 80㎡ 的二房、 93㎡ 二房、 98㎡ 二房、 114㎡ 三房二廳一衛(wèi)、 140㎡ 、 150㎡ 四房二廳二衛(wèi)、170㎡ 復(fù)式 銷售進(jìn)度：一期為 0370國(guó)際城，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)價(jià) 1500左右，二期于 5月份排號(hào)， 6月 25日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)時(shí)推售 180套房源，價(jià)格為 2800— 3000元 /㎡ ,現(xiàn)在是持續(xù)銷售期，現(xiàn)已銷售 70%，四層以下房源基本沒(méi)有。 市場(chǎng)主要樓盤(pán)調(diào)研 17 天然居 開(kāi)發(fā)商：南昌市興城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商丘分公司 項(xiàng)目位置：平原路與文化路交叉口往南 500米路東 建筑規(guī)模：總用地 17906㎡ 、總建筑面積 32020㎡ 建筑形態(tài)：由 10多棟 12層的小高層組成 銷售總戶數(shù)： 331套 綠化率： % 容積率： 建筑密度： % 主力戶型： 101㎡ 的二房、 94㎡ 二房、 122㎡ 三房二廳二衛(wèi)、 136㎡ 三房二廳二衛(wèi)
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