【正文】 戶信息登記表模板參考附件十二 ）和后續(xù)跟蹤； 開盤慶典活動籌備工作。（ 30天，項目開盤前 30天開始執(zhí)行） 項目公開期常規(guī)工作（ 30天，項目開盤前完成） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。（ 30天，項目開盤前完成）。 （七） 物業(yè)公司 提供亮相慶典活動中保安、保潔等后勤人員支持。 評審銷售合同、附加協(xié)議和認(rèn)購協(xié)議條款。 第 13 頁 共 32 頁 （三） 項目評審委員會 項目開盤方案審批（ 15天，收到項目開盤方案后開始執(zhí)行） （四） 營銷策劃部 協(xié)助項目亮相方案的執(zhí)行。 項目形象的提升及深化（ 60 天，項目亮相開始執(zhí)行） ① 以產(chǎn)品賣點(diǎn)和軟文為主的項目形象廣告強(qiáng)勢宣傳（ 30天，項目亮相開始執(zhí)行） ② 戶外、報紙、電視、電臺、車體等媒體組合應(yīng)用（ 30天，①后開始執(zhí)行） ③ 產(chǎn)品推介會或公開認(rèn)購信息發(fā)布（ 30 天，①后開始執(zhí)行） （二） 項目部 項目亮相方案執(zhí)行 日常來電、來訪客戶的接待、信息登記 （來訪客戶信息登記表模板參考附件十一）和后續(xù)跟蹤（ 60天，項目亮相開始執(zhí)行） 售樓處內(nèi)外展示道具的更換（ 30 天，項目亮相開始執(zhí)行） 樣板 間及環(huán)境指示系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新（ 15 天，項目公開認(rèn)購前完成） 銷售內(nèi)部資料及合同準(zhǔn)備（ 45天，項目公開認(rèn)購前完成） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。（ 15天，項目公開認(rèn)購前完成） ⑥ 認(rèn)購書、合同袋等。（ 30天，項目亮相開始執(zhí)行） ② 樓書、宣傳海報、銷售折頁。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 對售樓處裝飾及指引系統(tǒng)包裝提出合理化建議。 協(xié)助看房車配備 具體配備看房車以及安排司機(jī)。 （六） 資產(chǎn)經(jīng)營部 協(xié)助確定項目招商策略 整合外部資源，根據(jù)項目需要制定項目招商策略。 協(xié)助進(jìn)行樣板間及環(huán)境指示說明系統(tǒng)：提供樣板間戶型，組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助樣板間內(nèi)外部裝飾和指引系統(tǒng)的施工。（ 30天，項目亮相前完成） （五） 分子公司總工辦 協(xié)助項目推盤策略確定 提供設(shè)計理念、產(chǎn)品賣點(diǎn)和專業(yè)設(shè)計人員支持。 7 、 參與項目亮相方案討論并對細(xì)化方案提出建議。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。（ 60天，項目亮相前完成） ② 看房車的配備和包裝。（項目亮相前完成） 項目 CIS體系擬定（ 30 天，項目亮相前 75天完成） 項目案名、組 團(tuán)名稱、核心推廣理念、項目 logo、 VI 系統(tǒng)及延展方案等。 ③ 樣板間（ 120天，項目公開認(rèn)購前完成） 設(shè)計、裝修、環(huán)境指示系統(tǒng)說明，樣板間設(shè)置類型視項目情況確定，樣板間建設(shè)條件不具備時應(yīng)提前向公司請示并 說明情況。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 （六） 工程管理部 對項目材料選擇、工藝、工法以及項目設(shè)計組織等方案提出建設(shè)性意見。 （二） 資產(chǎn)經(jīng)營部 確定項目商業(yè)擬選的業(yè)態(tài)種類和數(shù)量（ 10 天，土地取得后開始執(zhí)行） 通過行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析、消費(fèi)需求分析確定項目可開發(fā)商業(yè)部分業(yè)態(tài)種類，結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量。 項目 定位報告及項目建議書 的擬定和上報（ 15 天，土地取得后開始執(zhí)行） ①撰寫項目定位報告 （項目定位報告模板參考附件五） 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項目區(qū)域市場需求問卷調(diào)研 （市場調(diào)研問卷模板參考附件三） 區(qū)域市場需求調(diào)研問卷一般從如下三個方面進(jìn)行設(shè)計： ① 需求意向：需求區(qū)域、單價、總款等 ② 產(chǎn)品 需求偏好：建筑形態(tài)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能格局、產(chǎn)品配套等 ③ 人群特征：年齡、學(xué)歷、職業(yè)、單位類型、家庭結(jié)構(gòu)、家庭收入、置業(yè)目的、居住區(qū)域等 出具市場調(diào)研統(tǒng)計數(shù)據(jù)與市場調(diào)研報告 （市場調(diào)研報告模板參考附件四） ① 調(diào)研目的和內(nèi)容的說明； ② 調(diào)研方法說明； ③ 調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析； ④ 項目初步定位（目標(biāo)客戶群體、產(chǎn)品、價格）建議； （二） 發(fā)展部 協(xié)助進(jìn)行土地購置前期市場深度調(diào)研 第十條 項目啟動前期市場深度研究（ 30天） 一、開始條件：土地取得后 二 、標(biāo)準(zhǔn)時限： 30天。 （二） 資產(chǎn)經(jīng)營部 區(qū)域市場調(diào)研（ 10天，項目投資立項 批準(zhǔn) 后開始執(zhí)行） 項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研 和同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)研。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第二 章 營銷策劃 第 八 條 項目可研前期市場調(diào)研階 段（ 15天） 一、開始條件： 項目投資立項確定后 二 、標(biāo)準(zhǔn)時限： 15天 三 、工作成果：項目可研前期市場調(diào)研 報告 四 、 所涉單位 ：營銷策劃部、 分子公司營銷中心、 資產(chǎn)經(jīng)營部 五 、工作事項 （一） 營銷策劃部 、分子公司營銷中心 區(qū)域市場調(diào)研（ 10 天，項目投資立項 批準(zhǔn) 后開始執(zhí)行） 項目所在區(qū)域市場總體供求狀況，周邊競爭性樓盤調(diào)查。 （二） 戰(zhàn)略委員會 土地競買準(zhǔn)備（ 20天，土地公告階段） ① 拍賣或掛牌時，確定土地競買價格上限，擬定土地競買出價戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。 與競爭對手協(xié)商溝通，通過多種渠道或手法（人脈關(guān)系、經(jīng)濟(jì)利益等），力爭勸其放棄。 四 、 所涉單位 ： 戰(zhàn)略委員會 、 發(fā)展部、 分子公司開發(fā)部、 前期規(guī)劃部、財務(wù)部、綜合辦公室 五 、工作事項 ： （一） 發(fā)展部 、 分子公司開發(fā)部 土地競買準(zhǔn)備（ 20 天，土地公告階段） ① 購買土地競買材料，交納土地競買保證金，提交土 地競買資料，辦理土地競買資格相關(guān)手續(xù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 根據(jù)項目地塊現(xiàn)狀和市場因素，協(xié)助 發(fā)展部（分子公司開發(fā)部） 擬定 項目 開發(fā) 進(jìn)度計劃 。 （二） 戰(zhàn)略 委員會 項目投資審批 ① 項目投資意向書的審批（ 即是項目投資立項審批）。 ⑤ 擬定項目開發(fā)進(jìn)度計劃（主要是項目開發(fā)建設(shè)和銷售進(jìn)度計劃）。 第 6 頁 共 32 頁 ① 項目區(qū)域背景分析：區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、微觀經(jīng)濟(jì)以及發(fā)展前景等分析。 （ 10天） 在調(diào)研的基礎(chǔ)上， 草擬 項目可行性研究報告（ 可行性研究報告模板見附件二 ）（項目投資立項確定后 15天內(nèi)完成） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ④ 潛在競爭對手的初步了解。 獲取地塊現(xiàn)狀圖（四至電子文件），提供給前期規(guī)劃部 （二） 工程管理部 建筑行業(yè)調(diào)研（ 10 天，土地信息獲取后開始執(zhí)行） 了解當(dāng) 地建筑行業(yè)企業(yè)基本狀況（包括建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)水平、產(chǎn)品質(zhì)量、信譽(yù)等）、 各種結(jié)構(gòu) 建筑 （磚混、框架、剪力墻等）的建安 成本、建筑材料（鋼筋、水泥、砂石料等）價格水平。 第 5 頁 共 32 頁 了解地塊周邊商業(yè)、教育、衛(wèi)生、交通、娛樂等配套設(shè)施情況。 了解地塊周邊配套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ④ 根據(jù)③中的初略測算和公司資金現(xiàn)狀及安排，同時結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略，初步判斷該合作項目是否適合公司開發(fā)（含合作開發(fā)）。 ④ 當(dāng)?shù)貕K項目適合 公司發(fā)展，迅速地與土地交易部門（特別是主管土地上市工作的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)）聯(lián)系，積極與土地相關(guān)部門溝通、運(yùn)作，重新擬定土地上市計劃（使得政府土地上市時間安排最宜于公司資金安排），提高土地競買人資質(zhì)要求（國家一級開發(fā)資質(zhì)）和履約保證金等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四 、 所涉單位 ： 發(fā)展部 、分子公司開發(fā)部 五 、工作事項 ： 公司 發(fā)展部 、分子公司開 發(fā)部 ： 信息獲取渠道建設(shè) 加強(qiáng) 與 政府職能部門（以土地、規(guī)劃部門為主）的關(guān)系建設(shè)，特別 注重與 主管領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系的建立； 加深與業(yè)內(nèi)人士（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場前期人員、中介代理公司、媒體等）溝通，以及加強(qiáng)其他各種社會資源關(guān)系（產(chǎn)權(quán)中心、清算中心、拍賣行等）的建立。 第 三 條 本辦法以取得土地、項目啟動、項目開工、項目開盤、項目竣工、辦理入住為關(guān)鍵工作節(jié)點(diǎn)。 第 3 頁 共 32 頁 總 論 第一條 制定本辦法的目的是為了使公司運(yùn)營程序化、規(guī)范化。 （第 六十 ～ 六十一 條， N天） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （第 二十 八 ～ 三十 條， 102天） 單體工程施工 （第 五 條， 15天） 意向土地持續(xù)跟蹤 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 （第四條， N天） 投資意向前期市場調(diào)研 （第 六 條， 45天） 土地公告及競買 （第 十 一 條， 192天） 項目亮相 （第 十 四 條， 15天） 項目日常銷售 （第十 七 ～ 二十一條， 100天） 項目規(guī)劃方案政府報批 （第二十二 ～ 二十四條， 62天） 單體工程設(shè)計 （第 三 十五 ～ 四十二 條， N天） （ 二 ）市政配套與園林景觀工程 市政配套與園林 景觀方案設(shè) 計 （第 四十七 ～ 四十九 條， N天） 市政配套與園林景觀工程預(yù)算編制與招投標(biāo) 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項目開發(fā)過程中所涉各項業(yè)務(wù)工作 均有 開始條件、 標(biāo)準(zhǔn)時限 、所涉單位、 工作事項等內(nèi)容 ， 在公司實(shí)際運(yùn)營中 由 所涉 業(yè)務(wù)主體 參 照 執(zhí)行。 第一 章 市場拓展 第四條 土地信息獲取 一 、 開始條件： 發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）設(shè)立 二、 標(biāo)準(zhǔn)時限 ： 由公司每年年度計劃中土地購置計劃所列時限決定 三 、工作成果 ： 獲取符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的地塊信息 ， 包括政府出讓地塊、合作型地塊和其他類型土地信息。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ③ 根據(jù)②中的初略測算，甄選適合公司發(fā)展戰(zhàn)略的項目或“短平快”項目（資金投入小、利潤相對較好和投資周期短）。 ③ 根據(jù)合作方擬定土地價，估計初步地塊預(yù)期開發(fā)利潤、項目現(xiàn)金流以及項目啟動所需資金投入。 第五條 投資意向前期市場調(diào)研 一、開始條件： 土地信息 的 獲取 二 、標(biāo)準(zhǔn)時限： 15天 三 、工作成果：土地初步判斷 四 、 所涉單位 ： 發(fā)展部 、分子公司開發(fā)部、 工程部 五 、 工作事項 ： （一） 發(fā)展部 、分子公司開發(fā)部： 地塊現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀（主要是指地塊地面狀況和空中狀況）、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物 等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期安排。 三 、工作成果：項目投資意向書、項目可 行性 研 究 報告 、項目投資 決策 四 、 所涉單位 ： 戰(zhàn)略 委員會 、 發(fā)展部、 分子公司開發(fā)部、 工程部、營銷策劃部、前期規(guī)劃部 五 、工作事項 （一） 發(fā)展部 、 分子公司開發(fā)部 土地初步判斷 并出具 詳細(xì)結(jié)果（ 5天，投資意向前期市場調(diào)研完成后開始執(zhí)行） ① 宗地詳細(xì)情況 ② 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析等 ③ 獲取意向地塊預(yù)計底價、履約保證金要求和上市時間計劃等信息。 如項目立項， 進(jìn)行 區(qū)域市場深度調(diào) 研。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ④ 可研基本定位：項目可行性研究的基本定位一般包括項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等。 如項目獲準(zhǔn)投資，準(zhǔn)備項目土地競買。 項目可研定位（ 5天，上一項工作完成后開始執(zhí)行） 根據(jù)調(diào)研結(jié)果以及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)