【正文】 企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。（五）根據(jù)《條例》第六條(五)項規(guī)定，按本條（一）、（二）項規(guī)定的金額之和，加計百分之二十的扣除。凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計算分攤其扣除項目金額。第十六條 本辦法由濟南市地方稅務(wù)局負責(zé)解釋。第三條土地增值稅以區(qū)縣級以上政府有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。清算的總建筑面積）乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。第三章 清算受理第八條 土地增值稅清算的方式（一）納稅人自行清算納稅人自行整理項目清算的相關(guān)數(shù)據(jù)，歸集收入、扣除項目等內(nèi)容，并按照稅務(wù)機關(guān)要求報送資料；（二）納稅人可以委托稅務(wù)中介機構(gòu)進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證工作。符合以上兩種情形進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。第十一條 清算受理的流程（一）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)出具《鑒證報告》進行清算，且繳納稅款的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)管理部門對提交資料核準(zhǔn)后，直接辦理納稅手續(xù)；（二）納稅人自行進行清算，或涉及清算退稅的項目，主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件且報送的清算資料齊備的，予以受理，并出具《土地增值稅清算受理通知書》（附件五）；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在30日內(nèi)補齊，并出具《土地增值稅清算補充材料通知書》（附件六），納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補齊資料后，予以受理；主管稅務(wù)機關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。實地調(diào)查是指在書面審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅申報的客觀性、真實性、合理性進行審核。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列入收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。第十六條 取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費的確認（一）房地產(chǎn)開發(fā)費用不得記入取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費；（二）拆遷補償費應(yīng)實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應(yīng)一一對應(yīng)。第二十一條 開發(fā)費用的確認（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。第二十三條 質(zhì)量保證金扣除問題的確認房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留一定比例的工程款作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金應(yīng)在一定時間內(nèi)支付。第二十六條 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算繳納的土地增值稅，不加收滯納金。第二十九條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。第五章 清算管理第二十八條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收（具體核定征收辦法另行規(guī)定），并對納稅人下達《土地增值稅清算核定征收通知書》（附件八）。第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費不得扣除。第二十二條 拆遷安臵有關(guān)問題的確認（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安臵回遷戶的，安臵用房視同銷售處理，按國稅發(fā)?2006?187號第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。第十九條 建筑安裝工程費確認（一）發(fā)生的費用應(yīng)與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用不得重復(fù)計算扣除項目；（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常；（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，不得虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目、同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的面積占總面積的比例計算分攤。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整；在清算后發(fā)生補、退房款的，比照本辦法第五條規(guī)定計算補、退稅款。第四章 清算審核第十二條 清算審核包括書面審核、實地調(diào)查。應(yīng)提交的有關(guān)資料如下：（一）《土地增值稅清算申請表》（附件四）；（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況；（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、銷售（預(yù)售）許可證等與房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。第九條 對符合本辦法第六條規(guī)定的土地增值稅清算項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。第七條 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）已通過竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可銷售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。第四條 房地產(chǎn)開發(fā)項目在2005年10月1日以前立項且銷售房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積15％（含15％）以上的，對其銷售剩余部分房地產(chǎn)建筑面積的收入，暫按規(guī)定的預(yù)征率征收土地增值稅；銷售房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積不足15％的，既要按現(xiàn)行的預(yù)征率征收土地增值稅，還應(yīng)按本辦法進行清算。第五篇：天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法第一章 總則第一條 為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》等有關(guān)文件的規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。預(yù)繳稅款超過清算后應(yīng)繳稅款的，主管地稅機關(guān)應(yīng)及時辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意抵繳其他納稅項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。第十二條 各級地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果是計入房價中向購買方一并收取的，應(yīng)視為取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時可予以扣除；如果未計入房價中，而在房價之外單獨收取的，可以不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時不予扣除。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅。指與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用?；A(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。指納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)自轉(zhuǎn)讓合同簽定之日起30日內(nèi)提出清算土地增值稅申請。（一）房地產(chǎn)開發(fā)合同（或房地產(chǎn)開發(fā)項目許可證）；（二）土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；（三）建設(shè)項目立項報告批復(fù)文件及建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)；（四）稅務(wù)登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅申報表及預(yù)繳土地增值稅完稅憑證；（五）項目竣工決算資料，以及主管地稅機關(guān)要求提供的其他與開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。第四篇：濟南市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法濟南市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法第一條 為加強我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅預(yù)繳、清算管理辦法》（以下分別簡稱《征管法》、《條例》、《細則》）及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。未按規(guī)定期限提交補正清算材料的，按《遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第十九條有關(guān)規(guī)定處理。補正材料時間不計入本次清算核準(zhǔn)時限內(nèi)。簽章： 年 月 日附件3－02 土地增值稅清算受理通知書號：經(jīng)審查，你（單位）申報的 清算稅款項目，符合受理條件，現(xiàn)予受理。四、納稅情況詳細計算過程：五、其他審核事項說明：中國注冊稅務(wù)（會計）師：中國注冊稅務(wù)（會計）師：年 月 日附件1－1 土地增值稅納稅鑒證表項目起止日期： 年 月 日至納稅人名稱 納稅人 地址 聯(lián)系人電話經(jīng)濟類型 行 業(yè) 直接主管部門 開戶銀行 賬 號 郵 政 編 碼項目名稱 項目地址 項目 行 次 中介鑒證數(shù)一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 1 其中 轉(zhuǎn)讓土地收入 2 轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入 3二、扣除項目金額合計 4 5 6 其中 土地征用及拆遷補償費 7 前期工程費 8 建筑安裝工程費 9 基礎(chǔ)設(shè)施費 10 公共配套設(shè)施費 11 開發(fā)間接費用 12房地產(chǎn)開發(fā)費用 13 其中 利息支出 14 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 15與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費 16年 月 金額單位元日 其中 營業(yè)稅 17 城市維護建設(shè)稅 18 教育費附加 19 地方教育附加 20財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù) 21三、增值額 22四、增值額與扣除項目金額之比（%）23五、適用稅率（%）24六、速算扣除系數(shù)（%）25八、應(yīng)繳土地增值稅稅款 26九、免繳土地增值稅稅款 27十、已繳土地增值稅稅款 28十一、項目清算應(yīng)補土地增值稅稅額 29十二、項目清算應(yīng)退土地增值稅稅額 30 中介機構(gòu)：（公章）機構(gòu)負責(zé)人： 中國注冊稅務(wù)（會計）師：（簽章）參加鑒證人員：單位：（公章）財務(wù)負責(zé)人： 年 月 日年 月 日附件1－2 土地增值稅繳款情況匯總表 金額單位：元納稅人名稱 納稅人地址 聯(lián)系人、電話 經(jīng)濟類型 行 業(yè) 直接主管部門 開戶銀行 賬 號 郵政編碼 項目名稱 項目地址稅款入庫日期 行 次 繳款書號碼 金額合計中介機構(gòu)：（公章）單位：（公章）機構(gòu)負責(zé)人： 財務(wù)負責(zé)人：中國注冊稅務(wù)（會計）師：（簽章）年 月 日參加鑒證人員： 年 月 日附件1－3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表取得收入起止日期： 年 月 日至 年 月 日 金額單位：元委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期開發(fā)商品房收入類別 企業(yè)提供數(shù) 中介調(diào)整數(shù) 確定收入數(shù) 備注 銷售貨幣金額 換取非貨幣性資產(chǎn)作價金額 分配股東作價金額 分配投資人作價金額 用于職工福利作價金額 用于職工獎勵作價金額 用于贊助作價金額 對外投資金額 抵償債務(wù)金額 取得其他收益金額合計中介機構(gòu)：（公章）機構(gòu)負責(zé)人：中國注冊稅務(wù)（會計）師：（簽章）參加鑒證人員：附件1－4 扣除項目匯總表委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期項目 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 單位：（公章）財務(wù)負責(zé)人： 年 月 日 年 月 日金額單位：元其中 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費用 其中 利息支出 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 其中 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 地方教育附加%扣除數(shù) 合計中介機構(gòu)：（公章）單位:（公章）機構(gòu)負責(zé)人： 財務(wù)負責(zé)人：中國注冊稅務(wù)（會計）師:（簽章）年 月 日 參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－5 取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表金額單位：元委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 支付的土地出讓金 支付地價款金額 交納的有關(guān)稅費 其中：合計中介機構(gòu)：（公章）單位:（公章）機構(gòu)負責(zé)人： 財務(wù)負責(zé)人：中國注冊稅務(wù)（會計）師:（簽章）年 月參加鑒證人員： 年 月附件1－6 土地征用及拆遷補償費鑒證表金額單位：元委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注日日 土地征用費用 耕地占用稅 勞動力安置費 安置動遷用房支出 拆遷補償款合計中介機構(gòu)：（公章）單位:（公章）機構(gòu)負責(zé)人： 財務(wù)負責(zé)人：中國注冊稅務(wù)（會計）師:（簽章）年 月參加鑒證人員： 年 月 附件1－7 前期工程費鑒證表金額單位：元委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 規(guī)劃費用 設(shè)計費用日 日 項目可行性研究費用 水文費用 地質(zhì)費用 勘探費用 測繪費用 七通一平支出合計中介機構(gòu)：（公章）單位:（公章）機構(gòu)負責(zé)人： 財務(wù)負責(zé)人：中國注冊稅務(wù)（會計）師:（簽章）年 月 日參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－8 建筑安裝工程費鑒證表金額單位：元委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 建筑工程費用 安裝工程費用 支付給承包方費用 其他建筑安裝工程費用 其 中合計中介機構(gòu)：（公章）單位:（公章）機構(gòu)負責(zé)人： 財務(wù)負責(zé)人：中國注冊稅務(wù)（會計）師:（簽章）年 月 日 參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－9 基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表金額單位：元委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路 供水工程支出 供電工程支出 供氣工