【正文】 的建設(shè)改造，改善城市環(huán)境和居民生活環(huán)境，利用社會資金完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，增強城市功能，促進社會治安的好轉(zhuǎn)，減輕勞動就業(yè)壓力，推動經(jīng)濟發(fā)展。城中村居民住宅區(qū)一律按城市居住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)劃設(shè)計，不得采用單門獨戶的住宅建設(shè)模式；其它各項建設(shè)用地也必須按城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)進行控制。（五）城中村建設(shè)改造要堅持陽光作業(yè)，提高拆遷、安置、補償?shù)裙ぷ鞯耐该鞫?，實行政?wù)公開，接受城中村居民和社會各界的監(jiān)督。第七條 城中村建設(shè)改造工作實行市、區(qū)兩級管理，各自的主要職責(zé)是：市政府城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室（以下簡稱“市改造辦”）的主要職責(zé)：①出臺政策。③組織審批。⑤協(xié)調(diào)調(diào)控。②擬定方案。④組織實施。⑥資金監(jiān)管。（三）區(qū)改造辦根據(jù)市改造辦的規(guī)劃設(shè)計條件，委托有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計部門編制村莊總體規(guī)劃。（二）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟論證。（六）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計。（九）估算工程、拆遷量和總造價，分析投資效益。（二）用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設(shè)商業(yè)市場的生活保障用地，具體面積根據(jù)村莊用地情況確定，原則上按人均4060平方米進行控制，該類用地按留地安置方式供地。市國土部門應(yīng)按有關(guān)政策規(guī)定辦理各類相關(guān)手續(xù)，村集體及個人除應(yīng)得的補償金外不得對土地的征用附加任何條件。第十三條 城中村規(guī)劃的實施城中村規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，其建設(shè)除享受本辦法第十二條規(guī)定的優(yōu)惠政策外，所有建設(shè)項目必須按正常程序進行報建，并按規(guī)定接受有關(guān)部門的監(jiān)督檢查，竣工驗收合格后方可辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。第十六條 本辦法自公布之日起執(zhí)行。舊城改造迫在眉睫邢詒川說，海南自然風(fēng)光優(yōu)美自不待言，但海南的城市面貌卻跟不上旅游的發(fā)展。這些城區(qū)和城中村多在市中心，如道客村、博愛路一帶等，這些舊城區(qū)違規(guī)用地和違章建筑比比皆是，人居環(huán)境惡劣，臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)重，安全隱患大，許多建筑年久失修，一旦發(fā)生較大的災(zāi)害，后果不堪設(shè)想。改造不必都大拆大建“舊城改造不應(yīng)只是把街面和外墻粉刷一下、裝飾一下就大功告成。應(yīng)鼓勵企業(yè)參與改造“改造舊城區(qū)，只要政策到位，政府不用花錢也能成功完成舊城改造。作為海南現(xiàn)代科技集團董事長，邢詒川正在努力嘗試改造海口市龍華區(qū)丁村，希望將這一片區(qū)打造成社會主義新農(nóng)村。第四篇：城中村改造從行政法角度分析昆明城中村拆遷改造楊永梅段紅平摘要:城中村改造是21 世紀(jì)中國市長們經(jīng)營城市的最重要的工作。中圖分類號：D67 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：10090592(2011)0218802 從狹義上說，城中村是指農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。而法院主要是依法公正審理相關(guān)案件，明晰產(chǎn)權(quán)，理順關(guān)系，化解各方矛盾，為城中村改造掃清障礙。城中村房屋拆遷中強制措施的法律依據(jù):《土地管理法》：國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。二、昆明城中村拆遷改造的流程昆明市城中村改造項目運作的基本流程如下：（1）國土部門、規(guī)劃部門提前介入，基層組織、企業(yè)共同參與，區(qū)（縣）政府編制擬 改造片區(qū)《城中村改造專項規(guī)劃》；（2）在取得國土部門、規(guī)劃部門 審核意見的前提下，將《城中村改造專項規(guī)劃》提交基層組織依法 表決并出具承諾文件；（3）區(qū)（縣）政府將《城中村改造專項規(guī)劃》 上報市規(guī)委審批；（4）區(qū)（縣）政府將經(jīng)審批的《城中村改造專項規(guī) 劃》上報領(lǐng)導(dǎo)小組備案；（5）區(qū)（縣）政府將擬改造片區(qū)用地報征收 回后報入市土地儲備中心；（6）以《城中村專項規(guī)劃》為條件進行 土地處置和公開交易；（7）中標(biāo)企業(yè)按《城中村專項規(guī)劃》完善項 目立項及相關(guān)行政許可；（8）進入正常項目運作程序?qū)嵤┙ㄔO(shè)。拆遷的結(jié)果是土地由一個民 事主體變更為另一個主體，這個主體可能是政府，也可能是另一 個民事主體。(三)拆遷補償問題政府為了獲得更多的土地出讓金，在開發(fā)商與被拆遷者利益 ◆社會觀察2011 按這個補 償標(biāo)準(zhǔn)，老百姓拿著這點錢在原來居住的房子周邊再去買房子，根本就買不起。而且，非住宅使用人一 般為法人單位，拆遷對他們造成的損失肯定大于住宅拆遷的損 失。政府既是強制拆遷的批準(zhǔn)機關(guān)，又是拆遷糾紛的仲裁機關(guān)，既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員，這與基本的法制理念是有沖突的。有些地方政府、拆遷公司和開發(fā) 商還合署辦公，老百姓進拆遷指揮部根本分不清哪些是政府的 人，哪些是開發(fā)商的人，哪些是拆遷公司的人。城中村改造是一項復(fù)雜而艱難的城市經(jīng)濟活動，政府直接參 與拆遷補償談判是控制改造成本最重要和最有效的手段，掌握政 策優(yōu)勢的政府應(yīng)作為操作主體，以系統(tǒng)、完整的城中村改造規(guī)劃 為對話平臺和判斷標(biāo)準(zhǔn)，將城市的公共利益放在首位，在前期直 接介入與村民的談判，對推動和促進城中村改造的進展是十分重 要的。行政合理性原則又 稱為行政適當(dāng)性原則,它要求行政主體的行政行為不僅要合法,而 且同時要合理、適當(dāng)。城中村改造過程中涉及的具體法律問題包括:（1）城中村改造過程中土地使用權(quán)及地上附著物權(quán)屬確認(rèn)問題；（2）政府與城 中村集體經(jīng)濟組織或開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議的性質(zhì)與地 位；（3）拆遷改造主體資格的確定及拆遷許可證辦理的程序及實 體問題；（4）村內(nèi)股份制合作企業(yè)自行組織改造及與其他機構(gòu)合 作中的法律問題；（5）村外其他機構(gòu)參加城中村改造競拍過程中 的法律問題；（6）對違章建筑特殊處理的法律問題；（7）簽訂拆遷 補償協(xié)議應(yīng)注意的法律問題；（8）拆遷補償協(xié)議履行糾紛的處理；（9）對產(chǎn)權(quán)不明的房產(chǎn)如何進行拆遷的法律問題；（10）拆遷過程 中的證據(jù)保全問題；（11）對拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生的爭議處理程序和 法律依據(jù)；（12）對拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟補償問題?？傊?，“城中村”的改造，將是一項艱巨的任務(wù)和工作，國家尚 沒有對城中村的改造進行立法，也暫時沒有立法的計劃。改革開放以來，我國大部分城市的經(jīng)濟和規(guī)模取得了快速的發(fā)展，城市建設(shè)向郊區(qū)不斷蔓延、郊區(qū)農(nóng)村進入快速城市化發(fā)展階段。隨著城鄉(xiāng)一體化的進程加快，“城中村”的改造勢在必行。2009年武漢市在已有的改造經(jīng)驗基礎(chǔ)上，提出三年內(nèi)改造54個城中村。B類村，、。C類村以統(tǒng)征儲備的方式改造。村域分布在城市主干道武青三干道的東、西兩側(cè)。 沙湖村改造工作思路經(jīng)與武漢市1：1萬土地利用現(xiàn)狀圖核實，沙湖村已無農(nóng)用地。城中村改造中的利益博弈 政府與原住民間的博弈政府與原住民之間主要是關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)與利益補償?shù)牟┺腫3]。原住民作為土地實際上的使用者，則希望得到土地轉(zhuǎn)讓后的最大利益。改造后，意味著將失去自己的生活資料，失去主要的經(jīng)濟來源，如果得不到很好的經(jīng)濟利益補償，將來的生活很可能得不到保障。開發(fā)商關(guān)注的是“城中村”改造帶來的巨大商機和經(jīng)濟利益，他們不愿意和實際上不擁有土地產(chǎn)權(quán)的原住民進行協(xié)商和給予補償，更不愿意承擔(dān)搬遷后原住民的就業(yè)、醫(yī)療等社會責(zé)任。城中村改造分為三種模式，一種是村集體自己開發(fā)；二是村集體經(jīng)過改造，成立企業(yè)，村民為企業(yè)股東，引入投資方一起合作開發(fā)；三是國家征收土地，進入土地拍賣中心。武漢市“城中村”改造中存在的問題在武漢市“城中村”快速改造過程中，主要存在一下三個方面的問題：第一：村民轉(zhuǎn)居民過程中的問題。第二，征地拆遷中的利益分配問題。因此，在這一過程中，耐心的開導(dǎo)、有效的培訓(xùn)、更多就業(yè)機會的提供，社會保障的健全，都是非常重要的。目前，不少城中村村民文化素質(zhì)不高、專業(yè)技能較弱、競爭意識不強、缺乏吃苦耐勞的精神，在就業(yè)市場的競爭上處于劣勢。[1]李增軍，[J].經(jīng)濟工作導(dǎo)刊，1995，（8）。就業(yè)不足引起的游手好閑、不思進取也會產(chǎn)生一系列的社會問題。農(nóng)民較為順利地適應(yīng)了這一轉(zhuǎn)變過程，并且真正發(fā)自內(nèi)心地融入城市生活，這可以成為評價城中村改造項目成功與否的標(biāo)準(zhǔn)之一。對武漢市“城中村”改造的建議失地農(nóng)民由農(nóng)村融入城市，是一個艱難的轉(zhuǎn)變過程。武漢市“城中村”村民轉(zhuǎn)居過程中，出現(xiàn)的問題主要體現(xiàn)在: 村民積極性不高，持觀望態(tài)度。在這種模式下，不少企業(yè)主動走入城中村，希望能在開發(fā)中獲利。如果得不到理想的拆遷費，他們會選擇成為“釘子戶”。武漢市政府提出3年內(nèi)改造54個城中村，在“城中村”快速改造的過程中，政府往往只注重“城中村”景觀與城市融為一體，忽視了“城中村”原有居民生活習(xí)慣等的融入，以及其長遠的利益訴求。所以，原住民對現(xiàn)有的生活狀況是比較滿意的，他們有自己的生活資料(房屋)，有比較好的經(jīng)濟收入。政府是土地產(chǎn)權(quán)的實質(zhì)擁有者，必然希望得到土地產(chǎn)權(quán)帶來的全部收益。按以上標(biāo)準(zhǔn)，沙湖村屬A類村，其改造方式為：除規(guī)劃控制用地外，通過綜合改造妥善安置村民。 沙湖村改造規(guī)劃目標(biāo)“城中村”改造，其實質(zhì)是解決歷史遺留問題，完成農(nóng)村城市化的最后一個步驟，徹底實現(xiàn)農(nóng)村到城市社區(qū)、村民到市民的轉(zhuǎn)變。沙湖村是16個試點村之一，也是第一個成功通過土地有形市場進行改造資金籌措的村落，在武漢市的”城中村”改造中具有代表意義。并針對不同類型采取不同的改造方式：A類村由改制后的村經(jīng)濟實體自行改造。武漢市“城中村”前期試點改造改造方案武漢市城中村改造方案確定過程：根據(jù)現(xiàn)狀的土地利用、住戶、人口數(shù)據(jù)，確定村灣的改造類型和享受還建的人口及住戶，再確定保留及還建住宅、產(chǎn)業(yè)、開發(fā)等用地的建設(shè)規(guī)模，對各類用地進行綜合整合后，按照城市規(guī)劃的要求進行各類用地的選址和布局，并對建設(shè)資金測算、建設(shè)實施措施提出建議。2003年成立了以副市長為組長的“城中村”綜合改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，對全市“城中村”進行調(diào)研，借鑒廣州、珠海、杭州三地的經(jīng)驗，針對“城中村”改造難點——土地房產(chǎn)處置、“村改居”人員就業(yè)和社會保障、改造資金籌措、符合城市規(guī)劃管理控制要求等，制定了綜合改造方案，并于2004年9月發(fā)布《關(guān)于落實市委市人民政府積極推進 “城中村”綜合改造工作意見的通知》(武政辦[2004]173號)?！俺侵写濉笔浅鞘械囊粔K“夾縫地”，雖在區(qū)域上已經(jīng)成為城市的一部分，但在土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落[2]，這種獨特的地位和現(xiàn)象，必然會帶來人口雜亂、治安嚴(yán)峻、城市規(guī)劃滯后、建筑違章、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、土地利用率低等系列問題。隨著改造的實施和完成，村變 為社區(qū)，農(nóng)民變?yōu)榫用袷忻瘢至训墓芾眢w系、保障體系合而為 一，不僅將為城市的發(fā)展創(chuàng)造新空間，也將使曾經(jīng)的農(nóng)村居民享 受到經(jīng)濟發(fā)展以及經(jīng)濟發(fā)展的成果，為和諧社會的構(gòu)建發(fā)揮積極 作用。通過改造，改變了城市的面貌，提高了城市品位；能拉動地方經(jīng)濟建設(shè)，帶動相關(guān)產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機會；開發(fā)企業(yè)和施工單位通過上繳稅金，增 加了政府的財政收益。因昆明市城中村拆遷改造 中行政主體的行政行為有些不符合法律,比如說拆遷人的法律地 位有問題；拆遷補償?shù)闹黧w有誤；拆遷補償問題；政府角色錯位, 同時在拆遷賠償中賠償標(biāo)準(zhǔn)也不合理。行政法的基本原則包括:行政合法性原則和行政合理性原則。拆遷問題表面上看是一個城建糾紛問題，實際上它已牽涉法律、政府職能、公眾利益等多個方面。但在自己的利益受損時，政府支 持的卻是開發(fā)商，加上被拆遷人的利益訴求渠道不暢通，法律的 救濟途徑不完善。(四)政府角色錯位城市拆遷中提出的‘政府主導(dǎo)，企業(yè)參與，市場化運作’的口 號，本身就有問題?！睹穹ㄍ▌t》第71 條也可理解為：財產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和