【正文】 圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)物業(yè)管理所必須的其他資料等。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)；如業(yè)主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。工作人員的防范風(fēng)險意識指導(dǎo)他們?nèi)粘５墓芾矸?wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風(fēng)險意識，一切防范風(fēng)險的措施都將成為紙上談兵。通過培訓(xùn)，工作人員對照案例分析自身服務(wù)行為的潛在風(fēng)險之處，加以糾正和規(guī)范。隨著社會專業(yè)分工的日益細(xì)化，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)聘請專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù)；除對物業(yè)服務(wù)單位的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外，針對物業(yè)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的糾紛和事故，第一時間采取緊急措施應(yīng)對和處理，還應(yīng)征求律師或法律顧問的意見，將法律專業(yè)知識與物業(yè)服務(wù)有機(jī)結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹(jǐn)慎有效的應(yīng)對措施，為日后分清責(zé)任做好準(zhǔn)備工作，避免責(zé)任和損失的擴(kuò)大。物業(yè)服務(wù)單位所管理的房屋共用部位和公共、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)人是物業(yè)的全體業(yè)主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實踐中也難以操作：同時根據(jù)物業(yè)服務(wù)單位與開發(fā)商或業(yè)主委員會的物業(yè)服務(wù)合同的約定，通常由于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲。物業(yè)服務(wù)單位在專項管理分包中，選聘電梯．綠化、清潔等專業(yè)公司時，首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止。一些物業(yè)服務(wù)單位為追求更大的經(jīng)濟(jì)利潤，自己單位在未取得相應(yīng)資質(zhì)的情況下，委派單位內(nèi)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、保養(yǎng)。因為在很多情況下，如果當(dāng)時不進(jìn)行調(diào)查和認(rèn)定，在訴訟過程中由于距離事件發(fā)生的時間太久，很難查清和證明原因；而法院也不是專業(yè)機(jī)構(gòu)，只能依法委托專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，但時間太長、現(xiàn)場已不存在，專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)也無法鑒定，物業(yè)服務(wù)單位也將不得不承擔(dān)舉證不能的敗訴后果。物業(yè)服務(wù)單位在上述情形下，因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)施工單位在施工前簽訂協(xié)議，對物業(yè)轄區(qū)施工現(xiàn)場管理和風(fēng)險防范、法律責(zé)任分擔(dān)問題進(jìn)行約定，降低物業(yè)服務(wù)單位的法律風(fēng)險和責(zé)任。在綠化養(yǎng)護(hù)時，物業(yè)服務(wù)單位往往時新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式阻止行人通過，以實現(xiàn)養(yǎng)護(hù)的目的。對轄區(qū)物業(yè)中商業(yè)用途的房屋管理也是物業(yè)服務(wù)單位面臨的難題之一。針對物業(yè)服務(wù)單位發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內(nèi)的業(yè)主個人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)書面通知責(zé)任人及時維修養(yǎng)護(hù)，要求業(yè)主給予配合；同時將上述情況書面告知給物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會，由業(yè)主委員出面協(xié)調(diào)，督促責(zé)任人履行自己的義務(wù)。當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)業(yè)贏來了它的黃金期，同時也贏來了它的高風(fēng)險期，每一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)對風(fēng)險如何規(guī)避都應(yīng)引起足夠的重視，防范如未然，每一位物業(yè)從業(yè)人員任重而道遠(yuǎn)。相關(guān)費(fèi)用再由責(zé)任人承擔(dān)，向責(zé)任人追索。物業(yè)服務(wù)單位在飲食場所開業(yè)前應(yīng)審查排污染、排油煙設(shè)施的建設(shè)以及相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)文件；開業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應(yīng)及時調(diào)查取證，及時限期進(jìn)行整改，對整改無效或拒不整改的，應(yīng)依法向有關(guān)部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因為物業(yè)服務(wù)單位不具有行政處罰的權(quán)利。對于物業(yè)服務(wù)單位在公共區(qū)域設(shè)置的臨時性障礙物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會造成對他人的人身損害，應(yīng)選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識，告知行人注意和繞行。物業(yè)公共區(qū)域的綠化和消殺工作是維護(hù)物業(yè)轄區(qū)良好生活環(huán)境的保障之一。公共環(huán)境風(fēng)險防范物業(yè)公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域施工等規(guī)范管理都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。這種做法是違法的，實際上承擔(dān)了巨大的法律風(fēng)險，上述做法是不可取的。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損害后果，物業(yè)服務(wù)單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)單位將物業(yè)服務(wù)中涉及的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化的服務(wù)。在建筑物及公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理中，物業(yè)服務(wù)單位全體人員應(yīng)特別明確的一個問題是在目前的司法實踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財產(chǎn)損害訴訟，舉證責(zé)任由建筑物或設(shè)施的管理人和所有權(quán)人承擔(dān)，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)