【正文】 述述述 物物物 業(yè)業(yè)業(yè) 管管管 理理理 概概概 念念念 ， 日日日 常常常 工工工 作作作 安安安 排排排 ， 設(shè)設(shè)設(shè) 備備備 運運運 行行行 和和和 物物物 業(yè)業(yè)業(yè) 維維維 修修修 工工工 作作作 ， 介介介 紹紹紹 主主主 要要要 設(shè)設(shè)設(shè) 備備備 機機機 房房房 的的的 各各各 種種種 管管管 理理理 制制制 度度度 。 44..44 工工工 程程程 檔檔檔 案案案 管管管 理理理 怎怎怎 樣樣樣 建建建 立立立 工工工 程程程 檔檔檔 案案案 ， 工工工 程程程 檔檔檔 案案案 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 容容容 和和和 分分分 類類類 ， 日日日 常常常 管管管 理理理 辦辦辦 法法法 。 三、物業(yè)驗收標準 物業(yè)驗收是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上進行，以功能驗收為主，考慮技 術(shù)手段、工具及可行性等原因，對隱蔽工程、土建內(nèi)部結(jié)構(gòu)等專業(yè)以施工監(jiān)理意見及政府部門驗收證明為依據(jù)，一般不再組織復驗。 六、保修期 按正常情況，物業(yè)整體驗收結(jié)束，正式進入保修期，但物業(yè)驗收往往是一段相當長的過程，在此期間，有些設(shè)備可能會因先期投入運行或其他原因已經(jīng)進入保修期，故需要發(fā)展商與承包商、供應商協(xié)議約定整個項目的保修期起始日期，書面通知物業(yè)公司，而在此之前進入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，發(fā)展商應酌情予以補償。 二、定期向總公司報告管理處工作情況，提交公司有關(guān)小區(qū)綜合開發(fā)物業(yè)管理的計劃建議。 四、建立健全管理處的組織系統(tǒng)，使之合理化、精簡化、效率化。 八、與社會有關(guān)單位保持良好的公共關(guān)系，與管理轄區(qū)內(nèi)各住戶各單位保持友好的睦鄰關(guān)系，樹立良好形象，代表 管理處協(xié)調(diào)對外關(guān)系及接待來訪業(yè)主、群眾、團體、單位等。 附件五 — 2 客戶服務(wù)部主管崗位職責 一、在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導下，組織接待員開展禮儀接待及服務(wù)工作。 五、帶領(lǐng)接待員做好重大活動、參觀游覽的接待、服務(wù)工作。 九、完成上級交辦的其它任務(wù)。 四、業(yè)主進門時，應面帶微笑，點頭致意，并說“您好”。 八、完成上級交辦的其他任務(wù)。收繳各種管理費并開具收據(jù)，做好收費的統(tǒng)計、核算及催收工作， 做到及時、不重不漏，收費率達 100%；并負責各樓宇維修基金的財務(wù)建檔和帳目管理。 六、負責管理處員工考勤匯總，及時發(fā)放員工工資和獎金。 六六六 、 崗崗崗 位位位 職職職 責責責 1. 執(zhí)執(zhí)執(zhí) 行行行 物物物 業(yè)業(yè)業(yè) 總總總 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 理理理 的的的 各各各 項項項 指指指 示示示 ， 安安安 排排排 好好好 工工工 程程程 部部部 所所所 有有有 人人人 員員員 的的的 工工工 作作作 ， 確確確 保保保 人人人 盡盡盡 其其其 才才才 ， 合合合 理理理 使使使 用用用 。 5. 制制制 定定定 安安安 全全全 工工工 作作作 制制制 度度度 及及及 突突突 發(fā)發(fā)發(fā) 事事事 件件件 應應應 急急急 處處處 理理理 程程程 序序序 ， 指指指 揮揮揮 屬屬屬 下下下 員員員 工工工 解解解 決決決 物物物 業(yè)業(yè)業(yè) 中中中 的的的 各各各 種種種 突突突 發(fā)發(fā)發(fā) 事事事 件件件 ， 妥妥妥 善善善 處處處 理理理 善善善 后后后 事事事 宜宜宜 。 9. 協(xié)協(xié)協(xié) 調(diào)調(diào)調(diào) 好好好 與與與 政政政 府府府 有有有 關(guān)關(guān)關(guān) 職職職 能能能 部部部 門門門 的的的 關(guān)關(guān)關(guān) 系系系 ， 確確確 保保保 大大大 廈廈廈 水水水 、 電電電 、 消消消 防防防 、 技技技 防防防 、 衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi) 星星星 接接接 收收收 及及及 環(huán)環(huán)環(huán) 保保保 等等等 設(shè)設(shè)設(shè) 施施施 的的的 正正正 常常常 使使使 用用用 。 附件 5— 6 空空空 調(diào)調(diào)調(diào) 技技技 術(shù)術(shù)術(shù) 員員員 崗崗崗 位位位 職職職 責責責 一一一 、 崗崗崗 位位位 說說說 明明明 部部部 門門門 ：：： 工工工 程程程 部部部 崗崗崗 位位位 ：：： 空空空 調(diào)調(diào)調(diào) 技技技 術(shù)術(shù)術(shù) 員員員 直直直 屬屬屬 主主主 管管管 ：：： 工工工 程程程 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 理理理 //主主主 管管管 (( 技技技 術(shù)術(shù)術(shù) 上上上 接接接 受受受 空空空 調(diào)調(diào)調(diào) 工工工 程程程 師師師 的的的 指指指 導導導 )) 二二二 、 招招招 聘聘聘 要要要 求求求 性性性 別別別 年年年 齡齡齡 ：：： 男男男 ， 4455 歲歲歲 以以以 下下下 身身身 高高高 體體體 重重重 ：：： 無無無 特特特 殊殊殊 要要要 求求求 教教教 育育育 程程程 度度度 ：：： 高高高 中中中 或或或 相相相 當當當 學學學 歷歷歷 ， 受受受 過過過 全全全 日日日 制制制 專專專 業(yè)業(yè)業(yè) 學學學 校校校 之之之 培培培 訓訓訓 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 先先先 專專專 業(yè)業(yè)業(yè) 技技技 能能能 ：：： 在在在 暖暖暖 通通通 空空空 調(diào)調(diào)調(diào) 和和和 制制制 冷冷冷 設(shè)設(shè)設(shè) 備備備 操操操 作作作 保保保 養(yǎng)養(yǎng)養(yǎng) 方方方 面面面 具具具 有有有 豐豐豐 富富富 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 驗驗驗 ， 有有有 給給給 排排排 水水水 、 消消消 防防防 或或或 電電電 器器器 設(shè)設(shè)設(shè) 備備備 的的的 維維維 修修修 技技技 能能能 更更更 佳佳佳 工工工 作作作 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 驗驗驗 ：：： 從從從 事事事 物物物 業(yè)業(yè)業(yè) 管管管 理理理 或或或 酒酒酒 店店店 空空空 調(diào)調(diào)調(diào) 工工工 種種種 三三三 年年年 以以以 上上上 工工工 作作作 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 驗驗驗 資資資 格格格 証証証 書書書 ：：： 空空空 調(diào)調(diào)調(diào) 或或或 制制制 冷冷冷 操操操 作作作 証証証 ， 有有有 低低低 壓壓壓 或或或 電電電 焊焊焊 及及及 其其其 他他他 操操操 作作作 証証証 更更更 佳佳佳
。 11. 每每每 天天天 堅堅堅 持持持 深深深 入入入 現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn) 場場場 ， 抽抽抽 查查查 工工工 程程程 各各各 項項項 工工工 作作作 的的的 執(zhí)執(zhí)執(zhí) 行行行 情情情 況況況 ， 發(fā)發(fā)發(fā) 現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn) 問問問 題題題 及及及 時時時 處處處 理理理 。 7. 檢檢檢 查查查 下下下 屬屬屬 各各各 類類類 工工工 作作作 報報報 告告告 ， 每每每 周周周 向向向 物物物 業(yè)業(yè)業(yè) 總總總 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 理理理 作作作 出出出 工工工 程程程 報報報 告告告 。 3. 審審審 核核核 、 批批批 準準準 各各各 專專專 業(yè)業(yè)業(yè) 工工工 程程程 師師師 制制制 定定定 機機機 電電電 設(shè)設(shè)設(shè) 備備備 的的的 日日日 常常常 運運運 行行行 、 維維維 修修修 保保保 養(yǎng)養(yǎng)養(yǎng) 和和和 巡巡巡 視視視 檢檢檢 查查查 制制制 度度度 ， 并并并 督督督 促促促 認認認 真真真 執(zhí)執(zhí)執(zhí) 行行行 。 八、完成管理處主任交辦的其他任務(wù)。 四、熟悉掌握出納帳的記帳原則和方法，建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記帳和其他帳目，定期核對，做到帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、日清月結(jié)、準確無誤。具體崗位職責如下： 一、負責管理服務(wù)費銀行托收、管理處現(xiàn)金、銀行存款的收支、管理、記帳、結(jié)算工作?！? 六、對業(yè)主的報修、特約服務(wù)項目及時通知有關(guān) 部門處置、解決并反饋業(yè)主處理結(jié)果。 二、熟悉轄區(qū)情況，按“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，接待好每一位業(yè)主。 七、組織接待員學習禮儀接待的有關(guān)知識與技能，不斷提高服務(wù)層次。 三、檢查與考核接待員的出勤、儀表儀容、工作態(tài)度及服務(wù)質(zhì)量。 十、以身作則，關(guān)心員工，獎懲分明，提高自身素質(zhì)和自身修養(yǎng)，使管理處有高度凝聚力，最大限度地發(fā)揮和調(diào)動全體員工的工作熱情和責任感。 六、經(jīng)常巡視管理小區(qū)內(nèi)外各場所及管理處各部門工作情況，檢查服務(wù)質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)問題，積極解決問題。 三、制定管理處目標和經(jīng)營方向，包括指定一系列的規(guī)章制度和操作規(guī)程，規(guī)定全體員工的職責，并監(jiān)督貫徹執(zhí)執(zhí)行。管理處經(jīng)理全權(quán)負責處理 轄區(qū)工作中的一切事務(wù)，帶領(lǐng)全體員工努力工作，實現(xiàn)公司所確定的各項任務(wù)和目標。 驗收標準：所有驗收標準以國家有關(guān)驗收規(guī)范為依據(jù)，并結(jié)合設(shè)計要求、竣工圖紙、合同要求、產(chǎn)品說明書及技術(shù)標準，可參閱之國家規(guī)范如下（部分）： （ 1）《房屋接管驗收標準》（ ZBP3001— 90） （ 2）《屋面工程技術(shù)規(guī)范》（ GB50207— 94） （ 3）《地面與樓面工程施工的驗收規(guī)范》（ GBJ209— 83） （ 4）《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》（ GBJ232— 83） （ 5）《電氣安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》（ GBJ303— 88） （ 6）《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（ GB50200— 94） （ 7）《火災自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》（ GB50166— 92） （ 8）《電梯安裝驗收規(guī)范》（ GB10060— 93） （ 9）《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》（ JGJ102— 96） （ 10）《停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ GB50067— 97） （ 11）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（ GBJ140— 90） （ 12）《水噴霧滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（ GB50219— 95） （ 13）《給水排水管道工程施工及驗收規(guī)范》（ GB50268— 97） （ 14）《通風與空調(diào)工程施工及驗收規(guī)范》（ GB50243— 97） （ 15）《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（ GB50052— 95） （ 16）《自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》（ GB50261— 96） （ 17）《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（ GB50198— 94） （ 18）《建筑裝飾工程施工及驗收規(guī)范》（ JGJ73— 911） 四、試運行 若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)尚 未通過最終的驗收，但由于業(yè)主入住需要必須開啟運行某些設(shè)備或系統(tǒng)，管理公司一般僅做實物驗收，并嚴格按發(fā)展商的書面指令進行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商（供應商）把關(guān)，若發(fā)生任何問題或意外，除管理公司人為原因外，責任由發(fā)展商及其承包商負責，對于重要設(shè)備或機房有必要簽定臨時試運行協(xié)議，清楚列明有關(guān)各方責任。 一、物業(yè)驗收條件： 提供被驗收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設(shè)計修改說明）； 提供被驗收的設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的操作說明書、保養(yǎng)手冊及其他有關(guān)資料； 提供與承包商（或供應商）簽署承包（供應）合同中有關(guān)技術(shù)條款； 出示政府有關(guān)職 能部門驗收證明； 提供承包商、廠商及供應商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料； 提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓； 提供所有測試、檢驗和分